1、 西安交通大学房地产研究所11、概况 .31.1. 房地产宏观环境 .31.1.1 投资环境基本状况 .31.1.2 房地产发展状况 .41.1.3 商业地产发展状况 .51.2 渭南宏观环境 .61.2.1 渭南市概况 .61.2.2 城区概况 .81.2.3 区域发展前景 .101.3 项目分析 .111.3.1 地块位置 .111.3.2 地形地势 .111.3.3 限制条件 .111.3.4 竞争情况 .121.3.5 项目 SWOT 分析 .122、百货业市场分析 .142.1. 车流量、客流量 .152.1.1 车流量 .152.1.2 客流量 .162.2.经营品种 .172.3
2、 租金与利润 .182.4 经营个体调查 .182.5 顾客调查 .203、其他业态市场分析 .323.1 餐饮 .323.2 休闲、娱乐 .373.3 家具 .423.4 大型超市 .433.5 多业态组合面临的优劣势和进入市场条件 .444、规划建设方案 .464.1 项目建设条件 .464.2 规划设计指导主旨 .474.3 规划设计方案 .475、项目投资估算与资金筹措 .525.1 总投资估算的原则 .525.2 项目总投资估算 .525.2.1 项目的前期安置费 .525.2.2 工程前期费用 .525.2.3 建安费用 .535.2.4 室外工程费用 .545.2.5 建设单位管
3、理费 .545.2.6 基本预备费 .545.2.7 流动资金 .545.2.8 建设监理费 .54西安交通大学房地产研究所25.2.9 建设期利息 .555.3 项目资金筹措 .555.3.1 资金筹措方式 .555.3.2 借款 .565.3.3 施工计划 .565.3.4 借款、还款计划 .566、财务分析 .586.1 财务评价的编制依据 .586.2 项目的盈利能力分析 .586.2.1 静态盈利能力分析 .586.2.2 动态盈利能力分析 .596.3 项目偿债能力分析 .606.4 各方案财务分析结果 .606.4.1 方案一 .616.4.2 方案二 .626.4.3 方案三
4、.636.4.4 各方案收益情况的比较 .647、 不确定性分析 .667.1 方案一 .667.1.1 敏感性分析 不确定性因素变化对内部收益率（FIRR）影响 .677.1.2 敏感性分析 不确定性因素变化对财务净现值得影响 .687.1.3 敏感性分析 不确定性因素变化对投资回收期的影响 .697.2 方案二 .707.2.1 敏感性分析 不确定性因素变化对内部收益率（FIRR）影响 .707.2.2 敏感性分析 不确定性因素变化对财务净现值得影响 .717.2.3 敏感性分析 不确定性因素变化对投资回收期的影响 .727.3 方案三 .737.3.1 敏感性分析 不确定性因素变化对内部
5、收益率（FIRR）影响 .737.3.2 敏感性分析 不确定性因素变化对财务净现值的影响 .747.3.3 敏感性分析 不确定性因素变化对投资回收期的影 .758 财务分析和风险性分析的结论 .778.1 财务分析的结论 .778.2 敏感性分析的结论 .77西安交通大学房地产研究所31、概况1.1. 房地产宏观环境1.1.1 投资环境基本状况从 2005 年起，我国实施的财政政策将由积极开始转向稳健，但财政投资由于巨大的投资惯性还会继续增长，只是增长的幅度会放缓，同时实施了 7 年的积极财政政策的效力开始逐步发挥，为经济发展提供了有利条件，西部地区由于西部大开发政策的带动下，这一特征凸现的更
6、为明显。根据国家统计局数据显示，2005 年前三季度中国全社会固定资产投资同比增长 26.1%，增幅比去年同期回落 1.6 个百分点。投资的结构也将进行调整，一方面，部分高耗能、高污染行业的投资低水平扩张势头得到抑制；另一方面，能源、运输、社会公共事业和农业等国民经济薄弱环节的投资得到加强。随着2005 年经济增长速度的下降，资本形成率也将在 2004 年 45%的基础上随之下降。中央占财政投资的比例将继续缩小，地方政府占财政投资的比例将逐步扩大。针对部分行业投资增势强劲，结构矛盾突出的问题，中央将执行稳健的财政政策，从投资总量上进行抑制并做结构性调整，使我国经济运行总体上由偏热区间向正常区间
