1、蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃
2、芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇
3、肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂
4、莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆
5、膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃
6、莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇
7、芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁
8、肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆
9、莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿袁羂莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薄虿羇腿薃螂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚈蚀袄莆蚇螂肀节蚆羅袃芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒃蚃衿膆荿蚂羁罿芅蚂蚁膅膁莈螃羇肇莇袆膃莅莆薅羆莁莆螈芁芇莅袀肄膃莄羂袇蒂莃蚂肂莈莂螄袅芄蒁袆肁膀蒀薆袃肆蒀蚈聿蒄葿 管理工作流程图1文件控制流程图2记录控制流程图3人员和培训管理流程图4采购管理流程图5物业服务管理流程图6顾客满意管理流程图7不合格品（服务）管理流程图8业主投诉处理流程图安保工作流程图1安保管理流程图2物业管理部工作流程图3安保主管工作流程图4班长日检查工作流程图5样板房
10、安保员岗位工作流程图6侧门岗安保员工作流程图7巡楼安保员操作流程图8业主搬迁操作流程图9外来人员出入管理流程图10消防应急方案出来流程图11突发事件处理流程图12安保工作重大事项处置流程图13电梯困人处理流程图意外停电处理流程图意外停水处理流程图意外停气处理流程图14管理处火灾处理流程图15车库（场）岗位工作流程图16车库（场）收缴费管理流程图17车库（场）异常情况处置流程图18车辆冲卡处理流程图19可疑车辆出场处置流程图清洁绿化工作流程图1清洁管理流程图2清洁不合格处理流程图3绿化管理流程图4绿化不合格处理流程图 5清洁绿化主管检查流程图工程工作管理流程图1基础设施和工作环境管理流程图2机电
11、设备管理流程图3业主报修接待处理流程图4消防报警信号处理流程图5电梯故障处理流程图6恒压变频生活供水系统操作流程图7低压变配电设备维修保养流程图8新接楼宇入伙管理流程图9业主入伙手续办理流程图10房屋装修管理流程图11物业接管验收流程图12业主看房收楼流程图责任部门：物业管理部 声 明：未经许可，不得翻印。标 题 物业管理服务流程图 页 数 第 1 页 共 1 页1 顾客需求7 投标、中标6 编制、评审标书5 招投标文件4 非招标文件3 非常规设计开发2 新接物业策划11 编制管理计划10 组建管理处9 签 约8 编制、评审合同12 审批、实施16 小 区 15 标识管理13 人员和培训管理1
12、9房屋装修管理27监视测量装置24突发事件处理25延伸服务26顾客财产管理23安保服务22绿化服务21清洁服务20基础设施工作环境17新楼楼宇接收18入伙管理31过程、服务巡视30 顾客满意服务28 不合格品(服务)控制30 数据分析和改进14 采购及外包管理标 题 文件控制流程图 页 数 第 1 页 共 1 页编 写 外来文件审核/评审 来文登记分发范围 批 准 审 批分 发 号 编 号 编 号发放登记 发 放 发放使用识 别文 件 清 单归 档保 管 使 用对外提供检查/平审 提 供更 改 更改实施评 审归 档 作废文件 批 准保留标识 更改状态销 毁 更 换标 题 记录控制流程图 页 数
