1、,中冶宝山西城区项目营销定位报告,Apr-18,谨呈：中冶新域置业有限公司,宝山区整体规划,宝山新城区整体规划,产品篇,规划篇,项目篇,市场篇,杨行区域详细性规划,规划篇,区位属性,宝山区,宝山位于上海市北部，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀等中心城区毗连。宝山西北隅与江苏省为邻 ，通过A13、A14、沪太公路、蕰川公路等省际干线公路与长三角相接。规划将宝山建设成为具有辅城功能的现代化滨江新区；形成世界级精品钢及其延伸业基地、上海北部物流服务基地、上海国际航运中心的重要组成部分。,市区,上海北区，区域所属面积广阔，是重要的北部产业基地和枢纽,宝山区整体规划,空间发展布局,“三轴线”：沪太
2、路城镇发展轴、沿江产业发展轴、宝杨路-宝安公路新城发展轴。 沪太路城镇发展轴：建设上海大学城顾村罗店罗泾组团发展区域。 沿江发展轴：宝山未来沿江功能活动主轴。 新城发展轴：形成由淞宝地区、杨行地区、顾村地区组成的“组合式”新城。,新城发展轴,沪太路城镇发展轴,沿江发展轴,本案,3轴呈“A”型共同构建宝山区基本发展框架，整体形成功能明确的分区发展格局,宝山区整体规划,宝山区整体规划,交通条件,轨道交通：地铁1号线、3号线、7号线(09年底通车)轨道交通大大缩短宝山与市区的通勤时间，一定程度增加宝山市场的开放度。地面交通三纵：同济路-逸仙路高架、薀川公路、江杨北路二横：外环线A20、郊环线A30公
3、共交通线路郊区化经营，发车间距长，造成新城地区特别是杨行及顾村地区依赖公共交通的居民出行不便。,轨交3号线,本案,区域轨道交通与地面交通的立体网络已相对成熟完善，公共交通运营有待优化,逸仙路高架,薀川公路,轨交7号线(在建),江杨北路,轨交1号线延伸段,宝山新城,A20(外环线),A30(郊环线),分区发展布局,宝山区分为三大区域，即中心城、新城、产业区中心城：宝山区外环线以内区域，重点发展现代服务业、港口物流等第三产业，调整置换现有污染产业。新 城：外环线郊环线之间区域，营造东西向景观轴，形成“一心三组团”，重点发展商贸、商务办公等产业。产业区：郊环线以北至区界的区域，以宝山工业园区北区和宝
4、钢为核心，建设精品钢及其延伸业基地。,政治、经济、文化、商务中心的功能定位结合生态环境资源，新城未来将成为人口的重要导入区域,宝山区整体规划,分区布局,商务、居住于公共功能综合性组团定位未来规划中的杨行地区将成为新城区发展中重要的高标准居住区,宝山新城区整体规划,本案,功能布局,吴淞产业特定区,杨行地区规划人口规模约20万人，用地规模约20平方公里。规划该分区以宝杨路、江杨北路为界，划分为34个编制单元。江杨北路以西的单元以居住功能为主；宝杨路以北的单元用地以综合类为主。,杨行地处宝山组合新城中心区，是新城未来发展规划的核心区域,江杨北路,宝杨路,吴淞产业特定区以发展现代物流为基础，限制工业用
5、地的扩展实现“退二进三”，主导产业向北部工业区转移。同时通过防护绿地与北侧商住用地相隔离。,绿龙公园,杨行区域详细性规划,项目属性解读,产品篇,规划篇,项目篇,市场篇,项目属性解读,区位交通,项目属性解读,地块位于西城区东侧，处于西城区行政中心和市政配套区辐射边缘； 南侧紧邻西城区主干道之一友谊路，路况较好，可通过江杨北路、蕰川路共和新路快速进入市区；东侧近邻3号线友谊路站，出行十分便利。,周边交通完善，出行十分便利,地块认知,项目属性解读,区域厂区形象深入人心，短期难以改善,地块内部为中冶旗下办公、厂房区域，目前尚未拆迁； 地块东侧有宝山区公安局，周边有老居民小区和简单生活配套，但是由于大量
