《维保修常见问题及维修方法》.doc

1、 版本号： V1.0 维保修常见问题 及维修方法二一四年九月二十四日维保修常见问题及维修方法1 / 491目 录第一部分 地面问题 .3一、 地砖空鼓 3二、 更换地砖 3三、 地面、飘窗石材更换、维修 6四、 木地板空鼓、异响、起灰 7五、 木地板受潮导致变色 8六、 木地板划痕 8七、 地暖不热 9第二部分 墙面问题 .12一、 涂料墙面裂缝问题 12(一) 内墙面空鼓裂纹 .12(二) 墙面表层裂纹 .12(三) 墙面（批荡层）砂浆层裂纹 .13(四) 外墙外表面裂缝 .14(五) 剪力墙与填充墙竖向裂缝 .15(六) 混凝土梁与砖墙连接处墙面出现水平裂缝 .16二、 面砖墙面裂缝 17

2、(一) 内墙面砖裂缝、空鼓 17(二) 外墙面砖裂缝、空鼓 .18三、 墙面空鼓、粗糙、不平整问题 19(一) 涂层墙面空鼓或较大面积起砂开裂空鼓 .19(二) 墙面抹灰不平整 .21(三) 墙面涂料局部色差 .21(四) 墙面不横平竖直 .22(五) 墙面阴阳角不直 .23(六) 室外墙砖空鼓脱落 .23四、墙纸问题 .24(一) 室内墙纸发霉 .24(二) 墙纸边缘卷翘 .26维保修常见问题及维修方法2 / 492(三) 墙纸表面不平，侧视有疙瘩 .26(四) 墙纸有泡 .26五、 墙面返碱问题 26(一) 卫生间渗水导致隔墙背水面墙角“返碱” .27第三部分 天花问题 .29一、 天花大

3、面积空鼓、掉皮 29二、 天花裂纹 29第四部分 渗漏水问题 .31一、 阳台排污管周边向下渗水 31二、 窗台渗、漏水 32三、 卫生间天花漏水 34四、 厨房管道破损导致漏水 35五、 给水管渗漏 35六、 马桶底座漏水 36七、 卫生间地面渗、漏水 36八、 地暖漏水 38九、 顶层屋面漏水 39十、 檐口漏水 40十一、 别墅地下室渗水 41第五部分 零星修复工程 .42一、 卫生间返臭 42二、 室内水压过小 42三、 厨房返烟 43四、 门套线维修 43五、 木门、木材质类物件碰撞、刮擦损坏修补 44六、 房门关闭不上，反锁不住 44七、 木门与地面缝隙过大 45八、 空调孔位偏高

4、 45九、 窗户透风 46维保修常见问题及维修方法3 / 493第一部分 地面问题一、 地砖空鼓原因分析：(一) 基层清理不干净，地面存有浮土或砂粒，影响水泥砂浆与地面的粘合，凝固后造成表层地砖与基层地面分离，日久则容易出现空鼓；(二) 基层地面浇水湿润不够，水泥砂浆中水分被地面孔隙吸收，造成水泥砂浆水化过程不完全，粘结不牢固；(三) 砂浆铺设太厚或者不匀实，或者没有完全压实；(四) 地面过于潮湿，造成砂浆实际标号不足；(五) 瓷砖本体背面浮灰未刷干净或湿润不足；(六) 铺贴后地砖与基层未干燥完全即受外力作用，如走动、敲击使砂浆脱离；(七) 季节变化，铺贴后尚未完全干燥，如果温度骤降，导致地面

5、结冰，则水化过程不能完成，导致砂浆失效。(八) 地砖与地砖以及地砖与四周墙壁间预留的伸缩缝隙太窄，温度应力造成起鼓。处理方法：在出现地砖空鼓问题后，应优先尝试采取灌浆方法处理：(一) 先用薄刃工具（如刀片）清除地砖边缝处勾缝剂；(二) 再用注射器向空鼓地砖灌注水泥浆并辅以皮锤均匀轻击，让水泥浆更好渗入。二、 更换地砖原因分析：因为地砖色差，地砖本身质量问题或施工完成后未做好成品保护造成地砖破损及其他原因，需要更换。维保修常见问题及维修方法4 / 494处理方法：用切割机从破损砖中间切割，用吸盘垂直吸起地砖或在地砖中间部位砸破地砖，从中间向四周小块逐步拆除破坏地砖，特别注意在拆除过程中保护地暖管

6、道、给排水管道和周边不需拆除的地砖，更换面积较大时维修过程中应保持地暖管及供水管维持打压测试状态，待更换完成后检视压力值有无变动，如出现压力值减小，则说明维修造成管线破损，则需返工。干贴法（适用于客厅等大面积铺贴或砖面、石材较大不易找平时）：(一) 将基层表面的浮土或砂浆铲掉，清扫干净，有油污时，应用10火碱水刷净，并用清水冲洗干净，重新找平；(二) 地砖选用应遵循同一品牌、同一批次、同一色号且无缺角、崩边、翘曲的质量标准；(三) 铺砌前将地砖浸水湿润，阴干至表面无明水时，方可使用；(四) 铺贴时，砖的纹理方向、颜色需与原始铺贴一致，如大面积更换，铺砖前做好预排砖工作，施工前拉通线以保证纵横平

