1、河南长垣县福祥豆捞所在商业街区的招商定位方案,深圳营销协会地产策划中心深圳固诚地产策划机构,第一部分 市场背景简析,本项目市场背景-商圈发展,当城市由老城区向新城区扩张发展的同时，将历经从“政务新区宜居新区新商业区”阶段性过渡，本项目所在的长垣县东北城区部分已经形成了以民路为主的繁华老商圈，而随着西南角新城市建设的完善，已经聚集了一定的人气，为新商业中心的形成打下了坚实的基础。,新城区发展演变论,政务机构向新区搬迁，形成新兴的核心政务区。,附着政府的入驻，首批公务员宿舍楼投入建设，由于公务员小区的热销，随之商品房步入了快车道,新区人口逐渐增加，满足日常所需的零售型商业以及满足新区政府与企业的商
2、务型消费日益重要,2、项目市场背景-挑战,长垣老城区原有的商业设施及商业业态稳定了周边的目标消费群，消费习惯根深地固，同时本项目所在西南新城区也有宏力购物广场及万德隆时代广场百货超市类购物已经存在，可见，本项目需另辟蹊径，差异化开来。本项目目前业态业种较为单一，主要是以中餐为主，导致除一日两餐的正餐时间外，街区内几乎无人，加之本项目虽然招商政策较好，但由于缺乏统一的包装推广及科学的街区营造，客观上降低了对周边区域的人流积聚能量。, 商业形态较为传统单一，主要还是以商业街、百货，大卖场为主要形式，缺少集精品购物、餐饮、娱乐、休闲服务为一体的现代商业建筑群,总体看，长垣县现有的零售商业仍缺乏一站式
3、的综合性目的地消费场所，尚未出现能够代表长垣县整体商业形象的标志性商务消费中心&时尚娱乐消费中心,建筑规划,消费者沟通,品牌档次,功能配比,商业形态,3、项目市场背景-机会,第二部分 本项目定位,1、项目市场定位-零售娱乐中心的源起,即零售娱乐目的地综合区，它开创了一种新型商业模式，综合商务休闲娱乐、中高档餐饮、精品专卖零售三种因素，既独自发生作用又相互补充，它们的市场互为交叉重叠的。,二战后以美国等发达国家为代表,人口的郊居化倾向导致了商业中心的区域化,城市中心的公共娱乐设施失去了其最初的繁荣。20世纪90年代开始，伴随着房地产业、零售业、娱乐业以及城市复兴等多种因素相互融合，为了抗击以价值
4、导向的新兴零售业，娱乐以美术馆、俱乐部、餐馆、市民文化娱乐设施、特色零售店、运动设施和多媒体设施等为代表渐成气候，它与餐饮和零售设施相结合，创造了一种具有协同效应的休闲目的地，这便是零售娱乐目的地。,娱乐、餐饮、零售设施相结合对于地产开发商，它是一种新型的娱乐主题MALL对于娱乐公司，它是新一代的主题公园对于政府，它是新城区影响力提升的新举措,背景,定义,2、项目市场定位-零售娱乐中心的消费方式,通常，目的地项目一般是在步行的、多功能环境中，提供一种娱乐、餐饮和购物的组合服务，这种组合效应将会产生三位一体的协同效应。,餐饮实际消费（现场消费品或饮料）,零售获得性消费（带回家作长期或以后欣赏的商
5、品）,娱乐体验消费（愉快但短暂的体验）,三位一体,3、 项目市场定位-多种主力店构成,娱乐活动创造者,购物活动主导者,吸引了广泛的消费者细分市场扩大了项目的市场半径提高了市场渗透率,功能作用,文化、艺术、运动、娱乐场所影剧院、电影院游戏厅健身运动设施和户外现场表演,商户举例,餐饮活动主导者,主力店类型,延长顾客逗留时间提高重游率支撑日间和晚间活动的线路,品牌服装专卖时尚精品、饰品专卖DIY店、数码电子烟精批零,吸引了广泛的消费者细分市场增强零售设施的顾客吸引力提升项目零售的品牌形象,招牌餐厅主题餐馆娱乐餐馆私人俱乐部,4、 项目市场定位-零售娱乐中心的目的地场所, 博物馆、水族馆、名人厅、展览
