1、目录,第一部分 千岛湖别墅市场概况第二部分 客户分析第三部分 个案分析第四部分 2009-2011年住宅用地成交情况,第一部分 千岛湖别墅市场概况,限购（禁购)上,贷款上,千岛湖未采取禁购政策，也未限制外地人购房。,首套房：拥有千岛湖本地户口或者在千岛湖本地社保交满一年人群，首付30%。二套房：拥有千岛湖本地户口，首付不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。外地人在千岛湖购房，当地政策虽未限制，但银行方面停止放贷，需全额付款。三套及三套以上：当地政策并未限制购房，但银行方面停止放贷，需全额付款。,千岛湖目前的调控情况为：,政策,限购方面：目前千岛湖不限制外地人购房，不限制购房套数。贷
2、款方面：外地人停止贷款，三套及三套以上停止贷款。,目前大杭州范围内的临安、富阳、淳安、桐庐、建德等地，不在限购范围之内。由于千岛湖高端别墅基本为经济实力强大的外地客户，一般采用一次性付款的买房方式，因此目前的调控政策对千岛湖高端别墅销售影响不大。杭州等城市的限购政策恰恰给千岛湖楼市提供了销售机会。,限贷不限购，楼市受政策影响较小，周边城市限购为千岛湖提供机会,千岛湖别墅项目分布图,翡翠岛山水名墅,千岛湖在售千万元别墅项目较少，集中分布在千岛湖周边，一般是湖景房。大山大水，位置绝佳。,千岛湖在售千万元别墅项目列表,千岛湖在售千万元别墅总量183套左右，目前存量约138套；户型面积一般在50080
3、0方，少量800方以上顶级别墅；总价3000万以上的顶级别墅数量较少，主要集中在本项目。,千岛湖千万元别墅存量分析,1. 千岛湖在售千万元别墅目前存量约138套；2. 20092011年共成交住宅用地（去除商服）总面积约230万平米；其中适合打造高端纯别墅区的低容积率（容积率 0.385/0.3/0.25/0.1 ）住宅用地建筑面积约33万方,（主要存量集中在深圳华联进贤湾项目）。按900方/套计算，预计未来将有366套高端别墅上市。土地成交详情见第四部分 土地市场3. 未来市场存量：目前存量138套已成交土地可推出量366套=504套,目前市场存量在138套左右；结合目前市场存量和近两年土地
4、成交情况，预计未来市场存量将在500套左右。,8,8,千岛湖排屋、别墅项目总价分布,从总价段分布来看，市场竞争集中在800-1500万区间；3000万以上顶级别墅房源较少（玫瑰园和顶上别墅只有最大面积的一两套），3500万以上的房源目前仅有本项目有；300万以下房源较少。,本项目所在30004000万区间竞争较弱，但不属于主流市场,竞争集中区间,本区间竞争较弱,9,9,千岛湖排屋、别墅项目面积段分布,别墅、排屋竞争面积段集中在400-750方区间；本项目所在面积段区间800900方存在一定竞争（主要竞争：天屿、顶上），10001100方除本项目外，只有顶上别墅有少量房源，竞争较小。千岛湖别墅排
5、屋200方以下房源较少。,本项目800900方房源存在一定竞争，9001100方房源竞争较少，同样不属于主流市场面积段,100平米 200300 400 500 600 700 800 900 1000 1100,8001100方,600900方,400750方,400600方,5601050方,290600方,190500方,本项目,天屿山顶度假别墅,金基观岛,滨江度假酒店别墅,顶上别墅,翡翠岛山水名墅,千岛湖玫瑰园,尚公馆,107153方,竞争集中区间,本区间竞争较弱,千岛湖在售千万元别墅品质分析,千岛湖在售千万元别墅一般都出自浙江的品牌开发商，项目容积率低，绿化率高。本项目在景观设计、建
