1、房 地 产 开 发 成 本 构 成 1、 土 地 费 用 土 地 费 用 包 括 土 地 出 让 金 ， 土 地 征 用 费 或 拆 迁 安 置 补 偿 费 。 房 地 产 开 发 企 业 取 得 土 地方 式 有 了 变 化 ， 必 须 通 过 招 标 、 拍 卖 和 挂 牌 才 能 得 到 。 目 前 在 我 国 城 镇 商 品 房 住 宅 价 格 构成 中 ， 土 地 费 用 约 占 20-50%， 并 有 进 一 步 上 升 的 趋 势 。 2、 前 期 工 程 费 前 期 工 程 费 主 要 指 项 目 开 发 的 前 期 调 研 、 策 划 、 规 划 、 设 计 费 、 可 行
2、性 研 究 费 ， 地 质勘 查 费 以 及 “三 通 一 平 ”等 土 地 开 发 费 用 。 他 在 整 个 成 本 构 成 中 所 占 比 例 相 对 较 低 ， 一 般 不 会 超 过10%， 这 个 阶 段 的 软 成 本 比 较 大 。 3、 建 筑 安 装 工 程 费 建 筑 安 装 工 程 费 是 指 房 屋 建 设 过 程 中 所 发 生 的 建 筑 工 程 费 、 设 备 购 置 费 及 安 装 工 程 费用 等 ， 又 被 称 为 房 屋 建 筑 安 装 造 价 。 他 在 整 个 成 本 构 成 中 所 占 比 例 相 对 较 大 。 从 我 国 目 前情 况 看 ，
3、约 占 整 个 成 本 的40%左 右 。 4、 市 政 公 共 设 施 费 用 市 政 公 共 设 施 费 用 包 含 基 础 设 施 和 公 共 配 套 设 施 建 设 费 两 部 分 。 基 础 设 施 建 设 费 主 要指 道 路 与 桥 梁 、 自 来 水 、 污 水 、 电 力 、 电 信 、 热 力 、 燃 气 、 绿 化 等 的 建 设 费 用 。 公 共 配 套设 施 建 设 费 用 指 在 建 设 用 地 内 建 设 的 为 居 民 提 供 配 套 服 务 的 各 种 非 营 利 性 的 公 用 设 施 （ 如学 校 、 幼 儿 园 、 医 院 、 居 委 会 、 派 出
4、所 等 ） 和 各 种 营 利 性 的 配 套 设 施 （ 如 商 店 、 银 行 、 邮局 、 菜 市 场 等 商 业 网 点 ） 等 所 发 生 的 费 用 。 他 同 时 还 包 括 一 些 诸 如 煤 气 调 压 站 、 变 配 电 室 、热 力 交 换 站 、 公 共 厕 所 、 自 行 车 棚 等 室 外 工 程 。 在 房 地 产 开 发 成 本 构 成 中 ， 该 项 目 所 占 比例 较 大 ， 我 国 一 般 在 10-20%左 右 。 5、 管 理 费 用 管 理 费 用 主 要 是 房 地 产 开 发 企 业 为 组 织 和 管 理 房 地 产 开 发 经 营 活 动
5、所 发 生 的 各 种 费 用 ，它 包 括 管 理 人 员 工 资 ， 差 旅 费 ， 办 公 费 ， 保 险 费 ， 职 工 教 育 费 ， 养 老 保 险 费 等 。 在 整 个 成本 构 成 所 占 比 例 很 小 ， 一 般 不 会 超 过2%。 6、 贷 款 利 息 房 地 产 因 开 发 周 期 长 ， 需 要 投 资 数 额 大 ， 因 此 必 须 借 助 银 行 的 信 贷 资 金 ， 在 开 发 经 营过 程 中 通 过 借 贷 筹 集 资 金 而 应 支 付 给 金 融 机 构 的 利 息 也 成 为 开 发 成 本 一 个 重 要 组 成 部 分 。但 它 的 大 小
