1、,武汉市场分析,此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制,2014.08,PART 1 整体市场篇,9,万方,元/,供求平衡轴,2014上半年供应量798万方，同比大幅增长58%；成交550万方，较去年小幅下滑，供求比1.45，整体市场呈现供大于求局面,%,万方,元/,2014上半年成交均价7998元/，自2013年起持续上扬到达历年最高点，同比小幅增长6%；成交量同比下滑，后期将持续呈现下行趋势,%,万方,元/,2014上半年武汉整体市场存量达到1674万方，同比增幅39%；以上半年月均成交量92
2、万方计算，目前存量约需18个月消化，库存压力大将导致价格下行可能性升高,%,2014上半年武汉存量大户分布在光谷（东湖高新）、武昌中心、汉阳与南湖，这四个区域同样亦是成交大户，除武昌中心外，其他均为刚需客户集中的区域,146万,315万,172万,159万,203万,58万,235万,135万,231万,%,注：三环外区域主要包含：黄陂+东西湖+沌口+江夏,78%,一二环供应占比增加,2014上半年供应798万方，受供应结构影响，一二环供应占比上涨10%；二三环和三外环成交占比近八成，是市场成交主力,62%,2014上半年70-110户型为成交主力，占比62%；144以上产品成交量维持低位，仅
3、占比8%；而70以下产品亦呈现逐年萎缩态势,%,注：三环外区域主要包含：黄陂+东西湖+沌口+江夏,元/,元/,价格上行期,震荡期,停涨期,下行后维稳,120以下产品同比基本持平，140以上产品受个案影响小幅上扬26-37%,稳定期,内环受个案影响波幅较大，同比下滑4%，而二三环均价同比增长10%,几年来的数次调控，使各类产品成交价格经历上行期、停涨期、下行期到稳定期，从年初两会政策透露信息以及近期市场走势看，市场价格将于今年三季度进入下行通道,2014,28%,14%,6%,6%,2011,29%,12%,9%,2010,23%,11%,8%,2009,27%,7%,5%,2008,26%,6
4、%,5%,2007,26%,5%,2013,31%,13%,4%,2012,33%,10%,4%,50以下,50-70,70-90,90-110,110-150,150以上,50-90万元/套的产品占比57%，为成交主力,历年商品住宅总价段对比,近2年总价在50-90万产品成交占比近6成，其中70-90万产品成交量呈逐年增长态势；受新增中高端项目价格带动，90-110万产品占比持续增长,16%,3%,2013,14%,15%,19%,8%,3%,2012,19%,11%,21%,4%,2011,13%,17%,10%,2014,13%,2008,21%,16%,19%,14%,7%,2010,
5、13%,12%,18%,14%,8%,2009,25%,14%,8%,2%,8%,2007,17%,10%,5%,5000以下,5000-6000,6000-7000,7000-8000,8000-9000,9000-10000,10000-12000,12000-14000,14000以上,单价段在6000-9000元/的产品占比51%，为成交主力,历年商品住宅单价段对比,上半年，均价6000-9000元/的产品成交占比过半，是市场主力；受中高端项目影响，单价在9000-10000元/产品成交占比呈逐年上升趋势,二房成交占比大于供应占比,套,联发龙湾恒大城世茂锦绣长江龙阳1号联投广场,碧桂园
