1、新余市房地产市场调研报告,2011.09.15,整体思路,新余市简析,新余市房地产市场概况,项目解析,1、新余市地理2、新余市经济3、新余市规划,1、新余市房地产市场总体概况2、新余市住宅房地产概况3、新余市商业房地产概况,1、项目概况2、项目商业 部分建议,整体思路,新余市简析,新余市房地产市场概况,项目解析,1、新余市地理2、新余市经济3、新余市规划,1、新余市房地产市场总体概况2、新余市住宅房地产概况3、新余市商业房地产概况,1、项目概况2、项目商业 部分建议,新余市简析地理,新余市位于江西省中部，其城市影响可辐射到周边各大城市，以中部为主,地处赣西中部辖区面积3178平方公里辖区常住人
2、口112万人辖区常住户数38万户下辖1区（渝水区）1县（分宜县）,辖区面积全省对比，新余最小,辖区常住人口全省对比，新余仅多于鹰潭,全省11个地市的辖区面积及常住人口对比图,新余市简析地理,市区行政区域面积1987平方公里市区建成区面积51平方公里市区常住人口81.1万人市区常住户数25.5万户一城五区，两江四岸的城市框架,按设区市市区行政区域面积比，新余全省排第三位,按设区市市区年末常住人口比，新余全省排第五位,全省11个设区市市区行政区域面积及年末总人口,新余市简析经济,2010年，新余市三次产业结构为6:63.9:30.1，钢铁、光伏、新材料仍然是全市三大支柱产业。全年房地产开发投资24
3、.43亿元，其中商品住宅投资18.85亿元，房屋施工面积485.69万平方米，房屋竣工面积104.08万平方米，商品房销售面积151.26万平方米。,新余市坚持以工业化为核心，以大开放为主战略，积极转变发展方式，优化产业结构。该市充分发挥钢铁产业这一传统产业优势，推动产业规模不断扩张，产品结构不断优化，产业链条不断延伸，基本形成了铁矿采选、钢铁冶炼、钢材压延、金属制品及相关配套产业的较完整的产业链。,新余市把新能源和新材料产业作为发展工业的“一号工程”来抓，对落户企业在用地、电力、融资、进出口等方面给予政策优惠和重点支持。新能源产业方面，该市基本形成了以光伏产业为核心、风电产业、节能减排设备制
4、造业、动力与储能电池产业为补充的“一大三小”格局。,作为新余市第三大支柱产业的新材料产业，截至目前，全市新材料产业企业共有13家，主要涉及锂、镍、太阳能硅料、石英陶瓷坩埚等，多家企业拥有自主知识产权的原创技术，拥有各项专利19项，为新余市打造全国新材料产业发展基地创造了基础条件。,新余市经济实力雄厚，人均收入位居江苏省前列，发展潜力较大,新余市简析经济,城市化表现有很多指标，以城市化率来讲，新余目前拍全省第一，此指标为代表城市化进程的最直接指标。,全省11个地市的城市化率对比图,城市化的另一个表现即现代化建筑及园林绿化，新余目前建成了很多高起点，高规格的现代化建筑，城市园林绿化率也较高，仅次于
5、省会南昌及旅游城市九江。,新余市简析经济,新余的城市建筑、园林、景区建设无不代表着较深的城市化发展进程,新余市简析经济,新余的城镇居民可支配收入（2010年末统计数据）为17358元，仅次于省会南昌市，全省排第二位新余的城镇居民年消费水平（2010年末统计数据）为12709元，仅次于省会南昌市，全省排第二位以上也是城市化指标，可见新余相对收入水平较高，而且消费积极性高，消费水平高,全省2010年各地市人均可支配收入及消费水平,新余市简析规划,综合考虑未来发展趋势和条件，今后五年新余市经济社会发展的总体目标是，在贯彻落实科学发展观、加快转变经济发展方式、实现经济社会又好又快发展、保障和改善民计民
