1、欣明文锦城项目商业部分,定位报告,STEP One,成功商业地产项目模型,赛博观点,价值主题,商业项目一旦落地就很难做出各类调整，所以在项目开发前需做好充分的准备，需要提出系统和针对性的整体策划、设计方案。 一份良好的设计要建立在专业、详细的主题策划和业态规划的基础上，切合当地文化、政治、经济环境；更加需要符合招商运营的要求，否则就会引起很大的浪费和拖延。 设计要从价值最大化角度出发考虑，商业地产设计的每一个环节都值得专业系统思考，追求运营或变现价值的最大化。,价值设计,项目的主题定位必须遵循差异化路线，并且以“大主题”的项目定位思想，打造出属于项目的核心竞争力。 主题定位必须有延展性，指导建
2、筑形象、功能业态、品牌形象等各个方面。先有主题定位，再有产品定位，及完整的项目定位系统。,价值运营,项目运营必须坚持“大运营”的指导思想，招商与企划齐头并进，促成品牌价值、经济效益、社会影响力的最大化。 招商和企划是相辅相成、不可分割的整体，共同决定着项目的成败。企划为招商服务，以品牌高度和粘合力吸引优质的商户，并实现它们的盈利和终端消费者的满意度及忠诚度；招商又是企划的基础，商户的层次直接决定了项目的形象和可达到的品牌高度，商户的生意好坏又直接影响了项目的人气和生命力。 尤其对于商业生地而言，离开了品牌力影响的招商会相对困难、而且品质欠佳。即使项目招到可以开街营业的程度，依然要注重企划的力量
3、，持续推广，尽快将生地导熟，缩短项目培育期。,Directory,凝聚中国智慧，整合全球资源专注于主题地产的策划咨询、规划设计和运营实施致力于商业地产、创意地产、旅游地产、工业地产等城市综合体的研究与落地提供全程解决方案坚持价值设计和智慧运营的理念与您一起，创造城市未来,目录,城市基础,楚州市本为淮安中心，现在虽随着行政区域变更而变成淮安的下辖区，但在人口、商业氛围均较具基础，与现行淮安市区商圈遥相对望，各领风骚。,位于江苏省中部，属辖淮安市，距离淮安市约16公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇，人口118.2万。,从产业结构看，农业生产在楚州区占有十分重要的地位，第三产业发展相对滞后
4、，不能够很好的满足居民消费需求升级的需求。,城市规模,城市经济,城市规划,基础判断,翔宇大道成为新兴城市副中心的地位越发明显，本项目占据的地段及周边政治、经济、文化资源使我们具备成为核心商圈的一切前提要素，前景一片大好。,城市资源,历史文化名城，旅游资源丰富；新规划有市民广场及三馆，城市发展动力澎湃，预计到到2015年，财政收入可超过100亿元。,经济基础 供给层面需求层面竞争层面,楚州是一个“过站式”的城市，以“旅”兴“商”条件缺乏，现代商旅业处发育阶段。同时传统销售型商业中心地位不可撼动，亦对新生商业中心有一定威胁。,城市商业,层级分布,功能分布,发展前景,基础判断,楚州农业人口占比约80
5、%，“小农经济”消费意识严重，且人口输出较大，少量高端消费群亦以淮安市区为中心，本地商圈缺乏客群支撑，“特色”主题商业产业势在必行。,临街商铺为主，现有城市商业层级较低，超市同质化严重，缺乏旗舰式综合性百货购物中心，商业需求有较强的层级突破需求,城市化进出加快，结合对老城改造，将建成集文化、娱乐、购物、休闲为一体的shopping mall购物中心 。,虽然目前的商业环境相对滞后，但随着“整体保护古城、优化改造旧城、加快拓展新城、全力打造名城”的城市发展，现代商业发展的步伐在加快为现代商业业态的发展带来了一定的空间和机遇。楚州区正处于发展时期，主题性、个性化的特色商业为发展趋势。,商业模式仍属