13、 第 1 页 共 1 页表格设计审 核 外来记录标 识编制成表使 用传 递汇 集装 订贮存/保护检 索更 改保 存 期销 毁标 题 人员和培训管理流程图 页 数 第 1 页 共 1 页培训计划申请年度培训计划批 准组织实施内部培训 外部培训培训档案过程监视标 题 采购管理流程图 页 数 第 1 页 共 2 页一、供方评价控制流程图供方初选采购物品、劳务分类A 类物品、劳务（关键物品） B 类物品、劳务（公司统一采购）C 类其他物品供方评价、选择集体评价 直接评价 不作评价采取措施编录合格供方目录审批、发布过 程 控 制 改 进供方从新评价不重新录用采取措施编录新合格供方目录不 录 用评价准则符
14、合判定重新评价准则符合判定标 题 采购管理流程图 页 数 第 2 页 共 2 页二、采购控制流程图物品需求计划 采购计划 初审、会签 劳务采购申请审 批采 购 实 施直 接 采 购 合同、协议采购验 证进货 现场验证 进 货 验 证劳 务 验 证入 库 退 货 备 案 整 改物品合格判定 劳务合格判定标 题 安保管理流程图 页 数 第 1 页 共 1 页安保员基本要求规范及规程 培训上岗车辆管理 物业监控 消防安全 封闭管理指示标识进出停放出租车管理监控中心安保监控巡逻巡视执行法规消防设施检消防工作检消防训练状态标识封闭时间人员管理监控跟踪物品管理交接班工作交接班要求 设备、工作交接 未到岗安
15、排安保工作检查各级人员检查 主管工作汇报标 题 物管部工作检查流程图 页 数 第 1 页 共 1 页根据年初工作计划，物管部每月对公司各管理处工程、安保、清洁绿化工作进行全面检查。在管理处有关人员陪同下，依据检查项目和标准进行检查。检 查 时 ， 检 查 人 须 认 真 记 录 发 现 的 问 题 ， 交 当 值 人 员 确 认 签 字 。检 查 完 毕 ， 检 查 人 将 检 查 结 果 向 管 理 处 领 导 通 报 ， 并 由 领 导 签 字确 认 。 如 问 题 较 多 ， 管 理 处 需 复 印 一 份 存 留 整 改 。月度检查工作完成后，检查人将结果进行汇总，提交部门办公会讨论评
16、分，尔后拟发通报，提交部门经理审核。部门经理核签后，报主管领导审核。主管领导审签后，返回部门。管理处按照通报的内容及时组织整改，于收文后一周内，将整改情况以书面的形式反馈物管部。将管理处反馈的整改情况进行整理归纳，为下季度检查时进行复查提供依据。部门再将材料送行政公关部报总经理，总经理审签后，由行政公关部负责编号、排版、打印、发放，社区环境管理部备存一份。对能够解决而未解决的问题须作好记录，在下一次评分时增加扣分值，并提出处理意见。组织部门人员，根据检查结果并结合检查标准进行量化评分。标 题 安保主管工作流程图 页 数 第 1 页 共 1 页目的：检查、监督岗位安保员工作情况；全面贯彻、落实公
17、司各项规章制度；及时发现工作中出现的问题并采取整改措施；为量化考核提供依据。日 ： 对 各 岗 位 安 保 员 工 作 情 况 不 定 时 （ 至 少 ） 检 查 一 遍 ； 组 织 安 保 员 对 各 装 修 点进 行 检 查 ； 对 小 区 安 全 、 消 防 设 施 和 员 工 宿 舍 、 岗 亭 的 内 务 卫 生 、 清 洁 绿 化 情 况 进行 检 查 ； 及 时 处 理 突 发 性 事 件 ， 且 做 好 记 录 ， 重 要 情 况 及 时 上 报 ； 整 理 归 纳 档 案资 料 ； 组 织 车 管 员 对 当 班 期 间 收 取 的 停 车 费 现 金 进 行 日 结 算 。