7、过渡。同时 1998 年以来国债投资形成的基础设施逐步发挥效力，为经济发展和扩大开放提供了更为有利的条件，有利于解决制约经济发展的突出矛盾，适应我国经济健康发展的现实要求。自 1998 年实施积极财政政策以来，我国企业收益状况逐步改善，同时，也为企业提供了较好的内部积累与外部融资能力。由于企业利润增长的持续性明显增强，企业投资的自主增长的机制正在形成。从 1999 年党中央、国务院做出西部大开发的战略决策以来，中央加大了对西部的支持力度。 国务院关于实施西部大开发的若干政策措施及其实施意见中规定，对在西部地区新办交通、电力、水利等企业给予减免企业所得税的优惠政策；适当延长高速公路、水电、城市基
8、础设施项目贷款期限，加大信贷资金的支持力度。中央财政性建设资金有 4600 亿元投向西部，财政转移支付和专西安交通大学房地产研究所4项补贴超过 5000 亿元，近年发行的长期建设国债有三分之一以上用到了西部。西部地区在 5 年中直接吸引外资 90 多亿美元，加上国家政府间贷款、国际组织间贷款,实际利用外资近 150 亿美元。此外，我国东部地区有 1 万多家企业到西部投资创业，总投资已经超过 3000 亿元。1.1.2 房地产发展状况随着中国经济社会的发展和人民生活水平的提高，房地产业持续发展，并呈现供不应求的发展趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基本产业。以下是中
9、国房地产从 1991 年到 2004 年房地产开发投资额，销售面积、销售额以及平均销售价格表 1-1 我国房地产投资状况时间（年）房地产开发投资（亿元）销售面积（万平方米）销售额（亿元）平均价格（元/平方米）1991 336.2 3025.46 237.9 786.21992 731.2 4288.86 426.6 994.71993 1937.5 6687.91 863.7 1291.51994 2554.1 7230.35 1018.5 1408.61995 3149 7905.94 1257.7 1590.91996 3216.4 7900.41 1427.1 1806.41997 31
10、78.4 9010.17 1799.5 1997.21998 3614.2 12185.3 2513.3 2062.61999 4103.2 14556.53 2987.9 2052.62000 4984.1 18637.13 3935.4 2111.62001 6344.1 22411.9 4862.8 2169.72002 7790.9 26808.29 6032.3 2250.22003 10153.8 33717.63 7955.7 2359.52004 13158.0 38231.6 10375.7 2713.9数据来源：中国统计年鉴西安交通大学房地产研究所5房 地 产 开 发 投
11、资 、 销 售 额 随 时 间 的 变 化 图0200040006000800010000120001400019911992199319941995199619971998199920002001200220032004时 间 （ 年 ）房地产开发投资、销售额（亿元）房 地 产 开 发 投 资 （ 亿 元 ）销 售 额 （ 万 元 ）图 1-1 房地产开发投资、销售额时间变化图由图 1-1 可以看出中国房地产投资强度和房地产销售面积逐年增加，其中房地产投资从 1991 年的 336.2 亿元增加到 2004 年的 13158.0 亿元，是 1991 年的 31 倍。可见，中国房地产市场需求旺
12、盛。尽管近两年很多地方的房地产市场出现了投机过热等问题，国家出台一系列政策稳定房价和打击投机，未来市场的发展将会趋于平稳。但这些政策调整都没有从根本上减弱房地产业的盈利预期，投资增长及购销两旺仍将是房地产未来发展的基本状态。只是政府应提供更多的经济适用房和廉租房，以满足低收入阶层和城市贫民基本的住房要求。1.1.3 商业地产发展状况商业地产方面，我国自 2002 年下半年以来，商业地产方兴未艾。2002 国内商业地产的投资额增加了 11.8%，商业地产快速升温。2004 年商业用房销售是过去几年的商业用房销售的总和。2004 年 2 月 11 日，中国商业、零售业全部对外开放，越来越多的国际商