6、与 所 开 发 项 目 的 大 小 ， 融 资 额 度 的 多 少 有 密 切 关 系 ， 所 以 占 成 本 构 成 比 例 相 对 不 稳 定 。 7、 税 费 税 费 包 含 两 部 分 ： 一 部 分 是 税 收 ， 与 房 地 产 开 发 建 设 有 关 的 税 收 包 括 房 产 税 ， 城 镇 土地 使 用 税 ， 耕 地 占 有 税 ， 土 地 增 值 税 ， 两 税 一 费 （ 营 业 税 ， 城 市 维 护 建 设 税 和 教 育 费 附 加 ）， 契 税 ，企 业 所 得 税 ， 印 花 税 ， 外 商 投 资 企 业 和 外 国 企 业 所 得 税 等 ； 另 一 部
7、分 是 行 政 性 费 用 ， 主 要由 地 方 政 府 和 各 级 行 政 主 管 部 门 向 房 地 产 开 发 企 业 收 取 的 费 用 ， 项 目 繁 多 且 不 规 范 。 包 括诸 如 征 地 管 理 费 ， 商 品 房 交 易 管 理 费 ， 城 市 建 设 配 套 费 、 人 防 费 ， 煤 气 水 电 增 容 费 ， 开 发管 理 费 等 。 在 我 国 目 前 房 地 产 开 发 成 本 构 成 中 所 占 比 例 较 大 ， 一 般 在15%25%左 右 。 8、 其 他 费 用 其 他 费 用 主 要 指 不 能 列 入 前 七 项 的 所 有 费 用 。 它 主 要
8、 包 括 销 售 广 告 费 ， 各 种 不 可 预 见费 等 ， 在 成 本 构 成 中 一 般 不 会 超 过10%。房 地 产 销 售 收 入 的 确 认一 、 房 地 产 销 售 收 入 的 确 认 范 围房 地 产 销 售 收 入 是 指 房 地 产 开 发企 业 自 行 开 发 的 房 地 产 在 市 场 上 进 行 销 售 获 得 的 收 入 ，包括 土 地 转 让 收 入 、 商 品 房 （ 包 括 周 转 房 ） 销 售 收 入 、 配 套 设 施 销 售 收 入 。 房 地 产 开 发 企业 自 行 开发 的 房 地 产 ， 有 的 在 销 售 之 前 未 与 购 买 方
9、签 订 购 销 合 同 ； 还 有 就 是 房 地 产 开 发 企业 事 先 与 购 买 方签 订 购 销 合 同 并 按 合 同 要 求 开 发 的 房 地 产 。房 地 产 开 发 企 业 出 售 周 转 房 ， 旧 城 改 造 中 回 迁 安 置 户 交 纳 的 拆 迁 面 积 内 的 安 置 房产 权 款 和 增 加 面 积 的 房 产 款 ， 在“房 地 产 销 售 收 入 ”核 算 范 围 内 。 房 地 产 开 发 企 业 出 售 自 用 的作 为 固 定 资 产 核 算 的 房 产 不 是“房 地 产 销 售 收 入 ”的 核 算 对 象 。二 、 房 地 产 销 售 收 入
10、的 确 认 原 则房 地 产 开 发 企 业 自 行 开 发 的 房 地 产 作 为 可 供 销 售 的 开 发 产 品 ， 具 有 商 品 的 一 般 特性 ， 因 而 房 地 产 销 售 收 入 的 确 认 应 依 据 企 业 会 计 准 则 收 入 进 行 。 房 地 产 销 售 收 入 的 确认 必 须 满 足 收 入 确 认 的 四 个 条 件 ： （1） 企 业 已 将 商 品 所 有 权 上 的 主 要 风 险 和 报 酬 转 移 给 购 货方 ； （ 2） 企 业 既 没 有 保 留 通 常 与 所 有 权 相 联 系 的 继 续 管 理 权 ， 也 没 有 对 已 售 出 的
11、 商 品 实 施控 制 ； （ 3） 与 交 易 相 关 的 经 济 利 益 能 够 流 入 企 业 ； （4） 相 关 的 收 入 和 成 本 能 可 靠 地 计 量 。房 地 产 购 销 合 同 在 开 发 产 品 竣 工 验 收 前 后 均 可 能 签 订 。 按 照 国 家 有 关法 律 、 法 规 的 规 定 ，房 地 产 开 发 企 业 只 有 按 规 定 取 得 房 地 产 预 售 许 可 证 后 ， 方 可 上 市 预 售 房 地 产 。 在 预 售 中 所得 的 价 款 ， 只 能 是 属 于 暂 收 款 、 预 收 效 性 质 的 价 款 ， 由 于 开 发 产 品 尚 未
