1、,市场调研报告工作指引,工作指引：总体要求1.字体选取微软雅黑，大小视排版而定；2.工作指引为全面市场调研报告的写法，具体工作中科根据项目属性进行适当增减和架构调整；3.所有的结论章节均为示意，实际操作中可选择精美的版面，直观的表述方法；4.所有结论必须清晰，规避空话、不必要章节、含糊其辞；工作指引中所有分析和图表均为示例，不必前后对照。,报告框架,项目运行背景分析,城市区位,城市资源,城市风貌,信阳经济基础,居民生活,城市规划发展格局,内容提要,信阳市总面积18819平方公里，总人口807万，辖八县三区，六个管理区、 开发区 ；信阳市区规模较小，建成区面积仅40平方公里，中心城区人口60万；
2、信阳市区目前除老城区浉河区、平桥区外，着力发展羊山新区，以及工业城。,信阳,信阳市区,项目运行背景分析城市区位,【城区图、方位图】指出城市区位属性，在大环境中的政治地位、交通地位、区位优劣势。,京广铁路,京珠高速,219省道,大广高速,沪陕高速,312国道,交通脉络图】只针对有较强交通外联优势的城市，铁路、公路、航空，指出交通地位，发达的外部交通可以带来较多外来人口和流动消费,107国道,信阳市主要交通脉络分布图,信阳市居三省交汇，北距郑州300公里、南距武汉200公里、东距合肥340公里，存在多种方向发展的可能 ；信阳市是京广铁路线上重要中转城市之一，同时京珠高速、大广高速、沪陕高速过境，1
3、06、107、312三条国道与境内形成交叉，交通脉络极为发达，便捷的交通为其产品输出和经济发展打下良好基础。,项目运行背景分析城市区位,项目运行背景分析城市资源,南湾湖,龙潭瀑布,鸡公山,紫水塔,汤泉池,信阳市主要旅游资源分布图,旅游资源或人文环境】视各城市情况而定，有优越旅游资源的城市大多是宜居城市，且强大的旅游收入助推城市经济、旅游地产发展,近年来信阳着力升级旅游资源，新开发贤山、玉皇顶、马鞍山、震雷山等小景区 ；旅游收入快速增长，2010年旅游收入同比增长39%，旅游业成为城市重要支柱产业之一。,【矿产资源或优质产业】资源丰富的城市如济源、平顶山、巩义等最明显的特点：有钱人多，消费能力强
4、、购房能力也强，且这类人群是购房主要群体,数据来源：信阳市矿产资源规划研究报告,珍珠岩是信阳市独特的矿产资源，是一种酸性火山喷发熔岩，可用于外墙外保温材料、合成玻璃等建筑业用材；近年来，信阳市年珍珠岩需求量60万吨左右，由此推动大批珍珠岩制作企业发展，进而带动城市经济增长和消费；信阳光山县钼矿于2006年被探测出，现有矿藏量60万吨，预计经济价值2000亿元，居国内首位，这一稀有金属矿的发现进一步提升了信阳地位，也为未来工业发展产生推动。,项目运行背景分析城市资源,【生态资源】若一个城市生态资源非常丰富，在说明城市宜居的同时也说明项目内单纯的景观规划难以吸引普通客户，若一个城市生态资源非常匮乏
5、、环境较差，就说明项目内的景观规划对吸引客户较为重要。,南湾水库,浉河公园,浉河,金牛山,贤山,马鞍山,琵琶山,震雷山,龙飞山旅游区,信阳市区北、西、南三面环山，西南部有南湾水库，东北部有海营水库，同时境内有浉河穿流而过，城市整体水景充足，生态资源优厚；也正由于城市景观资源丰富，造就城市购房客户在购房过程中对景观关注度不高，多数以单一的临河风景、独特水景为营销诉求的项目均难以成功。,项目运行背景分析城市资源,【物产资源】视城市而定，丰富的物产一方面可以说明有从事该产业的富人，另一方面也会增强城市旅游吸引力和城市吸附力,茶山民歌,信阳是著名的绿茶之乡，“信阳毛尖”是全国十大名茶之一，被誉为绿茶之
6、王，年产值60亿元；依托信阳毛尖的资源优势，信阳拥有独特的茶文化，同时城市也因此而更具韵味，目前茶农因种茶人均收入2000元左右，占农村人均纯收入的50%。,项目运行背景分析城市资源,城市在外界的整体形象，进一步论证城市吸附力,信阳荣誉2009中国十佳宜居城市 中国优秀旅游城市国家双拥模范城市国家级生态示范市中国休闲城市；国家园林城市国家卫生城市、省级文明城市中国最具潜力中小城市20强城市中国创业之城信阳市平桥区获得“新中国60年县域经济最具潜力十大城市”2011中国魅力城市,项目运行背景分析城市风貌,文,信阳师范学院,文,信阳职业技术学院,文,信阳农专,金海岸大酒店,信合中州国际酒店,莫泰连