6、厂房的存在，该区域厂区形象深入人心，短期内难以改善。,用地面积：68707.6；坐落位置：友谊路373号。,区域公寓市场研究,区域写字楼市场研究,产品篇,规划篇,市场篇,项目篇,区域商业市场研究,区域公寓市场研究,宝山区房地产市场,全区公寓市场价量分析,宝山公寓市场整体供应相对平稳，09年1-5月累计新增供应达43万； 成交方面，宝山公寓市场在08年整体市场表现冷淡时也保持了较好的成交，月均成交9.65万；09年成交量表现更加抢眼，1-5月累计成交约71.5万，月均成交约14.3万，导致09年出现供不应求的市场态势； 随着09年的持续热销，宝山公寓市场成交均价也保持稳定的上涨趋势，5月均价达到
7、11215元/，但仍保持在9250-11250元/的均价区间内。,宝山区房地产市场,公寓市场板块布局,中低价产品主导宝山区域主体市场成交西城区及上大板块成为成交热点,罗径板块,宝山区房地产市场,竞争板块选取,罗径板块,轨道交通1号线,轨道交通3号线,M,M,M,M,M,M,M,M,竞争板块选取原则： 首先选取相邻板块； 其次考虑轨道交通辐射因素和规划因素。,竞争板块选取：淞宝板块、顾村板块、庙行通河板块（张庙板块）、淞南高境板块,本案,西城区板块市场,在售项目分布,海尚明城福地苑,万科四季花城,丽景翠庭,荣域,香逸湾,本案,西城区板块项目 在售项目 海尚明城福地苑 保集欧郡 丽景翠庭 万科四季
8、花城 香逸湾 即将入市项目 荣域（飘鹰锦和花园）共计5个在售项目，1个预售项目,目前西城区板块在售项目主要集中在中西部地区,保集欧郡,西城区板块市场,在售项目情况,成交统计时间段：09.01.01-09.05.31,主要竞争板块市场,淞宝板块,海淞苑,淞宝板块项目 在售项目 海淞苑共计1个在售项目,主要竞争板块市场,成交统计时间段：09.01.01-09.05.31,在售项目情况,主要竞争板块市场,顾村板块,保利叶上海,圣卡洛铂庭,环绿国际,世纪飞凡,旭辉依云湾,东方帕堤欧,顾村板块项目 在售项目 保利叶上海 圣卡洛铂庭 环绿国际 世纪飞凡 旭辉依云湾 新入市项目 东方帕堤欧共计6个在售项目,
9、主要竞争板块市场,成交统计时间段：09.01.01-09.05.31,在售项目情况,主要竞争板块市场,庙行通河板块,庙行通河板块项目 在售项目 和欣国际花园 新梅绿岛苑 宝宸怡景园 好家园（尾盘）共计4个在售项目,和欣国际花园,新梅绿岛苑,好家园,宝宸怡景园,主要竞争板块市场,成交统计时间段：09.01.01-09.05.31,在售项目情况,主要竞争板块市场,淞南高境板块,盛世宝邸,逸居苑,四季绿城五期,美岸栖庭二期,三花现代城,淞南高境板块项目 在售项目 逸居苑 盛世宝邸 四季绿城（五期） 三花现代城 美岸栖庭（二期）共计5个在售项目,主要竞争板块市场,成交统计时间段：09.01.01-09
10、.05.31,在售项目情况,市场竞争格局分析,未来供应量预估,市场未来供应量的消化压力并不大；未来供应量主要来自顾村板块和西城区板块。,市场竞争格局分析,项目容积率分析,目前西城区主要在售将售公寓项目容积率主要集中在1.4-1.6； 外环线以内板块容积率较高，外环线以外板块容积率较低，且宝山新城区域由东向西容积率逐渐减小。,市场竞争格局分析,产品形态及公寓主力户型分析,竞争市场中，公寓产品形态以小高层、多层为主；其中二房为主力产品，一房、三房产品相对较少。,市场竞争格局分析,一房主力成交面积及主力总价,公寓一房主力面积基本在60-70之间； 公寓一房主力成交总价主要集中在50-60万元左右。,