6、联投广场保利城保利公园九里联投广场,万锦江城清江山水菩提苑,2014年两房和三房成交占比过九成，其中以80以上两房和130以下三房最受关注，供求均处高位,%,万方,元/,成交榜首供需两旺,地缘客户实力深厚,供应大户竞争激烈,实力板块价值洼地,潜力板块外溢承接,供应大户旧城改造,典型板块标杆焦点,地块稀缺高端云集,地缘性强待发掘中,高端别墅刚需首置,2014年供求主力均集中在光谷、汉阳和南湖；汉口二三环与东西湖担当汉口客户外溢承接的责任，一个是价格崛起，一个是价值洼地；武昌中心与汉口中心依旧光环围绕，标杆云集，且地块稀少，寸土寸金,23%,2014上半年武汉商品住宅成交面积、金额、套数排名,60
7、,58,56,54,52,50%,48,46,44,42,40%,38,36,34,32,30%,28,-13%,-4%,2014上半年,52%,17,631,33,762,2013下半年,60%,33,372,55,507,2013上半年,58%,20,320,35,149,2012下半年,53%,24,660,46,683,2012上半年,45%,14,992,32,977,2011下半年,24,902,57,681,2011上半年,54%,20,911,38,993,2010下半年,20,414,38,269,2010上半年,15,773,27,966,2009下半年,13,344,23
8、,328,2009上半年,8,012,14,748,2014上半年推盘量同比下滑4%，成交量下滑13%，开盘首日平均去化率为52%，同环比均小幅下滑，处于历年来中等水平，市场成交开始缩减,武汉新开盘项目当日表现,开盘首日去化率,开盘大定套数,实际推盘套数,套数,去化率,2014上半年共计开盘/加推142次，当天成交过七成的项目占比21%，同比下滑15%；成交不足三成的项目占18%，较上年增加5%,%,市场供应预测2014年武汉整体市场供应将达到1618万方，同比增长20%，预计下半年供应量较上半年小幅增长,万方,%,2%,市场成交预测2014年武汉整体市场成交将达到1250万方，同比基本持平，
9、预计下半年成交量较上半年高23%，以价换量且供大于求,万方,%,市场存量预测2014年存量将持续上扬，年底全市存量预计达到1790万方，市场去存货形势较去年更为严峻,万方,光 谷145万,武昌中心90万,南湖139万,盘龙城45万,沌口40万,汉阳100万,东西湖80万,青山30万,宝丰古田30万,汉口中心31万,后湖60万,下半年供应保守估计820万方：7月供应缩水，8月提前预热，9月前后呈现供应量猛增且片区集中态势（冲销售目标），光谷、南湖、汉阳等区域压力较大,PART 2 别墅市场篇,说明：远城区板块包括江夏、蔡甸、汉南、黄陂、新洲。,武汉上半年别墅成交714套，较去年上半年有20%的增
10、幅，整体量价与去年同期相比持平,各板块成交套数与成交比例结构,从区域分布上看，东湖高新（大光谷）和其他远城板块是成交主力；项目毗邻的环后官湖板块也占据一定比例,拼,各类型产品成交结构走势,从产品结构上看，联排一直是别墅成交主力，叠加也有持续的成交，独栋受限于供应量少，成交时有时无,从上半年的价格看，大南湖、大光谷和环墨水湖的均价基本都在1万以上，远城区均价基本都在6200左右，其他板块均价受个案和产品成交影响大，价格波动明显,2013年至今，武汉别墅成交主要集中在150-350范围，总价段集中在300万以下，整体价格水平并不高,2013年至今，大光谷、远城区是成交主力区域，环后官湖和盘龙城成交
11、也较多；东湖片区主要是华侨城的成交，价格也最高,单位：套,单位：平方米,单位：元/,市场存量：截止2014年6月，存量为110万方，主要集中在大光谷区域，去化周期在5年左右,30,武汉市主要别墅存量情况,31,武汉市主要别墅存量情况,32,武汉市主要别墅存量情况,未来供应预估：预计有2个项目入市，大光谷区域龙苑澜岸预计会在7月上旬首次推出1-28号楼叠拼联排别墅，观湖园预计2014年下半年首次开盘,PART 3 周边项目篇,项目基本信息,武汉碧桂园,外环线,汉洪高速,项目热销户型赏析,武汉碧桂园,B5户型 四室两厅三卫 185,一层：会客层，门斗设置将大厅与外界隔离，增加私密性与居住舒适度；客