6、初级阶段、业态单一、缺乏档次 受其地理位置、人文习惯、支柱产业的影响，楚州有浓厚的小城镇特点。商业网点比较分散，没有商业经营概念，楚州的商业消费主要是解决生活的基本消费，属中低档消费层次。市民大件商品、品牌商品、高端消费等消费倾向于外区域，如淮安市区等地。本地缺乏旗舰式商业中心。商业同质化严重、经营模式有待优化 楚州区商厦与街铺无论从经营模式还是租金水平来看，同质化严重，差别都不是很大，不能够体现各自的优势。基于楚州商业经营规模同质化、商业中心的概念尚未形成，楚州缺乏的是一个高素质的综合性商业中心。 楚州是典型的低租金市场，商业以临街商铺为主，中高档消费极少，在商铺租金水平普遍低下的情形下，经
7、营者仍然不愿意进场经营。商铺不成规模，是楚州现有商铺的先天缺陷之一。商铺普遍规模过小，功能定位比较单一，不足以形成综合的消费场所，因而难以保证商场的消费人流。,商业分析（1）,缺乏具有品牌影响力的核心商户 目前，城市商业缺乏有影响力的品牌商户，商场的租户组成和经营方式与街铺的散铺经营方式没有区别，不足以吸引消费人流，使得进驻的商铺难以维持经营。此外，缺乏统一的经营管理和合理的功能划分与统一招租，使得商户的档次和素质参差不齐，吸引的客户层面不同，也就难以形成共同兴旺的局面，造成业主或商家不断降低铺租，如此恶性循环，造成现时商场铺租低下仍无人经营的局面。城市商业框架雏形正逐步确定 结合对老城区的改
8、造，建成集文化、娱乐、购物、休闲为一体的漕运广场、驸马巷、上板街等；凸现商业和旅游亮点，实施精品工程。规划建设“一镇（河下古镇）二府（漕运总督府、淮安府衙）三湖（萧湖、勺湖、月湖）” 商贸旅游休闲区，未来城市商业架构清晰，随着城市的不断发展，楚州商业将迎来新的发展机遇。,商业分析（2）,消费偏好区域消费者休闲娱乐需求旺盛，消费能力强，消费偏好环境好、交通方便且有特色的地方；但区域居民消费以满足基本生活为主，中高端消费人群、环境均有所欠缺。,消费需求：消费者对日常开销、购物消费； 住宅、商铺等投资需求旺盛；消费能力：楚州吸收本地消费能力偏低，高端消费 人群 外流较严重，本地高端消费氛围 欠缺,家
9、庭支出分配,商业市场需求分析总结,消费趋势,楚州区人群商业消费目前以基础消费为主，休闲放松、精神体验等中高端消费偏向于市区及外围城市，一方面与区域消费习惯有关，但楚州地区本地中高端消费场所的欠缺也是造成这种现状的重要原因。,消费潜力,消费偏好,“输出型”人口结构、中高端消费场所欠缺等原因是制约楚州区商业进一步发展的瓶颈，楚州区本地消费基本偏向于传统基础消费为主，未来的城市商业布局应以此为导向引导城市消费。,“十二五”时期，全区经济社会发展总的要求是：总量争三倍，财政超百亿，苏北进十强，全面达小康。2015年，城镇居民人均可支配收入突破3万元，农民人均纯收入突破1.5万元， 消费前景看好。,市场
10、机会点,竞争机遇,楚州区域已有商业区体量较大的商业项目，但整个板块的商业功能布局有着较大的缺失，并且现有项目的定位同质化相同，本项目有比较大的发展空间。 本项目发展需寻求更独一无二的首发地位的定位。,需求机遇,历史旅游文化名城、城市商业框架的逐步成型为城市商业发展迎来机遇。 对密集的人口量所带来的庞大消费群体的正确引导将为商业发展前景带来新机遇。翔宇大道区域价值得到认可，政府重点规划打造，前景大好，周边资源优势明显。,项目位于城市核心地段，向西可辐射至河下古镇旅游景区周边社区众多，学校、医院、政府部门等较集中，具备良好的商业发展前景。,苏果超市成立1996年7月18日。苏果超市是江苏最大的连锁