7、锁快捷酒店,核心商圈,建业规划星级酒店,中乐百花星级酒店,中铁星级酒店,城市配套分布图】一般是在城市明显有缺失配套或某类配套极为丰富，而且能为本项目有指导意义的情况下用，比如信阳缺失高端酒店配套，如果有优质地段的大项目则可以建议开发商配套酒店,信阳市拥有信阳师范学院、信阳职业技术学院、信阳农专三所高校，其中信阳师范学院作为省内知名学院，年招生量万人以上，为城市消费和人才引入做出突出贡献；信阳市现有低档酒店多集中在核心商圈内，较具档次的酒店仅有中州国际、金海岸两个，新进驻快捷连锁酒店仅莫泰一个，因此城市优质酒店极为欠缺，将在一定程度上制约城市外向发展，因此亟待此类配套产生，弥补城市功能。,项目运
8、行背景分析城市配套,全省第11位,增速排名13位,平稳增长,数据来源：各地统计公报,【经济地位、GDP走势图】说明城市在整个大区域内的经济地位，对应的房地产发展阶段，但仅为表象数字，应和后面的人均GDP结合分析,2010年信阳市国民经济总量突破千亿大关，达1093.23亿元，全省排名第11位，处于全省中等水平。增幅较为平缓为11.8%，位列全省第13位；信阳近年GDP每年均保持两位数的增长速度，平稳较快的经济发展刺激房地产市场的发展。根据GDP增速与房地产发展的关系，信阳市房地产发展目前正处于高速发展时期。,项目运行背景分析经济基础,巩义市人均GDP水平处于全省高位，2009年达到46658元
9、，高于郑州平均水平近3000元；依照国际发展规律来看，当前巩义市房地产市场当处于平稳发展期，以改善需求为主，质量、数量并存；但就实际情况而言，城市房地产市场并未跟随经济高速发展，当前市场主流需求以改善性需求为主，但仍以数量为主，对质量并未注重，导致产品发展档次极低，不能满足高端、品质化需求。,【人均GDP走势图】指出人均GDP在同等地位城市的水平，增速走势是否强劲，对应的房地产发展特点,项目运行背景分析人均GDP,【三次产业走势图、同等地位城市对比图】第二产业发达的城市通常经济实力雄厚，财富人群较多，第三产业发达的城市通常商贸繁荣、投资旺盛，房地产行业处于较好的发展环境，同时说明写字楼需求逐渐
10、增加。,受信阳市茶、板栗等特色农作物的影响，信阳市成为省内农业大市，第一产业占比较大；信阳市虽然矿藏资源丰富，但相对来讲，工业基础薄弱，第二产业发展缓慢，近年来通过建立工业城，大量招商引资，工业发展逐渐向好，第二产业比例明显增加；信阳市第三产业发展等级较高，所占比例接近开封、洛阳等城市，一方面反映出城市消费力强，另一个方面也反映出城市房地产业所处环境良好，同时写字楼市场需求有增长趋势。,项目运行背景分析产业结构,数据来源：信阳市统计公报,2010年全国平均水平为60.6%,【投资走势图】投资量、增速走势判断投资强度（有对比），同时固定资产对GDP贡献越大说明经济对投资依赖程度越高，房地产有向好
11、运行的“资本”。,2010年信阳市城镇固定资产投资达到855.05亿元，同比增长22%；但同时城镇固定资产增速却处于下滑状态，说明城市投资热情虽高，但吸引力不够，爆发力稍欠缺。城市固定资产投资占GDP的比重反应出该城市经济增长对投资的依赖程度，目前信阳市城镇固定资产投资占GDP比重已达到78.3%，高于全国平均水平18个百分点，未来经济发展存在结构失衡的风险。,项目运行背景分析投资规模,【可支配收入走势图】收入水平、增长速度分析，与同等地位城市对比分析，收入是支撑消费的原始基础,2010年，巩义市城镇居民可支配收入达到15893元，增长率为10.3%，略高于新密、新郑等县市；巩义市城镇居民收入
12、水平与省内其他地市相比，也处于较高，不及济源、洛阳市，但普遍高于其他地市；城市居民收入直接影响城市大众消费行业发展，巩义市稳定的居民收入水平为城市消费品行业的发展打下良好基础，同时也为房地产销售提供保证，这也是巩义市商品房销售量较高的原因之一。,项目运行背景分析居民收入,巩义市城镇居民人均消费性支出同样处于全省较高水平，仅次于济源、焦作、洛阳等城市，居民消费热情高涨；就收入支出比来看，济源市当前人均收入支出比为1.73，高于省内各地市，说明城市储蓄稳定，消费能力强、潜力较大；,收入支出比最高为济源1.62,【消费走势图、收入支出比】消费支出走势分析，收入支出比代表居民的收入分配途径，收入支出比