6、馆、第二课堂, 由碰运气的或讲技巧的博彩游戏构成,特征描述,类型,博彩娱乐,教育设施,室内主题公园,现场表演剧场,运动场所,文化艺术中心,5、项目市场定位-零售娱乐中心的娱乐构成部分, 顾客一边吃饭一边欣赏现场表演, 电影院,特征描述,类型,电影院,餐饮剧院,家庭娱乐中心,高科技游戏中心,洗浴、夜总会,本项目以5万余平方米的大体量位于大长垣新城，作为新区区域级零售娱乐中心，本项目不仅仅是贩卖时尚商品，更为长垣供一个能代表城市形象的零售娱乐目的地,它是长垣的首席娱乐中心和零售中心。,4.美食王国5.运动广场6.第三空间,1. 个性时尚2. 娱乐休闲3. 时尚生活,长垣首席零售娱乐目的地,6、项目
7、类型定位,7、初步商业零售概念,结合项目位置和发展战略,我们初步确定了项目6个主题概念模块，同时将成为长垣商业的新亮点。,核心商业概念,个性时尚时尚策源地,个性化的标志,娱乐休闲动感之都、魅惑之城,时尚生活长垣市民休闲消遣的消费场所,美食王国汇聚天下美食精华,运动广场长垣时尚运动的领地,第三空间长垣品位家居生活家,8、初步商业零售概念-个性时尚,9、初步商业零售概念-美食中心,10、初步商业零售概念-时尚生活,11、初步商业零售概念-美食王国,12、初步商业零售概念-运动广场,13、初步商业零售概念-第三空间,第三部分 商业规划包装,1.强调灯光效应，注意街灯与商铺灯光的相互关系，使商街室内外
8、交相辉映； 2. 商铺装璜以落地玻璃为主，建议外广场搭配造型奇异街灯及挂旗； 3. 由于商业街广场上有较多空旷区域，建议用花车来装饰； 4.人行街道的闲暇之处可摆放遮阳伞和椅子，当然雕塑小品的点缀，也让整条商业街充满文化气息； 5.所有商铺外部都需要质地高档，尊贵感较强的遮雨棚； 6.商业街对面的水泥围墙，需要进行包装。现有两种方案，其一，在墙面上制作出喷绘效果，形成一个广告展示面；其二，推掉旧墙，从新制作新的景观墙，从而达到广告效果。,外广场包装建议：,本项目现状图示,遮阳伞和椅子,人行道的空暇位置，可以错落有致的摆放一些遮阳伞和椅子。沐浴着午后阳光，品味着浓郁咖啡，雅致生活从这里开始。,华
9、贵遮雨棚,所有商铺外部都统一需要质地高档，尊贵感较强的遮雨棚，使得整个商业街整齐中带着华丽。,3.橱窗形象展示,品吧（咖啡店甜品店饮料DIY巧克力店）,欧式的街灯和别致的挂旗的运用让整个商业街充满着贵族情调。一眼望去，仿佛十八世纪的欧洲，高贵而神秘。,导视系统建议,导视牌可类似于此，只需更改内容即可。,也可设置成大中型围板或立板的形式。,未租出商铺包装示意,绿化美化示意,可以围绕步行道上种植的树木以及树与树之间的空间，来做一些目标商家示意或意向商家的信息发布，也可考虑做一些三面围板广告。,雕 塑、小 品,通过静态雕塑、个性小品等装置体现项目的文化品位，增加外广场的可参观性。,第三部分 操作方式,1、商户与开发商互动有条件的免租；2、政府与开发商互动有政策的盘活；3、投资企业与开发商互动有收益的合作。,
