1、大连 XX 商业地产项目市场调查计划书1、项目任务（1）总体任务：为 XX 地产项目经营定位提供科学依据（2）细分为：1、塔楼经营项目的确定2、塔楼目标市场选择，需求量预测3、塔楼档次定位、功能定位、价格定位4、塔楼经营项目的发展战略及主要营销策略5、群楼经营项目的确定6、群楼市场定位与经营战略2、市场调查计划（1）大连市酒店市场供求现状及趋势调查1、调查内容（1）大连酒店市场总体供求现状：酒店类型结构、主要酒店经营现状（2）大连酒店市场需求现状：需求总量、需求结构（3）大连酒店市场发展趋势：影响大连酒店市场发展的因素、发展态势2、指标（1）五年内各类型酒店数目、经营面积总计；年营业收入总计；
2、行业年平均利润率；亏损企业比率（2）五年内主要酒店营业额，变化比率；年平均入住率；淡旺季入住率（3）五年内来大连旅游者、商务旅行者人数；淡旺季人数（4）各类型酒店价格、淡旺季浮动范围（5）其他3、调查对象（1）大连市旅游局、商委；（2）主要酒店：类型 酒店名称五星级酒店富丽华、香格里拉、迈凯乐瑞士酒店、希尔顿四星级酒店渤海明珠大酒店、万达国际饭店、嘉信国际酒店、丽景酒店、国际酒店等三星级酒店天富大酒店、海桥大酒店、心族大酒店、国泰大厦、日月潭饭店等商圈内酒店星海宾馆、景山宾馆、雁醇香酒店、宏达酒店等五星级、四星级酒店、商圈内及附近酒店为全面调查，三星级酒店为典型抽样调查4、调查方法（1）调查对
3、象的访谈调查（2）统计资料的调查（2）大连市商住两用公寓市场供求现状及趋势调查1、调查内容（1）大连商住两用公寓市场总体供给现状：商住两用公寓项目名称（2）主要商住两用公寓经营现状、经营特色、经营方式（租/售）（3）大连商住两用公寓市场需求现状：需求总量、需求结构（4）大连商住两用公寓市场发展趋势：影响大连商住两用公寓市场发展的因素、未来发展趋势（5）北京、上海等城市商住两用公寓发展总体情况（6）国家有关部门、市政府有关部门对商住两用公寓下达的有关政策（7）其他2、指标（1）五年内各类型商住两用公寓数目、建筑面积总计；行业年平均利润（2）五年内主要商住两用公寓营业额；变化比率；年平均入住率；淡
4、旺季入住率（3）商住两用公寓出租价格、销售价格（4）其他3、调查对象（1）大连市房地产开发办（2）商住两用公寓：（目前已知）庸景台、恒元公寓等（3）公寓消费者4、调查方法（1）调查对象的访谈调查（2）统计资料的调查（3）email 问卷调查（3）消费者酒店/公寓消费需求与行为特征调查1、调查内容：（1）消费需求特征调查（2）消费行为特征调查（3）消费需求特征和行为特征的变化趋势2、调查指标、专项（1）消费者年龄、性别、收入、职业、教育状况特征与结构（2）消费者所在企业类型、企业所在地的特征与结构（3）消费动机、消费习惯、消费频次等3、调查对象（1）大连市区内外地游客（旅游者、商务旅行者）（2）
5、项目商圈内潜在消费者（企业总经理、办公室主任、较高收入阶层）4、调查方法（1）大连市范围内消费者抽样问卷调研（传统+网络）A、样本量：800 份B、调查地点：机场、码头、火车站、主要酒店附近、主要公寓附近C、网络调研：所有可获取地准确的目标顾客的 email 地址（2）商业范围内消费者抽样问卷调查：A、样本量：500 份B、调查地点：黑石礁街头拦截C、网络调研对象：软件园区企业、高新技术创业园区企业D、座谈法：邀请 10-20 位企业接待负责人、大学教师、外地游客等潜在消费者以座谈会方式调查（4）商圈内市场空缺调查1、调查内容商圈内空缺或比较空缺的商品、空缺服务、空缺经营方式等2、调查对象商圈