6、筑设计及物业管理等方面均处于顶级。,千岛湖在售千万元别墅品质分析,在售千万元别墅内部配套有高档会所、游艇码头、高尔夫球场及豪华酒店。并有大面积花园、地下室及私家泳池。本项目户户赠送游艇码头，是比较突出的特点。,精装修标准及品牌,目前千岛湖高端别墅精装修项目较少，本项目精装修标准最高。,华联进贤湾生态旅游综合项目,项目总占地面积：约13.6平方公里其中：陆地面积9.33平方公里水域面积4.27平方公里,拥有完善的商务旅游和休闲度假配套设施，包括国际会展区、主题度假区、生态水公园、山地体育公园、佛禅文化园、山地小镇、滨水小镇、半岛小镇。,华联进贤湾生态旅游综合项目总占地面积约13.6平米，集旅游、
7、度假、居住、休闲为一体。是本项目未来重要的周边配套。,山地小镇,滨水小镇,半岛小镇,华联进贤湾生态旅游综合项目住宅,住宅部分包括山地小镇、滨水小镇、半岛小镇，总建筑面积约45万方。,由六大体系建立的旅游度假区,未来形成完善的配套设施,主题酒店会展中心养生基地温泉SPA商务会所佛禅文化园直升飞机等特色交通商业街高尔夫练习场,进贤湾项目的配套完全可以成为本项目的配套补充,市场总结,千岛湖在售千万元别墅项目较少，集中分布在湖边；目前市场存量在138套左右；结合土地成交情况，预计未来市场存量将在500套左右；市场别墅户型面积一般在500800方，少量800方以上顶级别墅,本项目800900方房源存在一
8、定竞争，9001100方房源竞争较少；属于非主流市场概念；总价3000万以上的顶级别墅数量较少，竞争较弱，存在一定市场机会点;千万元别墅主要出自浙江的品牌开发商；目前精装修项目较少，本项目精装修价格最高；本项目在景观设计、建筑设计及物业管理、精装修等方面均最佳。,关于配套方面的相关建议,从硬件方面来看，本项目一期产品已经定型，大动作改进可能性很小；从配套角度来看，本规模较小，同时项目临近“华联进贤湾生态旅游区”，享有其6大体系的配套设施。本项目在配套上很难取得较大的突破的前提下不建议做过大的调整；从服务角度来看，众多项目采用酒店式管理，从软件上来提升项目整体品位；本项目已改换“私人别墅酒店”概
9、念来提升服务。建议本项目在服务上取得突破，进一步强化“服务”优势的主要特征；,硬件上借助进贤湾项目、强化本项目服务特色概念,第二部分 客户分析千岛湖项目客户杭州项目客户,千岛湖项目客户,客群来源,核心客户,重要客户,偶得客户,杭州的企业主、大型企业高管,金华、永康、义乌等周边城市私营业主,上海、温州等长三角其它城市客户、海外客户,核心客户：杭州的企业主、大型企业高管；重要客户：来自周边城市，特别是义乌、金华、永康等地；偶得客户：上海、温州等长三角其它城市，少量海外客户。,目前千岛湖别墅客户主要来自杭州；其次，也有很大一部分客户来自义乌、金华等地；上海、温州等其它城市客户较少。,自住,企业会所,
10、投资,置业目的,占60,占2030,占10,自住：别墅客户主要目的为自住，一般用于全家度过春节等假期；占60左右；企业会所：企业买来用于商务接待、做会所等；占2030；投资：别墅项目投资客较少，只占10左右，一般为总价较低的房源。,目前千岛湖别墅客户置业主要用于自住，另有一部分作为企业会所，用于商务接待；投资客比重很小。,千岛湖别墅客户总结,客户来源：千岛湖顶级别墅客户主要来自杭州，另有部分来自周边义乌、金华等城市；上海、温州等长三角其它城市及海外客户目前较少。置业目的：顶级别墅基本没有投资客，多为自住（度假）兼收藏，另有部分作为企业会所，用于商务接待等。而总价较低的排屋、别墅投资客比例较大。
11、,第二部分 客户分析千岛湖项目客户杭州项目客户,青山湖板块,西溪闲林板块,小和山板块,之江转塘板块,富阳银湖板块,良渚板块,杭州别墅项目分布,杭州高端别墅主要分布在以下板块：良渚板块西溪闲林板块小和山板块之江板块富阳银湖板块青山湖板块湘湖闻堰板块,湘湖闻堰板块,27,27,杭州各板块别墅、排屋对比分析,28,杭州各板块别墅、排屋对比分析,本项目总价不仅超越了千岛湖板块、而且超越杭州地区别墅市场,杭州项目客户分析,地域性较强，本地客户自住为主,杭州别墅客户总结,客户来源杭州良渚、西溪闲林、之江等近郊区域高端别墅，客户多为杭州本地企业主，一些顶级别墅有来自省内其它城市的私营业主；青山湖因距离杭州较