13、越高，说明该城市居民投资、消费潜力较大，保有资金量较大,项目运行背景分析居民消费,数据来源：信阳市统计公报,【储蓄额、社会消费品零售额走势】一般在有投资产品的项目报告中选取此指标，社会消费品零售旺盛直接反应城市商业商贸繁荣程度，居民储蓄额的增加值反应城市居民消费实力和潜在投资能力。,居民储蓄额高速增长，城市有较强的投资和消费能力，适时对路出现的投资产品将能吸引强劲的社会储蓄,社会消费品零售总额快速稳定增长，促使城市商业繁荣度不断提升,项目运行背景分析储蓄与商贸,巩义市是全省7个城乡一体化试点城市之一，城镇化水平较高，综合实力较强，城镇化进程较快；巩义市城镇化率年均增加1个百分点，2010年预计
14、增加1.5个百分点，全市总人口年均增长率0.5%左右，平均每年增加城镇人口约1.4万人；城镇化进城的快速发展为房地产业及大众消费业的发展打下良好基础，以当前城镇人均36的住房面积计算，每年均有近36万的潜在需求量产生。,【人口增长图】人口是房地产需求的基础，通过人口总规模、年人口增长，年城镇人口增长，可粗略计算潜在刚需量,项目运行背景分析人口与城镇化,【定位解析图】与城市整体发展结合，例如信阳地处三省交界，目前欲借助郑州、武汉、合肥三大城市群，打造区域中心化城市。,从信阳市政府规划工作要点中看，构建以主城区中心城市为核心，以国道、国铁、高速为骨架的市域城镇化发展新格局，朝着建设豫鄂皖三省交界处
15、的区域中心城市和豫南重点城市方向发展。信阳市位处三省交界，虽然目前已融入进“大中原经济区”的发展行列，处于京广产业带城市，但特殊的区位特点仍然造成其“被遗忘”的角色，因此城市目前以向三大城市圈靠拢同时发展区域中心化城市的目标较为合理，且应采用自身独特的发展模式。,中原经济区京广产业带,项目运行背景分析城市发展定位,南湾区：以科研和旅游为主,浉河沿岸：以舒适居住为主,中心城区：金融商业、娱乐中心,羊山新区：未来高端居住区、行政中心、商务中心、文化中心,平桥区：居住和工业功能为主，城市副中心,平桥工业园,工业城：以工业和物流功能为主,高铁站,信阳市总体规划图,大学城,【城市总体规划图】详细解读规划
16、，最重要是指出城市发展方向和各功能区定位，指出本项目所处区域在城市中的角色和发展前景,信阳市目前共有三个行政区、一个工业城和南湾风景管理区；城市主要发展方向为向东，羊山新区是目前重点发展区域，而工业城是当前重点引资区域；同时城市注重旅游资源升级，南部山脉以旅游为主旨进行升级改造；规划到2020年，达到建设用地100平方公里、人口100万的“双百”城市规模。,南部旅游区,项目运行背景分析城市规划,项目运行背景总结,巩义市经济基础优厚，为行业发展奠定良好基础；巩义市人均经济总量处于全省最高水平，为房地产行业发展做支撑，但当前房地产行业、尤其是房地产产品发展滞后于城市经济，未来亟待进行产品升级，以满
17、足需求；收入支出比位列全省高位，居民储蓄意愿强烈，人民生活富裕，城市居民具有较强的消费能力和潜力；城市产业结构不均衡，第二产业比重过高，第三产业发展滞后，一定程度上限制了城市商业的繁荣和地产业发展。城市居民已具备较强的投资意识，且投资能力较强，投资产品拥有较大发展空间作为城乡试点城市之一，城镇化水平较高，为房地产业提供潜在需求。,资源优势明显、交通地位优越，招商引资、新区建设如火如荼，投资发展潜力正在增强；本项目处于城市新区，具备良好发展的先决条件。,交通枢纽城市，三省交界，发展方向多变,生态资源、矿产资源、农产资源丰富，利好城市形象升级和三产发展,略缺乏高端及品牌酒店配套,身份尴尬，未来主要
18、依托招商引资等自我发展模式,地位 特殊,资源 优越,配套 短缺,发展 前景,项目运行背景总结,资源优势明显、交通地位优越，招商引资、新区建设如火如荼，投资发展潜力正在增强；本项目处于城市新区，具备良好发展的先决条件。,城市房地产市场分析,房地产政策环境,房地产运行环境,住宅市场分析,商业市场分析,写字楼市场分析,房地产市场总结,内容提要,房地产政策环境分析,地产调控政策解读,金融政策解读,本地行业政策解读,政策背景下的市场预测,内容提要,政策效果及影响分析,工作指引：政策选取原则 1.最近一年或半年以内的对市场有切实影响的政策 2.指出行业所处的大政策环境，即调控基调 3.选取当地特有的对行业