7、直；(五) 找平层上洒水湿润，均匀涂刷素水泥浆(水灰比为 0.40.5)，涂刷面积不要过大，铺多少刷多少；(六) 结合层拌和：干硬性砂浆，配合比为 13(体积比)，应随拌随用，初凝前用完，防止影响粘结质量。干硬性程度以手捏成团，落地即散为宜；(七) 结合层的厚度：一般结合层厚度为 1025mm；铺设厚度以放上地砖时高出面层标高线 34mm 为宜，铺好后用大杠尺刮平，再用抹子拍实找平(铺设面积不得过大)；(八) 试铺：将瓷砖按顺序码放好后用橡皮锤轻敲夯实结合层，同时应检查该地砖与相邻的地砖边角是否有误差,在铺好的水泥上留下印记，然后把砖拿起来； (九) 砖底上浆：在地砖的背面抹一层素水泥浆，厚度

8、不低于1CM，涂抹一定要均匀、全面，然后再次铺砌到结合层平层上，砖上棱略高出水平标高线，找正、找直、找方后，砖上面垫木板，用橡皮锤拍实，顺序从内退着往外铺贴，做到地砖砂浆饱满、相维保修常见问题及维修方法5 / 495接紧密、结实；(十) 拨缝、修整：铺完二至三行，应随时拉线检查缝格的平直度，如超出规定应立即修整，将缝拨直，并用橡皮锤拍实。此项工作应在结合层凝结之前完成；(十一) 勾缝：用 11 水泥细砂浆勾缝，缝内深度宜为砖厚的13，要求缝内砂浆密实、平整、光滑。随勾随将剩余水泥砂浆清除、擦净；(十二) 地砖铺贴过程中，应禁止上人踩踏，铺贴过程中用柔软材料清理砖面，施工完成后，应放置显眼标识或

9、用纤维板或彩条布进行成品保护，48 小时内禁止上人，24 小时后洒水养护。湿贴法(适用于卫生间、厨房、阳台等小面积铺贴及过门石)：(一) 重做找平层：铺贴面砖前应先做找平层，找平层的质量是保证饰面层铺贴质量的关键；(二) 整间铺贴时应弹线分格，做标块，厨卫应以过门石为参照基准，按拟贴砖的面积，计算横纵的皮数，用水平尺找平，并弹出面砖的水平控制线，控制好整个铺贴表面平整度和泄水坡度；(三) 选砖，要求规格一致，尽量无色差、边缘整齐，棱角无损坏，无裂缝，表面无隐伤、缺釉和凹凸不平；(四) 润砖：在铺贴前应浸水润湿（一般浸水时间不少于 2 小时） ，取出后阴干到表面无水再进行铺贴，防止用干砖铺贴上墙

10、、下地后，吸收砂浆中的水分，致使砂浆中的水泥不能完全水化，造成粘结不牢或面砖浮滑；(五) 贴砖：将水泥和沙的体积按 1：51：4 的比例调和成软湿的水泥砂浆，铺贴时在面砖背面抹灰浆，四周刮成斜面，厚度 5mm左右，注意边角满浆。铺地面砖下压贴合后灰铲木柄轻敲砖面，尽量压实（贴于墙面的面砖就位后应用力压，并用灰铲木柄轻敲砖面，使面紧密贴于墙面） ；(六) 勾缝，清理：墙砖铺贴完毕后，应用棉纱头蘸水将砖面擦拭干净，同时用填缝剂嵌缝，嵌缝中务必注意封闭缝中的气孔和砂眼。嵌缝后，应用纱头蘸水仔细擦拭干净。如果墙砖砖面污染严重，可用稀盐酸刷洗后再用清水冲洗干净。维保修常见问题及维修方法6 / 496三、

11、 地面、飘窗石材更换、维修原因分析：石材缺角、裂纹等损坏原因大多因室内石材一般采用天然大理石及人造石材，硬度高但脆性也高，在运输及搬运、施工中如遇操作不当易造成破损，发生裂纹及断裂后，应优先选择修复处理，如无法修复或修复方式成本过高时，才选择更换。处理方法：修复处理：(一) 用保护膜对需要打磨的石材周边物品进行保护，以防施工时受到污染或损坏；(二) 清理石材裂缝、坑孔中杂物;(三) 用云石胶拌和同石材粉末调制成固化剂，对裂缝、坑孔做修补，用小灰刀填补、整平；(四) 粗磨：等云石胶凝固后，先使用石材打磨机配 50#磨片，以修复石材拼缝高低差，去除表层污染及做好基层打平,再以150#-300#修复

12、之前打磨时留下的划痕；(五) 细磨：用 500-1000#磨片在之前基础上对石材进行打磨;(六) 精磨：用 2000#-6000#的抛光片对石材精抛光处理，以保证石材的光泽持久性；(七) 清洁处理：上述打磨完成后，进行清洗，保证石材面干净光洁;(八) 面层防护处理：最后打蜡或用自喷光油做一层保护。更换处理：(一) 应根据设计图纸及材料样板对石材的品种、材质、厚度、颜色、纹理、尺寸等内容选用石材，石材见光面，应先打磨、抛光后再安装；(二) 将受损石材完全铲除；(三) 基层清理：在铺砌大理石板之前将混凝土垫层/砂浆找平层清维保修常见问题及维修方法7 / 497扫干净，然后洒水湿润，扫一遍素水泥浆；

13、(四) 铺砂浆（本条适用于重做找平层情况）：根据水平线，定出地面找平层厚度，拉十字线，铺找平层水泥砂浆，找平层一般采用 1:3 的干硬性水泥砂浆，干硬程度以手捏成团不松散为宜，铺好后刮平、拍实，用抹子找平，其厚度适当高出根据水平线定的找平层厚度;(五) 水泥选用 32.5 号普通硅酸盐水泥或矿渣硅酸盐水泥；(六) 铺前将板块预先浸湿阴干后备用， 在铺好的干硬性水泥砂浆上先试铺合适后，翻开石板，在水泥砂浆上浇一层水灰比 1:2 的素水泥浆，然后正式镶铺。安放时四角同时往下落，用橡皮锤或木锤轻击木垫板（不得用木锤直接敲击大理石板） ，根据水平线、水平尺找平。四、 木地板空鼓、异响、起灰原因分析：(

