1、水径项目市场定位报告营销管理中心 市场研究部2010年 4月 15日市场分析土地分析 竞品分析市场定位产品初步建议市场分析区位意义交通条件配套设施景观资源土地指标综合分析结论1234567土地分析 竞品分析市场定位产品初步建议1.1区域意义项目位于布吉片区，布龙公路西侧。典型的首置区域，周边环境配套较差1.2交通条件 布龙路一期（大发埔立交至龙华段）改造工程将于 2010年底建成通车，二期工程（大发埔立交至龙景立交段） 2011年大运会前建成通车。改造工程车辆设计时速 60 km/h，规划红线宽 100m，为双向八车道的城市 级主干道； 布龙路经改造建设后，水官高速公路、清平高速公路、南坪快速
2、、梅观高速公路、龙大高速公路、福龙快速路实现快速交通转换上水径站项目交通便利。北侧为水官高速，东临布龙路，西侧、南侧均为规划市政路可通过南坪快速 15分钟到达福田、清平高速 10分钟到达罗湖，布龙路改造工程 2011年前通车1.2交通条件 梅坂片区交通规划：拓宽改造梅观高速，北移梅林收费站至清湖立交；改造皇岗路为城市快速路；新建新彩隧道连通彩田路与新区大道；新建五和大道 -南坪连接线；研究建设坂银新通道 整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善南坪梅观立交皇岗滨河立交清湖立交南坪立交泥岗立交梅关收费站北环皇岗立交五和大道南坪检查站水径1.2交通条件交通规划完成时间及工作进展
3、整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善序号 工程名称 工作进展措施一 拓宽改造梅观高速 已基本完成前期工作，计划 2010年内动工建设措施二 改造皇岗路为城市快速路北段已基本完成方案设计，力争 2011年底前动工建设，南段正在开展前期工作，适时启动建设措施三 新建新彩隧道连接彩田路 与新区大道 已基本完成方案设计，计划 2010年内动工建设措施四 新建五和大道 -南坪连接线 正在启动前期工作，力争 2011年底前动工建设措施五 研究建设坂银新通道 正在深化规划方案，适时启动建设地铁 4号线地铁 5号线地铁 3号线1.2交通条件地铁 5号线上水径站为地下铁路，上水径站点位于
4、本项目的东面，紧挨着本项目的 A地块，地铁轨道穿过项目中间；地铁 5号线 西起前海湾，经宝安中心、西丽、大学城、龙华、坂田、布吉、至罗湖黄贝岭， 全长约 42.4公里， 与在建或规划的 10条轨道交通线换乘，是深圳市近中期轨道交通线网的骨干线路， 计划将于2011年 6月通车地铁 5号线计划将于 2011年 6月通车，而上水径站即在项目 A地块东南侧1.3配套设施项目区域内尚未规模开发，项目 1公里内基本无大型商场、医院等。仅项目对面的中海怡翠山庄内有学校、小型超市、菜场等1.3周边项目茵悦之生花园中海怡翠山庄（ 8000-11000）片区楼盘档次低。项目东面的中海怡翠山庄在片内属于较高品质楼
5、盘，二手房价格仅 8000-11000元地块内：采石场地块东北角旁的公路局办公大楼1.4景观资源地块东南角旁的工厂及宿舍东面景观项目整体性和私密性极好。除东面界面较差外，其他三面被山体包围，且南面有两个规划公园1.4景观资源D项目地貌复杂，且地块本身高差约 100米左右，除 D地块外，其余四个地块都有充足的内部造景条件1.5用地指标ABCDE地块 地块编号 用地性质 用地面积 容积率 建筑面积 配套设施A 01-19 二类居住用地 43013 2.5 107533 幼儿园 (12班 )、社区健康服务中心、居住小区级文 化室、社区居委会B 01-10 二类居住用地 39002 2.5 97505
6、 肉菜市场、社区服务站、社区警务室、垃圾收集 站、公共厕所C 01-09 商住混合用地 42100 3.0 126300 社区体育活动场地D 01-15 商住混合用地 5889 3.2 18845 肉菜市场、邮政所E 01-12 商住混合用地 34999 3.0 104997 幼儿园 (12班 )合计 165003 2.8 455179 项目占地面积 16.5万方，总建面 45.5万方1.6未来规划地铁 5号线维修车轨道地铁 5号线列车运行轨道地铁 5号线上水径地铁站点人流设计走向医疗卫生用地（ 800床）上水径公园（ 10万方）项目规划小学用地 地铁 5号线上水径地 铁站点华兴公园（ 6万方