11、超市企业，楚州苏果超市总建筑面积约24160平方米，地上三层建筑面积约18050平方米，地下停车场建筑面积约6110平方米 乐天玛特楚州店位于淮安市楚州区南门大街2号，2007年6月30日开业，建筑面积12085平方米，共三层，拥有5万余种生鲜食品、日用百货、服装、电器及精品名店，餐饮娱乐与大型停车场等辅助设施，形成一站式购物中心。,城区商业（1）,城区商业（2）,锦和百货淮安商场地处淮安楚州区城市CBD核心商圈，位于镇淮楼西侧，是楚州唯一大型综合类百货商场，商场共设四层，总建筑面积达到10000平方米。 锦和百货淮安商场以“时尚精品、流行消费”为经营主题 。上坂街南北走向，南连镇淮楼东西路，
12、北接东西门大街，全长340米，街宽不过三米；东侧是总督漕运部院遗址公园（漕运总督府），东北方是淮安府署，东南方是镇淮楼；西侧是周恩来故居及老街道驸马巷和穿城而过的文渠。 主要经营：服装、鞋等等,金地广场项目地址翔宇大道588号商业形态购物中心，商业裙楼业 态百货、超市、KTV、影院商业面积约10万 开业时间未开业楼层设置主体3层年营业额停车面积1200停车位开发单位淮安金地置业有限公司,翔宇大道商业（3）,金地商业中心,楚州旅游（1）,周恩来纪念馆，位于江苏省淮安市北门外桃花垠。1992年落成。邓小平题写馆名，江泽民等同志为纪念馆题词。周恩来纪念馆是为纪念中华人民共和国开国总理周恩来而建立的一
13、座大型纪念馆，是一座展现周恩来一代伟人风采的巍巍丰碑。漕运广场即总督府遗址处。位于淮安市楚州区城区中心，是明、清两代统管全国漕运事务的漕运总督的官署建筑群， 在明清遗迹下3米处还发现有宋元代文化层。遗址被列为江苏省省级文物保护单位。,河下古镇位于楚州城区西北隅，是淮安历史文化名城的核心保护区之一。这里曾诞生巾帼英雄梁红玉、大文学家吴承恩等历史名人。明清两代这里曾出过67名进士、123名举人、12名翰林，有“进士之乡”之称，文化底蕴十分深厚。,楚州旅游（2）,Strength优势项目交通便利，车行条件优越。周边商务人群，高端、中高端住宅聚集楚州地区向来缺乏地标性商业配套，本项目以首发形态出现，将
14、首先享受楚州地区的商业升级利好靠近旅游景点，有自然旅游散客,Weakness弱势尚属较生片区，消费习惯和人群都需要重新培育。新城区居民入住等周期较长，商业部分需要较长的培育期。,Opportunity机会整体板块将是淮安区未来的增长极，潜力无限。随着功能完善和其他大型项目的逐步落地，随着大量消费人群的导入，商业形态的丰富，将形成较为独立的城市副中心,Threat威胁项目面临的潜在竞争激烈，包括礼字坝商业、本案西侧地块及对面地块等，都会对项目产生一定的冲击。淮安市区等周边城市分流本区域客源,战略基础扫描,SWOT分析,在定位的功能和层级上超越，以精准的人群定位降低威胁,How,提升软实力，实现全
15、新体验、获取价值区别,战略设问,城市商业升级的机会,楚州区新城核心，70000多平米商业体量成为新城商业全新增长极。,优势,发挥优势抓住机会,威胁1,劣势,威胁2,周边消费习惯偏于中低端；项目商业需一定培育时间。,竞争机会,项目成立空间,立,升,深,精,打造差异化目的性消费,持续打造热点，炒作项目，促进商业氛围养成,实现区域整合，借光已有区域引力点,How,快,迅速建立市场的认知,快速实现商家认同,实现有序的商业养成,清晰项目定位,周边商业中心较多，虽同质化严重，但亦将分流本项目客群,淮安市区及老城区将对本项目发展形成一对分流威胁,城市人的投资梦想二千年楚州的强势回归就历史来说，春秋建制、才人