19、有影响的“本地行业政策” 政策对行业的影响 政策预期,影响力度,国家调控政策,2010,2011,12月,2月,1月,4月,3月,6月,5月,7月,9月,8月,10月,11月,4.15“新国十条”，提出差别化信贷制度和增加保障性用房供给,9.29新政，对差别化信贷制度进行完善和加强，并要求房价过高地区出台限购令,国家土地政策,国家金融政策,地方政策,面积小于90的住宅用地不低于住房建设用地供应总量的70%,央行连续三次上调金融机构存款准备金0.5%,央行连续两次上调金融机构存贷款基准利息，其中一年传贷款利率各上调0.25%,市政府提出”二环内“限购措施,未取得预售许可的商品住房项目不得向购房人
20、收取费用,明确二套房的认定标准,央行再次连续三次上调金融机构存款准备金0.5%,1月,2月,1.29国八条，二套房首付60% ；二套房限购,开征房产税,加息，首次上调存贷款利率,29城限购令，限2禁3,3月,郑州限购细则,限购政策郑州限购令自2011年3月起实施，中心六区限购，限购令实施以来，郑州市区成交量骤降，目前来看，全年商品房销售量同比将下滑40%左右,房地产政策环境调控政策,限购政策郑州版限购令，限购范围仅为主城区六区，巩义并不在限购行列，因此，影响仅在于心理威慑层面，目前巩义市亦有不少客户陷入观望，主要受郑州市区影响,限购区：郑州市内五区、郑东新区，商品房自3月4日起限购,非限购区：
21、郑州市高新区、经济开发区；各郊县及地市不限购,房地产政策环境调控政策,明码标价2011年5月1日起，郑州实施有关明码标价的措施，目的在于防止开发企业过快拉升价格，增加价格透明度，但实际执行效果极差，各项目一房一价展示只是形式化工程,政策概要,1.所有商品住房按规定实行明码标价，且一房一标 2.停车收费、分摊面积、容积率均需公示3.营业设施建设费用、捐赠、各种罚款不计入成本4.燃气、暖气初装费不可价外加收5.取得预售证后3日内一次性公开全部房源6.做广告要注明价格及价格有效期7.开发商违规，可拨打12358举报,重在提升住房销售透明度，进而控制房价过快上涨和无度拉升价格，但是实际执行效果较差,房
22、地产政策环境调控政策,保障房建设根据中央政府规划，郑州市加大了保障房建设力度，并给予保障房多项支持政策，但就目前执行力度来看，短期内政府意欲以保障房牵制商品房需求的目的仍难以实现,2011年河南省计划建造保障房42万套,相关支持政策,政府提供经济适用房用地，实行招投标制度，有意向的企业参与招投标,重点在轨道交通沿线、BRT支线和站点周边用地集中安排一批综合型保障性住房社区,商品住宅项目，应按照住房总面积10%的比例配建公租房和廉租房,将土地出让金净收益用于保障性住房建设投入的比例由原来的10%提高到15%,VS,房地产政策环境调控政策,存贷款基准利率走势,金融机构存款准备金率走势,2011年，
23、央行三次加息，六次调整存款准备金率，将紧缩性货币政策发挥的淋漓尽致，而银行也迫于压力继上调首套房首付比后将首套房贷利率上浮，对房地产行业融资成本、融资难度、购房热情均产生了较大影响，进一步导致成交量下滑,部分城市首套房首付比例提高至四成以上；最新动向：一线城市多家银行将首套房贷款利率上浮5%-10%；,房地产政策环境金融政策,巩义市限容政策巩义市拟规定城中村改造项目限低不限高的容积率限定措施，如果严格执行该政策，则意味着主城区将不再有低密度项目打造机会，因此本项目应抓住现有机会，率先打造城市稀缺项目,城中村改造项目容积率限定措施,未指定容积率项目,限定建9层以上建筑，不限高,容积率2.0以上项
24、目,限定建12层以上建筑，不限高,低密度项目,房地产政策环境本地行业政策,省政府与国家开发银行签订协议，针对省重大项目提供投资、贷款等支持。,省融资支持,在巩义市境内投资的项目（包括新建、扩建），且固定资产投资数额符合规定数额的，前三年根据增值税、企业所得税和营业税新增地方留成部分，给予企业不同比例的奖补：地方留成100万300万元，按10%奖补企业；300万500万元，按15%奖补企业；500万1000万元，按30%奖补企业；,巩义市支持政策,作为河南省重点项目及巩义市首个城中村改造项目，本项目可争取到较多扶植政策，预计在产品打造、配套引入等方面均存在较大协商余地，且在后期推广中可争取到强大