13、家开始了进军中国市场的步伐，2005 年 1 月 1日开始，跨国零售商已开始了在中国的全方位扩张。根据中国商业联合会有关的研究表明，目前全球零售企业 200 强中，已有 12.5%的企业进入我国，还有12%的企业已经进入亚洲，正随时准备进入中国市场。从各大跨国知名零售企西安交通大学房地产研究所6业的扩张情况来看，2004 年家乐福在北京、上海、广州、深圳各开了 12 家店铺，同时计划 2005 年新增加 10 至 15 家超市；沃尔玛计划 2005 年在中国再开设 7 家新店，使在中国的连锁店总数达到 35 家；德国麦德龙 2005 年按照其计划将增加 5%，目前该公司在中国经营着 21 家仓
14、储式商店；正大集团的零售品牌易初莲花计划也要在中国开设 100 家店。可见，外资商业对商铺的需求近一两年将会大幅度增加。 在外资不断进入中国商业界时，内资的零售企业也加快了发展的步伐。从中国连锁百强的店铺增长速度来看，2001 年平均每家连锁百强的企业可用的店铺数量是 111 家，2002 年达到 169 家，2003 年达到 204 家。一些具有优势的连锁业，已经把加快开店速度，扩大规模作为企业发展的首要战略目标。北京王府井集团未来 2-3 年时间里，百货门店及购物中心数量将达到 30 家；北京华联集团在未来几年里计划在全国开店 30 家；上海百联集团也计划在未来 3 年在全国增加 3200
15、 家店面，到 2008 年底达到 7400 家；国美电器 2005 年已达到 190家，2005 年计划在开店总数和年度销售额两个指标上增加一倍。以上这些数据和情况表明，随着零售业的逐渐开放，作为外资零售业进入的最直接竞争者，国内零售企业的发展同样给未来商业地产带来双重需求。1.2 渭南宏观环境1.2.1 渭南市概况地理位置渭南市位于东经 10850-11038和北纬 3413-3552之间，地处陕西关中平原东部，东濒黄河与山西、河南毗邻，西 与西安、咸阳相接，南倚秦岭与商洛为界，北靠桥山与延安、铜川接壤，南北长 182.3 公里,东西宽 149.7 公里，位居新亚欧大陆桥的重要地段,是陕西省
16、和西部地区进入中东部的“ 东大门”。 地势以渭河为轴线，形成南北两山、两塬和中部平川五大地貌类型区。 中部渭河冲积平原是八百里秦川最宽阔的地带。交通条件交通十分便捷。以横贯东西的陇海铁路、西潼高速公路为主轴，以西安交通大学房地产研究所7108、310 国道，101、106、107、201、202、304、3057 条省道，咸铜、西延、西韩南同蒲五条铁路为辅助，形成了四通八达的交通网络，全面实现了县县通铁路，乡乡通公路，公路密度居全省之首，国道、省道二级网化改造已经完成。西安至郑州的高速铁路也将经过渭南，交通设施十分完善。自然资源渭南自然资源极丰富。流经渭南市内的黄河、洛河、渭河三条河流年均流量
17、 486.92 亿立方米，可利用水量 5.55 亿立方米。适宜的自然生态环境，为不同种类的动植物提供了有利的生长条件，历来是陕西最优的农业生态区。野生动物 300 多种，受国家保护的丹顶鹤、黑鹳、青羊、大天鹅等 23 种珍禽异兽驰名全国。人工饲养的畜禽 20 多种 ，其中秦川牛、关中驴、奶山羊等量大质优。野生植物 2500 多种，农林作物 89 种，尤以小麦、玉米、豆类、 大枣、苹果、酥梨、棉花、花生、蔬菜、烤烟、花椒、西瓜等最为丰富。渭南素有“陕西棉仓”之称。近年来，水果业更是异军突起，年产量达到 150 多万吨，以“白水牌红富士”为代表的 37 个品牌苹果和酥梨荣获“中华名果”和全省名优水
18、果称号，渭南已成为全国第二大果业基地的重要组成部分。渭南的矿产资源极为丰富。已探明的矿藏 38 种，其中储量大，易开采的26 种，煤、钼、金、石、矿泉水颇具优势，原煤地质储藏素以“渭北黑腰带”闻名全国，钼矿探明储量居全国第二，钼精粉生产约占全国产量一半以上。黄金产量居全国第三。社会经济状况渭南是关中东部一颗璀璨的明珠。总人口将近 600 百万。据市统计局数字表明。2004 年，渭南市生产总值完成 247.7 亿元，比上年增长 11.2%,同比提高3 个百分点，近十年来首次实现两位数增长。其中第一产业增加值 52.62 亿元，增长 6.5%；第二产业增加值 105.52 亿元，增长 18.9%；