6、内广大市民3、调查方法分层典型抽样问卷调研，按职业分三层：学生（大学生、中学生、小学生） 、企业人士、普通居民（5）商圈环境调查1、调查内容调查黑石礁地区消费者基本状况，需求特征与市场供给现状，主要专项包括：（1）商圈总人口数、范围、层次；（2）人口在性别、年龄、教育状况、职业、收入等方面的结构、特征；（3）拥有的企事业单位名称、规模（4）交通站点与人流路线（5）第三产业网点量、各类型的个数、主要提供商名称（6）主要商业服务提供商情况：和平广场商业中心、书香园百胜购物中心、大商新生活超市（7）其他2、调查对象及方法街道、园区管委会重点访谈式调查；主要商业服务提供商重点访谈式调查；路线调查3、市
7、场调查控制（1）问卷设计过程中的质量控制1、对访问对象群体的不同（学生、企业人士、居民、旅游者、商务旅行者）量身订造问卷2、问题设计应遵循必要性、充分性原则，防止套桶式、合计式等影响准确性及真实性问题的出现3、问卷措辞准确，不出现模糊性、偏差性用词、及隐性替代、隐性假设等措辞4、保证问题的顺序、流程的科学性，整份问卷的易答性、逻辑性（2）抽样设计中的质量控制1、确定样本框的范围2、精确的测算样本总量3、采取科学的抽样方法（如分层、分群随机抽样） ，以保证调研结果的普遍性与代表性（3）正式调查前的培训制度1、对整个调研队伍讲解项目有关情况及介绍2、对于调研整个环节的培训3、对于本项目调研的培训及
8、调查问卷详细讲解4、内部演练，掌握方法及技巧5、所有员工的职业道德强化（4）实地调查中的审核控制1、将所有的市调人员分为两组：每组 5 人，每组设一名市调督导，有效地对本组市调人员进行监督、指导2、问卷审核（一审、二审）制度，对于有矛盾或经审核人员认定有异议，不真实的问卷宣布作废3、问卷复核，从每位市调人员的调查问卷中抽取 5%复核，一份作弊，全部作废（5）专业数据处理1、数据入录使用 fox 软件，对所要调查的项目由技术人员编写数据录入和数据库检查程序，最大限度满足每一项目不同需求2、编码采用双重数据录入机制，从而杜绝录入阶段随机性错误3、运用市场研究的专业统计软件（SPSS）等，进行统计分
9、析，提供高质量的分析结果（6）调研报告撰写中的审核控制在正式撰写调研报告过程中，我们采取：1、专业人员撰写以保证结果的科学性与专业性2、调研报告需经过三次审核：文字、数据、报告4、项目时间表项目时间表：工作内容 时间（天，含周末）起止日期（含周末）问卷及调查表设计 7 3.13.7酒店市场供求调查 7 3.33.9公寓市场供求调查 7 3.73.13大连市酒店/公寓消费者调查 6 3.113.16商圈酒店/公寓消费者调查 6 3.143.19消费者座谈会 2 3.203.21专家访谈 2 3.223.23数据入录、整理、分析 8 3.243.31分析报告 10 4.14.10预备 5 4.11
10、4.15共计 605、研究效果（1）综合报告1、第一部分：大连市酒店市场现状与趋势分析2、第二部分：大连市商住两用公寓市场现状及趋势分析3、第三部分：酒店/公寓消费者需求行为与特征分析4、第四部分：商圈环境、特征与市场空缺分析5、第五部分：结论与建议：提出塔楼、群楼的经营项目、规模与定位、及今后经营管理、营销推广的有关策略（2）原始数据汇总报告包括对五项调查内容的入录问卷结果的整理归类；对数据进行的初步分析（利用图表等直观形式）（3）附录1、大连市外地客商酒店消费需求与行为特征调查问卷2、大连市商住两用公寓需求与行为特征、倾向调查问卷3、黑石礁圈消费者需求与行为特征调查问卷6、项目组构成（1）专家组（2）项目负责人（3）项目组成1、问卷设计组2、调查一组（酒店市场调查）3、调查二组（公寓市场调查）4、调查三组（消费者特征、倾向调查）5、调查四组（商圈环境调查）6、数据处理分析组7、报告写作组