6、生、促进社会和谐方面走在全省前列，把新余建设成为国家新能源科技城和赣西区域中心城市，基本实现全面小康社会和城乡一体化。,加快建设国家新能源科技城，打造赣西区域中心城市,新余市简析规划,新余市2008-2012年住房建设规划中，项目周边是规划为重点改造与整治住房，将进一步提升项目周边环境，提高生活品质，对项目发展是利好因素。,新余市住房建设规划（2008-2012年）,整体思路,新余市简析,新余市房地产市场,项目解析,1、新余市地理2、新余市经济3、新余市规划,1、新余市房地产市场总体概况2、新余市住宅房地产概况3、新余市商业房地产概况,1、项目概况2、项目商业 部分建议,新余市房地产市场板块划
7、分（传统）,新余楼市主要分为三大片区：城北片区、城东片区及城南片区；铁路以北、孔目江以西划为城北片区；孔目江以东，袁江以北划为城东片区；铁路以南划为大城南片区；从三大片区板块气质来看，城南属老城区/商业区，很多商业网点密集于此；城北属新城区/上午去，很多政府机关、企事业单位分布于此，由于市政府的潜入，2004年以后，城北片区楼市发展迅速；城东片区则属于经济开发区。,新余市房地产市场板块划分（规划）,从规划方向上由传统的三大板块分为了六个板块；铁路以北、劳动北路以西划为城北板块，是最有升值潜力的板块；铁路以北，劳动北路以东，孔目江以西划为孔目江板块，是最宜居的中高尚生活区；铁路以北，孔目江以东划
8、为城东板块；铁路以南，新钢生活区以北，沁园路以西划为城西板块；袁江以北，沁园路以东，铁路以南划为城南板块，但目前土地使用饱和度已较高；袁江以南的仙来区片区划为仙来板块，具有较大潜力，但交通及生活配套还待完善。,新余市房地产市场总体概况,新余市属二、三线中小城市，房地产业处于起步阶段，投资性客户不多，住宅房价与住宅租金比基本在正常范围内。目前新余市房地产开发大部分集中在城北片区，多分布在北湖公园和仰天岗森林公园周边。新余市房地产市场目前消费群体基本是自主型为主，辅助客群是改善型购买，也有一部分的投资客户，主要以江浙一带在新余经商或者办实体的私营老板购买为主，总体而言，目前新余市的房产销售价格比较
9、真实，并且当前的调控政策对新余市的房地产业基本没有很大的影响。新余市目前成规模、高品质、搞档次的楼盘基本没有，还存在较大的发展空间。新余市房地产开发基本集中在住宅，商业房产和办公房产开发的量很少，这与当地经济发展水平和购房者的需求存在相连的内在关系。,新余市城北片区是规划的市政区，但商业气氛不足，存在市场空白点,新余市房地产市场楼盘个案,名仕公馆,名仕公馆地块为原武警水电二总对用地，位于五一中路西岭、仙来中大道北侧的交叉口处，地处城市城北的中心板块，打造国内首家一站式教育社区，从0岁18岁的小孩教育配套非常完善，地下停车位充足。,新余市房地产市场楼盘个案,百乐村,项目地块位于江西省新余市城北，
10、南临仰天大道，西临劳动北路，东北方向均有规划道路，项目属新余市重点规划的劳动北路路口商务区内之东北地块，目前路口商务区其它区块均已先后落实启动。本项目包含高档住宅及二幢商务综合楼。,新余市房地产市场楼盘个案,香山听语,楼盘地理位置交通便利，环境优越，背靠仰天岗国家森林公园，南临北湖公园，周边配套设施齐全。小区由留法设计师担纲设计，完全现代简约设计风格，奉行“少即是多”的美学原则，追求自然、清新的视觉风范。,新余市房地产市场楼盘个案,德鑫花园,“德鑫国际花园”位于北湖西路与五一路高圈交汇核心处，享受诸多的人流与资金金流，富有更多的地段附加值。 地段决定价值，“德鑫国际花园”坐拥都市繁华，藏着无限