14、一) 楼面施工过程中，基层找平不合格，木地板龙骨不能和结构层贴合导致空鼓;(二) 木地板拼铺时太紧，未留变形缝，受潮时地板无延伸位导致空鼓;(三) 未清理干净基层导致起灰;(四) 抹面水泥标号不够，砂浆比例失调，砂子质量问题导致起灰；(五) 防潮层未按要求铺设导致起灰。处理方法：轻微的起灰问题，可先使用橡皮锤，轻敲地板，同时用吸尘器进行吸灰，直到没有灰尘。如问题依然存在，则参照下列办法处理：(一) 拆除距空鼓、起灰处距离最近的地脚线（注意墙面保护、木地板保护） ；维保修常见问题及维修方法8 / 498(二) 拆除原来空鼓部位木地板并码放整齐；(三) 拆除木地板后将地面灰渣清理干净；(四) 地面

15、重新用石膏或水泥找平, 压光后 2m 靠尺检查，误差应在3mm 以内；(五) 等地面晾干后铺贴防潮地垫；(六) 重新安装先前取下的木地板；(七) 重新打钉或打胶固定地脚线。五、 木地板受潮导致变色原因分析：(一) 地面潮气较大，防潮垫破损或接口开裂导致木地板受潮；(二) 卫生间渗水、水管漏水等原因造成木地板受潮，颜色发黑。处理方法：更换受潮木地板附近防潮垫，更换受潮的木地板。(一) 做好成品保护；(二) 从距离受潮部位最近的边缘拆除踢脚线；(三) 从边缘部位逐块拆除受潮地板；(四) 查看是否因渗漏水造成的受潮，如存在渗漏水问题，须先解决后再维修木地板；(五) 清理干净基层灰渣垃圾，重新铺设防潮

16、垫，防潮垫层应自拆除部位满铺平整，接缝处不得叠压；(六) 用宽胶带粘接防潮垫接缝；(七) 顺着原来地板接茬安装铺设地板至墙角处，地板与墙之间应留出 9mm 空隙，以利通风。在地板和踢脚板相交处，如安装封闭木压条，则应在木踢脚板上留通风孔；(八) 恢复安装踢脚线；(九) 打扫卫生，清理垃圾。维保修常见问题及维修方法9 / 499六、 木地板划痕原因分析：成品保护工作未做好，造成安装完成后损坏。处理方法：当划痕不严重的情况下，尽量手工修复：选择与地板颜色相近的油漆用笔刷轻轻涂开，分层反复上色，让涂痕尽可能与周边颜色融合。如划痕实在过于明显，则可参照下列办法处理：(一) 做好成品保护；(二) 从距离

17、受损部位最近的边缘拆除踢脚线；(三) 从边缘部位逐块拆除受损地板；(四) 顺着原来地板接口安装铺设地板至墙角处，地板与墙之间应留出 9mm 空隙，以利通风。在地板和踢脚板相交处，如安装封闭木压条，则应在木踢脚板上留通风孔；(五) 重新安装踢脚线；(六) 打扫卫生，清理垃圾。七、 地暖不热原因分析：(一) 因天气突冷、停电、供热公司来水温度不达标或流量不足等造成园区普遍住户地暖不热；(二) 因园区二次供热管网堵塞、漏水或保温措施不佳等造成某一栋或某几栋住户地暖不热；(三) 因某一栋或某几栋处于园区二次供热管网的末端，造成该区域供暖效果不佳；(四) 因楼宇竖井中供暖管过滤器堵塞或户内供暖管未排空造

18、成某维保修常见问题及维修方法10 / 4910户地暖不热；(五) 因某户楼上、楼下业主未入住，未开地暖，造成该户地暖不热；(六) 同层各户间地热水流量不均衡导致供暖效果不佳；(七) 户内地热分水器各环路间水流量不均衡导致供暖效果不佳；(八) 因入户供暖管或户内供暖管挤压变形造成某户地暖不热；(九) 因户内地暖未按设计要求布管，间距过大，造成该户地暖不热。上述原因中 17 的情况为无需入户拆装，89 的情况为需入户拆装。处理方法一(市政原因造成)：(一) 查看一次供热管网来水、回水温度是否正常，判断是否因供热公司原因造成地暖不热；(二) 确因市政停电或供热公司原因造成的供暖不热，应及时联系相关业

19、务部门，跟进恢复供电或供暖时间；处理方法二（二次管网造成）：(一) 查看二次供热管网是否频繁补水，判断是否因二次供热管网漏水造成地暖不热，如存在二次管网漏水应及时安排查找漏水点；(二) 排除二次管网漏水后，应查看二次供热管网出水、回水温度是否正常，检查二次管网保温措施是否存在纰漏，新交楼项目应检查管网阀门位置是否存在堵塞；处理方法三（末端造成）：(一) 排除二次管网漏水、堵塞、保温效果不佳等原因后，如报修地热不热的楼栋正处于二次供热管网的末端，应考虑是否因二次管网供热不足造成；维保修常见问题及维修方法11 / 4911(二) 保证进入楼栋的供暖管阀门处于全开状态，调节供暖效果佳的楼栋供暖管阀门