16、辈出的楚州城已有两千年历史，汉出韩信、明传西游，建国后有周总理名垂千秋，但随着城市化进程的推进，楚州自建国初的淮安市变为楚州区，新时代下，楚州区应重归辉煌本案位于楚州区新城核心位置，它的存在具备了投资物业的特质和要素，其自身就是提供给客群的理想商业体，有令人信服的投资回报；楚州人期待从外在到内里都散发着独特气质的引领性的商业综合体物业，而不是依附于淮安市区的次等商业城市，楚州人有自己的投资梦想。,Directory,目录,项目的运营要遵循三规合一的原理，使项目的主题清晰可见，并具可操作性，可以被工程、策划、招商等各个环节良好演绎，才能真正实现“大主题大运营”的核心理念。,项目的主题贯穿于项目始
17、终，统和建筑、形态、业态、企划、运营的方方面面，使项目具备醒目的识别性，在竞争中独树一帜、标志鲜明；同时发挥协同效应，达到主题规模的集聚及项目的价值最大化，包含项目经济价值及品牌效应，并开发衍生产业链，强化核心竞争力。,运营是项目软实力的真正体现，也在当今商业地产项目竞争中起着决定性作用，也是真正实现主题落地的手段和途径，集中表现为策划力、执行力和资源整合能力。,随着商业地产竞争的加剧，稀缺资源的减少，成功项目的出现几率越来越低。风起云涌蜂窝而上的市场带来了大浪淘沙般的竞争环境。必须走大主题大运营的线路，才有可能打造精品项目。,本项目从区位竞争、体量构成、形态设计、人群偏好来看，都必须以发展性
18、的战略眼光形成自身的差异化特色，以明确的主题、精准的功能构成、准确的客群锁定，从城市功能完善和区域配套弥补的角度，秉持“大运营”的理念，打造品质项目、发挥品牌效应,定位原则,定位目标,富人区,特色,宴请,聚会,休闲娱乐,奇缺,弥补区域功能空缺，把握先机，占据绝对的市场主动地位引进特色餐饮、中档时尚餐饮、大型餐饮打造目的消费地集聚人气引进KTV、夜总会、打造商务宴请空间引进商务配套相关的精品文化商品，满足商务礼品、精致时尚商品的市场需求引进33000平米主题商场、超市配套型业态，满足周边社区的需求空白，实现一站式购物。 统一规划、统一招商、统一运营、统一管理，确保项目品质及管理秩序1.以大主题大
19、运营的思想统和全局，以超高的企划实力和传播技巧，不断创造项目热点，吸引社会关注2.以价值设计的理念贯穿始终，并以价值最大化为出发点，进行主题定位、产品设计、亮点制造等全方位设计及执行，确保项目的明星地位3.项目内部模块进行有效资源整合，实现休闲娱乐、消费购物、风情体验等集成价值最大化 打造精品商务、品质生活体验式消费集散地1.打造品牌化项目带动整体物业及区域的升值2.承担企业社会责任，释放区域经济增长能量，提升企业品牌形象,业态定位：以主题商超为旗舰商业中心，以特色餐饮、休闲生活及轻娱乐业态等为主，辅以精品文化零售及商务配套型业态。客群定位：翔宇大道新兴区域周边社区人群、政府机关人员、商务人群
20、、教师等外围消费客群。,主题定位,悦活城集主题商超、休闲餐饮、文化娱乐、商务配套为一体的体验式、一站式购物特色消费地,“近者悦，远者来。”,论语子路篇,中文名：悦活城,口号：悦活城，悦活越精彩！,新城市 时尚潮,悦: 快乐，愉悦，代表了一种生活态度，态度决定消费方式，从而影响商业模式；活: 活力，代表一种生命力；悦活：即包涵了追求精彩生活的理念，同时也是时下最流行推崇的一种生活方式，用商业改变生活，用商业改变人生；城：是综合体的代名词，运用城的围合集包容万千概念，我们引伸出了功能区的构思。,定位描述,最IN最FASHION最SHOPPING,悦活城新楚州、新时尚,以25-45岁追求崭新生活方式