25、的造势阵容，是项目独到的优势之一,房地产政策环境本地扶持政策,某项目价格公示板,巩义市目前已相对严格的执行了郑州市颁布的明码标价制度和预售报批制度，但作为价格公示来看，也仅成为了一项形式工程，对控制房价基本不起作用,巩义市各在售楼盘均展示有价格板、项目经济指标、预售审批手续等，严格执行明码标价制度；此外，巩义市当前预售和销售审批制度执行也较为严格；,房地产政策环境政策执行力度,一线城市受限购、限贷政策影响，2011年京沪穗深四大一线城市成交量全面下跌，同时成交均价同比稍有下滑，走势明显稳定，大幅度拉升价格的现象不再,房地产政策环境政策影响,二线城市二线城市成交量同比下滑幅度大多在30%、40%
26、，但成交均价则大多处于逆势上涨状态，部分城市上涨幅度甚至达到25%以上，处于有价无市的状态,2011年上半年，典型二线城市商品房交易量同比下滑幅度大多在30%、40%左右，南昌最高达到50%；而就成交价格来看，2011年上半年典型二线城市成交均价依然处于快速拉升状态，且多个城市同比上涨幅度达到25%以上，仅合肥、太远、武汉与去年处于基本持平状态，这也是政府政策持续加码的原因之一；省会郑州前8个月份成交量同比下滑44%，价格同比高速增长，基本维持在30%左右；,房地产政策环境政策影响,巩义市当前主要受限贷的影响，促使部分销售难以兑现，但作为郑州卫星城市之一，且属于县级市，因此在三到五年之内，巩义
27、市都不会成为政府政策关注点,其他城市应对策略,巩义现状,VS,在限购、限贷的双重压力下，各城市均承受成交量大幅下滑的压力，没有较好应对策略；郑州市部分项目采取周周开盘、频繁暖场的方式，从一定程度上促进了项目销售；部分企业广泛寻求合作银行，力求为客户寻找更便捷的按揭渠道，加速回款。,巩义市目前基本不受限购政策影响；但限贷政策同样影响了居民购房热情，巩义市目前按揭买房的比例大约在50%左右；在政府作用力下，巩义市保障房的建设也必定要提上日程。,房地产政策环境政策应对及预测,巩义市当前主要受大政策环境影响，使部分客户陷入观望，短期内不会成为高层政府关注要点，而针对城市欲实行的限容政策，本项目应考虑在
28、政策严格执行的情况下提升附加值，打造高品质高层产品。,房地产政策收紧，巩义市虽然处在非限购区域，但对客户造成的心理威慑不容忽视；,紧缩的货币政策是影响市场主要原因，作为按揭付款比例在50%左右的城市，巩义市主要受限贷影响；,巩义市拟实行限容政策，对于本项目而言，应在政策未实行前抓住机遇打造低密度稀缺产品；,巩义市在形式上严格执行郑州市明码标价政策；,政策环境总结,房地产运行环境分析,房地产投资状况,商品房供求分析,商品房价格分析,房地产运行环境总结,内容提要,房地产板块格局,土地市场分析,数据来源：信阳市统计公报,信阳市房地产开发投资增长较快，近年来开发投资额年增长率保持在20%以上， 200
29、5-2010年平均增长率高达51.75%。2009年房地产开发投资额在全省排名第三！2005-2010年信阳市房地产开发投资占固定资产投资的比例均在10%以上，2010年占比为15.91%，高于全省平均水平，说明信阳城市经济对地产行业依赖度较强，利好房地产业的发展。,房地产运行环境开发投资,【投资走势图、占比图】开发投资额是市场好坏的滞后反应，是市场供应的先导反应，投资增速较高的年份通常是前一个年份销售较好，同时也说明接下来的一两年供应量会大幅增加,2009-2010年信阳市区成交土地情况（不含工业用地）,数据来源：中国土地市场网,【土地交易量价走势图】从交易量判断市场热度和潜在供应量，平均地
30、价涨幅判断商品房价格上涨趋势（地市数据一般有问题，尽量选取能说明问题的点）,信阳市土地市场2009年大规模放量，成交经营性土地20幅，交易面积达到1373.4亩，平均单价为40.4万元/亩，交易地块多集中于城东办事处刘洼村城中村（买受人为信阳华惠置业有限公司）、浉河北岸中心大道（买受人为隆基泰和实业有限公司）、羊山新区（买受人：河南中乐投资集团有限公司）三个区域内。2010年仅成交经营性土地3幅，其中2幅住宅用地，1幅商业用地，成交面积196.63亩，平均成交单价仅为31.7万元/亩，成交价格偏低。,房地产运行环境土地交易,【新开工面积或预售面积走势图】新开工面积减少一方面说明行业处于下行，另