20、，观察供暖效果；(三) 供暖阀门调节未能起到相应作用，应协调地产工程部供暖工程师制定解决措施及方案。处理方法四（过滤器或未排空造成）：(一) 供暖初期，供暖管中可能有空气未排空，造成供暖不畅，打开回水管放水阀放水，直至水流正常；(二) 清洗竖井中供暖管过滤器；处理方法五（楼上、下未供暖造成）：因楼上、楼下未入住、供暖，造成供暖效果不佳，可开通楼上、楼下供暖后观察供暖效果。处理方法六(户内地热分水器各环路间水流量不均衡造成)：调整户内地热分集水器各环路上的流量调节阀，使各环路间流量接近平衡。调整原则是将进回水温度差较小、循环路线短的回路流量适量调小，最终达到各回路进回水间温差基本一致。处理方法七

21、（同层各户间地热水流量不均衡造成）：调整水井内各户流量调节阀（锁闭阀） ，使各户间流量接近平衡，调整原则是将进回水温差小、循环路线短的住户流量适量调小，最终达到各户进回水间温差基本一致。处理方法八（供暖管挤压变形造成）：(一) 将竖井中该户回水管进行放水，如水流较小，则判断入户供暖管挤压变形、堵塞；(二) 如只是某个房间地热不热，应考虑对应地暖管是否未排空或出现挤压变形；(三) 打开相应区域地面查找供暖管挤压变形部位，更换供暖管，维保修常见问题及维修方法12 / 4912恢复地面。处理方法九（供暖管过长或布置间距过大造成）：(一) 做好成品保护，打开地面，将地暖管重新布置，管路长度不超过 80

22、 米，阴面屋盘管间距不大于 200mm，阳面屋盘管间距不大于 250mm，阳台及主卫盘管间距不大于 150mm（地暖管布置前应有重新排布依据） ；(二) 恢复地面垫层，重新铺砖，找平卧室地面，待干后铺木地板，恢复卫生间卫浴五金，清理卫生，完成维修。维保修常见问题及维修方法13 / 4913第二部分 墙面问题一、 涂料墙面裂缝问题(一) 内墙面空鼓裂纹原因分析：在房屋装修施工中，先在墙面上披墙腻子，打磨后上墙漆。墙腻子是掺水调匀后使用的，墙漆也要掺水滚涂施工，所以在施工时会有水渗入墙体内。水分含在墙体内，很难一时挥发掉。房子装修完成后，随着外界气温上升，墙体内的水分往外扩张，导致墙面涂料层膨胀，

23、最终形成装饰后的墙面空鼓及裂纹现象。处理方法：1. 做好成品保护，地面及周边家具应先行覆膜或其他方式避免污染；2. 先将空鼓裂纹处的腻子层铲除；3. 如批荡层无裂纹且已挂网，则重做腻子层找平，再按原工艺恢复墙面即可；4. 如批荡层有裂缝，则铲除至基层，在原毛坯墙面基层上批一层白水泥，以增强墙体整体稳定性；5. 并对墙面开裂部分重做砂浆层贴玻纤网处理；6. 再重做腻子找平层及涂料层，按原工艺恢复墙面。(二) 墙面表层裂纹原因分析：由于墙面周围温度变化引起热胀冷缩变形，导致墙面产生表层裂纹。维保修常见问题及维修方法14 / 4914处理方法一（涂层开裂，去除表层涂料）：1. 做好成品保护，地面及周

24、边家具应先行覆膜或其他方式避免污染；2. 用灰刀将表层裂纹周边凿深，铲除表层装饰墙面；3. 在铲除表层墙面处刷 801 胶水；4. 刮石膏找平层，充缝隙后刷 801 胶；5. 等石膏晾干后，刮两遍腻子，两遍腻子之间应做细部打磨；6. 等腻子晾干后，刷两遍墙面漆完成维修。处理方法二（批荡层上开始处理）：1. 做好成品保护，地面及周边家具应先行覆膜或其他方式避免污染；2. 铲除裂纹墙面至水泥砂浆层；3. 润湿基层；4. 挂玻纤网，刮腻子；5. 腻子层干燥后，分 23 次涂刷乳胶漆，每遍完成后应使用细砂纸打磨并清理干净方可进行下一道涂刷。(三) 墙面（批荡层）砂浆层裂纹原因分析：施工过程中，砌筑砂浆

25、强度过低导致墙面砂浆层裂纹。处理方法一（裂纹较微小，保留批荡层）：1. 做好成品保护，地面及周边家具应先行覆膜或其他方式避免污染；2. 用铲刀将墙面裂纹两边划开，铲掉裂缝周边墙面；3. 将砂浆层裂纹凿深；4. 刷 801 胶水；5. 嵌入石膏将凿开的裂纹填平；维保修常见问题及维修方法15 / 49156. 待石膏晾干后，刷白乳胶，并沿裂缝方向粘上嵌缝带，再上一遍白乳胶；7. 待白乳胶晾干后，刮石膏，找平墙面；8. 待石膏晾干后，刮腻子两遍，首道腻子层可用 801 胶掺腻子粉；9. 等腻子晾干后，刷墙面漆两遍回复墙面。处理方法二（保留批荡层）：1. 做好成品保护，地面及周边家具应先行覆膜或其他方

26、式避免污染；2. 先在裂缝区开凿出 13cm 左右的槽，清理干净尘土、污垢、油渍；3. 将石膏粉、滑石粉以 4:1 的比例加入建筑胶水和成内墙腻子尽可能深嵌入裂缝内并将多余、突出墙面腻子刮平；4. 将白乳胶均匀的刷在补好的裂缝上，将嵌缝带沿着裂缝走向以铲刀沿着裂缝下刮，使嵌缝带和白乳胶贴合密实，然后在嵌缝带上再上一层白乳胶使之与墙面贴合紧密；5. 待白乳胶完全干后，将石膏粉、滑石粉以 3:1 的比例加入建筑胶水和成内墙腻子，刮一层上嵌缝带，然后加以打磨，重新滚涂乳胶漆两遍回复墙面。处理方法三（裂纹较深较重，重做批荡层）：1. 做好成品保护，地面及周边家具应先行覆膜或其他方式避免污染；2. 凿除

