1、瀚城国际市场调查报告成都策源兴业地产顾问有限公司2010 年 12 月 25 日2第一部分 青白江概况一、 青白江简介1.青白江人文地理成都市青白江区地处成都市东北部，位于东经 1049371042931,北纬 30393330550，东连四川省金堂县，南邻成都市龙泉驿区，西接成都市新都区，北靠四川省广汉市。区境地形呈现西北平坝向东南丘陵山区的走势，东西间距 31.6 公里，南北跨距 28.4 公里；最高海拔916 米，最低海拔 451 米。全区幅员面积为 378.56 平方公里，2008 年年末总人口 40.68 万人。主城区由大弯和红阳街道办事处所辖，城区面积 34.75 平方公里，距成都
2、 25 公里。境内城厢镇、弥牟镇均为千年古镇，最早见于通鉴纪事本末的记载。诸葛亮旱八阵图现残存于弥牟镇，陆游当年曾多次游历，并留下许多诗篇，他在八阵图歌中写道“有客骑马来新都，逢人指点说弥牟。森然魄动下马拜，武候八阵遗荒墟。 ”城厢镇历史上佛、道等宗教文化并存，寿佛寺、三清观相继建于明清时期，当时的盛况有邑人诗云：“声传法海三千界，响记牟尼百人珠。”净土寺建于南北朝时期，历经沧桑，现存金刚池和觉皇殿。金刚池分两半，以涵洞相通，中有亭榭，相传因遗落金刚经于一半池中，因而每至夏季，总是一半池中荷花盛开，另一半池则孤水涟漪，堪称一绝。1986 年在金刚池北面塑高 6 米的彭家珍大将军的汉白玉雕像，并
3、设彭家珍大将军专祠，专祠收藏了孙中山、毛泽东等伟人的牌匾，保藏着人们对辛亥革命英雄的记念。 历史故地，工业新区。2005 年青白江政府提出“生态立区，工业强区、物流兴区、商贸活区，建设成都北部新城、构建和谐青白江”的战略思路，形成8 平方公里的工业集中发展区，引进了包括亚洲第一大铁路物流集装箱中心站在内的国际国内知名企业 96 个。2009 年全区实现地区生产总值 163.7 亿元，增长 17.1%，全口径财政总收入 294014 万元。 “长风破浪会有时，直挂云帆济沧海” ，工业集中发展区已被纳入四川省政府“1525”战略之列，青白江的发展又将迎来斩新的一页。32、青白江交通状况青白江区位于
4、四川省最具经济发展活力的成（都）德（阳）绵（阳）经济产业带的中心，是著名的冶金、建材生产基地，区内有成南高速公路、成绵高速公路、108 线（大件路）3 条国道、省道唐巴公路和连接主城区免费通行的成青快速通道，有连接成渝、宝成、达成 3 条国家干线铁路的川化、攀成钢、成桥 3 条企业铁路专用线以及彭白、成灌 2 条地方铁路，有具备国家铁路二类口岸海关监管职能的成都华铁国际储运有限公司以及区内正在规划新建省重点项目中国西部铁路物流中心，即成都铁路集装箱中心站、大弯货运站、成都国际集装箱物流园区和成都大宗散货物流园区。 公路现状。目前全区公路总里程 642.856 公里，其中国道 31.215 公里
5、、省道 18.36 公里、县道 121.064 公里、乡道 333.494 公里、村道 138.848 公里。按照公路等级划分，高速公路共计 25.290 公里，占总里程 3.9%；一、二级公路共计 83.332 公里，占总里程 12.9%；三、四级公路共计 534.234 公里，占总里程 83.2%。毗河以南地区公路里程 455.673 公里，占全区总里程的 70.9%，其中国道 20.89 公里、县 104.592 公里、乡道 219.739 公里、村道 110.673 公里。客运现状。全区共有客运站 8 个，其中三级以上客运站 3 个，乡镇简易客4运站 5 个，公交站棚 68 个；客运线
6、路 27 条，其中公交线路 10 条、班车线路12 条、农村客运线路 5 条；客运企业 5 家、客运车辆 324 辆。 目前，我区已实现镇镇通公交，除福洪乡、人和乡外，其他乡镇均实现与主城区公交直达。行政村客运通达率 86，新农村建设中规划的 18 个示范村和 9 个主要旅游景点客运通达率也分别达 72、89，新型社区通公交 100%。 实现了村村通水泥（沥青）路、镇镇（新型社区）通公交，形成了以国道、省道为干线，成金（青）快速通道、龙赵路、城太路、大石路等县道公路为骨架，乡村公路为脉络的四通八达综合交通网络格局。3、自然资源 （1）土地资源 青白江区土地总面积 378.56 平方公里(378