7、）未来项目正南侧规划为医疗卫生用地，东南侧规划为两个公园，占地合计 16万方1.6地块价值分析市粪渣无害化处理厂市病死禽畜处理厂公路局办公大楼现状工厂宿舍布龙路噪音（较小）5号线地铁出入口及人流通道项目对面界面差部分地块坡地界面东北向项目周边有 6个不利因素除市粪渣无害化处理厂和市病死禽畜处理厂外，其他都可规避市粪渣无害化处理厂（测试：距离较远且无害）市病死畜禽处理厂（测试：距离较远且无害）公路局办公大楼（挡墙树阵绿化区隔）现状工厂宿舍（收购或促搬迁）布龙路噪音：树阵5号线地铁出入口及人流通道（ A/D地块：幼儿园、及底商）项目对面界面差项目西南面较远处规划有一个粪渣无害化处理厂（规划 07年
8、完成）以及一个市病死畜禽处理厂（规划 06年完成），但两处理厂均位于山窝中，中间隔着高山，距项目直线距离约 1.5千米。且按照规划为无害处理厂深圳市粪渣无害化处理厂主要处理罗湖、福田区两区化粪池粪渣污泥。环评报告显示厂区周围 100-200 米范围内，可达“感觉不到臭味”的 0 级臭气强度要求，在正常生产及一般事故条件下，对东侧水经村（最近的居民区）没有影响。粪渣无害化处理厂日产生污水 250 吨，项目的工艺废水、生活废水将经由厂内的污水处理厂处理达到二级标准后排放1.6地块价值分析类别 现状 改造措施利好因素 地貌 高差达到 100米的采石场 内部造景景观 项目三面环山公园规划地 上水径公园
9、和华兴公园交通 布龙路改造中 布龙路改造工程 11年完成通车清平、南坪快速5号线在建 5号线 11年完成通车教育 无教育配套 项目规划幼儿园和小学医疗 规划用地 800床医疗规划用地商业 无 社区配套不利因素 界面 破旧公路局 树阵隔离工厂宿舍破旧 收购或促其搬迁污染 粪渣无害化处理厂和病死畜禽处理厂 距离较远，环评无影响噪音 规划地铁站点、地铁人流走向穿过社区 小区底商和幼儿园1.6土地价值分析小结1.6土地价值划分ABCDE二类三类一类坡地资源，西面景观好内侧看公园造景区，外侧望公园，但临近规划路和地铁人流线坡地高点，西面望山，东面望公园，但临松联路界面差，有噪音二类1.6可比地块价值分析
10、区域位置 周边配套 景观资源 项目指标星河丹堤 梅林关口、环境较差B级土地属性无配套 9万平米湖面，银湖郊野公园登山径私密性和整体性好建面 36万容积率 1.8圣莫里斯 梅林关外、南坪高速沿线，山凹里的处女地A级土地属性无配套 3万平米半人工湖、塘榔山登山径，周围山景环抱私密性和整体性好建面 33万容积率 1.2水径 布龙路西侧，南坪、清平高速沿线、 5号线地铁口、周边环境差B- 级土地属性无配套 项目三面环山、且坡度较高，适合内部造景私密性和整体性好建面 45万容积率 2.76圣莫里斯 星河丹堤水径1.6可比地块价值评判周边配套安静度房屋品质1星2星3星地段价值自然景观社区规模与环境4星5星
11、水径交通星河丹堤圣莫里斯星河丹堤和圣莫里斯在地段价值、交通和外部景观方面优于水径但水径山体内部高差在深圳十分少见，有充分做出 “ 大作品 ” 的空间以再改为主的大型综合性城市山居社区优 势1. 可达性：通过南坪、清平可快速到达福田、罗湖等中心区；规划 5号地铁2. 景观资源 ：项目地块整体性、私密性好；三面环山，内部高差大，适合造景3. 规划前景：南侧有公园，医院等劣 势1. 项目周边项目层次低，区域认知度不高2. 东侧界面差，有公路局、工厂宿舍、修车厂等3. 南面直线距离 1.5公里除有 粪渣无害化处理厂和病死畜禽处理厂，虽然实际影响小，但心理影响可能较大结论地块交通方便，三面环山，私密性好
12、，规模大且有内部造景条件，地块周边有公园，医院等规划利好，具备做高端再改的条件市场界定市场概况结论竞品分析123市场分析土地分析 竞品分析市场定位产品初步建议42.1市场界定项目主要的竞争板块为布吉、龙坂、罗湖、福田板块其中主流住宅的竞争板块定义为福田、龙坂2.2市场概况：福田量价走势： 2009年 1月 -2010年 2月，福田市场供应极少，成交均价整体在 3万元 /m2以上整体供求： 2008-2009年负片市场整体供求比为 0.57，尤其是自 2009年以来，明显供不应求；各产品线供求情况： 改善类产品中，再改 2、再改 3为主力，市场更青睐大户型产品；各产品线均呈现出明显的供不应求现象
