1、随着居民生活水平的提高，为改善居住条件和居住环境，购买商品房的人越来越多，但许多居民对购买商品房时应注意哪些问题并拥有哪些相应的权益并不了解。为维护购房者的合法权益，提醒广大居民在购买商品房时应仔细查看企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书和商品房预售许可证等要件，并按法定程序签定商品房买卖合同。一、商品房销售方式商品房销售方式包括商品房现售和商品房预售。1、商品房是指由房地产开发企业综合开发，建成后出售的住宅、商业营业用房以及其他建筑物。2、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购买人，并由购买人支付房价款的行为。3、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出
2、售给购买人，并由购买人支付定金或房价款的行为。二、商品房现售应符合的条件房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送市房地产开发主管部门备案。商品房现售应当符合以下条件：1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7、物业管理方案已落实。购买现售商品
3、房风险较小，不易存在延迟交工、烂尾工程等问题，但目前房地产市场多以预售为主。三、商品房预售实行许可制度商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售应向主管部门申请预售许可，取得商品房预售许可证 ；未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。居民在购买商品房时必须查看商品房预售许可证 ，并要详细查看商品房预售许可证登记的内容如售楼单位、项目名称、房屋座落位置、楼号等是否与要购买的商品房一致。如果居民购买了未办理商品房预售许可证的商品房，将无法办理房屋所有权登记手续，而且可能存在托延交付使用日期、配套设施不全等一系列问题，购房者合法权益无法得到合法的保障。依据城市房地产开发经营管理条例和
4、辽阳市城市房地产开发经营管理办法 ，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（1）取得营业执照、资质证书；（2）已取得土地使用权证；（3）持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；（4）已确定施工进度和竣工交付日期；（5）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。四、如何查询房地产开发企业资质等级、企业信誉及房地产开发相关政策等居民购房想要了解房地产开发企业的资质等级、信誉及其他相关信息，请登陆“ 网站，点击“ 住宅房地产”选项，进入页面后右下框有一“信用档案”，点击里面的“ 房地产开发 ”选项，进入“资质网络公示”页面，然后输入要查寻的房地产开发企业的名称及所在的省市便可查到。如果想了解
5、房地产行业方面的相关政策，请登录“ ，点击左下方“其他部门”中的“市开发动迁办”选项，网页上详细载明了关于房地产开发及房屋拆迁、综合验收等方面的相关政策。五、预售商品房时应向购买人出示相关证明材料1、房地产开发企业预售商品房时，应当向购买人出示商品房预售许可证 、商品房分层平面图及商品房面积核定表；房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告和说明书中应当载明商品房预售许可证的批准文号。2、房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书，签订委托合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受委托机构必须是依法成立并取得工
6、商营业执照的房地产中介服务机构。六、商品房销售价格应如何确定在市场经济条件下商品房销售价格由当事人协商议定。购买人应当具备合理的消费理念，在购买商品房时 “货比三家”，根据商品房不同的地理位置、小区配套标准等因素，与房地产开发公司协商议定商品房价格。但是，享受国家优惠政策的居民住宅（如经济适用住房等）价格，应当实行政府指导价或政府定价。七、商品房销售时双方应签订书面商品房买卖合同不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向购买人收取任何预订款性质费用；符合商品房销售条件的，房地产开发企业在签订商品房买卖合同之前，向购买人收取预订款性质费用的，签订商品房买卖合同时，所收费用应当抵
7、作房价款；当事人未能签订商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向购买人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 商品房销售时，房地产开发企业与购买人双方应当签订由省建设厅和省工商局联合监制的商品房买卖合同 ，在合同中应当明确以下内容：1、房地产开发企业名称、注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人、联系电话等；购买人姓名、地址、联系电话等；2、土地使用证号、工程规划许可证号及施工许可证号；3、预售许可证号；4、商品房基本状况，如第 幢 单元 层 号，并注明商品房结构、建筑面积；5、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；6、交付使用条件及日期；7、装饰、设备标准承诺；
8、8、保修责任；9、基础设施、公共配套设施建筑正常运行承诺；10、面积差异的处理方式；11、办理产权登记有关事宜；12、解决争议的方法；13、违约责任；14、双方约定的其他事项。商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，购买人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向购买人明示商品房销售管理办法 ；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法 。八、商品房应经过综合验收合格后方可交付使用房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向房地产开发主管部门提出综合验收申请。经验收合格后方可交付使用；验收不合格的
9、，不得交付使用，同时也无法办理房屋所有权登记手续。市住房建设项目综合验收领导小组由市建委、国土局、规划局、城建局、房产局、综合执法局、消防局、电业局等 23 个部门和单位组成。九、商品房交付使用时应履行哪些手续房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 。 住宅质量保证书应当列明保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。十、购买人对交付的商品房有质量疑议时如何处理商品房交付使用时，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督机构申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权要求退房；
10、如对购买人造成经济损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。十一、居民入住时应注意哪些问题房地产开发企业要按商品房买卖合同规定期限将商品房交付购买人使用；住户应了解住宅质量保证书及住宅使用说明书内容，在保修期内、正常使用情况下出现质量问题将免费维修，同时应正确使用房屋室内配套设施，避免乱拆建引发不良后果。同时用户要对商品房室内设施进行验收，双方在交付使用验收单上签字。十二、购买人如何办理商品房所有权登记手续商品房购买人应当在商品房交付使用之日起 90 日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房
11、地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明资料。在办理商品房所有权登记手续时应持本人身份证原件、商品房买卖合同、购房发票、维修基金收据、契税收据等有效手续到市房产产权产籍管理处办理。通过以上几方面的介绍，使居民更多地了解和掌握商品房现售和商品房预售的相关政策和在购买商品房时应注意的事项，让居民可以购买到手续齐全、称心如意的商品房。同时避免由于居民不了解商品房实行预售许可制度的原因，造成购买的商品房在国有土地使用权、规划、综合验收等方面存在问题最终导致不能及时入住和无法办理房屋所有权登记手续商品房验收注意事项绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是
12、兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具： 1)1 只塑料洗脸盆-用于验收下水管道 2)1 只小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3)1 只塞尺-用于测裂缝的宽度 4)1 只 5 米卷尺-用于测量房子的净高 5)1 只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6)1 只计算器-用于计算数据
13、 7)1 只水笔-用于签字 8)1 把扫帚-用于打扫室内卫生 9)1 只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳-用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头，建议早晨 8：30 去或下午 2：30 去。 过程 1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A、房屋的住宅质量保证书-可带走 B、住宅使用说明书-可带走 C、竣工验收备案表 D、面积实测表 E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)-可带走 如果房产商准备充分的话，一般 10 分钟即可查看完资料。 )核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图
14、相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为 3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为 2%误差，但是不超过 5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为 30-40 分钟 验收房子 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 1)详细检查房屋
15、质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) 【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。 【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上 2-3 项可用工具小榔头和塞尺。 4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大
16、开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行
17、了(约高 2cm)。然后约好楼下的业主在 24 小时后查看其家厕卫的天花。 【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8)测量一下楼宇的层高，用 5 米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交
18、钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。收房时要带小锤（检查空鼓用）、软管（检查地漏及排水坡度用）、电笔（检查开关插座用）专家建议：收楼日应带以下装备 ：1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。 2、纸笔，即时记下发现的问题。 3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。 4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。 5、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。6、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供