21、的中高素质人群为主，精心打造动感消费娱乐天地，处处充满生机与能量，步步停不下来的激情与浪漫，一站式时尚达人的另类体验，引领国际时尚的全新升级。风格特异的店面装饰、张力十足的景观街景、蓝调深悠的商场音乐、魅力炫惑的各式服装、目不暇接的型男靓女逛不完的街、看不完的景、找不完的乐、吃不完的饕餮美食、停不下来的都市尚流疯狂。,定位描述,基本配套齐全，但供给偏同质化，特色化、个性化的供给少供给档次两头大，中间小，尤其是中端、针对中产及小资人群的供给较少商务类、聚会招待类供给单一，业态较单一周边社区居民是本项目目前最大消费客群,区域竞争是本案思维一大重点。差异化竞争、提供稀缺性业态和产品，是定位的关键。,
22、中端需求旺盛，个性化时尚化需求旺盛，商务及家庭、个人宴请、招待需求旺盛由于需求的难以满足加上长期养成的消费习惯，基本上以上消费还是习惯去淮安市区或者相对成熟项目满足,供给特点,需求特点,定位策略,Directory,目录,两大分区,临街商铺 + 主题商超,33000平米集中商业 主题商超、品牌旗舰,40000平米临街商铺 60-120平米精品间,步行内街美式小镇步行街区,A区,City Dance,印巴文化,果燃掂,街转角，吉他手轻声吟唱，鼓手轻快敲打，艺术家们墙头涂鸦 街头艺人表演人体雕塑、杂耍、画像、小提琴等项目。他们的生动表演让每个观赏者的脸上写满陶醉，更使整个街区充满了艺术氛围。,美国
23、小镇步行街,沿翔宇大道金融服务、大型餐饮和商务宴请,B区,临沈坤路街铺风情餐饮商务配套区,C区,府前路时尚流行情乐区,D区,黑猫餐厅,蕉叶泰式餐厅,曼谷银,梁红玉路及超市后风情休闲街,E区,T+club,啤酒桶,鎏金岁月,蓝枪鱼,一个成功的运营项目，招商前置与主力店商榷是非常重要的。以万达为例，万达所有的项目 都会切割出20%-30%的面积，作为主力店运营的地方。 好的主力店落位，不但可以带来好的“意识口碑”，更可为后期其他商铺的招商锦上添花。 根据本项目的动线、人流分析，我们将主力店的示意区域划出。这样的划分不但可以带动各 个区域的人气，更可以加强商户对项目的信心，这对体量较大的项目来说，尤
24、为重要。,关于主力店建议与实施,6,F区：时尚休闲生活 -1层：电玩游艺,电玩、游艺,地下停车场,F区：时尚休闲生活悦活中心 1-2层：小型主题百货,运动品牌,潮流时尚,F区：时尚休闲生活 1-2层：小型主题百货,生活家居,户外运动,服饰Fox Town/La vita/novo concept/it/Miss Sixty/MNG/Uniqle/Luka Town/H& M/C& A美妆Sephora /L occitane/家美乐/佰草集运动迪卡侬家居特立屋/生活经验,其他可选择的主力店,悦活中心生活百货的建设模式一、引进生活类主题百货，由百货运营商统一招商运营。二、引进复合式品牌店，整合招