11、市场竞争格局分析,二房主力成交面积及主力总价,公寓二房主力面积集中在80-100之间，其中80-90最多； 公寓二房主力成交总价主要集中在80-100万元之间，其中80-90万元稍多。,市场竞争格局分析,三房主力成交面积及主力总价,公寓三房主力面积相对集中在120-130之间； 公寓三房主力成交总价相对集中在120-130万元左右。,市场竞争格局分析,区域公寓产品供求分析,一房供求主力面积均集中在60-70； 二房主力供求面积主要集中在80-90； 三房除万科四季花城以80-90为主外，其余供求主要集中在110-130之间。,区域公寓市场小结,竞争市场未来供应量主要来自顾村板块和西城区板块，但
12、消化压力不大。,西城区板块项目容积率主要在1.4-1.6之间。,公寓产品形态以小高层、多层为主；户型以二房为主，辅以一房和三房。,一房供求主力面积是60-70，成交总价在50-60万元左右。,二房供求主力面积是80-90，成交总价在80-100万元之间。,区域主流产品是小高层和多层的80-90二房。,三房供求主力面积相对集中在120-130，成交总价在120-130万元之间。,区域写字楼市场研究,区域写字楼市场研究,周边写字楼分布,周边在售写字楼项目 晶钢商务馆 上海钢领信息港 泰富商业广场 宝莲城 上海联和滨江大厦 祥腾生活广场 尚中心（景瑞生活广场） 共计7个在售项目,区域写字楼市场研究,
13、周边写字楼市场供求对比,区域写字楼市场累计供求比长期维持在1以上，整体成交较平淡,周边区域写字楼市场于07年三季度出现集中放量，累计供应约18.35万方，主要来自杨行板块的上海钢领信息港（10.8万方）和晶钢商务馆 （2.64万方）、淞南高境板块的景瑞生活广场以及淞宝板块的上海联和滨江大厦； 09年区域写字楼市场新增供应仅出现在1月，供应量约2.82万方，全部来自建配龙综合楼； 区域写字楼累计供求比略显波动，基本在1.2上下波动，整体市场呈现供过于求的局面。,区域市场成交受供应推动显著整体市场表现不活跃,区域写字楼市场研究,周边写字楼市场分区价格走势,周边区域写字楼项目主要集中在杨行、淞南高境
14、以及淞宝三大板块内，各区域内成交价格受当期主要成交项目价格影响显著，整 体市场来看，成交价格走势相对平稳，波动幅度较小，整体处于低位运行，其中淞宝板块略高于淞南高境板块，高于杨行板块； 截至09年5月，各板块市场写字楼价格分别为：松报板块12523元/m2，淞南高境板块10013元/m2，杨行板块8383元/m2。,区域写字楼市场成交价格整体保持低位平稳运行品质较好及较具规模的项目成交价格较为明显的引领了各板块写字楼市场,区域写字楼市场研究,周边写字楼成交情况,成交统计时间段：08.07.01-09.05.31,区域写字楼主力成交区间集中在11000-12000元/,区域写字楼市场研究,主要竞
15、品个案,晶钢商务馆 构筑互动式绿色商务生态空间,宜商宜住的产品定位和“绿色办公”概念受到市场的欢迎,区域写字楼市场研究,主要竞品个案,上海钢领信息港 以房地产为载体，以钢铁为背景的产业集群项目,以其超大规模成为宝山钢铁写字楼市场地标,区域写字楼市场研究,主要竞品个案,泰富商业广场,集办公、酒店、商业，体量较小，功能集成化,区域写字楼市场研究,主要竞品个案,宝莲城以“一纵两横”为构架，一条纵街从南向北贯穿街区，两条横轴丰富空间变化,功能布局清晰：整个地块由南至北分三个区域，办公商务区、中央花园广场、商业商务区,区域写字楼市场研究,主要竞品个案,上海联和滨江大厦长江、黄浦江、蕴藻江三江汇聚之地，宝