12、远，目前客户多为杭州之外的外地客户；富阳银湖及萧山的湘湖别墅区客户地域性较强，两地企业主多。置业目的富阳、萧山别墅一般都是本地客户购买，自住为主；其它区域一般以度假功能为主，企业购买兼具商务接待功能；部分客户购买近郊别墅作为第一居所；随着国家禁止别墅土地投放，投资客增多。,第三部分 个案分析千岛湖个案杭州个案,千岛湖滨江度假酒店别墅,基本资料,项目总体规划,定位：打造长三角地区最具规模档次的度假酒店别墅千岛湖地区开发的唯一坐北朝南、靠山面水的地块, 呈半岛形状。总体规划：98套别墅、排屋（6万方）超五星酒店（6万方） 排屋别墅： 酒店（2011年6月左右开业）：,建筑面积：近6万平方米，客房数
13、：300多间。设施：标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、会议中心、豪华游艇俱乐部等。特设总统楼，具备接待总统及随行人员的能力。配套酒店专享游艇码头。,建筑设计：以美式山地度假为原本，东南亚建筑风格。突出1.2米的宽屋檐的度假别墅元素；立面设计以白色抹灰立面与底部石材结合，落地窗和大露台结合，满足观景需要，注重室内空间与户外景观的交流。最大化。,建筑设计、景观设计,景观设计：以湖山岛屿为景观主体背景，别墅花园庭院融入整体环境中。依托地势、取景自然、保护原生态。私家庭院：精装修，设置叠水泳池、绿篱围墙、热带植物。,户型,独栋B户型五室三厅一厨五卫一保姆房双车库 约440,户型特色：车库、保姆房
14、、洗衣房形成集中的工作区域，与主人生活区分开。 客厅、餐厅与大平台相连，餐厅多面采光，与厨房相连。主卧套房连接露台，主卫 朝南，生活舒适。 关注公共空间的设计，大尺度客厅、露台、阳光餐厅等，最大化融入户外景观，凸显度 假生活品质。,户型,独栋 D户型 五室三厅六卫两厨房一保姆房双车库一游泳池 约750方,户型,独栋C户型 五室三厅八卫两厨房两保姆房双车库一游泳池 约745方,销售情况,目前项目处于尾房销售阶段，剩余10多套独栋别墅未售。,一期已交付,二期未售房源主要位于项目西面，共10多套,二期,项目客户定位：资产过亿的富商。实际客户来源：主要来自浙江，其中杭州客户约占60%、其它客户来自金华
15、（约10%）、绍兴（约5%）、义乌（约15%）置业目的：以自住（度假）为主，约占60；企业会所：30；投资：10,客户来源地构成,置业目的构成,40,客户情况,天屿-千岛湖山顶度假别墅,基本资料,项目规划、销售及客户,项目规划80多幢别墅五星级度假酒店，每户享8002000平方米私家泳池花园。为业主6.2万平方米专属岛屿、游艇码头、3千米专属盘山道路及3个半山观景平台等配套。,销售情况：一期推出29套左右房源，目前销售了一半左右。,特色：地理位置：山际线于标高235-310米之间起伏，向西、北和西南三个方向皆可俯瞰千岛湖湖景规划保留一万亩原生松树林隔离山下的城市和山顶别墅区，开辟一条3公里的环
16、山专属山道连通别墅区，保证交通便利和居住私密性。缺点：别墅区密度较大，单体别墅的私密性不够。,建筑风格：新地中海建筑风格，融合摩尔风格、托斯卡纳风格与安达卢西亚风格富于异国情调，恰当引入亚热带地区的阳光，比如增大窗户尺度，设置观景廊等。立面：涂料、石材、砂岩组合。屋顶：陶瓦。建筑造型：休闲奢侈感，对称、带四坡斜屋顶的拱形主入口，立柱或壁柱装饰强调尊贵感。,建筑设计,44,装修情况,配套：五星级SPA酒店、6.2万方专属岛屿设置有户外大型PARTY会场、专业级游艇码头和轻松的钓鱼、烧烤、沙滩排球等多项活动专区。科技智能化：美国霍尼韦尔（Honeywell）和瑞士公司ABB，打造家居智能控制系统法