27、裂纹墙面装饰层至砌块或砼基层；3. 将裂缝凿拓成 V 型沟槽；4. 清理干净尘土、污垢、油渍；5. 使用灌浆料填嵌裂缝及沟槽；6. 润湿基层；7. 分 23 次粉刷水泥砂浆；8. 挂玻纤网，刮腻子找平；9. 待腻子层干燥后，分 23 遍滚涂乳胶漆回复墙面，每遍完成后维保修常见问题及维修方法16 / 4916应使用细砂纸打磨并清理干净方可进行下一道涂刷。(四) 外墙外表面裂缝原因分析：由于保温层膨胀或施工工艺导致外墙面表面裂纹处理方法一（批荡层不能保留）：1. 架设吊篮，设置必要安全防护措施；2. 凿除裂纹墙面面层至砌块或砼基层；3. 润湿基层；4. 分 23 次粉刷水泥砂浆（批荡层） ；5.

28、铺贴保温板；6. 保温板外粉刷 3mm 抗裂砂浆，砂浆表面压入玻纤布,每平方米打入不少于 5 只锚栓；7. 刮腻子找平；8. 腻子层干燥后，分 23 次涂刷乳胶漆，每遍完成后应使用细砂纸打磨并清理干净方可进行下一道涂刷。处理方法二（保留抗裂砂浆层）：1. 架设吊篮，设置必要安全防护措施；2. 铲除裂纹涂料至(抗裂)砂浆层；3. 润湿基层；4. 重新挂玻纤网，刮腻子；5. 腻子层干燥后，分 23 次涂刷乳胶漆，进行下一道涂刷前应先使用细砂纸打磨并清理干净。(五) 剪力墙与填充墙竖向裂缝原因分析：未挂防裂钢丝网墙体因剪力（砼）墙与砖墙之间热胀冷缩系数维保修常见问题及维修方法17 / 4917不同，

29、受温度应力在两种材料交界处拉裂。处理方法：1. 凿开批荡层至基层，清除干净尘土、污垢、油渍等，并洒水润湿；2. 重新批荡后在两种材料墙体交接位重新挂钢丝网或玻纤网，批荡层厚度 20mm 为宜；3. 粉刷 3mm 抗裂砂浆层；4. 按原工艺恢复装饰墙面。(六) 混凝土梁与砖墙连接处墙面出现水平裂缝原因分析：当外界温度发生变化时，混凝土与砖墙因所处位置差异导致受热不均出现温度应力，当温度应力大于两种材料相接处砂浆的粘接力时，产生裂缝。处理方法：1. 搭设脚手架；2. 凿除裂缝两边各 150mm 宽的砂浆，至砖和砼基层；3. 清理干净基层浮灰、污垢、油渍等；4. 砼梁部分修补腻子：用水石膏将梁面基层

30、上磕碰的坑凹、缝隙等处分遍找平，干燥后用 1 号砂纸将凸出处磨平，并将浮灰扫净；5. 砖墙部分应先重做砂浆找平层；6. 压入钢丝网，钢丝网与各基体的搭接宽度不应小于 100 mm；7. 砖墙部分再次粉刷砂浆；8. 刮腻子：刮腻子的遍数可由基层或墙面的平整度来决定，一般情况为三遍；9. 预先调制好与墙体原色相同的涂料，施涂第一遍乳液薄涂料：施涂顺序是先刷顶板后刷墙面，乳液薄涂料使用前应搅拌均匀，适当加水稀释，防止头遍涂料施涂不开。干燥后复补腻子，待复补维保修常见问题及维修方法18 / 4918腻子干燥后用砂纸磨光，并清扫干净。施涂第二遍乳液薄涂料：操作要求同第一遍，使用前要充分搅拌，如不很稠，不

31、宜加水或尽量少加水，以防露底。漆膜干燥后，用细砂纸将墙面小疙瘩和排笔毛打磨掉，磨光滑后清扫干净。施涂第三遍乳液薄涂料：操作要求同第二遍乳液薄涂料。由于乳胶漆膜干燥较快，应连续迅速操作，涂刷时从一头开始，逐渐涂刷向另一头，要注意上下顺刷互相衔接，后一排笔紧接前一排笔，避免出现干燥后再处理接头。二、 面砖墙面裂缝(一) 内墙面砖裂缝、空鼓原因分析：1. 施工时瓷砖底部水泥砂浆铺设不平整，造成局部空鼓，热胀冷缩不均匀造成开裂；2. 瓷砖基层处理不规范，如墙面未润水即上浆，导致砖坯或墙基吸水量过高，砂浆水化受到影响，铺贴后松动变形开裂；3. 水泥砂浆实际标号过高导致开裂,这种开裂相对会较多；4. 未挂

32、防裂钢丝网导致张力不均产生裂缝。处理方法： 1. 凿除裂缝延伸范围内或墙面空鼓瓷砖至砌块或砼基层，首先将凸出墙面的混凝土剔平，对大钢模施工的混凝土墙面应凿毛，并用钢丝刷满刷一遍，再浇水湿润。如果基层混凝土很光滑，亦可采用“毛化处理”的办法，即先将表面尘土、污垢清理干净，用10%火碱水将墙面的油污刷掉，随之用净水将碱液冲净，晾干。拉毛（将掺水重 20%建筑胶的 1:1 水泥细砂浆用扫帚甩到墙上，终凝后洒水养护） 。有淋浴的墙面修补部位低于 1.8m 应修补防水涂层。2. 做砂浆找平层：找平层一般分二次操作，先刷一道掺水重 15%的维保修常见问题及维修方法19 / 4919建筑胶素水泥浆，紧跟着抹