18、季 度 ： 组 织 进 行 安 保 员 季 度 训 练 考 核 ； 进 行 一 次 消 防 出 水 演 戏 ； 组 织 安 保 员 开 展一 次 文 化 体 育 活 动 。一 年 ： 组 织 管 理 处 安 保 员 参 加 公 司 组 织 的 消 防 演 习 ； 年 底 利 用 一 周 时 间 ， 对 安 保员 全 年 工 作 进 行 总 结 、 评 比 、 表 彰 、 奖 罚 ， 制 定 翌 年 工 作 规 划 。周 ： 组 织 召 开 一 次 班 长 会 议 ， 传 达 落 实 有 关 会 议 、 工 作 部 署 ； 布 置 各 班 召 开 一 次班 务 会 ； 组 织 两 次 军 事 训
19、 练 ， 两 次 时 事 政 策 或 业 务 学 习 ； 至 少 组 织 一 次 查 夜 。每月：对小区各巡更点进行一次全面检查；参与管理处组织的消防工作检查，发现问题及时纠正；月末对全月工作情况进行一次检讨，拟定下月工作计划；对表现优秀或违纪的安保员进行表彰、处理，并整理、归档、上报。半年：拟制半年工作总结。十天：督促中班的护卫员对小区红外线对射系统进行一次全面检查，并作好记录，通知维修班进行修复。标 题 班长日检查工作流程图 页 数 第 1 页 共 1 页1、交接班记录有无交接清楚并签字确认；2、责任区内公共设施是否完好；3、责任区内有无闲杂可疑人员；4、小区内的车辆是否完好.有无乱停乱放
20、；5、小区内的绿化地带有无人员践踏；6、礼仪礼节是否到位；7、每班按要求巡楼二次；8、楼层内有无其他异常情况；9、其他安全隐患；10、值班人员仪容仪表是否符合要求；11、对业主、住户反映的问题和投诉是否进行记录并处理。1、维持门岗交通秩序，保证道口畅通无阻；2、对进出小区停车场的车辆是否进行核对、检查、刷卡、登记；3、是否仔细观察进场车辆，有损坏时提醒车主并记录；4、是否提醒车主（驾驶员）进场后按规定路线行驶、泊车；5、对门岗附近泊车.摆摊者是否进行劝阻；6、私家车位是否严格控制外来车辆进入；7、是否按规定标准收取费用，并出具票据；8、交接是否明确；9.在发卡或收卡过程中是否使用文明用语；10
21、、是否按规定着装并佩戴车场管理员上岗证。1.对进入大厦的访客和外来人员是否按规定询问和登记并禁止无证人员进入；2.对搬出的物品是否按规定验证并收取放行条；3.是否熟悉大厦内各业主、住户人员情况及交往的主要社会关系；4.值班记录和各种登记是否按规定填写，对业主、住户存放的物品交接是否清楚；5.站立势服务时间内是否按规定执行；6.礼节礼貌是否周到；7.有无与闲杂人员闲聊.嬉笑打闹情况；8.回答业主.领导.同事及访客询问是否敏捷。1.是否认真观察进出车辆的外观；2、对漏油.漏水.车门（窗）等情况是否及时通知驾驶员（车主）或报告；3.有无违禁车辆进入或停放；4.摩托车和自行车是否有未按指定位置停放的情
22、况；5.有无车主使用消防水源洗车的情况；6.是否按规定着装和佩戴上岗证；7.收费时有无不给票据或乱收费的情况。1.交接班是否认真验收并签字确认；2.出现报警信号时能否及时发现并采取正确处置方法；3.室内有无存放易燃易爆等违禁品；4.是否有用值班室的消防电话处理个人事务；5.室内是否保持肃静整洁，值班员是否尽职尽责；6.录象带是否按时更换，认真保管。1.处理问题的基本原则：.依法办事，执行规定，不徇私情，以理服人；2.处理业主之间的纠纷应当遵循的基本方法：分清是非，耐心劝导，礼貌待人和坚持可散不可聚，可解不可结，可顺不可逆，可缓不可急。1、提前一刻钟到岗；2、整理着装，集合整队；3、队列训练 1
23、0 分钟；4、提出工作要求，安排当班工作 ；5、带队前往各岗，完成交接班。 巡逻岗班长、副班长1.每小时巡查各岗位一次，同时负责临时顶班;2.对各岗位的值班、值勤情况进行认真检查;3.对值勤过程中本班发生的事件、问题要及时处理并做好记录;4.对管理处新制定的规定和要求，以及下一班应当注意的事项，要认真做好书面交接。大堂岗 车库岗 监控中心大门岗按时接岗执行交接班基本要求；检查岗位设施、设备情况；准时交接班，班长或副班长对当值情况进行讲评后，整队带回。标 题 侧门岗安保员工作流程图 页 数 第 1 页 共 1 页根据交接班要求进行交接班；岗位内设施、设备情况检查；执行车库场管理规定，检查易然易爆