7、56 公顷)，其中农用地 30576.97公顷，占 80.77%；建设用地 6396.09 公顷，占 16.90%；未利用地 882.49 公顷，占 2.33%。在农用地中，耕地 15529 公顷，占 50.79%，园地 3219.03 公顷，占10.53%，林地 3447.77 公顷，占 11.27%，其他农用地 8381.17 公顷，占27.41%。在建设用地中，城镇及工矿用地 2589.07 公顷，占建设用地 40.48%；农村居民点用地 3188.2 公顷，占建设用地 49.85%；交通用地 611.61 公顷，占建设用地 9.56%；水利设施用地 7.21 公顷，占建设用地 0.11
8、%。在未利用地中，其他用地 651.68 公顷，占未利用地 73.85%。 （2）矿产资源 青白江区矿产资源主要分布在山区和浅丘地带，已探明的矿产资源有 4类 10 种，其中有一定资源储量的矿产资源 3 类 7 种，矿床 16 个，矿点 73 处。主要矿种有天然气、页岩、砂岩、粘土、砂砾石等，其中天然气，主要分布在福洪乡，清泉镇，龙王镇一带。境内天然气层与龙泉驿区洛带镇、新都区属同一生气层，气层深度 10002000 米，累计探明地质储量 500 亿立方米，可开采量 500 亿立方米。各气田天然气品质优良，甲烷含量达 95%，不含硫化氢。2000 米以下深部油气勘探开发潜力大，探明远景储量 1
9、200 亿立方米。泥炭。主要分布在毗河、西江河两岸的祥福镇、姚渡镇跳蹬子两个点上。条石砂岩。主要分布在人和乡和清泉镇低山区，已探明资源 8 处，储量 318.99 万立方米，远景储量 1000 万立方米。模具用砂质粘土矿。主要分布在城厢镇磨盘山一带，5资源面积 15.60 平方公里，尚未探明储量。砖用页岩。主要分布在清泉镇低山区和福洪乡等丘陵地区，已探明有一定资源量的共 6 处，储量 138 万立方米，远景储量 3000 万立方米。河道砂石。主要分布在青白江、毗河河道两岸的弥牟镇、祥福镇、姚渡镇和城厢镇。仅毗河河道砂石储量 22.35 万立方米，远景储量 200 万立方米以上。 （3）森林资源
10、 青白江区林业用地 8643.7 公顷，其中：有林地 8490.7 公顷（具体为林分3676.7 公顷，经济林 2971.9 公顷，竹林 1842.1 公顷） ；疏林地 112.3 公顷；灌木林地 10.7 公顷；苗圃地 30 公顷。四旁树占地面积 4057.1 公顷，森林覆盖率 33.23%。森林面积蓄积 376231.7 立方米，杂竹 58930 吨。 区境内古树名木有：黄葛树、柏木、罗汉松、银杏、大叶榆、黄连木、皂荚、枳具、香樟、茶树、苏铁、无患子等。（4）民族宗教青白江区 40 万人口中，现有 26 个少数民族，主要分布在弥牟镇、城厢镇、红阳街道和大弯街道，其中常驻少数民族 2900
11、余人，主要以回族为主，有2118 人，是川西最大的回族群众聚居地，另有土家族 176 人，彝族 116 人，藏族 104 人，满族 94 人，苗族 83 人，壮族 45 人，蒙古族 23 人，白族、土族、侗族、瑶族、傣族、哈尼族等其他少数民 100 余人,呈散居形态分布。 青白江区是四川省清真食品用品生产基地。改革开放后，特别是大力推进统筹城乡发展战略实施以来，全区民族经济迅速发展，以养殖、屠宰、腌卤、生产加工、餐饮、商贸为一体的清真食品用品生产基地日益壮大，成为成都市清真食品用品的最大供应地。 青白江区现开放的合法宗教活动场所有“四处一点” ，分别为：城厢镇佛教“寿佛寺” 、城厢镇道教“三清
12、观” 、弥牟镇伊斯兰教“清真寺” 、清泉镇基督教“清心堂” （礼拜日会）及龙王镇基督教（安息日会）联络点。二、 青白江经济发展状况1、 青白江经济整体状况62009 年，全区实现地区生产总值 163.71 亿元，按可比价格计算，比上年增长 17.1%，已连续 28 年保持两位数增长。其中：第一产业实现增加值 10.23 亿元，增长 3.9%；第二产业实现增加值 119.07 亿元，增长 19.6%；第三产业实现增加值 34.41 亿元，增长 12.2%。一、二、三产业比例关系为6.3：72.7：21.0。按常住人口计算，全区人均地区生产总值达 40867 元，增长11.8%民营经济发展势头良好