11、的商业价值和增值潜力，开发商依靠先进的发展理念，引进知名的商业运营公司，必将把德鑫国际花园建成为新余市人流、物流最为旺兴的城市金矿。,新余市房地产市场楼盘个案,金色城市,项目住宅22万，商业用房建筑面积1.3万平方米，中心会所1300平方米，社区配套共建700平方米，小区内部配套游泳池，健身会所，音乐喷泉，并且都在正常开放。,新余市房地产市场公寓个案,嘉盛爱情公寓,新余市房地产市场公寓个案,暨阳尚品国际,跃层单身公寓,沿江欧式建筑,规模大档次高, 设一太阳能供热,中空隔音玻璃,买一层用两层买40平方米用75平方米。,新余市房地产市场商业市场概况,新余市主干道商业分布,劳动南路：以劳动南路为主轴
12、，南起抱石大道，北至劳动北路桥头,该区域位于新余市城南，属于当地老城区板块，商业氛围形成时间较早，是新余市目前较繁华的路段之一，但整体业态种类杂乱，经营档次较低。由于周边多为老小区，因此人流量较大，路面较宽，车流量大。,该道路租金价格呈南高北低状态，劳动南路解放西路租金价格在2-3元/平米.天左右，至抱石大道处租金达7-8元/平米.天，空置商铺转让一般无转让费。,抱石大道：以抱石大道为主轴，东起公园北路，西至玉紫山路,抱石大道为车行道，商铺多集中在道路西侧，靠近抱石步行街。抱石步行街以经营女装为主，整体档次较高，但根据调查，工作日及双休日时段人流量均较少，其主要消费群体为新钢工作人员。,该道路
13、租金价格在1-2元/平米.天左右，至胜利路处租金达7-8元/平米.天，空置商铺转让一般无转让费。,胜利路：北起胜利北路新余火车站附近，南至团结西路，以胜利南路为主轴,该区域是新余市传统的商业街区，较多品牌连锁店在此设店，商铺多集中于过抱石大道进入胜利南路之后的距离内，其经营档次中等，业态种类以经营服饰鞋类为主。,该道路租金价格以抱石路交界口最高，大道10元/平米.天，向胜利路南北两端递减，租金基本维持在6-8元/平米.天，商铺转让费一般在1-2万/间。,新余市房地产市场商业个案,洪客隆商业街,新余市房地产市场商业个案,抱石步行街,抱石步行街是新余市首条功能配套设施最全的纯商业步行街，是一条集高
14、品质、高档次、集休闲、购物、餐饮、娱乐、观光于一体的现代都市标志性商业步行街。400米的长街，四大主题休闲广场，没有机动车来来往往的喧闹声，吃、喝、穿、玩、行应有尽有，人们可以在购物的天堂尽情享受。,新余市房地产市场商业个案,新亚新商城,新亚新商城现有经营户余户，从业人员上万人，是全市最大的室内市场。年开业以来，经过年的发展，已成为本市重要的商贸中心、就业中心和经济增长点，,新余市房地产市场商业市场总结,从新余市主要干道商业街业态来看，业态分布较为混乱，但可以初步看出，劳动路主要以家电、摩汽、数码等位主要业态；胜利路以服饰、餐饮等为主要业态；抱石大道以烟酒、服饰、餐饮为主要业态；从经营状况来看
15、，胜利路经营状况尚可，劳动南路、抱石大道经营状况一般，较差路段的位置，商铺空置率及转让商铺较多；从商铺空置率来看，新余市商铺整体空置率较高，商铺且转让费较低，一般在1-2万元/间；从消费结构来看，消费结构较为单一，主要为新余本市及各乡镇来市消费群体，外来人员较少。,整体思路,新余市简析,新余市房地产市场概况,项目解析,1、新余市地理2、新余市经济3、新余市规划,1、新余市房地产市场总体概况2、新余市住宅房地产概况3、新余市商业房地产概况,1、项目概况2、项目商业 部分建议,新余国际广场项目技术指标,A地块：住宅,B地块：商业,地块中将建起一座高达153米的新余市地标性建筑，规划为四星级酒店和企