17、国Lafarge公司定制“会呼吸的”节能屋面瓦美国Mammoth地源热泵式中央空调瑞典TERRACO的外墙保温美国Honeywell智能系统装修标准：（500万/套）庭院门：美国Plaza Door型材、Door in Motion的遥控设备泳池设备：西班牙的AstralPool门窗：美国Andersen公司全套进口门窗石材：埃及的珍珠米黄、意大利的古木纹、西班牙的翡翠米绿等16种之多橱柜：德国的Zeyko和Siematic洁具：美国的Kohler和Kallista,建筑面积：约696.24平方米（不含地下层）户型特色：室内呈对称式布局，动静分区。 主要功能空间朝向最佳景观，大尺度的户外连廊，
18、可欣赏到户外更多景观。 套房式设计，符合度假别墅功能要求。,户型,户外连廊,户外连廊,一层,二层,客户,客户来源:主要来自杭州、上海等地置业目的:主要为自住，用于春节等短期度假,千岛湖乡村俱乐部（顶上别墅）,千岛湖乡村俱乐部-总体规划,项目规划总项目包括随园、顶上别墅、悠然山三个组团，共200多套。顶上别墅由10栋别墅组成，随园由90多套别墅组成。,配套占地面积1280亩国际标准18洞/72杆球场，球道长度：6880码；俱乐部会所，面积7000方，豪华客房16间，设有中西餐厅、咖啡厅、桑拿、SPA、会议室等；千岛湖国际游艇俱乐部，占地50亩，规划泊位230个；超白金五星标准酒店。,顶上别墅基本
19、资料,组团特色建筑外形：现代简练风格，“盒式”造型十幢别墅分别用10种设计手法，根据景观需要形成“十”字形建筑、“z”字形建筑、阶梯式建筑等。,顶上别墅销售、客户,销售情况：面积5001000多方，价格1000万3500万 /套项目2010年年底开盘，目前去化6套，剩余4套客户属性：客户来源:杭州、上海等城市为主置业目的：自住（度假）为主,顶上别墅户型,总建筑面积：714.15一层：272.21二层：176.38地下室：265.56（赠送153.96）户型特色：1.大面积地下层，可按业主需要规划为不同功能区间2.中西厨房，满足生活所需3.户户私家景观花园及多花池设计,随园,建筑风格:现代中式。
20、引入传统院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花园构成丰富的户外空间体系。抽象古典建筑元素、以空间的变化、材质的对比、简洁的装饰符号诠释新中式风格别墅。景观特色：将千岛湖自然山水作为项目背景。内部，引入水资源营造亲水生活。运用空间序列和轴线，将别墅与山水交融，形成步移景异的效果。,随园户型,建筑面积：560平方米户型特色：大面积地下层，地下游泳池和SPA提升居住品味。半围合式布局，一方面利于建筑获得更多的开窗面积，另一方面增加了灰空间，给予业主更多接触自然的空间。院落空间起伏变化丰富。,地下层平面约186.88平方米,二层平面约143.86平方米,一层平面约230.38平方米,54,随园客户,客户
21、来源：杭州50%、金华等近区域城市约20%，上海等省外城市约30%；置业目的：以自住（度假）为主。高尔夫球场吸引来自上海、杭州等高尔夫爱好人士前来打球。其中，来自上海的客源包括港台、韩日等人士。,客户分析,高尔夫客户来源地分析,55,绿城千岛湖玫瑰园,基本资料,项目位置：千岛湖镇开发路南侧，北依千岛湖畔开发商：养生堂浙江千岛湖房地产有限公司建筑设计单位：浙江绿城建筑设计公司占地面积：15万方建筑面积：14万方容积率：0.87规划：12幢独栋别墅，32幢排屋，7幢高层，2幢小高层建筑风格：法式排屋、新古典主义公寓交房状况：毛坯（花园精装）价格：独栋1400-3500万/套；排屋总价中间套3704