31、一方面预示未来供应不足，预售面积与销售面积结合分析供求,2005-2008年，巩义市商品房年新开工面积基本在40-50万的水平，高于年消化量；就商品房备案预售面积来看，2005-2009年基本维持在25-30万平米的供应水平，与年备案销售量基本持平；2010年，城市商品房备案预售面积大幅增长，达到70.59万平方米，说明城市房地产投资力度大幅增加，同时也是由于市场较好形势下，不少项目加大了推盘力度。,房地产运行环境商品房供应,信阳市2010年商品房销售面积高达400.74万，保持省内前三甲的位置，但相比较520.54万的竣工面积，信阳房地产市场处于供应充足状态。信阳市商品房官方均价在省内排名较
32、为落后，2010年仅达到2049元/平方米，但就实际情况来看，信阳市区商品房目前整体均价已达到4200元/以上，仅次于洛阳、开封，属于省内高房价城市。2011年各月份信阳市区每月成交量基本维持在14万以上，同比略有下降，但成交均价依然稳定上涨。,房地产运行环境商品房销售,【销量走势图】尽量找到最新数据，年度销量可以说明该城市的市场容量，并与其他城市比较，判断其去化难易度，从量价上涨幅度判断市场是出于快速发展还是平稳还是下行,【商品房价格走势图】地市数据一般不太准确，与实际相差甚远，主要分析涨幅，并分析通过调研得到的实际价格,就官方数据而言，2010年底整体商品房价格达到3000元/平方米，住宅
33、均价达到2900元/平方米；而就实际调研数据来看，当前城市住宅价格基本都在3500-4000元/水平，老城区核心区部分项目达到4500元/，新区均价普遍在4000元/，较高楼层可达4700-4800元/；城市在售商业依地段不同而产生较大价差，普通地段一层商铺价格在7000-8000元/，较好地段达到10000元/，核心区（德丰香榭里）最高可达4万元/。,房地产运行环境商品房价格,浉河沿岸片区：依托浉河及南部风景区发展，区域边线环境资源优厚，但内部道路、医疗、商业等配套资源匮乏，环境较差。片区楼盘品质及规模参差不齐，沿河项目品质稍高。,浉河片区（中心区）：核心城区，配套资源优厚，但环境稍嘈杂；当
34、前主要物业形态集中为高密度普通住宅物业和非住宅物业，价位处于全市较高水平。,平桥区：是当前城市副中心，教育配套丰富，但相对缺乏大型商业配套及品质居住环境；楼盘规模差别较大，不乏大规模品质项目，但整体缺少综合体项目及大型商业配套填补片区功能空缺。,南湾片区：依托南湾湖风景区优美的自然环境，重点发展别墅、洋房等中高端居住产品及游闲产品。,羊山新区：城市未来中心区，环境优美、政府导向；目前缺乏各种配套，受政府影响，价格推动较快，主要发展中等密度高端居住产品和大型商业、商务产品。,【地产板块分析图】通过调研得出的城市地产板块细分情况，指出各板块的鲜明特点及本项目所处板块特点,房地产运行环境房地产板块格
35、局,量价均位居全省高位，发展迅猛,普通住宅为主，高端居住和游闲地产起步期，同时城市经济格局助长商业繁荣和写字楼物业发展,五大板块发展，羊山新区核心地位凸显，南湾片区逐渐被重视,凭借上涨较快的价格和优厚的景观资源，投资升值价值正被外界所看好，发展潜力较大,房产 销售,物业发展,板块 格局,发展 潜力,房地产运行环境总结,投资价值凸显，发展潜力被看好，但上涨较快的价格为政策干预带来可能，也为市场发展带来一定风险。,住宅市场分析,住宅市场供求分析,住宅市场竞争格局,住宅市场产品特点,住宅市场总结,内容提要,住宅市场客户分析,住宅市场板块格局,住宅市场价格分析,89.44%,【住宅历年供销图】住宅市场
36、容量、增长态势，及住宅在商品房市场中的地位,2007年信阳市商品住宅销售面积首次突破200万平米，2010年达到358.41万平米，居全省前列，同比增幅11.3%；从商品住宅均价来看，2010年商品住宅均价为1938元/平米，同比上涨13.5%，主要受官方统计及保障房影响；从商品住宅销售占比来看，2010年商品住宅成交量占商品房成交量比例达到89.44%，占据商品房销售的绝对份额，未来几年信阳市仍将以住宅为市场开发主导。,数据来源：信阳统计公报,住宅市场分析住宅供求,【板块格局图】指出该板块区位特点、产品基本特点、价格特征、发展趋势，示例：老城区中心板块新乡市房地产最先发展起来的版块，各项生活