16、业会所。,新余国际广场住宅,案名建议,观城：,观，从视觉的角度，准确传达出项目稀缺的山水生态资源和独特的高层产品观景优势；城，从项目立于市中心的优越地理环境入手，直接点明项目私享城市精华资源的最大卖点；观城，读来朗朗上口，含义也简单明了，包罗城中最顶尖自然、历史、人文精华，得视野者得天下，凸显项目客群超然于繁华之上的人居境界。,北湖玲珑湾：,玲珑，是一种自然的意境之美，是一种精雕细琢的工艺之美寓意本案恰似北湖之畔的玲珑碧玉，取自然生成之纹理，用能工巧匠之手腕，凸显首席豪宅品质；湾，来源于极富脉络感的建筑设计及精致的水岸生活，喻托项目规划上的高端人居定位。,北湖上府：,上，上层，一语双关，既点明
17、建筑、风景的上层，指出项目独特的高层物业形态和首席豪宅品质，又喻托出项目高端客群定位；府，府邸，泛指尊贵者的住所，也点明了项目新古典主义建筑皇家宫廷气息；案名整体尊贵大气，并使本案所倡导的文化思想得以清晰表达。,北湖明珠：,北湖，直接指出项目的所在地理位置和周边环境，让购房者眼前一亮，提升小区品质；明珠：暗指项目是北湖湖畔的一颗明珠，无论从升值方面还是居住品质都具有保证；案名整体尊贵大气，并使本案所倡导的文化思想得以清晰表达。,君上：,君，地位崇高之意，在项目操作中，我们用“君”字，体现项目顶级豪宅的地位；上，上层，一语双关，既点明建筑、风景的上层，指出项目独特的高层物业形态和首席豪宅品质，又
18、喻托出项目高端客群定位；案名整体尊贵大气，体现本案的品质。,北湖名门：,北湖，直接指出项目的所在地理位置和周边环境，让购房者眼前一亮，提升小区品质；名门：指出项目居住小区是新余市欣欣崛起的高档社区，客群是新余市新一代名门贵族；案名整体尊贵大气，并使本案所倡导的文化思想得以清晰表达。,北湖壹郡：,北湖，直接指出项目的所在地理位置和周边环境，让购房者眼前一亮，提升小区品质；壹，指出本案设计领先，品质领先，整体要努力打造成新余市商业、住宅、公寓的第一；郡，是一种行政划分，寓意本项目在未来将要成为一处新的领地。,海湾世家：,海湾，愈指项目位于北湖边缘，具备良好的自然景观；世家，指世代贵显的家族或大家，
19、寓意这里的购房者圈层为新余市素质较高一族；案名整体尊贵大气，并使本案所倡导的文化思想得以清晰表达。,新余国际广场酒店式公寓,建筑建议,目前新余市的公寓类物业不多，而且很多都分布在城南片区，项目规划的公寓共28层，建议其中部分楼层或者朝南区域做成挑高公寓，将小户型打造成豪华气派的小复式，与北面平层公寓形成物业差距，让挑高成为项目的一个亮点。,酒店式公寓建议尝试精装修，以此来增强其功能性，可以将其定位为高级寓所，SOHO办公，私人会所，创意空间或者时尚居所。,新余国际广场商场,楼层业态分布建议,-2F,-1F,1F,2F,3F,4F,5F,6F,7F,停车场,生活超市（超市（华润万家）、快餐、水吧
20、）,时尚白领馆（服装、配饰、手表、香水）,名媛淑女馆（服装、配饰、珠宝、化妆品、鞋类）,绅士馆（服装、配饰、鞋类、箱包）,数码家电馆（手机、电脑、厨卫家电、大家电）,雅静书香馆（书店、教育培训机构）,精品美食城（大型中餐，美食广场、轻便餐饮、西餐）,娱乐休闲层（儿童游乐场、电玩、SPA、电影院、KTV、健身房）,目前高能上城引进了沃尔玛，预计在2012年下半年开业，但2011年12月份开始销售商品。,新余国际广场步行街,品牌建议,从新余市目前的商业经营状况来看，城市整体商业档次中等偏低，没有较高档次的品牌进驻，在项目步行街投入建设运营以后，建议引进一些国际二线或者国内一线、二线的品牌，以提高项目水平，与新余市其他商业形成差异化，从而吸引消费者，扩大人流量，让项目商业占据更多市场份额。,新余国际广场商业合作条件,取费模式,组织人员架构,幕后策划团队,驻场人员,项目总负责人,策划总监,平面设计总监,资深创意策划,资深文案,活动组织人员,高级平面设计师,市场调研人员,行政办公人员,注：若甲方需要我方协助进行招商工作，另行计费,谢谢聆听！,