33、头遍水泥砂浆，其配合比为 12.5 或 13 掺 20%水泥重的建筑胶，薄薄的抹一层，厚度约 5mm，第二遍约 7mm，压实刮平，使表面平整，如重新铺设面积较大建议拉毛。3. 铺贴应自上而下进行。待底灰凝固后进行分块弹线，随后将已湿润（浸水 2 小时以上）的瓷砖涂上 23mm 素水泥浆(内掺水重20%建筑胶)进行铺贴，用木锤轻轻敲击，用靠尺随时找平找直。铺贴时应注意砖边四周泥浆饱满，砖的纹理方向、颜色必须一致，铺贴允许偏差和检验方法应符合标准：立面垂直度：2mm；表面平整度：3mm；阴阳角方正：3mm；接缝直线度：2mm；接缝高低差：0.5mm；接缝宽度：1 mm；(二) 外墙面砖裂缝、空鼓原

34、因分析：1. 不均匀沉降或温差导致开裂，待变形或沉降完成后重新铺贴即可。特征是纵向裂纹。此种情况应待变形或沉降完成后铺贴；2. 施工过程中水泥拌和不均匀，水泥净浆中存在大量水泥干粉，铺贴完成后，干粉在吸收零星水分后开始水化变形，产生内应力导致开裂，特征是局部鼓起，单块开裂，或者跳棋式开裂。此种情况更换开裂部分重新铺贴即可。处理方法：1. 架设吊篮，设置必要安全防护措施2. 凿除裂纹墙面、拆除保温板至砌块或砼基层；3. 润湿基层；4. 分 23 次粉刷水泥砂浆；维保修常见问题及维修方法20 / 49205. 重新铺贴保温板；6. 保温板外粉刷 3mm 抗裂砂浆，压入玻纤网格布，玻纤网格布表面每平

35、方米打入不少于 5 只锚栓；7. 重新铺设面砖。三、 墙面空鼓、粗糙、不平整问题(一) 涂层墙面空鼓或较大面积起砂开裂空鼓原因分析：1. 墙面水泥砂浆标号不够，或者结构砼中水泥含量少于标准值，浇筑时加水，导致开裂；2. 养护时间不足，过早施加压力，导致开裂；3. 刷漆施工前后空气、墙面水分过大，水分渗入漆面造成漆膜失去粘附性，导致空鼓； 对于严重起砂、强度极低的情况，辨别标准：用铲刀即可将抹灰层轻易铲掉、用手即可将抹灰大量擦掉，手能够捏碎，用钢钉划过可出现深 6 毫米以上沟槽。按以下办法处理：处理方法：1. 将抹灰层全部铲除至基层；2. 浇水阴透一天，刷 108 胶阴透一天，基层含水率不得大于

36、 10%；3. 重新批荡，分层抹 1:3 水泥砂浆或混合砂浆；4. 刮腻子：刮腻子的遍数可由基层或墙面的平整度来决定，一般情况为三遍；5. 预先调制好与墙体原色相同的涂料，施涂第一遍乳液薄涂料：施涂顺序是先刷顶板后刷墙面，乳液薄涂料使用前应搅拌均匀，适当加水稀释，防止头遍涂料施涂不开。干燥后复补腻子，待复补腻子干燥后用砂纸磨光，并清扫干净。施涂第二遍乳液薄涂料：操作要求同第一遍，使用前要充分搅拌，如不很稠，不宜加水或尽量少加水，以防露底。漆膜干燥后，用细砂纸将墙面小疙瘩和维保修常见问题及维修方法21 / 4921排笔毛打磨掉，磨光滑后清扫干净。施涂第三遍乳液薄涂料：操作要求同第二遍乳液薄涂料。

37、由于乳胶漆膜干燥较快，应连续迅速操作，涂刷时从一头开始，逐渐涂刷向另一头，要注意上下顺刷互相衔接，后一排笔紧接前一排笔，避免出现干燥后再处理接头。 中度起砂、强度较低的情况，辨别标准：棱角用手难掰动，用钢钉划过可出现 36 毫米深沟槽。 则可参照以下办法（选择其一）处理：处理方法一：1. 用打磨机或铁刷子将表层抹灰打磨至较坚固的底层；2. 浇水阴透一天，刷 108 胶阴透一天；3. 抹 35mm 厚抗裂砂浆处理；4. 重做腻子层找平，按原工艺恢复墙漆面。处理方法二：1. 凿除空鼓范围内全部墙面至砌块或砼基层；2. 吹扫浮尘，润湿基层墙体；3. 分 23 次粉刷水泥砂浆；4. 重做腻子层找平，按

38、原工艺恢复墙漆面。处理方法三：1. 先将空鼓裂纹处的墙皮铲除至砼基层；2. 在原毛坏墙面上披一层白水泥，以增强墙体整体稳定性；3. 对墙面开裂部分作贴玻纤网布处理；4. 按照石膏、腻子、涂料的顺序对墙面进行涂抹粉刷。处理方法四：1. 先铲除空鼓与起砂部位至较坚固砂浆层；2. 重新挂钢丝网或玻纤网批荡；维保修常见问题及维修方法22 / 49223. 较厚部位要分多次批荡，以免空鼓开裂。 轻度起砂、强度略低的情况,辨别标准:钉子划一下不超过 3 毫米、需借助錾子或电锤才能将抹灰层剔掉。按以下办法处理：处理方法：1. 墙表面平整度好、感观整洁的，刷一至两遍墙锢（聚合物砼界面处理剂）处理；2. 墙表面