24、物品、对闲杂人员禁止入内；来访人员进行确认，征得业主同意后方可放行，并记录；填写车辆进出登记表；来访登记表；值班记录；定时开启、关闭岗位照明；遇紧急情况执行突发事件处理程序；标 题 巡逻岗安保员操作流程图 页 数 第 1 页 共 1 页1、 指挥车辆慢行、有序停放；2、 检查车况，填写记录；3、维护管区内正常秩序；4、巡查公共设施、场地、建筑；5、每 10 天对红外对射系统功能进行一次检查。紧急或重大情况的处置参见：ZH/QMP7.5（6） 突发事件处理程序 。班长巡逻 （接班后巡查各岗位一遍，后每 2 小时巡查各岗一次） ，每周抽查巡楼记录表3 次，覆盖率为 100。1、填写 QR7.5（5
25、）-1巡楼记录本 ；2、填写 QR7.5.4-5车库（场）车位检查表 ；楼层、地下室巡逻（每班至少巡查 2 次）地面、车库(场)巡逻（每班 2 次）小区外围检查（每班 1 次）维修班或管理处乘电梯到天台，从天台走后楼梯至地下室，每 5 层到巡更点巡检 1 次：1、看：公共照明情况、电梯按钮、火险隐患、可疑人员及物品、装修、公共设施、卫生、住户防盗门、跑水、地下设备房等；2、嗅：煤（油）气、异常气味等； 3、听：超时装修、住户室内异常响动、求助声等； 4、问：盘问可疑人； 5、作：发现问题及时做出相应的反映。1、小区围墙护栏检查；2、小区外围红线以内地面完好情况检查；3、小区围墙路灯完好检查。标
26、 题 业主搬迁物品操作流程 页 数 第 1 页 共 1 页业主、住户作业人员出入标 题 外来人员出入管理流程图 页 数 第 1 页 共 1 页迁 入 迁 出大 件 物 品 搬 出办理入住手续新业主将入住通知单交大堂（道口）验证，迁入。易燃易爆、有毒有害物品禁入。入伙老业主转让，新业主入住。 业 主 持 有 效身 份 证 件 到管 理 处 ， 或服 务 中 心 办理 出 门 证 。（同“大件物品搬出”程序）业主、住户临时搬出大件物品，须提前到管理处办理出门证 ，由大堂（门岗）安保员核对业主、住户或受委托搬运人身份、证件，按照出门证清点、核对搬出物品数量；通知巡逻护卫检查有无公共设施损坏情况；业主
27、、住户或受委托搬运人签字；放行；值班护卫作好记录，在出门证上签字；出门证留存。周五前交回管理处。大堂（大门）岗每周五下午 17：30 前将各类出门证上交管理处备存。通知巡逻岗检查有无损坏公物情况，如有则令其修复核对搬家工人退场情况搬家工人登记、搬入搬家工人登记、搬出拒绝 无同 齐意 全如有疑问用对讲机与业主、住户联系确认送货、送餐、送票等服务人员做好相关记录作业完成，离开大厦疑点排除或处理完毕开启电子门锁，准许进入视情况由自己观察或通知其他人员提供信息通知巡逻人员跟踪监视，通知监控中心注意监视及录像，报告班长或管理处 做好必要的解释工作，请其出示有效证件，在来访登记本上做好记录装修作业人员禁止
28、入内检查施工许可证和出入证标 题 消防应急方案流程图 页 数 第 1 页 共 1 页1.消防中心报警2.巡逻人员发现火警向消防中心报警根 据 报 警 数 据 确 定 报 警 地址确定火灾情况，向监控中心、总值班或管理处报告。 火 灾值班人员呼叫班长,巡逻人员到现场查看火警苗子确定情况,向消控中心总值班报告总值班、管理处负责人、班长急赴现场指挥，呼叫机动安保，值班电工急赴现场。消控中心向 119 消防报警，打开应急广播通知相应楼层有序撤离向公司领导报告误报查明误报原因向消控中心报告总值班、管理处负责人、班长急赴现场指挥，呼叫机动安保，值班电工急赴现场。成立救火领导小组，统一指挥，各大堂、门岗安保