12、 竣 工 验 收 不 能 确 认收 入 。 等 到 开 发 产 品 竣 工 验 收 并 办 理 移 交 手 续 后 ， 方 可 确 认 房 地 产 销 售 收 入 实 现 ， 将“预 收 帐 款 ”转 为 “经 营 收 入 ”。在 开 发 产 品 竣 工 验 收 后 签 订 的 购 销 合 同 ， 由 于 有 现 房 供 应 ， 在 办 妥 房 地 产 移 交 手续 后 ， 即 可 确 认 收 入 。 第 一 ， 与 所 售 房 地 产 相 关 的 主 要 风 险 和 报 酬 法 定 地 转 移 给 购 货 方 。第 二 ， 房 地 产 开 发 企 业 是 以 出 售 为 主 要 目 的 而
13、开 发 房 地 产 的 ， 出 售 后 不 拥 有 继 续 管 理 权 和控 制 权 。 第 三 ， 目 前 房 地 产 销 售 款 的 支 付 方 式 虽 多 种 多 样 ， 有 一 次 性 付 款 、 分 次 付 款 和 银 行按 揭 等 ， 有 担 保 和 保 险 措 施 ， 但 房 地 产 价 款 的 流 入 不 成问 题 。 第 四 ， 房 地 产 价 款 在 签 订 合 同 时已 经 协 商 确 定 ， 而 开 发 产 品 的 成 本 核 算 资 料 和 工 程 预 决 算 资 料 也 可 以 提 供 可 靠 的 成 本 数 据 。三 、 房 地 产 开 发 企 业 税 法 确 认
14、 收 入 时 限（ 一 ） 关 于 开 发 产 品 销 售 收 入 确 认 问 题房 地 产 开 发 企 业 开 发 、 建 造 的 以 后 用 于 出 售 的 住 宅 、 商 业 用 房 、 以 及 其 他 建 筑 物 、附 着 物 、 配 套 设 施 等 应 根 据 收 入 来 源 的 性 质 和 销 售 方 式 ， 按 下 列 原 则 分 别 确 认 收 入 的 实 现 ：1.采 取 一 次 性 全 额 收 款 方 式 销 售 开 发 产 品 的 ， 应 于 实 际 收 讫 价 款 或 取 得 了 索 取 价款 的 凭 据 （ 权 利 ） 时 ， 确 认 收 入 的 实 现 。2.采 取
15、 分 期 付 款 方 式 销 售 开 发 产 品 的 ， 应 按 销 售 合 同 或 协 议 约 定 付 款 日 确 认 收 入的 实 现 。 付 款 方 提 前 付 款 的 ， 在 实 际 付 款 日 确 认 收 入 的 实 现 。3.采 取 银 行 按 揭 方 式 销 售 开 发 产 品 的 ， 其 首 付 款 应 于 实 际 收 到 日 确 认 收 入 的 实 现 ，余 款 在 银 行 按 揭 贷 款 办 理 转 账 之 日 确 认 收 入 的 实 现 。4.采 取 委 托 方 式 销 售 开 发 产 品 的 ， 应 按 以 下 原 则 确 认 收 入 的 实 现 ：（ 1） 采 取 支
16、 付 手 续 费 方 式 委 托 销 售 开 发 产 品 的 ， 应 按 实 际 销 售 额 于 收 到 代 销 单 位代 销 清 单 时 确 认 收 入 的 实 现 。（ 2） 采 取 视 同 买 断 方 式 委 托 销 售 开 发 产 品 的 ， 应 按 合 同 或 协 议 规 定 的 价 格 于 收 到代 销 单 位 代 销 清 单 时 确 认 收 入 的 实 现 。（ 3） 采 取 包 销 方 式 委 托 销 售 开 发 产 品 的 ， 应 按 包 销 合 同 或 协 议 约 定 的 价 格 于 付 款日 确 认 收 入 的 实 现 。包 销 方 提 前 付 款 的 ， 在 实 际 付