13、 ;0246810121430.00020.00010.000015.0005.0001002100109120911091009090908090709060905090409030902090125.00035.0000 . 32 1 . 53 8 . 01 7 . 82 0 . 20 . 5 71 . 0 60204060800 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 01 . 22008-200921.820090.02200864%55%14% 18%再改 3再改 2再改 1首改首置成交面积比14%4% 9%供应面积比17%3%2%3 . 63 . 00 . 70 .
14、51 4 . 05 . 26 . 90 . 7 00 . 5 20 . 6 70 . 4 40510152025300 . 00 . 20 . 40 . 60 . 8再改 2再改 1首改 再改 30.13首置21.0分产品先数据截取时间： 2008年 -2009年供求比成交面积 (万平米 )供应面积 (万平米 )100万以内100-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500-600万600-800万800万以上首置(90平米以下 ) 321 524 57 33 2 6 0 0 0 0首改(90-125平米 ) 0 1 98 25 1 0 0
15、0 0 0再改 1(125-144平米 ) 0 0 16 14 18 4 0 0 0 0再改 2(144-180平米 ) 0 0 0 0 37 186 110 22 4 0再改 3及高端(180平米以上 ) 0 0 0 0 0 14 53 42 40 24合计 321 525 171 72 58 210 163 64 44 242.2市场概况：福田 各产品线总价段：福田的客户比较分散，总价 300万以上的房子占到 26%2.2市场概况：布吉 量价走势 :2009年 1月 -2010年 2月，布吉市场供应量少，主要以消化库存为主；自 2009年 9月单价突破1万元 /m2，目前单价站稳在 1.3
16、万元 / m2以上； 整体供求 :2008-2009年布吉市场平均供求比约为 0.6，始终处于供不应求的情况； 各产品线供求情况 :2008-2009年 ,85%以上的的供应和成交集中在首置、首改产品线；首置、首改产品供不应求 ;再改 3供应极少，且鲜有成交；0246809111002091015.0005.00014.96913.1661001091210.00000903090209010909090713.5960906090809059.87309043 6 . 01 1 . 62 4 . 46 2 . 12 3 . 13 9 . 00 . 5 80 . 5 00 . 6 302040
17、60800 . 00 . 20 . 40 . 60 . 82008-200920092008供求比成交面积 (万平米 )供应面积 (万平米 )64% 68%0%1%3% 12%20%再改 3再改 2再改 1首改首置成交面积比3% 7%22%供应面积比0 . 3 0 . 01 4 . 3 90 . 9 601020304050051015再改 20.57再改 3首置 再改 1首改0.520.55100万以内100-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500-600万600-800万800万以上首置(90平米以下 ) 1477 392 30 0