25、商运营。如服饰类：I.T SALE SHOP，适合潮流年龄和风格人士的需要，网罗来自全球的品牌，是日本和欧洲受年轻人追捧的时尚个性品牌。 运动类：SPORT100，位居国内体育用品连锁店市场的领先地位， 汇集国内外数百家知名运动、休闲品牌，经营品种上万。 生活类：无印良品，日本最大的LifeStyleStore（生活形态提案店）约5000种商品，从牙刷到汽车食物到电器，从眼镜铺到MealMuji餐厅，从实品商店到网络世界中的Muji.Net，成为完整的生活提案店。,F区：时尚休闲生活 3-4层：大型超市卖场及周边配套,大型超市卖场,周边配套,家乐福 大润发 永辉 超市等,主题生活卖场,F区业态
26、统计,案例借鉴,山东-银座商城山东银座商城股份有限公司是山东省商业集团总公司直属的大型现代化商业连锁企业、山东省政府重点扶持发展的零售集团。截止目前，公司已拥有92家大型现代化商场、140多家便民连锁超市，经营面积260多万平方米，经营方式涉及现代百货、大型综合超市、家居、便利店、购物中心等多种业态。多年来，公司一直保持着稳健的发展态势，每年都以30%以上的速度递增，企业规模和效益水平一直稳居省内同行业的龙头地位，连续多年位列全国百货业“十强”。“银座”字号已成为享誉山东乃至全国的著名商标，深得消费者喜爱和信赖，“买真货，到银座”、“购物银座，享受生活”已深入人心，成为广大消费者的共识。,济南
27、银座北园购物广场2002年9月15日开业，总建42000平方米，是济南市北部商业区规模最大、档次最高、设施最好、功能最全的大型购物中心，购物环境舒适典雅极具现代气息，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，不仅带动了济南北部的经济繁荣，还为济南北部居民购物带来便利。营业区共分三层：地下一层为国美电器北园商城和大型停车场；地上一层为高档精品百货商场，荟萃了国内外众多知名品牌的男女服装、运动休闲服饰、中高档皮鞋、箱包、高档化妆品、钟表眼镜以及黄金珠宝等，另外，肯德基、邮政、洗衣、银行等特色服务项目一应俱全。地上二层为高档大型综合超市，主营蔬菜、水果、鲜活水产、畜禽肉制品、副食品、包装食品、烟酒饮料、药品、
28、洗涤化妆、日用百货、文体、针纺织品、儿童服装，健身器材、小家电等商品。,楚州区商业整体同质化严重，是本项目实施的重要切入点，立项为楚州区首发综合性一站式商业中心，在“留住楚州客源、发掘周边客源”上具有重要意义，关系到项目未来的价值前景。项目运营的初期阶段将主要依赖于周边的社区人群，充分挖掘本地消费，经过一段时间的经营后不再作为唯一依存，时尚百货区必须在临街商铺区等基础消费商业形态定位完成后落位，未来再通过品牌调整进一步加强于主题的配合度。时尚百货区的开发应有条件在档次上和品味上保留升级空间，为未来区域商业的战略性升级提供可能。,Directory,目录,项目立项,成立筹备小组及管委会参与项目的
29、组织实施，第一步是全国范围内类似案例的考察、观摩和学习，并着手准备各项工作。,基础调研,概念规划,运营管理,建设施工,品牌推广,选择专业调研团队，对楚州区发展状况、项目地块周边进行系统调研分析，提供详细调研报告，从而对项目可行性进行评断。（此次为初次方案，如确定合作将会有深层报告）,邀请经验丰富的规划团队根据项目现状，深度挖掘项目价值，利用先进规划理念，对地块进行概念设计及专业规划。,专业商管公司运营，统一企划招商；同时也可商讨其他运营方式，充分发挥项目价值。,根据设计规划，展开改建或者新建工程，保质保量完成建设任务。,邀请优秀的运营团队，从项目的未来价值、可持续发展等方面考量，制定项目品牌推