39、平整度差、多处修补过，感官较差的，浇水、刷胶后刮一遍水泥胶浆处理；3. 墙面裂缝的：沿裂缝两侧各 5cm 宽度用云石机切两道缝，凿除此范围内抹灰层，浇水湿润、刷胶拉毛养护、挂网、分两层抹水泥砂浆、养护。(二) 墙面抹灰不平整原因分析：在抹灰施工过程中不注意平整度的控制，未用靠尺进行检查，或者施工中未打点挂线，缺少工艺控制措施。处理方法：1. 对于个别部位出现的小面积的墙面坑洼不平，可以将涂料层清除干净后用腻子进行找平处理；2. 对于大面积的坑洼不平，需要将整面墙重新进行抹灰处理，抹灰过程中应经常用靠尺进行校核，保证平整度在3mm 误差范围内，抹灰层干燥后再粉刷腻子和涂料。(三) 墙面涂料局部色

40、差原因分析：1. 所用涂料原材料不是同一厂家、同一品种、同一批次的产品，材维保修常见问题及维修方法23 / 4923料本身色泽不一致；2. 墙漆施工分段施工时，间隔时间太长导致色差；3. 涂料施工时不认真，偷工减料，局部涂刷遍数不够，涂刷不均匀，从而产生色差。处理方法：1. 做好周边地板及家具等的成品保护，不得污染地面、踢脚线、阳台、窗台、门窗及玻璃等成品；2. 清理好房间卫生，防止尘土飞扬，影响涂料质量；3. 如色差面积小，即只对浅色部分处理，现场兑色调至较深墙漆颜色，墙面打磨后，再对浅色部分涂刷两遍；4. 如色差面积超过整幅墙的二分之一，现场兑色调至与相邻墙面漆色，墙面需先打磨后，再将整幅

41、涂刷两遍即可；5. 最后一遍涂料施涂完后，室内空气要流通，预防漆膜干燥后表面无光或光泽不足；6. 涂料未干前，不应打扫室地面，严防灰尘等沾污墙面涂料；7. 涂料墙面完工后要妥善保护，不得磕碰污染墙面。(四) 墙面不横平竖直原因分析：墙体砌筑时或抹灰时未打线控制，精装修施工时工人将错就错。处理方法：1. 首先应图纸确认非承重墙或剪力墙；2. 用水平仪，打出垂直控制线，钢尺量上下两个点的差值，查找偏差部位；3. 用尺子分别量出几个点的差值情况，将凹凸面打至毛坯墙体，清理干净基层；维保修常见问题及维修方法24 / 49244. 湿润墙体，重新做批荡，辅以石膏找平；5. 腻子层细部找平直至平整；6.

42、重新涂刷墙漆恢复墙面。(五) 墙面阴阳角不直原因分析：墙体浇筑时跑模或砌筑时或抹灰时未打线控制。处理方法：1. 用墨线弹出阴阳角参照线；2. 依照墨线将凸出部分铲除，凹陷部位用砂浆或石膏进行填充，要注意整个墙面平整度要一致；3. 重新刮腻子、涂刷墙漆恢复。(六) 室外墙砖空鼓脱落原因分析：1. 室外墙砖应力缝未施工好;2. 外墙砖热胀冷缩;3. 室外墙砖勾缝不饱满、不够密实，雨水渗入墙体长期浸泡,导致室外墙砖脱落。处理方法：1. 施工时在外墙安装固定好外墙脚手架或吊篮；2. 铲除空鼓室外墙砖，清除抹灰层至结构层；3. 分 23 次粉刷水泥砂浆（批荡层） ；4. 重新铺贴保温板； 5. 保温板外

43、粉刷 3mm 抗裂砂浆，压入玻纤网格布或钢丝网，玻纤网维保修常见问题及维修方法25 / 4925格布表面每平方米打入不少于 5 只锚栓；6. 重新粘贴外墙砖，外墙砖勾缝。四、墙纸问题(一) 室内墙纸发霉原因分析：1. 墙纸施工时，如果胶水未完全干透，出现过堂风或室内外温差大；因为水分和空气长期存在于墙纸内，引起霉变；2. 环境湿度过大导致霉变；3. 外墙或卫生间等部位渗水导致霉变。处理方法一（局部更换整改）：当表面除霉效果不佳或因材质原因不适宜做表面除霉时，可尝试局部更换霉变部分墙纸。通过局部更换、拼装整改的方式尽量修补是可以达成满意效果的。1. 将墙纸发霉处成条状用清水浸湿，选择裁除形状应方

44、便之后拼装；2. 对拆除墙纸后的墙体段面进行基层处理，清除胶水痕迹后先阴干墙体，将混凝土墙面上石膏腻子用砂纸磨平、磨光；若为抹灰墙面，将大白腻子找平、磨光，且不可磨破灰皮；石膏板墙用嵌缝腻子将缝堵严，局部刮腻子补平；3. 裁纸：按修复位置尺寸，将同一型号墙纸的尺寸按高度放大23cm ，宽度放大 12cm 裁剪，裁好的纸用湿温毛巾擦后，摺好待用;4. 刷胶糊纸：应分别在纸上及墙上刷胶，其刷胶宽度应相吻合，墙上刷胶一次不应过宽。糊纸时从墙面阴角开始铺贴，按已画好垂直线吊直，并从上往下用手铺平，刮板刮实，并用小辊子将上、下阴角处压实。更换墙纸与旧有部分搭槎 12cm，要自上而下维保修常见问题及维修方