17、 款 日 确 认 收 入 的 实 现 。（ 4） 采 取 基 价 （ 保 底 价 ） 并 实 行 超 过 基 价 双 方 分 成 方 式 委 托 销 售 开 发 产 品 的 ， 应 按基 价 加 按 超 基 价 分 成 比 例计 算 的 价 格 于 收 到 代 销 单 位 代 销 清 单 时 确 认 收 入 的 实 现 。委 托 方 和 接 受 委 托 方 应 按 月 或 按 季 为 结 算 期 ， 定 期 结 清 已 销 开 发 产 品 的 清 单 。 已销 开 发 产 品 清 单 应 载 明 售 出 开 发 产 品 的 名 称 、 地 理 位 置 、 编 号 、 数 量 、 单 价 、 金
18、 额 、 手 续 费 等 。5.将 开 发 产 品 先 出 租 再 出 售 的 ， 应 按 以 下 原 则 确 认 收 入 的 实 现 ：（ 1） 将 待 售 开 发 产 品 转 作 经 营 性 资 产 ， 先 以 经 营 性 租 赁 方 式 租 出 或 以 融 资 租 赁 方式 租 出 以 后 再 出 售 的 ， 租 赁 期 间 取 得 的 价 款 应 按 租 金 确 认 收 入 的 实 现 ， 出 售 时 再 按 销 售 资产 确 认 收 入 的 实 现 。（ 2） 将 待 售 开 发 产 品 以 临 时 租 赁 方 式 租 出 的 ， 租 赁 期 间 取 得 的 价 款 应 按 租 金
19、确 认收 入 的 实 现 ， 出 售 时 再 按 销 售 开 发 产 品 确 认 收 入 的 实 现 。6.以 非 货 币 性 资 产 分 成 形 式 取 得 收 入 的 ， 应 于 分 得 开 发 产 品 时 确 认 收 入 的 实 现 。（ 二 ） 关 于 开 发 产 品 预 售 收 入 确 认问 题房 地 产 开 发 企 业 采 取 预 售 方 式 销 售 开 发 产 品 的 ， 其 当 期 取 得 的 预 售 收 入 先 按 规 定 的利 润 率 计 算 出 预 计 营 业 利 润 额 ， 再 并 入 当 期 应 纳 税 所 得 额 统 一 计 算 缴 纳 企 业 所 得 税 ， 待
20、开发 产 品 完 工 时 再 进 行 结 算 调 整 。预 计 营 业 利 润 额 预 售 开 发 产 品 收 入利 润 率预 售 收 入 的 利 润 率 不 得 低 于15 （ 含 15 ） ， 由 主 管 税 务 机 关 结 合 本 地 实 际 情 况 ， 按公 平 、 公 正 、 公 开 的 原 则 分 类 （ 或 分 项 ） 确 定 。预 售 开 发 产 品 完 工 后 ， 企 业 应 及 时 按 本 通 知 第 一 条 规 定 计 算 已 实 现 的 销 售 收 入 ，同 时 按 规 定 结 转 其 对 应 的 销 售 成 本 ， 计 算 出 已 实 现 的 利 润 （ 或 亏 损
21、） 额 ， 经 纳 税 调 整 后 再计 算 出 其 与 该 项 开 发 产 品 全 部 预 计 营 业 利 润 额 之 间 的 差 额 ， 再 将 此 差 额 并 入 当 期 应 纳 税 所 得 额 。（ 三 ） 关 于 开 发 产 品 视 同 销 售 行 为 的 收 入 确 认 问 题1.下 列 行 为 应 视 同 销 售 确 认 收 入（ 1） 将 开 发 产 品 用 于 本 企 业 自 用 、 捐 赠 、 赞 助 、 广 告 、 样 品 、 职 工 福 利 、 奖 励 等 ；（ 2） 将 开 发 产 品 转 作 经 营 性 资 产 ；（ 3） 将 开 发 产 品 用 作 对 外 投 资
22、 以 及 分 配 给 股 东 或 投 资 者 ；（ 4） 以 开 发 产 品 抵 偿 债 务 ；（ 5） 以 开 发 产 品 换 取 其 他 企 事 业 单 位 、 个 人 的 非 货 币 性 资 产 。2.视 同 销 售 行 为 的 收 入 确 认 时 限视 同 销 售 行 为 应 于 开 发 产 品 所 有 权 或 使 用 权 转 移 ， 或 于 实 际 取 得 利 益 权 利 时 确 认收 入 的 实 现 。3.视 同 销 售 行 为 收 入 确 认 的方 法 和 顺 序（ 1） 按 本 企 业 近 期 或 本 年 度 最 近 月 份 同 类 开 发 产 品 市 场 销 售 价 格 确