30、广策略。,1,2,3,4,5,6,良好的定位需要通过完整的执行体系去落实和表达，如建筑景观、业种业态、招商运营、品牌塑造、公关推广都需要在统一的理念指导下，层层递进，相辅相成，成就合力，才能将概念的优势发挥到极致；而项目一旦落地就很难做出各类调整，所以在项目开发前需做好充分的准备，需要提出系统和针对性的整体策划方案，在前期规划的时候就要充分结合考虑中期实施和后期运营的问题，将三个阶段的规划统筹考虑，确保规划方案的切实可行。,整个开发过程将各项资源与需求统筹考虑，以确保项目策划与实施的连续性、统一性与高效性。在项目实施过程中，品牌运营与招商运营必须同时开展，两手抓，两手都要硬。工程管理和物业管理
31、也要在统一的指导思想下，与运营部门进行充分沟通，形成合力。招商上强调突破创新，企划上强调资源整合与不断引领，物业强调精益求精无微不至核心竞争力体现在项目全程每一个细节。,所以必须引进专业团队和人才，从项目的每个环节和方面，坚持走差异化、品质化、专业化的道路，确保项目的品质和竞争优势，以及可持续发展、不断优化、升级的能力，保持项目持续热度，打造强势项目品牌,三规合一,“大运营”思想,可持续能力,随着运营的推移商业地产项目必然会面临到各种软硬件的调整，以及各种不能完全遇见的危机。需要持续对项目进行调整、策划、包装、宣传与推广。很多时候不仅仅是针对项目本身，还要针对商家进行营销诊断、品牌支持等工作，
32、促进商户的成长。当今项目竞争的关键就是在软实力，表现为可持续发展的能力以及终端的持续好评。尤其本项目作为楚州区商业提升的首发之作，可持续能力显得尤为重要。,项目前期阶段即介入主力店咨询；合理制定对于主力业态的招商政策，首先完成主力店的先行导入，推广前期完成主要业态主要商家筛选及意向性接洽工作；主次业态招商导入的平衡，保证效益最大化且不留死角、死铺；招商业态的全案控制，入伙商家评定系统的建立与执行,招商策略,三优先,四确保,优先考虑品牌商户、规模商户，确定主力店，由主力店带动整体招商的推进 优先考虑相关资源体内或衍生产业链内客户； 优先考虑投资的引入和优质品牌,确保入驻企业品质和业种业态符合项目
33、定位 确保主力店及形象模块的品牌力度及开业进度 确保部分招商以及相关配套公司招标的严肃性和品质性 确保招商企业或个体商铺接受建筑风格改造，形成项目统一风格,招商进度,1制定招商时间表2市场推广手段确立3相关客户数据库整理,1拜访主力承租户，并探讨入驻意愿2与目标主力承租户研讨,1整体招商之开展业种比例拟定设定承租户组合设定统一租赁条件准备招商文件拟定相关和约书签订主力承租户2营销推广,1分阶段签订租赁意向书及正式租赁合同2协助承租方办理证照及交付装修3承租户进场装修4筹备开业事宜5正式开业,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,招商步骤,企划策略,推广目的,实现项目价值的快速传播,实现项目品
34、牌的快速认知,实现项目客群的快速锁定,传播目标,效果目标,形成城市对项目所代表生活方式的期待,形成目标客群对项目所代表的消费体验的期待,招商目标,促进商家对项目的认同,项目推广的首要原则是确立项目品牌的树立，做到全城对项目的认识，认知与认同的快速，进而贴合项目快速进行城市商业占位的战略目标,品牌树立,客群深耕,针对项目的目标消费群体进行点对点的客群传播，结合招商进度，结合商家资源深度宣传，让客户对消费体验的不同产生认知,实证体验,以主力商家为核心主题，全面进行商业传播，力争一实证性的体验，让目标客群认可项目的价值，并形成口碑传播，协助项目的顺利养成,推广策略,针对商户,针对终端,针对大众,针对
