1、城南新区项目产品定位方案引言通过对遂平地产市场近期的调查，目前遂平的居住产品正在从多层逐步向小高层和高层转化。居住区域正在从老城向新城过度，对天洁来说这是一个机会。一个新的居住地域从开始到周边配套成熟需要 4-6 年的时间，面临遂平县城主城区配套的完善，这也是一个挑战。遂平县主城区的政府单位整体的南迁，必定会给新区地产带来巨大的机会。作为新区的两个带头开发商，天洁集团和河南建业都会用自己特色的产品来定位市场。那个在市场上占主导地位，就会立于不败之地。对于中国地产来讲，多层的审批会越来越严格。对于一个县城来说，客户选择多层的意向还是大一些。就价位而言只能以同一地段多层和小高层做比较，均价相错 2
2、00 元左右。就城南而言，预计产品能在后年上市，对于目前整体地产市场来说，不是很乐观。就入市而言，有一定的过渡期。在国家对地产的宏观调控之下，对于城南新区项目做一个简单的定位方案，仅供参考。一、地块基本情况位置和范围：遂平城南新区地块面积及形状：总面积 平方米。环境条件：宗地属于新区，区位优势明显，被业内人士认为是遂平后期最具潜力的、最具增长性的区域。二、市场基本情况遂平县概况及市场概况：遂平县位于河南省南部，属驻马店市。总面积 1080.2 平方公里，人口 54 万。本区属暖温带大陆性季风气候，年平均气温 14.9C，年降水量 972 毫米，无霜期 220 天。区内已形成以造纸、化工、建材、
3、农副产品深加工等四大支柱工业体系。土特产品有遂沙、小磨油、黄桃等。旅游景点有“中原盆景”之誉的嵖岈山、还有唐岗春秋故城遗址等农业人口 48.8 万，辖 11 个乡镇、3 个街道办事处、2 个景区管委会，207 个行政村遂平房地产市场情况：目前遂平县县城共存着项目近 20 个，项目启动时间相差不大，产品的可替代性比较大。从刚性需求角度来看，显然供给过剩。但是大环境下，投资中小城市的趋向比较明显，极大的增加了对房地产的需求，也使得开发商大量的开发土地，增加供给。通过统计近两年开发规模在 100 万方左右。可以容纳 2.5 万人。加之城南新区千亩土地开发，以及国家对地产市场的调控，遂平房价上涨速度会
4、逐步缓慢。商品房的供需基本平衡，住宅供应呈现出高增长趋势，整体前景依然看好。而且房地产公司多，竞争市场发展成熟。在近几年内，遂平地产市场住宅供应量会较大，未来的市场竞争将异常激。具体表现为几点：1、房价稳中有升，涨幅明显回落。2、产品结构变化明显，逐渐从多层向小高层、高层住宅转化。3、120 左右的紧凑 3 房比例明显提高，但仍显不足；住宅开发向紧凑、实用型发展。4、行业竞争加剧，企业优胜劣汰步伐加快。区域房地产市场现状：2008 年遂平县政府提出发展城南新区发展战略，目前政府对新区的市政道路在整改，加之遂平县政府单位整体搬到新区，给该地域的发展提供了很大的空间。 目标客户群定位描述：目前，县
5、城的建筑多为 2-6 层多层砖混建筑，或者是两层的独家独院。不管是什么样的房子，建筑设计都比较陈旧，采光、通风、格局配比以及室内功能性设计都远不如现在的设计水平。这样就使得居住的舒适度得不到相应的满足。部分家庭还出现三代同住一套房子的现象，中年夫妻则希望和老人分开居住，这种情况就使得他们迫切的需要买一套房子。遂平是一个劳务输出大县，本地没有太多企业，在外地务工收入情况无法统计，但是在外地买房的可能性不是太大。部分收入在 3000 以上的打工者会考虑买房。企事业单位领导的人群年平均收入水平一般都在 4 万左右，私营主家庭年收入在 3 万左右，工薪阶层年收入平均为 1-3 万元，包括企事业单位基层
6、员工、教师、退休职工，社会成功人士的收入水平一般是 5 万以上。因为本项目为高端设计，针对的主要客户都是收入较高或有资金实力的消费人群。目标客户主要位于县城和返乡的务工人员，而县城的客户多为事业单位领导和部分私营业主。因为本项目从小区环境还是建筑质量上都是按遂平县城的最高标准，所以这也会吸引一些社会成功人士的眼球，也就是说目标客户群年龄主要集中在 3050 岁之间三、本项目 SWOT 分析优势（S）1、位于遂平县城未来发展方向上，区位优势明显2、交通便利，周边道路纵横交错、四通八达3、地价相对较低，具备一定的利润上涨空间4、品牌影响力劣势（W）1、远离市区、周边配套相对较差2、市政基础设施不全
7、3、首付款的提高和外地户口买房的限制 机会（O）1、遂平市场处于发展阶段2、政府加大力度对新区的投入3、汝河渠改造通水，周边环境有较大幅提升威胁（T）1、国家加大宏观调控影响房地产行业整体低靡2、市场供应量大幅度增加3、 、周边建业同质楼盘即将上市四、产品定位市场定位：目前遂平县已经面市的住宅产品尚在发展阶段（特别是中高档产品、大型住宅社区） ，另外消费者的消费理念相对不是很成熟，大部分居民认为“小区的绿化、项目的位置是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件” 。项目地处新城的 CBD 核心区。高端的“品牌社区”路线据此我们的目标：由以人为本到高端品牌。我们的策略：由人文景观引入、塑造天洁集团高
8、端品牌形象。赢得消费者认同借品牌与地域之势而上，撬动区域市场项目自身胜出同时通过天洁实力，产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘我们的品牌在遂平市场三级跳物理感受（建筑）精神感受（生活）行为主张（领导品牌）地段价值 社区品质生活品位 增值空间品牌认同产品定位：以多层、小高层住宅为主导的高品质社区，配以少量别墅及商业配套及高层产品，突出产品档次。客户群定位：25-35 岁青年白领、小私营业主、公务员、教师等企事业单位员工。功能定位：提倡以人为本及居住的舒适度。价格定位：相应高端，不脱离当地市场，能较好的体现物业价值及升值潜力。以 2013 年产品推向市场预计小高层均价 3100 元/，多层均价 290
9、0 元/。五、产品配比及设计建议产品配比建议:上周看了天洁海宇的产品，个人认为城南可以采取重庆西湖山水的风格，主打以人为本和那种置身田园山水的感觉。产品前期以多层、小高层和别墅为主导，产品配比为 5：3：2。后期把产品向高层扩展。户型设计、排布建议：为减少分摊面积，增加得房率、舒适度，建议产品类别应以多层、小高层为主。所有楼体尽可能南北朝向，避免出现东西朝向楼体。户型设计以满足功能需要为准则，求全但不贪大。户型设计应尽可能满足各功能空间尺寸比例合理优化，主要功能空间（客厅、主卧）朝阳，眀厨、明卫等基本户型喜好要求。厨房、卫生间设计时应重点考虑管道摆布对空间使用的影响，实现面积利用优化，以减小面积与舒适度之间的矛盾。在总面积或户型组合摆布需要的情况下，可考虑设计少量四房户型（144以下） ，但总量务必控制在 5%（按面积计算）左右。二房的应在 80-95 之间，三房面积在 110-128 之间配 套：1、停车位（地上、地下） ，满足规划要求即可。2、注重物业服务销售部2011-12-29