37、配套设施齐全、行政事业单位云集，片区内楼盘较多竞争激烈，销售均价基本在3700元/左右。,在售项目均价,物业形态,发展趋势,竞争不容小觑,新乡市生活配套最为成熟地段，商业气氛浓厚，以三房为主，均价3700元/左右，最高的为翡翠城，均价达5500元/。,以18层至30层的中高层为主，个别楼盘如蓝钻国际、绿都塞纳春天有少量多层。,根据新乡市城市发展规划，以及土地供应情况来看，未来该区域供应房源将逐渐减少，商品房价格仍有上升空间。,客户群体,客户群多为旧城改造的安置户、城区老居民、中老年人及部分事业有成的外来务工人员。,作为新乡市房地产市场最先发展起来的区域，当前在售及待售项目共计22个；片区内人口
38、众多，各项生活配套一应俱全，沃尔玛、永乐、大商等一批商业巨头汇聚于此，商业气氛浓厚，伴随新乡城市规划发展，区域土地供应日益紧缺。,住宅市场分析板块格局,城东新区板块在政府政策导向作用下，该区域已成为新乡市开发投资、置业购房热点区域，楼盘档次、品质均较高，当前高层均价普遍在4200-4500元/。,在售项目均价,物业形态,发展趋势,投资、居住价值日益凸显,经过近两年发展，新区各项配套日渐成熟，人气渐旺，其投资居住价值得到普遍认可，目前区域内高层均价普遍4000元/左右，洋房4700元/左右。,以18层至30层的中高层为主，此外理想城有若干洋房配置，世纪村更有复式产品，产品配比丰富。,与新乡市城市
39、经济和区域内发展情况相比，当前区域内房地产市场仍处于起步阶段，随着土地供应的持续增加，未来市场竞争将日益激烈。,客户群体,客户群集中在公务员群体及有一定资金实力的青年人。,城东新区作为新乡市发展速度最快，环境最好的区域，当前在售项目20个，近年来伴随着政府搬迁，大学城建设，成为新乡市新兴的房地产投资热土，市场发展潜力日益显现。,住宅市场分析板块格局,东南高新区板块作为城市扩展的方向之一，当前发展了较多低密度物业，以建业森林半岛为代表的项目，普通高层销售均价基本在3300-3800元/之间。,在售项目均价,物业形态,发展趋势,区域内各项生活配套设施不足，在售楼盘以110-140三房为主，销售均价
40、从3300-3800元/。,大中型开发商汇聚于此，产品线更为丰富，涵盖了高层、洋房、别墅等多种物业形态。,从2010年新乡市土地成交情况看，100亩以上的大规模土地供应全部汇聚于新乡东南区，成为未来新乡市“群雄逐鹿”的焦点板块。,生活配套欠缺、人气略显不足,客户群体,客户主要为商人、私营业主和经济实力较强的大型企业中高层职员。,城市未来发展新方向，当前片区内各项配套设施不足，人气缺乏，区域内在售及待售项目共计8个，产品线丰富，未来将成为各品牌地产商交锋的主战场。,住宅市场分析板块格局,住宅市场分析竞争格局,XX市住宅市场在售项目竞争一览表,【分板块竞争分析表】指出在售项目总竞争规模，竞争激烈程
41、度，本项目所在板块竞争度,住宅市场分析竞争格局,XX市住宅市场待售项目竞争一览表,【分板块潜在竞争分析表】指出潜在竞争规模，竞争激烈程度，本项目所在板块潜在竞争度,住宅市场分析产品分析,建筑类型,XX市住宅建筑类型分析,工作指引：表中所填内容为各板块纯多层社区、纯小高层社区或多层小高层高层等混合社区的个数,住宅市场分析产品分析,物业类型,XX市住宅物业类型分析,工作指引：表中所填内容为各板块纯住宅项目、写字楼项目或商业项目、综合体项目的个数（仅包含底层商业的住宅主导项目均视为纯住宅项目）,住宅市场分析产品分析,户型配比城市户型以XX平米-XX平米两房，及XX平米-XX平米三房为主，其中以三房最
42、为主流，一房四房供应稀少,XX市住宅户型配比分析,住宅市场分析价格分析,【价格分布图】指出城市住宅主流价格段是多少，高价格是什么产品，主流片区价格区间是多少，本项目所在片区价格是多少,工作指引：表中比例为各价格区间的项目数量除以全市住宅总数量得出,1.选取美观、直观的表达方式；2.指出主流客户特征,客户年龄层集中在35-50岁之间，50-55岁也占有相当比例，总体以中年群体为主，购房目的多为自住，约20%的人群为自住、投资双重目的。,乡镇客户,市区客户,外地客户,偶得投资客户,乡镇工矿厂老板（主要为回郭、涉村、米河）乡镇个体商户乡镇教师等事业单位人员乡镇政府单位人员等,市区政府、事业单位职工市