12、厅与厨房隔离开，形成独立空间；二层：生活层，每个卧室均为套房设计，带有卫生间和阳台，增加居住舒适度；三层：生活层，南北通透，大尺度露台与阳台可供休闲娱乐,项目热销户型赏析,武汉碧桂园,一层：会客层，门斗设置将大厅与外界隔离，增加私密性与居住舒适度；车库入户二层：生活层，主卧带有书房、衣帽间、卫生间和两个阳台，开阔大气，极致享受；北面为儿童房，方便父母照顾子女；三层：生活层，主人房外带有大面积露台，增强与自然融合感,A12户型 五室两厅四卫 281,项目别墅成交量价走势,武汉碧桂园,项目基本信息,武汉绿地城,项目热销户型赏析,武汉绿地城,Bc户型 五室两厅三卫 196,一层：宽阔横厅更显大气，餐
13、厅与厨房联系紧密方便生活，赠送前后花园、车位及露台；二层：较大次卧为套房设计，带卫生间与阳台，增加居住舒适度；三层：主人专享层，超大豪华主卫、衣帽间等都体现主人尊贵，独立打造书房创造干净办公空间,一层,二层,三层,41,项目热销户型赏析,武汉绿地城,一层：宽阔横厅更显大气，餐厅与厨房联系紧密方便生活，赠送前后花园、车位及露台；门斗设计保证室内私密性；二层：客卧层，三房一卫，较大次卧为套房设计，带有衣帽间和阳台；三层：主人专享层，超大主卧、衣帽间、卫生间并带有露台，共158仍打造主人极致享受空间,Ba-2户型 四室两厅三卫 158,一层,二层,三层,项目基本信息,世茂龙湾,项目热销户型赏析,世茂
14、龙湾,一层：会客层，挑高5.4米使户型更显大气，也可自己隔为两层使用，赠送面积大（包括三个露台、前后双花园、车位）；二层：生活层，次卧一配书房，次卧二带楼台，极大提高生活舒适度与便利度；三层：奢享层，套房带衣帽间、卫生间和露台，给主人以尊崇享受，超大露台提供融入自然空间106四房精致别墅，通过大面积赠送打造低总价竞争力产品,B户型 四房两厅三卫 106,项目热销户型赏析,世茂龙湾,D户型 三房两厅两卫 213,-1层：地下室可打造为多功能空间，利用赠送面积增加户型实用性； 1层：方正餐厅与客厅隔离开，打造独立大尺度空间；餐厅与厨房紧密联系，增强生活实用性； 2层：两室一厅一卫，且卧室均朝南设置
15、，增强居住舒适性； 3层：整层为主人独享尊贵空间，大套房带有休息区和大面积露台，打造私人独立生活空间,地下一层,一层,二层,三层,项目别墅成交量价走势,世茂龙湾,项目基本信息,人信千年美丽,总平图,别墅效果图,区位图,项目热销户型赏析,人信千年美丽,地下一层,一层,二层,三层,紫云轩 四房两厅三卫 187,-1层：阳光地下室，通过采光天井充分采光，可打造为宴会厅、画室、台球室等功能空间，创造生活丰富性； 1层：超大开阔客厅，两层挑高，更显户主身份尊贵；入户玄关设置保护主人隐私；设计工人房，使主仆各得其所； 2层：南北全通透且有南北双阳台，保证室内通风采光； 3层：整层为主人独享尊贵空间，套房与超大露台为主人打造舒适生活,项目热销户型赏析,人信千年美丽,F户型 四房两厅四卫 209,1层：玄关设置保证户型私密性，客厅餐厅独立打造，互不干扰； 2层：三房设置，打造豪华次卧，带有衣帽间与卫生间，为客人提供舒适高品质居住环境； 3层：主人专享层，主卧外带有小面积露台，户型另一侧有大面积露台赠送，提供休闲放松场所,一层,二层,三层,项目别墅成交量价走势,人信千年美丽,项目基本信息（待售）,观湖园,典型竞品项目,信息之源 解决之道,