22、00万，边套500-800万/ 套，公寓8000多元/平米 面积：户型面积：独栋500-600方，排屋290-330方，公寓150-170方,独栋,项目规划,联排,高层公寓,项目规划：独栋：12套（一期推出6 套）排屋：150套配套：会所咖啡吧，阅读室，台球室，乒乓球室幼儿园,排屋,独栋,项目特色：首次将绿城最新一代法式排屋与欧式花园住宅引入千岛湖，配以新古典主义公寓。,会所,户型（排屋边套）,C户型 面积：约329平米 5房2厅,地下室 室内娱乐活动、车库约171平米,一层 室内生活动区约163平米,二层 室内生活静区约166平米,户型（独栋）,地下层 约305平米,一层 约296平米,二层
23、 约205平米,A户型 约501平米动静分层，赠送地下一层精装修花园十字户型多厅、多挑高空间、多阳台和露台,销售状况,独栋：总共12套，推出6套，销售3套（分别为16#17#和23）,18,19,20,21,22,23已售,17已售,16已售,15,25,26,27,15445平米16522平米（已售）17445平米（已售）18510平米19501平米20519平米21501平米22501平米23668平米（已售）25445平米26510平米,客户,公寓：本地中高端客户，用于自住；杭州、温州、台州客户，主要用于度假兼投资；排屋、别墅：杭州、义乌等地私营企业主、公司高层等，主要用作度假。,通盛
24、翡翠岛山水名墅,基本资料,项目位置：安千岛湖镇翡翠岛 开发商:杭州通盛房地产开发有限公司建筑设计:美国PHILIPS JOHNSON深圳中外境容积率：0.23绿化率：70%占地面积:937亩建筑面积:70000平方米 总户数:178套户型：别墅380500方，排屋190230方价格：排屋14000元/ ，300万/套，别墅14000-16000元/，700万/套配套：规划双会所（山景会所、滨湖会所）、网球俱乐部、天然泳池和游艇码头等设施,项目规划,65,项目定位：全岛式私家别墅物业，营造“原生态、自然”健康生活方式。翡翠岛山水名墅位于千岛湖城区中心唯一全岛屿式岛屿，四面环水，地势总体北高南低，
25、珊瑚状分布。规划170多套别墅，380500方70多套排屋，190230方小型酒店,建筑风格：东方现代建筑材质：天然石材、木饰条和玻璃混合运用。错层结构设计，逐层退台不断接近水面。建筑朝向、露台均考虑景观要求，部分别墅设置电梯。,建筑设计,66,景观：多层次立体化，保留原生态景观，增加色花色树等四季树种与花卉。立体景观系统包括山脊森林公园、入口景观广场、亲水景观休闲平台、私家庭院等的设置。山脊森林公园：最大限度地保留原生山脊线，通过增设一些晨练跑道，园艺种植体验区、艺术小品、风景小路等将其营造成一条生态走廊；亲水景观休闲平台：沿湖设计亲水景观平台与休闲步道，局部结合岛屿的形状设计一些凸入湖面的
26、平台，供游业主观景、垂钓；私家庭院：私家坡景花园、立体中空内庭花园、围合式庭院，私家景观立体化，引景入室，达到内、外景之间的互融互动。,67,景观设计,一期客户来源：90%杭州的私营业主，其中以外贸行业居多（约40%）；另外客户还有来自义乌15%、温州等地5%的投资客。置业目的：一期开盘较早，主力总价300-500万，投资比例较高50；另有一部分客户做度假居住30和企业会所20,客户分析,客户来源地分析,置业目的构成,68,金基观岛,基本资料,项目位置：千岛湖青溪新城（千岛湖景观大道沿线）开发商：杭州千岛湖远洋置业有限公司 占地面积：57491平米 一期86亩（5.7万平米）建筑面积：2400