43、区工矿企业老板、管理层市区个体商户等,主要为外地工作人员，暂时定居者，通常为自住投资双重目的,投资客户，主要表现在东区和商铺物业，但就户籍而言，仍是本地和郑州市居多,住宅市场分析客户分析,信阳市房地产市场基本处于由半成熟市场向基本成熟市场过度的阶段，且处于重点片区突出发展的不均衡发展时期；产品开始细分，各种诉求的品质化项目大量涌现，需求逐渐趋向多元化；当前客户购房处于感性阶段，多数凭对路的单一卖点即可打动客户；知名开发企业开始大量进驻，未来市场竞争激烈；以优厚城市资源和上涨较快的价格为依托，升值潜力被看好，中期发展前景广阔，短期内可迎来新一轮产品升级。,住宅市场研究结论,商业市场分析,商圈发展
44、及现有格局,典型集中商业分析,潜在商业项目分析,住宅市场总结,内容提要,城市商业发展前景,核心商圈业态分布,【商圈分布图】单中心还是多中心？发展能及？辐射范围？,信阳市具备明显的小型城市特征：城市框架小，南北6.6公里，东西11.5公里。路网结构较为杂乱，通达性一般。核心商圈认知度高，辐射能力强，人流聚集能力强，外围商业氛围难以形成。,商业市场分析城市商业现状,【核心商圈典型商业分布图】分布位置，性质，能级特点,核心商圈：新华路、东方红大道、民权街、北京大街围合而成信阳市核心商圈，城市主要的集中商业项目多位于此商圈内，商圈业态以服装、商超、百货及中高端服务型商业等为主。核心商圈承载者满足信阳市
45、居民主要消费需求的功能，也是城市中高档购物需求的集中地。商圈发展：信阳市商圈发展跟随城市整体发展状况，在羊山新区规划有规模化的商业，但目前各方面配套尚不完善，造成人气不足，当前经营效果较差。,火车站,胜利北路步行街,银珠广场,西亚和美,新华大市场,贸易广场,千盛百货,新天地,万家灯火,中华门,八一北路步行街,信阳电脑城,大信商城,一弘百货,五星电器,体彩广场,商业市场分析城市商业现状,【核心商圈分街区街铺业态】,东方红大道沿街商铺业态分布及信息表,路段及租金概况东方红大道及延伸街道，是信阳市最老的商业街区，以1层街铺为主要类型，街区业态丰富，以服饰类门店为主力，同时烟酒百货与各类服务也占有较大
46、比例，经营档次以中档为主，兼具低档零星业态和专业门店等；街区租金属于信阳最高行列，根据路段不同自60元/月至120元/月不等，黄金地段位于胜利路步行街附近。,商业市场分析核心商圈,火车站,核心商圈分析中山街和四一街都是信阳市商业主干道之一，核心片区内共有沿街商铺约265间，商业经营面积约1.8万。中山街和四一街街铺主要经营服装与百货，商业档次中等，氛围不及步行街。,商业市场分析核心商圈,火车站,核心商圈分析胜利路、解放路、民权路、人民路作为核心商圈的延伸街道，业态布局多种多样，民权路有大量自行车电动车行，人民路有茶叶市场，同时中低档餐饮、烟酒百货、专卖等零星分布；解放路分布大量中档餐饮；而胜利
47、路则以中档服装、百货为主；整体表现为越远离东方红大道，商业档次越低，业态越混杂，人流导入能力越弱。,核心商圈主要街区业态分布图,路段概况胜利路、解放路、民权路、人民路作为核心商圈的延伸街道，业态布局多种多样，民权路有大量自行车电动车行，人民路有茶叶市场，同时中低档餐饮、烟酒百货、专卖等零星分布；城市商圈空间变幻较快，人民路距离核心商业点不足500米距离，但档次明显处于低档。,商业市场分析核心商圈,核心商圈分析核心商圈内四条主要街道约有沿街商铺553间，街铺总体量2.97万平方米，作为核心商圈内的主要街道，街铺存在时间较长，档次多为中端及中低端，租金水平与东方红大道有较大差距，集中在60元/月以
48、下范围,核心商圈主要街区沿街商铺信息,信阳市商圈发展速度缓慢，核心商圈尚未开始进行升级改造，目前业态分布和街区发展极不平衡，作为核心商圈内的主要街道，四条街区无论在业态档次还是租金水平上都已与东方红大道产生一定差距。,商业市场分析核心商圈,火车站,城市主要街道商业总述除核心商圈外，信阳市整体商业体量较小。浉河南岸多是传统的临街商铺，满足日常所需，没有规模化商业；羊山新区配套尚不完善，商业配套也极为缺乏；平桥区低档特征明显，以零售、专业门店、低档服装为主导。大型集中商业多出现在老城区商圈内；其它区域商圈尚未形成。,主要经营服装与百货，商业档次中,贸易广场，专业市场，主营陶瓷，卫浴，洁具，装修材料等,