16、山地区首个复合型甲级商务共同体,独特的玻璃幕墙及现代新颖的建筑设计使之成为该区域内地标性建筑。,区域写字楼市场研究,主要竞品个案,祥腾生活广场小户型独立商铺，一站式生活主题广场,40-70小户型独立商铺设计独特：项目中庭广场的设计，能聚合强势人流。,区域写字楼市场研究,主要竞品个案,尚中心宝山区、虹口区和闸北区三区交界处，是宝山区的东南大门,目前周边以旧厂房、老公寓为主人气不旺沃尔玛的进驻，将为尚中心带来大量人流,区域写字楼市场研究,未来供应量,办公市场未来供应充足，其中靠近本案的上海钢领信息港未来供应量最多。,区域写字楼市场小结,区域写字楼市场供应相对较为充足。,区域办公市场成交较为平淡。,
17、受市场需求影响，区域写字楼市场成交价格长期保持低位运行。,以产业为导向的综合型商务办公集群现象明显。,区域市场需求尚不足以支撑较大体量的写字楼产品写字楼产品存在一定的市场风险,区域商业市场研究,区域商业市场研究,区域商业分布格局,区域商业配套主要位于板块西南部及东部区域多为集中式组团商业形式，配套较为完善,区域内以集中型商业形式为主，现有成熟商业主要集中在西南部的水产路、蕴川路沿线以及东北部的友谊路、牡丹江路沿线； 项目周边社区型商业主要是保集欧郡和海商明城福地苑。,区域商业市场研究,出售型商业,商业类型：以综合型商业为主，辅以部分社区型商业去化较好：万平方米/年,区域商业市场研究,出租型综合
18、商业,商业类型：综合型商业 + 核心商业街 + 休闲商业街区统一经营，多以一站式购物中心功能为主,项目产品定位,11,产品篇,规划篇,市场篇,项目篇,11,项目产品定位,市场定位,由于本案厂区形象短期内难以改变，潜在客群对非主流公寓产品的接受度存疑，因此本案公寓产品以采取稳妥性的策略：追随市场主流，打造常规型、安全型户型产品,项目公寓产品定位,项目基准容积率,基于品质角度考虑，建议本案基准容积率采取1.4-1.6的低值，为1.4。,项目公寓产品定位,产品形态,基于安全性和满足容积率考虑，本案产品形态应以小高层为主，辅以部分多层。,项目公寓产品定位,产品户型,基于市场实际供求情况考虑，建议本案产
19、品户型以二房为主，辅以部分一房、三房。,项目公寓产品定位,项目公寓产品定位,产品策略,二房追随市场主流，面积与总价与市场同类产品保持一致； 二房面积80-90，总价80-100万元，单价约10000-11000元/。,三房与市场主流形成差异竞争，寻求市场机会点，面积以紧凑性为主，价格适当拔高； 三房面积110-120，总价120-130万元，单价约10000-12000元/。,一房采取提升总价，降低面积，拉高单价的策略； 一房面积50-60，总价60-70万元，单价10000-14000元/。,二房,一房,三房,项目办公产品定位,基于项目利润风险角度考虑，建议本案办公产品以满足项目拆迁户自用为
20、主或者不开发办公产品。,商业模式定位,建议：本案商业宜选用社区型沿街商业形态定位,商业定位模式思考,项目商业产品定位,A.服务人群：主体针对本案自身业主、少数周边办公人群、其他路过客。B.业种业态：服务居民日常生活的便利店、洗衣店、美容美发店、冲印店、银行等， 少量小型餐饮。C.经营策略：销售为主，让市场机制发挥作用自动调节业种业态。,商业模式定位,社区型商业,项目商业产品定位,根据国内外商业地产的经验及上海社区型商业经验，在非成熟的商业区的住宅项目，商业配套以社区人数每人1平方米考虑最为适合.，因此，从社区配套商业体量标准来看，本案商业体量：,按人均消费面积：3000人1m2/人= 3300平方米 3600人1m2/人= 3600平方米求取平均值：（3300+3600）2=3450平方米因此，本项目商业体量为：约 3500 平方米左右,商业体量定位,项目商业产品定位,形态：社区型沿街商铺体量：3500平方米,商业建议,1、利润率较高2、对接友谊路南侧商业及对应弘基幸福湾商业街3、商业街的规划有利于住宅销售4、具有一定的市场容量,商业建议,项目商业产品定位,THE END,