19、意见，发现问题。 收房注意事项：1 检查所有插座 没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。 2 检查所有窗户 检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。 检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。 检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏 3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固 5 检查每一个灯和开关 6 检查每
20、一个水龙头 7. 收房要查验竣工备案验收表的原件和房屋面积实测表 ，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利 8. 收房注意窗户合页，和水管，毛病不少啊 一、房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解。 交房一般程序 1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。
21、通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。 2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。 3.验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。 4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，
22、风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险) 。 如何收房 对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问题。 1.审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同的第八条有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年 12 月 1 日实施的 北京市城市房屋转让管理办法的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。 此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等
23、。 2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。 房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。 物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物
24、业管理企业一次最多可收取一年的物业费。 公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的 2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。 二、看房 15 招：1 招：看“备案”留“两书” 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书。 2 招：卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24 小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也
25、可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。 检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 4 招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地) 面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 5 招：顶层住户查渗雨 如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验” ，要么
26、施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 6 招：阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。 7 招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。 8 招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。 9 招：暖气支管有坡度 暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的
27、那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。 10 招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面 2-3 厘米，地面为初装修的，应高出地面 5 厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11 招：拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。12 招：保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面 30 厘米高
28、的插座都必须带保险装置。 13 招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座 洗手盆的上方不应有插座。 14 招：厨卫紧邻通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。 15 招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。三、注意事项1、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 2、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ 3、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下
29、的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈 45 度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 4、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“ 石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 5、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？ 6、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？ 7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30的火
30、灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了住宅设计规范，规定每套住宅回路数不宜少于 5 个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。 9、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 10、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用 50 年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。 11、试煤气热水器开关是否妥当？ 12、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。 13
31、、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。 14、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。 15、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？16、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。 四、收楼要验哪些内容？ 面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积 从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房
32、者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行），对购房面积进行计算。 电气 1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地； 2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置； 3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确； 4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠； 5、电梯应能准确启动运行、选层
33、、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠； 6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线； 7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠； 8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。 另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。 屋面 1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏； 2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检
34、修孔； 3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。 地面 1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角； 2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏； 3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。 验楼经验谈 一、土建工程的验收 楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合
35、部的处理应平整，无缺棱掉角。 二、给排水工程的验收 1、 给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位；2、 所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好； 3、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速； 4、 在厨、厕做泡水试验24 小时，无渗漏现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（ 2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）； 三、照明用电工程的验收
36、 1、 检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、 检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、 三线插座是否已安装接好地线； 4、 灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、 门铃、报警系统工作正常； 四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、 木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、 墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、 无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、 铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多，买家在验楼时最好请专业人士协助，而且问题又并非一次便能看出，因此，验多几次亦无妨。