23、定 ；（ 2） 由 主 管 税 务 机 关 参 照 同 类 开 发 产 品 市 场 公 允 价 值 确 定 ；（ 3） 按 成 本 利 润 率 确 定 ， 其 中 ， 开 发 产 品 的 成 本 利 润 率 不 得 低 于15 （ 含 15 ） ， 具 体由 主 管 税 务 机 关 确 定 。（ 四 ） 关 于 代 建 工 程 和 提 供 劳 务 的 收 入 确 认 问 题房 地 产 开 发 企 业 代 建 工 程 和 提 供 劳 务 不 超 过12个 月 的 ， 可 按 合 同 约 定 的 价 款 结 算 日 或在 合 同 完 工 之 日 确 认 收 入 的 实 现 ； 持 续 时 间 超
24、过12个 月 的 ， 可 采 用 完 工 百 分 比 法 按 季 确 认 收 入的 实 现 。 完 工 百 分 比 法 是 根 据 合 同 完 工 进 度 确 认 收 入 和 费 用 的 方 法 。 完 工 进 度 可 按 累 计 实际 发 生 的 合 同 成 本 占 合 同 预 计 总 成 本 的 比 例 ， 已 经 完 成 的 合 同 工 作 量 占 合 同 预 计 总 工 作 量的 比 例 ， 测 量 已 完 成 合 同 工 作 量 等 方 法 确 定 。房 地 产 开 发 企 业 在 代 建 工 程 、 提 供 劳 务 过 程 中 节 省 的 材 料 、 下 脚 料 、 报 废 工 程
25、 或产 品 的 残 料 等 ， 如 按 合 同 规 定 留 归 房 地 产 开 发 企 业 所 有 的 ， 应 于 实 际 取 得 时 按 市 场 公 平 成交 价 确 认 收 入 的 实 现 。房地产开发企业开发成本结转到开发产品要说起来其实也是比较麻烦的事。大体上要经过以下步骤：1、结转开发间接费。按开发项目的单项工程或同类工程的一定标准。如造价、建筑面积等；2、将不能销售的配套设施费结转到开发成本；3、将未完工、未施工的配套设施按该预算金额暂估进行结转。4、如果有代建房、周转房、出租房也要纳入成本结转范围。房地产开发项目，住宅、商业区（确且的是商务用房） ，一般情况是对外销售的，商务用房
26、建成后也可能对外出租。配套的公共设施，有一部分是能够对外销售如小区托儿所、幼儿园、小卖部等具有商业性质的部分；有些是不能对外销售的，如门卫用房、天然气加压站、配电室、小区供暖交换站、居委会用房、上水工程、下水工程、热力工程、煤气工程、雨水工程、道路工程、电力工程、绿化工程、围墙工程等，这些不能对外销售的配套的公共设施的成本要分摊到商品房中去。所有公共设施的成本，已完工按施工结算价格确定的，未完工按合同价，未施工的按设计概算价。不能对外销售部分可能有一部分属于政府配套项目，政府能要给一部分投资。我是一房地产企业会计，我企业2008年12月份因工程项目已完工未结算，部分工程未取得发票，我们按工程预
27、算款和已取得发票部分的差额预提了开发成本，这部分预提的开发成本于2009年5月31日前已陆续取得了相关发票，对未取得发票部分的开发成本在2008年度申报时已作了相关调整。现我们当地国税部门进行评估，依据国税发200931文中的第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10% 。 （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。严格按此规定执行不再允许企业在汇算清缴前可进行相关调整，对此我们不能理解，恳请对此业务作一明确答复！
