1、恒大地产商业物业租赁业务标准流程细则 商业中心 2011年 3月 在正式招商前营销部须严格按照时间节点进行招商前的筹备工作，具体如下： 1、营销部须在正式招商前 4个月对商业项目进行市场调研、定位规划、制定招商策略，并形成招商运营报告。 2、在正式招商前 4个月制定租赁中心布置方案。 3、在正式招商前 2个月须制定招商宣传推广方案。 4、在正式招商前 2个月制定商业物业的招商前工作计划。 5、在正式招商前 2个月制定商业项目招商培训手册及招商现场管理制度。 6、在正式招商前 2个月制定商业物业的租赁定价。 7、在正式招商前 15天将项目资料录入明源租赁信息管理系统。 8、上述工作具体参照商业中
2、心下发的相关管理办法（如租赁定价管理办法、租赁信息系统管理办法）或范本（如商业物业运营方案范本）进行。 一、招商筹备 二、物业交接 商业物业工程完工后，须按照以下要求完成物业的交接： 1、首先应明确商业建设工程的交楼标准：各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书（根据当地文件要求需要）：建设工程规划验收合格证、质量监督意见书、人防验收备案表、消防验收意见书、环保验收意见书、建设工程竣工验收备案表、交楼许可证。 2、在物业交接前 2个月，向总工室取得经盖章确认的交楼装修标准。 3、在物业交接前 1个月，向总工室取得商业物业的规划报建图或竣工图。 4、在物
3、业交接前 1个月，向开发部取得 国有土地使用证 、 建设工程规划许可证 、 预售证 、 建设工程规划验收合格证 等证件。 5、在物业交接前 15天，向预决算部取得该期楼宇商业部分的成本预 (决 )算及面积测算表。 二、物业交接 6、在物业交接前 15天，向财务部明确商业物业是否设抵押，如有则需取得相关业务银行同意出租的承诺函。 7、在物业交接前 7天，向工程部取得该期楼宇的 消防验收合格证 、 单位 (子单位 )工程质量验收意见 等相关证书复印件。 8、营销部必须在商业物业实际交接前 5天内根据总工室、预决算部、开发部、工程部提供的相关资料内建立该期楼宇商业物业台帐并进行分类。 9、营销部根据
4、交楼装修标准进行楼宇的验收。 10、工程部须在该期楼宇交楼前 3天内，将已经由物业公司分户验收合格的商业物业移交营销部，由营销部将钥匙移交物业公司保管。 三、租赁洽谈 （一）租赁洽谈前的准备 租赁洽谈前，我方需准备的资料：租赁定价文件、测绘成果报告书或面积预测报告书、权属证明相关文件、商铺平面图、物业交付标准、物业管理收费标准。 （二）租赁洽谈 1、主力商家定向招商 步骤一：收集商家基本信息，通过各种渠道取得商家拓展人员联系方式。 步骤二：以邀请函形式将我司概况、项目情况发至商家。 步骤三：得到商家初步意向后安排洽谈，洽谈前确定谈判思路（了解商家拓展需求，与我项目匹配度，基本租赁条件）。 步骤
5、四：租赁洽谈（可以会议纪要形式记录）。 步骤五：分析、汇总商家拓展需求、场地要求及租赁条件，归纳总结下阶段谈判策略。 步骤六：在洽谈租赁条件的同时，会同设计院、总工室及开发部等落实商家的硬件要求、办证要求。 步骤七：双方达成租赁意向，签订租赁合同。 2、零散商铺非定向招商 步骤一：发布招商宣传信息，客户来电或来访。 步骤二：项目介绍（招商亮点、优惠措施），探知客户招商信息获知途径。 步骤三：了解客户需求（经营用途、意向租赁面积），刺探客户意向租金。 步骤四：确定租赁意向，按流程签署租赁合同；若暂无明确意向，则了解原因，继续追踪，再次回访。 （三）工作要求 1、向总工室、开发部等落实商家的硬件要
6、求、办证要求时可向相关单位发放联系函，列明需要对方答复的内容或提交的资料等。 2、租赁洽谈前要向物业管理公司取得盖章确认的商铺物业管理收费标准；向总工室取得物业交付标准。 3、根据商家需求，向总工室确认场地条件；对于特殊行业需要向开发部确认办证要求。 三、租赁洽谈 四、租赁合同立项 （一）进行合同立项的前提条件 符合下属情况之一的，均须进行合同立项： 1、合同金额 100万元以上（不含 100万元）； 2、未进行租赁定价； 3、洽谈价格低于文件定价。 （二）审批流程 营销部立项报告 营销部主管领导审核 地区公司董事长审批 商业中心审核 经营中心审核 集团主管副总裁审批 集团总裁及董事局主席审批
7、 (合同金额 300万元以上的 ) （三）工作要求 1、租赁合同立项报告须提交以下资料： 文件呈批表 、关于xx(楼盘 )引入 xx（商家）的请示、 xx（商家）租赁意向书、商铺平面图。 2、 文件呈批表 的 “ 立项部门意见 ” 中需列明物业的规划用途、主要的租赁条件（如租金、租赁期限、免租期、递增率等）。 3、立项审批未通过的，不得与商家签订租赁合同。 （一）合同签署的前期准备 1、出租方需提交的资料 （ 1）一般情况下，为了方便租户办理租赁备案、工商登记或消防、卫生许可证，我司需提供的资料大体如下：权属证明文件、测绘成果报告书、出租方营业执照、组织机构代码证、法人身份证、法人委托书、委托
8、人身份证、一次消防验收合格证、环境评估报告、租金收款单位银行帐号等。 （ 2）如商业项目出租时仍未确权，则承租方有可能还需我方提供以下材料： 国有土地使用权证 、 建设工程规划许可证 、 建设工程规划验收合格证 、 竣工验收质量认定书 、面积预测报告书。 （ 3）如商业项目出租时已设抵押，须向财务部明确抵押状况并取得业务银行同意出租的承诺函。 2、承租方需提交的资料 承租方为个人的，需提交本人身份证或护照；承租方为公司的，需提交公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证。 五、租赁合同签署 五、租赁合同签署 3、资料提供的相关要求 （ 1）在合同签署过程中，如承租方要求我司提供相关证明文件作为合
9、同附件的，则需向相关部门取得完整的证明文件。 （ 2）在租户经营过程中，如租户要求我司提供证明文件的，则需租户提交书面申请，经部门负责人同意后方能提供。未按流程办理相关手续，擅自随意提供公司相关材料者，按失职问责处理。 （二）租赁合同签署 1、工作流程 步骤一：意向承租方确认租赁条件，招商人员填写租赁合同内容。 步骤二：打印租赁合同，承租方签名或盖章。 步骤三：招商人员填写交款核对单，承租方缴付租赁保证金及首月租金。 步骤四：招商人员取得承租方资料（身份证等）。 步骤五：将主合同、补充协议、承租方资料、商铺平面图备齐后交第三人审核，审核无误装订合同。 步骤六：租赁合同审核报批。 五、租赁合同签署 2、工作要求 （ 1）与客户签订租赁合同时，须认真书写并仔细审核合同条款，按公司规定向客户阐述，禁止不负责任地对合同、补充协议或其他附件进行任意解释或承诺。 （ 2）承租方通讯地址必填；图纸中标示的租赁范围须由承租方签名或盖章。 （ 3）租赁合同正式报批前，为提高准确率，防止错漏，租赁合同实行第三人审核制。 （三）租赁合同审核报批 1、审批流程 （ 1）合同金额 100万元以下（含 100万元） : 营销部主管领导审核 合同管理部审核 地区公司董事长审批 (合同盖章成立 )