29、员坚守岗位，其余人员抢救生命财产安排值班电工切断失火房间电源。关闭煤气消控中心消除报警信号，仪器复位。安排值班电工切断失火房间电源，关闭煤气动用大楼消防设施自救灭火，组织维持秩序，等待公安消防车到来。救火完毕，保护现场，维护秩序，协助调查动用大楼消防设施自救灭火，组织维持秩序治安事件 赶赴事发现场查清情况报警、报告控制电梯救护伤员配合侦查工作交通事故赶赴事发现场封锁保护现场报警报告救护伤员配合调查突发事件分类紧 急停 电 紧急停电后管理处操作各工种票回复送电后维修工操作岗位恢复工作公告原因记录过程监视火灾报警报告紧急通报疏散救护自救灭火防烟排烟安全警戒设施保障电梯关人接警安慰被困人通知电梯班盘
30、动放人道歉安慰标 题 突发事件处理流程图 页 数 第 1 页 共 1 页其他标 题 安保工作重大事项报告处置流程图页 数 第 1 页 共 1 页管理处领导迅即到出事现场，通过内部或外部了解事件发生的真实情况。协助业主通知公安机关或相关部门，控制事态发展。安保主管必须在第一时间将事件性质、目前事态、请求公司帮助的事项及时与物管部取得联系，随后在规定时间内，将事件性质、发生经过、结果以及对责任人的处理意见填写在突发事件记录表上，报告所物业管理部。物业管理部接到书面材料后，派人到管理处调查事件的详细情况，分析原因、后果，协助管理处做好防范工作。调查人须将调查结论实事求是报告部门经理。部门经理根据管理
31、处的书面报告和调查人的报告，提出处理意见报公司主管领导。如有典型意义，组织拟发通报或召开安保主管工作会议，防止类似情况再次发生；及时修改文件下发。公司主管领导审批后反馈到物业管理部的材料，复印三份，分别由物管部、人力资源部、管理处备存一份。人力资源部，或管理处接到审批文件后，按照公司领导批示，对相关责任人进行处罚。及时记录、整理、汇总、存档有关资料标 题 电梯困人处理流程图 页 数 第 1 页 共 1 页发现电梯因故障困人记录事件开始到结束时间，详细情形及维修人员、消防员、救护人员到达和离开时间，由管理处组织对被困人员进行探望。通知电梯维修工 通过电梯对讲善言安慰乘客，稳定情绪，告知故障正在处
32、理中，不要强行开门及触动电梯内按钮被困者内如有小孩、老人、孕妇或出现人多供养不足的情况需特别留意，必要向消防人员或急救中心求救报告班长或管理处救出被困者询问被困者情况，表达歉意及安慰 如有不适者立即送往医院观察、救治标 题 管理处火灾处理流程图 页 数 第 1 页 共 2 页NOYESYESNO标 题 管理处火灾处理流程图 页 数 第 2 页 共 2 页消防监控中心通知巡逻赴现场验证是否火警通知班长及管理处火警现场拨打“119”5 分钟内能否扑灭派人到道口迎接消防队向消防队领导汇报物业管理部到现场。向领导汇报 清扫现场、进行总结物业管理部 公司领导带车去现场运送伤员报 警警铃报警、紧急集合员工
33、、组织疏散业主、住户和抢险救灾工作接受消防队统一指挥清扫现场 看望伤员 调查处理事故标 题 车库（场）岗位工作流程图 页 数 第 1 页 共 1 页一、认真履行交接班制度，对上一班交待的工作进行跟踪落实二、认真检查车场车辆停放及运行情况，车辆进场时仔细检查是否受损发生漏油、漏水的情况应设法告知车主，并通知清洁人员到场清理。熟悉长住卡的车主、车型、车牌号，并按规定指挥泊车，禁止占用他人车位。如遇两车相撞造成事故，护卫员及时到场维护秩序，立即通知领班到场，并通知车主双方自行解决。在巡查过程中发现车门未锁，应立即联系车主并暂时代车主看管好车内物品，防止丢失。三、正确导引、指挥车辆进入车场，制止大型客
34、货车、装载有易燃、易爆等危险品的车辆进入停车场，确保车辆不乱、不碰、不堵塞交通，秩序井然。四、劝阻闲散人员不准进入地下车库，阻止车辆逆行或随意停放五、按时开关车场照明，保证车场足够的照明光度，负责做好车场节能工作。六、检查车场内消防设施设备和器材，若发现灭火器已过期或设备故障，及时联系工程部更换或到场维修，并做好记录。七 、 服 从 领 班 的 工 作 安 排 ， 配 合 其 他 岗 位 做 好 车 场 管 理 工 作 。标 题 停车库（场）收缴费管理流程图 页 数 第 1 页 共 1 页租赁 免费停车卡签订停车位租赁协议业主、住户提出办理停车卡申请车管员借 XX 元作周转备用金提 交 能 证