27、00平米 一期12万平米（其中地上建筑面积86236平方米，地下建筑面积34447平方米）容积率：1.5物业类型：排屋，高层，商业综合体等交房状况：毛坯价格：待定（排屋预计200万/ 套）,项目规划,项目规划:排屋140多套，2层107方，3层153方；40-80MINI湖景公寓,花园洋房：130方公寓4080方，精装修三层商业综合体：约13000商业配套,内部有餐饮、娱乐、休闲、住宿。,项目特色,以水为最大资源，以水为规划主题扇形地块，270度景观视野；水以湖、溪、泉、池等各种样状分布园区内；采用穿透性的规划手法保证社区内每条步道的视线都能直达湖面；院墅户型格局参照铂尔曼酒店设计，在浴室也能
28、欣赏到湖岛风光。,以度假功能为设计向导东南亚风情；低层遮幔式屋顶，提升高层景观系数；低层退台式建筑设计，有效遮挡高层对低层室内的窥视，同时提升高层对湖的视觉穿透。,户型,三层联排 B2户型 153方,地下一层,一层,二层,三层,二层联排别墅 A1户型 107平米,地下一层,地上一层,地上二层,户型,意向客户,目前尚未开盘，处于蓄客阶段排屋、花园洋房：杭州、温州等地的客户，自住（度假）兼投资精装小公寓：淳安本地客户较多,第三部分 个案分析千岛湖个案杭州个案,郡原列岛,项目基础信息,基地坐北朝南，三面环水，并有岛间水面形成内湖。,项目规划,相思岛,项目规划项目由本岛、半岛、里岛、大岛、相思岛组成。
29、本岛、半岛上共90户别墅配套：其它岛上规划有VIP客房、岛屿SPA、8000平米五星级酒店、1个游船码头等，同时可享受3300米水岸线，10平方公里辽阔水域以及千亩国家级水上森林公园。,目前在售一期湖滨组团，29套别墅，目前销售10多栋；2011年将开半岛中的大别墅，建筑面积600800平米。,户 型,地下层约168平米娱乐区、服务区,花园层礼仪区、公共区,二层私密区,湖滨house E型 地上二层，地下一层总建筑面积约482平米（地上约314平米，地下约168平米）四卧室（主卧套间、老人套间、二次卧）六厅室（客厅、餐厅、家庭室、影音室、活动室、棋牌室）一书房二厨（中厨、西厨）一独立车库一独立
30、管家房,客户,客户来源：杭州本地及温州、义乌地区的企业主。,绿城西子青山玫瑰园,项目基础信息,绿城第三代别墅。共300多户，规划森林别墅、山地别墅、组院别墅。主要配套设施： 度假式酒店6883.5平方米,商铺700平方米和会所3500平方米.,户 型,绿城西子青山湖玫瑰园组院别墅S-4户型总建筑面积约674平米，地上418平米，地下256平米,地下层 建筑面积256平米,一层,二层,建筑风格,建筑风格：根据不同建筑的地形条件、营造不同风格的建筑，兼有意大利式、西班牙式、法式、英式等。实行全面庭院精装修,客户,客户主要以杭州主城区、温州地区的公司老总、为主。,山湖印,项目基础信息,项目规划,项目
31、规划项目规划总用地20万，建设130余幢独栋大院别墅。一期以原生态开发理念为基础，赖特美式建筑风格，31幢独栋大院别墅。项目配套铂金印象会所，休闲会晤、商务PARTY、娱乐健身等。区域内规划有高尔夫球场、湿地公园，购物餐饮一条街，宾馆酒店，环湖景观大道等设施。,一期（31户）,会所,一期,建筑风格,建筑风格：赖特美式建筑风格立面材料：石材干挂、涂料、文化石,户 型,A户型600平米,一层,二层,三层,客户来源：主要以外地客户为主，杭州客户占小部分；外地客主要以温州、台州地区为主。,客 户,万科公望,项目基础信息,项目配套、销售情况,项目配套富春山居国际高尔夫俱乐部、富阳白鹤村乡村度假俱乐部。销
32、售情况：总建面积约25万方，一期到三期已基本售罄，剩余一栋别墅，四期精装独栋别墅房源将在2011年5，6月份推出。,96,上海兰乔圣菲升级产品,万科公望三期B户型431.00,入户层,二层,户 型,一层,98,98,98,客户分析,竞争个案,客户情况,金都富春山居,100,100,个案分析,金都富春山居,基本资料：,开 发 商:金都房产集团有限公司占地面积:667000平方米 建筑面积:200000平方米容 积 率：0.3物业类型：别墅,联排别墅物业地址：位于金都富春山居整个别墅区的东南侧所属板块：银湖板块总 户 数: 80户物业公司:浙江金都物业管理有限公司建筑设计:浙江华正建筑设计院有限公
