1、土 地 属 性产 品 定 位设 计 /报 规1、 在 土 地 出 让 时 ， 若 土 地 属 性 为 商 业 （ 含 配 套 商 业 ） 、 办 公 楼 或 酒 店 ， 建 造 过 程 中 严 格按 照 出 让 时 的 土 地 属 性 执 行2、 优 先 考 虑 商 业 （ 含 配 套 商 业 ） 或 办 公 楼 土 地 属 性 ， 不 建 议 考 虑 酒 店宣 传 、 销 售1、 毛 坯 或 精 装 修 平 层 （ 户 建 筑 面 积 大 于 50平 米 ）2、 后 续 项 目 不 建 议 考 虑 Loft1、 要 满 足 设 计 规 范 要 求2、 需 满 足 楼 板 搭 建 后 及 厨
2、卫 分 隔 墙 砌 筑 后 的 设 计 规 范 要 求3、 水 ， 暖 、 电 设 计 需 满 足 住 宅 使 用 要 求4、 按 商 业 要 求 ， 设 计 消 防 要 考 虑 喷 淋 系 统 ， 烟 感 ， 报 警 系 统 ， 通 风 排 风 ， 排 烟 系 统5、 改 造 方 案 在 销 售 前 完 成 ， 并 作 为 委 托 安 装 协 议 的 附 件6、 优 先 考 虑 电 厨 房 ， 不 建 议 燃 气7、 报 规 图 及 正 式 版 施 工 图 不 体 现 厨 卫 隔 墙 ， 降 低 报 规 难 度1、 预 埋 水 、 电 管 线 施 工2、 厨 卫 的 排 水 均 采 用 同
3、层 排 水 ， 电 路 管 线 也 采 用 同 层 的 方 式 实 现3、 做 好 管 线 、 强 弱 电 等 影 响 验 收 工 程 的 伪 装4、 完 工 后 ， 备 案 验 收 （ Loft的 预 埋 件 存 在 验 收 风 险 ， 但 风 险 可 控 ）工 程 施 工 /验收改 造 、 交 付1、 竣 工 备 案 后 ， 进 行 首 次 交 付2、 安 装 /装 修 工 作 由 第 三 方 在 首 次 交 付 后 进 行 ， 按 照 委 托 安 装 方 案 施 工 ， 完 成 分 隔 墙 、 防水 、 室 内 管 线 等 （ LOFT搭 建 楼 板 的 消 防 验 收 风 险 极 大
4、）3、 第 三 方 可 以 是 总 包 或 单 独 招 标 ； 总 包 仅 进 行 水 、 电 、 厨 卫 的 改 造 ， 并 工 程 量 包 含 在 总包 合 同 中 ； 单 独 招 标 分 包 除 此 之 外 还 可 完 成 楼 板 搭 建 ， 需 单 独 签 订 合 同 ， 支 付 费 用 ， 开 具发 票 。4、 安 装 完 成 后 ， 进 行 二 次 交 付1、 所 有 销 售 资 料 以 报 规 图 为 准2、 不 建 实 楼 样 板 间 ， 建 议 不 建 销 售 样 板 间3、 与 客 户 签 订 标 准 销 售 合 同 ， 附 图 为 报 规 图 ， 不 涉 及 后 期 安
5、装 内 容 ， 合 同 约 定 交 付 时 间为 改 造 前 的 毛 坯 房 的 交 付 时 间4、 同 时 ， 业 主 与 万 科 推 荐 的 第 三 方 签 订 委 托 安 装 协 议 ， 协 议 中 包 含 委 托 安 装 方 案（ 及 图 纸 ） 或 精 装 交 付 标 准 、 改 造 完 成 时 间 ， 但 不 以 强 制 方 式 让 业 主 与 第 三 方 签 订 委 托 安装 协 议背 景 及 目 的 ：商 业 、 办 公 楼 改 住 宅 销 售 的 做 法 ， 尽 管 从 法 律 和 相 关 建 筑 规 范 中 没 有 明 确 规 定 ， 但 存 在 被 政 府 认 定 为 违
6、 规 改 建 、 导 致 规 划 验收 受 阻 甚 至 行 政 处 罚 的 风 险 。 已 有 媒 体 报 道 ， 设 计 师 因 违 规 设 计 被 北 京 规 委 调 查 。主 要 存 在 的 风 险 ：前 期 操 作 风 险 ：1、 酒 店 属 性 的 土 地 不 容 许 分 割 销 售 ， 存 在 销 售 风 险 。2、 加 高 层 高 ， 建 Loft， 存 在 增 加 建 筑 面 积 的 规 划 验 收 风 险 。3、 室 内 设 有 厨 房 、 卫 生 间 等 明 显 住 宅 功 能 的 区 域 ， 存 在 商 改 住 销 售 的 嫌 疑 ， 报 规 时 ， 规 委 不 予 受
7、理 。4、 商 业 用 强 弱 电 、 水 等 设 计 规 划 要 求 与 普 通 住 宅 不 同 。5、 商 业 须 有 消 防 喷 淋 系 统 、 烟 感 、 报 警 系 统 、 通 风 排 风 、 排 烟 等 系 统 ， 否 则 无 法 通 过 消 防 验 收 。6、 如 果 消 防 验 收 后 ， 增 加 Loft夹 层 存 在 夹 层 内 人 员 疏 散 出 入 口 问 题 ； 夹 层 下 部 空 间 需 增 设 消 防 喷 淋 ， 而 该 搭 建 因 增加 夹 层 面 积 无 法 进 行 消 防 报 审 ， 消 防 隐 患 很 大 。后 期 业 主 纠 纷 及 诉 讼 风 险 ：7、 销 售 宣 传 时 ， 户 内 图 纸 、 样 板 间 等 均 可 能 成 为 被 举 报 的 证 据 。8、 业 主 投 诉 违 规 安 装 引 起 的 法 律 纠 纷 。操 作 原 则 ：1、 不 违 反 明 确 的 法 律 法 规 ；2、 确 保 房 屋 安 全 ；3、 预 防 后 期 可 能 发 生 的 纠 纷 ；4、 谨 慎 宣 传 ， 不 引 媒 体 关 注 ；5、 满 足 以 上 所 有 条 件 下 ， 选 择 一 条 最 可 行 的 路 径 ；商 业 、 办 公 楼 改 住 宅 操 作 指 引 导 则