45、法26 / 4926对缝，拼花端正，用刮板刮平，用美工刀倚钢板尺从搭槎处切割开，将纸边撕去，边槎处压实，并及时将挤出的胶液用湿温毛巾擦净，然后用同法将接顶、接踢脚的边切割整齐并带胶压实。墙面上遇有开关面板、插座面板时，应在其位置上破纸做为标记。在裱糊时，阳角不允许甩槎接缝，阴角处必须裁纸搭缝，不允许整张纸铺贴，避免产生空鼓；5. 花纸拼接：纸的拼缝处花形要对接拼搭好。铺贴时应注意花形用纸的颜色力求一致。花形拼接如出现困难，错槎应尽量甩到不显眼的阴角处，尽量不出现错槎和花形混乱的现象。6. 修整：糊纸后应认真检查，对墙纸的翘边翘角，气泡，皱折及胶痕擦等应及时处理和修整，使之完善;处理方法二（整体

46、更换）：当前述方法已尝试，仍不能取得满意效果，可尝试做整体更换。1. 刷胶前应先检查其腻子是否坚实牢固，无起皮和裂缝后方可刷胶裱糊；否则应先将酥皮、开裂刮去，重新补腻子，干后砂纸磨平。2. 裁纸：按已量好的墙体高度放大 23cm 按其尺寸裁纸，一般应在案子上裁割，将裁好的纸用湿温毛巾擦后，摺好待用。3. 刷胶糊纸：应分别在纸上及墙上刷胶，其刷胶宽度应相吻合，墙上刷胶一次不应过宽。糊纸时从墙面阴角开始铺贴第一张，按已画好垂直线吊直，并从上往下用手铺平，刮板刮实，并用小辊子将上、下阴角处压实。第一张粘好留 12cm，然后粘铺第二张，依同法压平、压实，与第一张搭槎 12cm，要自上而下对缝，拼花端正

47、，用美工刀倚钢板尺在第一第二张搭槎处切割开，将纸边撕去，边槎处压实，并及时将挤出的胶液用湿温毛巾擦净，然后用同法将接顶、接踢脚的边切割整齐并带胶压实。墙面上遇有电门、插销盒时，应在其位置上破纸做为标记。在裱糊时，阳角不允许甩槎接缝，阴角处必须裁纸搭缝，不允许整张纸铺贴，避维保修常见问题及维修方法27 / 4927免产生空鼓。4. 花纸拼接：（1）纸的拼缝处花形要对接拼搭好。（2）铺贴时应注意花形用纸的颜色力求一致。（3）花形拼接如出现困难，错槎应尽量甩到不显眼的阴角处，大面不应出现错槎和花形混乱的现象。5. 修整：糊纸后应认真检查，对墙纸的翘边翘角，气泡，皱折及胶痕擦等应及时处理和修整，使之完

48、善。(二) 墙纸边缘卷翘原因分析及处理：施工时粘贴壁纸时涂刷胶液不均匀、漏刷或胶液过早干燥，主要是接缝处胶刷的少，或局部没刷胶，或边缝没压实，干后出现翘边、翘缝等现象。发现后应及时刷胶辊压修补好即可。(三) 墙纸表面不平，侧视有疙瘩原因分析及处理：主要是因为壁纸施工时基层墙面清理不彻底，或虽清理但没认真清扫，因此基层表面仍有积尘、腻子包、水泥斑痕、小砂粒、胶浆疙瘩等，故粘贴壁纸后会出现小疙瘩；或由于抹灰砂浆中含有未熟化的生石灰颗粒，也会将壁纸拱起小包。处理时应将壁纸切开取出污物，再重新刷胶粘贴好。(四) 墙纸有泡原因分析及处理：主要是基层含水率大，抹灰层未干就铺贴壁纸，由于灰层被封闭，多余水分

49、出不来，气化就将壁纸拱起成泡。处理时可用注射器维保修常见问题及维修方法28 / 4928将泡刺破并注入胶液，用辊压实。五、 墙面返碱问题返碱现象成因较为复杂，通常是综合因素导致：1. 基材中碱性盐类物质的存在，墙体内部积聚有水分，由于水分蒸发，水蒸气将墙体内可迁移的碱性物质一起带出涂层，在表面碳化成盐沉积在涂膜表面泛白粉。2. 基底碱性：涂膜泛碱因基材碱性太高或地基为盐碱地基，或腻子质量太差。3. 封闭底漆封闭性差，不耐水、耐碱。4. 墙体内部积水过多，通过墙体表面逸出。5. 外墙面漆的抗雨水渗透性差，大量雨水的渗透，在雨过天晴后，水气往外蒸发。治理返碱问题时，需综合考虑，基本处理思路可遵循：1) 减低墙体碱性：保证新墙面基材的 pH 值小于 10，对高碱性墙面使用 10%的草酸溶液洗刷中和，再用清水冲洗墙面，干燥后封底涂刷涂料。2) 寻找并杜绝水分的源头：保证涂膜防水和抗雨水渗透，增强涂膜的疏水性，减少雨水的渗透，从而减少泛碱行为。3) 加强对底材的封闭：选用渗透封闭作用强的封闭底漆，如溶剂型封闭底漆，溶剂型封底漆封闭性最好，乳液-硅溶胶复合体系封闭底漆有很强的封闭作用。硅溶胶为纳米级粒子，对基材的渗透性好，能有效封闭开放的毛细孔，增