33、司景观设计:浙江华正建筑设计院有限公司,101,101,个案分析,金都富春山居,102,102,个案分析,销售情况及客户来源,客户分析,销售情况分析,公元沐桥,项目基础信息,公元沐桥美式墅院：面积在200-500平方米之间，包括平层、跃层、带地下室跃层等16种套型主要配套设施： 宋城景点、六和塔等景点周边配套，生活配套有待改善,户 型,公元沐桥C1-2户型-约488平米，地下室空间高有4米,地下层,一层,二层,建筑风格,美式建筑风格，以传统的欧洲建筑在美国的发展和演变后形成的舒适、经典的美国城市公寓为参照从外立面的材质（石材干挂）、户型空间的设计（休闲娱乐空间较大）和庭院景观的设计各个方面都体
34、现着美式住宅所特有的品位和舒适度,107,公园沐桥建筑风格成为其最为人注目的特点,客户,客户主要以杭州主城区客户为主外地客户主要来自温州、义乌等地少量侨商,个案总结,总结：客户购买与付款方式研究,贷款购房：在限贷政策下，贷款购房受到限制，不是目前主要支付方式；分期付款：在限贷政策的影响下，分期付款成为区域别墅的主流付款方式；一般来说在交房之前会灵活的选择几期进行分期付款；抵押购买：客户将原持有物业进行银行抵押所获得的资金用于支付房款，从而承受较低的贷款利息；或者先期一次性付款，等所购物业产权办理结束再行抵押获得贷款；企业购买：高端别墅存在企业购买的可能，但是目前表现不十分明显，主要是由于企业贷
35、款的难度、税率比较高；作为企业资产的一部分与企业经营风险捆绑；同时也有企业购买寻求资产转移漂白等等购买方式的存在，但属于个别情况；方式总结：一般来说在限贷的情况下，总价低于1000万的项目客户一次性付款比例最高，超过1000万项目客户倾向于分期付款；,减少一次性支出是决定销售的关键因素之一建议项目根据公司的情况制定分期付款方式,第四部分 淳安县2009-2011年 住宅用地成交情况,2009-2011共成交住宅用地（去除商服）总面积约230万平米；其中适合打造高端别墅的低容积率（容积率 0.385/0.3/0.25/0.1）住宅用地建筑面积约33万方，主要集中在深圳华联进贤湾项目。按800方/
36、套计算，预计未来将有412套高端别墅上市（主要集中在深圳华联进贤湾项目）。2009年成交住宅用地面积（去除商服）达152万平米；其中低容积率（容积率 0.385/0.3/0.25/0.1 ）住宅用地建筑面积约9.7万方。2010年成交住宅用地面积（去除商服）达53万平米；其中低容积率（容积率 0.385/0.3/0.25/0.1 ）住宅用地建筑面积约23万方。2011年成交住宅用地面积（去除商服）达25万平米；,淳安县2009-2011年土地成交总结：,附件： 2009年至今土地成交概览,2009年土地成交情况,2009年土地成交情况,2009年土地成交情况,2009年土地成交情况,2009年土地成交情况,2009年土地成交情况,2009年住宅用地成交情况,2009年住宅用地成交情况,2009年住宅用地成交总建筑面积约152万方，其中低容积率地块建筑面积约9.7万方(已去除商服面积)。,2010年住宅用地成交情况,2010年住宅用地成交情况,2010年住宅用地成交情况,2010年住宅用地成交总建筑面积约53万方;其中低容积率地块建筑面积约23万方(已去除商服面积)。,2010年住宅用地成交情况,2011年住宅用地成交情况,2011年住宅用地成交总建筑面积约25万方。,谢 谢！,