19、第三产业增加值 89.56亿元，增长 6.3%。产业结构出现新变化，第一、第三产业比重下降，第二产业比重提高，三次产业结构由 21.3：39.7：39 调整为 21.2：42.6：36.2。种种迹象表明，渭南正处在快速发展的起飞阶段。 固定资产投资持续快速增长，投资规模进一步扩大。2004 年，渭南市全社会固定资产投资完成 95.08 亿元，比上年增长 20.9%。其中基本建设投资完成西安交通大学房地产研究所859.29 亿元，同比增长 22.9%，更新改造完成 14.69 亿元，增长 1.8%，房地产开发完成 4.08 亿元，增长 6.8%，其他投资完成 0.94 亿元，下降 47.8%，投
20、资结构调整加快。第一产业和第三产业投资力度加大，第二产业投资力度减弱。第一产业完成投资 4.07 亿元，比上年增长 25.3%，占完成投资（除农村集体和城乡私人建房投资，下同）5.2%，比上年提高 0.7 个百分点，第三产业投资完成28.84 亿元，增长 37.3%，占完成投资的 36.5%，比上年提高 5.9 个百分点。第二产业完成投资 46.08 亿元，增长 4.6%,占完成投资的 58.3%，比上年下降 6.6个百分点。渭河化肥厂、陕西化工集团公司、陕西化工总厂和西北第二合成药厂支撑着陕西化工一片蓝天，渭南已初步建成为陕西及全国新的能源化工基地。立足本地资源兴起的建材、机械，有包金属、食
21、品等加工业，是渭南市工业的坚强支柱。渭南的工业、农业都具有很大的潜力，这些潜力，正以极快的速度释放出来，带动渭南经济高速增长，渭南的购买力正以前所未有的速度在不断攀升。1.2.2 城区概况地理位置渭南市城区是渭南市和观众东部的政治、经济、文化中心。南靠保丰、长穗两塬，北依渭河，尤河纵穿城区南北，陇海铁路、西潼高速公路横穿城区东西，地势由南向北倾斜。城区规划范围为：北以田市，固市公路一线为界，东到赤水河，西至零河，南至南塬上缘线。渭南市城市 2001 年底建成区总人口为 29.9万人，根据渭南市城市的近期建设规划预测到 2010 年城市人口规模将达到 40万人交通条件渭南市城区是关中东部的交通枢
22、纽，素有“三秦要道，八省通衢” 之称，陇海铁路横贯境内，过境长 15 公里，城内铁路专用线 3 条，各级公路交织成网，四通八达。境内时西潼、渭合、渭清、渭富干线公路的交汇处。商服条件渭南市城区的商业中心为中心城区的东风街和解放路中段一线，沿线商业西安交通大学房地产研究所9网点密集，国贸大厦，阳光大厦，方远大厦等大型百货商场均为于此。临东风街和解放路一线，店铺分布均匀，形成长度超过 1.5 公里的商业一条街，其商业服务职能除承担渭南市城区和开发区的商业中心职能外，更是关中东部特别是邻近县市的商服中心。消费水平2005 年 1-9 月份，渭南全市社会消费品零售总额实现 527790.3 万元，较上
23、年同期增长 9.99%。其中，批发零售贸易业零售额实现 431553.4 万元，同比增长 9.89%。此领域通讯器材、儿童玩具、家具、化妆品、洗涤用品、服装、文化办公用品八类商品需求明显旺盛。私营和个体户零售额累计实现 290022.9 万元，同比增长 12.44%。餐饮业零售额实现 77196.2 万元，同比增长 12.47%。城市消费品零售额实现 312378.7 万元，同比增长 10.47%，农村消费品零售额实现215411.6 万元，同比增长 9.31%。表 1-2 反映的是 2004 年全省十城市的人均收支情况，从表中可以看出，2004 年渭南人均可支配收入为 6630.7 元，人均消费性支出为 4964.4 元,在全省列第四位，仅低于西安、咸阳、宝鸡，也低于全省的平均水平，但是从增长幅度来看，渭南市人均年可支配收入比上年增长 13.5%，仅略低于汉中的13.8%，高于全省 10.1%的平均水平，而人均年消费性支出的增长率则高达 25.8%，为全省各城市之冠，远高于全省 10%的平均水平，这表明，渭南市现阶段的消费能力在绝对数上虽然和西安、宝鸡、咸阳乃至全省平均水平尚有差距，但是增长趋势明显，前景乐观表 1-2 2004 年全省十城市人均收支情况表