18、0 0 0 0 0 0首改(90-125平米 ) 542 78 0 0 0 0 0 0 0 0再改 1(125-144平米 ) 5 94 22 0 0 0 0 0 0 0再改 2(144-180平米 ) 0 14 21 1 0 0 2 0 0 0再改 3及高端(180平米以上 ) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0合计 2024 578 73 1 0 0 2 0 0 02.2市场概况：布吉 各产品线总价段： 布吉片区少有总价超过 200万的房子；布吉片区目前尚没有再改 3以上产品成交2.2市场概况：罗湖 量价走势 :2009年 1月 -2010年 2月，罗湖市场供应量少，主要以消化库存为主
19、；市场上近半年无新增供应 ; 整体供求 :2008-2009年罗湖区供求基本平衡，市场上的新增供应可以迅速消化； 各产品线供求情况 :改善类产品接近一半，其中又以再改 1、再改 2为主 (约 40%)；整体供求关系较为均衡，各产品线供求关系均不紧张；1 0 . 3 3 2 , 3 1 73 6 , 1 3 202468101201 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 0100226,794100109120911091009090908090728,5600906090509040903090209014 0 . 91 6 . 12 4 . 74
20、0 . 51 8 . 50 . 7 31 . 3 4010203040500 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 01 . 21 . 41.01200922.02008-2009200854% 53%10% 8%再改 3再改 2再改 1首改首置成交面积比18%12%供应面积比11% 6%15%14%0 . 8 00 . 8 41 . 1 91 . 0 20510152025300 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 01 . 2首置 再改 1首改 再改 31.16再改 2供应面积 (万 )成交面积 (万 )供求比100万以内100-150万150-200万2
21、00-250万250-300万300-400万400-500万500-600万600-800万800万以上首置(90平米以下 ) 1176 582 143 116 16 0 0 0 0 0首改(90-125平米 ) 31 114 19 21 57 23 0 0 0 0再改 1(125-144平米 ) 0 2 37 60 10 71 0 0 0 0再改 2(144-180平米 ) 0 0 1 9 12 46 11 0 0 0再改 3及高端(180平米以上 ) 0 0 0 0 0 26 46 10 2 19合计 1207 698 200 206 95 166 57 10 2 192.2市场概况：罗
22、湖 各产品线总价段： 罗湖区整体总价承受力很强； 500万是一个总价门槛2.2市场概况：龙坂 量价走势： 2009年 1月 -2010年 2月，龙坂市场供应成交均较为稳定，目前均价 2万元 /m2以上 整体供求： 2008-2009年龙坂市场整体供求比为 1.07，供求基本平衡 各产品线供求情况： 首置、再改 3产品供应量最大；成交结构中，首改、再改 1、再改 2类需求量更高；首置、再改 3供大于求，首改、再改 1、再改 2产品供不应求、1 5 3 . 28 4 . 01 4 3 . 28 9 . 75 3 . 50 . 7 71 . 5 70501001502000 . 00 . 51 .
23、01 . 52 . 02008-20091.07200969.22008供求比成交面积 (万平米 )供应面积 (万平米 )；14%57%46%12%再改 3再改 2再改 1首改首置成交面积比9%12%19%供应面积比15%7%10%0 . 5 91 . 6 50204060801001200 . 00 . 51 . 01 . 52 . 0再改 3再改 20.92再改 1首改0.591.31首置051015202525.00030.0005.00020.00015.00010.0000100226.62510010912091121.4220910090920.241090815.9980907090609050904090309020901