35、 明 车 辆归 属 的 有 效 证 件审 核 同 意 后 复 印证 件 存 留整理停车卡 资料办理停车月卡或免费停车卡每月 5 日输入、调整电脑数据配备停车场出入登记卡缴纳停车位月租费并核准缴费清单签订免费停车协议停 车 场 出入 规 定 程序 操 作出口收费员限领一本定额发票并作好记录。5 日前将当月停车卡办理情况整理成表张贴在车场岗亭每月 4 日收银员向公司财务部报上月的停车场经营情况月报表用 完 一 本 定 额发 票 及 时 缴 费领 发 票下班时安保主管组织日结算，填写日当班收入统计表对出入车辆按规定计时收费收费员带发票存根、废发票和停车费收入和日当班收入统计表到财务室缴费，财务室出具
36、收据财务人员每月至少两次到停车场检查，填写停车场收费情况抽查表收费车管员辞工、调岗、探家时，将周转备用金、发票、停车费收入及日当班收入统计表一并交清报告安保主管、通知当事车主到场。标 题 车库（场）车辆异常情况处置流程图页 数 第 1 页 共 1 页加强停车场车辆、交通的工作管理车场安保员发现异常情况及时赶到事故现场，查明原因车辆被撞、被刮 车辆故障 车辆失火车门、窗未上锁1.通知班长或巡逻安保到场；2.通知监控中心对现场实施监控。了解事故原因，阻止肇事驾驶员脱逃。车主到场，双方自行协商解决若车主未能到达现场协商未果，可拨打“110”报警处理要求肇事驾驶员书写事故经过，交押金到管理处办理手续，
37、及时联系受害车主组织安保员到场给予帮助。将车推至安全地带，防止阻塞车场交通安排安保员看管好车辆查明情况，妥善保管贵重物品联系汽修厂，协助车主做好善后工作报告安保主管，组织安保员灭火，火势无法控制时，按灭火应急规程操作。抢 救 受 伤 人 员 ，疏 散 围 观 群 众 。通知车主及保险公司到场。协助相关部门进行受损财产清点及理赔工作。密切跟进，及时向上级领导反馈事态发展变化情况。处理完毕后，整理资料上报并归档存留。如车主未能到场，可采取措施将门锁上，加强看护盗抢冲卡 冲（撞）闸标 题 车辆冲卡处理流程图 页 数 第 1 页 共 1 页车辆冲卡出场车场出口岗车管员及时记录冲卡车辆的车型，车牌号，颜
38、色及逃走方向。领班到场了解情况，通知监控中心保存事故现场录像。通知管理处主要领导到场处理，确定车辆冲卡原因拨打“110”报警，向公司领导报告因车辆故障导致冲(撞)闸协助公安人员破案，询问目击者、证人，组织取证责成事故车主对车场被毁设施进行赔偿向班长、护卫主管报告按领导要求做好善后工作，做好值班记录值班记录查找并通知车主到场驾驶员因生理原因导致车辆失控采取整改措施，继续跟进，发现新的情况及时报告标 题 发现可疑车辆出场处置流程图 页 数 第 1 页 共 1 页及时跟踪、观察、确认开车人员，留意车辆车况是否受损通知出口岗车管员做好安全预防工作出口岗车管员认真核对开车人员的身份，是否凭月卡出场，检查
39、车辆行驶证、驾驶证与车主之间的关系。车辆更换驾驶员 有盗车嫌疑记录驾驶员姓名，做好值班记录，向下一班交待清楚。立即通知班长、巡逻安保员到场增援，注意自我保护核查清楚，安全放行 将犯罪嫌疑人扭送公安机关，通知车主到场车场安保员发现神色紧张、可疑人员欲开车出场标 题 顾客满意管理流程图 页 数 第 1 页 共 1 页顾 客 满 意信息获取业 主 投 诉业 主 报 修 回 访业 主 满 意率问卷调查接待处置回访抽样回访发放回收回复统 计分 析改 进过 程 监 视标 题 不合格品（服务）管理流程图 页 数 第 1 页 共 1 页不合格识别不合格服务 进货不合格品标 识隔 离性质判别不合格服务性质 进货不合格品性制严重不合格 轻微、一般不合格 合 格 不 合 格处 置 意 见 处置意见审 批 处置实施让步接受不合格服务 进货不合格品 拒 收整改、返工 让步使用 教育、批评 经济、行政处罚验 证 纠正/预防措施报 告