35、政府,成功的商业地产企划是一门整合艺术在不同的时间阶段和时点，亦承载着不同的责任，发挥着惊人的效用,企划要点,概念塑造及其深化、丰富：如故事情节的挖掘编纂，品牌概念的包装，项目命名、理念的包装等 商业氛围打造：标志性建筑、节庆创意景观、特色亮化、软性布景策划执行（如街头艺术家，行为艺术，许愿树，留言墙等）自有传播平台建立：刊物，网络，品牌书等合作传播平台选择大型活动平台打造、创意活动策划执行、线上线下活动整合及商业活动资源整合联动,单店营销指导；单店推广、活动策划指导 整体商铺营销联动，组织策划 携手商户共同组织VIP资源，以高端俱乐部形式经营，车友会、书友会、红酒雪茄俱乐部、普洱俱乐部、公益
36、爱心协会、户外瑜伽沙龙等 衍生价值的开拓挖掘，如卡系统，电子商务，定制礼品，创意商品，贴牌礼品等,项目企划,客户企划及衍生价值,推进计划,启动发布会 前期招商推广展开政策确定意向主力店确认,持续招商推广 租户签约基本平台搭建完成出租率达80% 以上,项目签约公司成立团队组建计划确定 规划建议,稳步推进项目建设,前期准备阶段,实施准备阶段,全面推进阶段,开街准备阶段,稳定运营,前期准备阶段 实施准备阶段 全面推进阶段 开街准备阶段 稳定经营阶段二次招商阶段,持续招商 客户管理 开街策划营销策划,商户辅导 调商换商 持续企划营销推广, 莆田海峡国际商贸城策划及商业运营 上海海上海商业中心总体策划及
37、招商运营 浦东丽晟商业广场总体策划及商业运营 徐州新城市民广场策划及商业运营 北戴河黄金假日滨海度假城旅游开发策划及部分招商运营 沈阳国瑞东方商城规划及招商运营 泉州中国海峡创意城规划及商业运营 金桥镇东陆路商业街规划及招商运营 金桥功能区（浙桥路）商业区策划及部分招商运营 上海海峡商业新城整体规划方案及商业运营 星河湾社区商业策划方案及招商代理,其他部分案例列表,团队部分商业案例,团队部分实施资源,1,2,3,4,部分政府客户：中国工业和信息化部，商务部，国家发改委，上海市人民政府，天津经济技术开发区，重庆两江新区和渝中区，新疆自治区商务厅，大连经开区，杭州滨江新区，宁波鄞州区，南京栖霞区和
38、浦口区，芜湖市人民政府，西安曲江新区，济南西部新城，武汉硚口区，无锡市北塘区，青岛四方区，扬州市广陵区，呼伦贝尔盟海拉尔区，莆田市涵江区，河北唐山和承德市，西宁市人民政府，徐州市人民政府等,部分企业客户：万科地产，保利地产，远洋地产，上海浦发集团，中房集团，阿里巴巴（淘宝网），中国有色矿业集团，中国铁路建设集团，中国普天信息产业股份公司，香港华润集团，上海均瑶集团，上海世博集团，上海证大投资集团，上海锦江集团，美国三福国际投资集团，中国华日控股集团，林德国际，中国海天轻纺集团，浙江贝利集团，上海百联集团等,商业合作伙伴：屈臣氏、万宁、奥特来斯、苏宁、国美、运动100、迪卡农运动超市、家乐福、大润发，易初莲花、百联集团、苏果、红星美凯龙，等卖场零售商户资源；俏江南、粤鸿禾、粤珍轩、鹿港小镇、咸亨集团、百盛集团（KFC、必胜客、东方既白）、麦当劳、金钱豹、避风塘、味千拉面、玛花纤体、必瘦站、戴维营SPA、星巴克、哈根达斯、满记甜品等上万家餐饮休闲类品牌资源；苏荷酒吧、88、蓝枪鱼、宝莱纳、百度酒吧、Muse酒吧、乱世佳人娱乐集团、诺亚方舟娱乐集团、钱柜KTV、嘉禾院线、小马奔腾院线、金宝贝早教中心、酷比熊等数千家文化娱乐品牌资源,资本合作伙伴：IDG资本,联想投资，高能资本，浦发银行、中国银行，亘兴资本，朗程资本，优视资本，小村资本,Thanks!,