13、。全区民营经济实现增加值 63.81 亿元，比上年增长 17.5%，占 GDP 的比重为 39.0%，对经济增长的贡献率为 39.6%。民营工业增加值 38.65 亿元，比上年增长 19.3%。 就业和再就业工作取得新进展。年末全区从业人员达 24.6 万人，其中城镇单位从业人员达 7.2 万人。全年城镇新增就业 7372 人，其中持再就业优惠证人员实现再就业 2228 人，“4050”等就业困难人员实现再就业 992 人。农村劳动力转移到非农产业就业新增 7420 人。农村劳动力劳务输出人数达 9.26 万人。2009 年末城镇登记失业率为 1.03%。2010 上半年，青白江地区生产总值实
14、现 90.46 亿元，同比增长 17.3%；全社会固定资产投资完成 68.11 亿元，同比增长 12.1%；社会消费品零售总额实现18.5 亿元，同比增长 17.8%；出口总额实现 7825 万美元，同比增长 74.2%；地方财政一般预算收入完成 5.12 亿元，同比增长 15%；万元地区生产总值能耗预计下降 5%；城镇居民人均可支配收入实现 10420 元，同比增长 11.2%；农民人均现金收入实现 3705 元，同比增长 14%；城镇登记失业率 2.14%，控制在 3.5%的计划目标内；城镇新增就业人数 3480 人；人口自然增长率 1.36，控制在3的预期目标内。2009 年 完 成 数
15、 2010 年计划目标 2010 年上半年指标名称 单位实现数增长（%）计划数增长（%）实现数增长（%）一、经济发展指标（一）地区生产总值 亿元 163.71 17.1 187 13 90.46 17.3其中：第一产业 亿元 10.23 3.9 10.8 4 4.23 3.8第二产业 亿元 119.07 19.6 137.6 14.57其中：工业亿元 109.79 20.6 128 15 63.51 19.5第三产业 亿元 34.41 12.2 38.6 11 17.08 11.5（二）全社会固定资产投资亿元 122.44 41.6 135 10 68.11 12.1（三）社会消费品零售总额亿
16、元 26.5 16.5 30.7 16 18.5 17.8（四）出口总额万美元 11295 19.6 12400 10 7825 74.2二、质量效益指标 （一）地方财政一般预算收入亿元 7.51 19.6 9.05 13 5.12 15（ 二 ） 节 能 减 排1、 每 万 元 GDP 综 合能 耗吨 标 煤 万 元 3.46 -6 3.29 -5 3.287 -52、化学需氧量削减量吨 940.95 794 247.953、二氧化硫削减量 吨 4529.2 2200 400三、民生民本指标 （ 一 ） 人 民 生 活1、 城 镇 居 民 人 均 可支 配 收 入元 17896 12.3 1
17、9860 11 10420 11.22、农民人均纯收入 元 6767 8.5 7580 12 3705 14（二）就业1、城镇登记失业率 % 1 3.5 以内 2.14%2、城镇新增就业人数人 5614 3000 3480青白江区 2010 年上半年国民经济和社会发展计划主要指标完成情况 （ 来 源 于 青 白 江 政 府 工 作 报 告）8二、青白江消费品市场 截止 2010 年 6 月底，青白江全区累计实现社会消费品零售总额 184，87 万元，比去年同期增长 17.8%，继续保持平稳增长的良好态势。 1、青白江消费品市场运行情况 （1）分销售地区：城镇的零售累计额为 183184.3 万
18、元，比去年同期增长 17.7%。其中：城区的零售累计额为 124974.2 万元，比去年同期增长 19%；乡村零售累计额为 1691.7万元，比去年同期增长 34.9%。 （2）分行业看：批发业实现累计零售额 2572.8 万元，比去年同期累计增长 41.3%。其中：限额以上批发业实现累计零售额 70.8 万元，比去年同期累计增长133.7%；零售业实现累计零售额 135896.4 万元，比去年累计增长 6.3%。其中限额以上累计零售额为 2097.2 万元，比去年同期增长 7.4%；住宿业实现累计零售额 630.5 万元，比去年同期累计增长 18.2%。其中限额以上住宿累计零售额为 557.
19、6 万元，比去年同期累计增长 12%；餐饮业实现累计零售额为 45776.3 万元，比去年同期累计增长70.9%。其中限额以上餐饮累计零售额为 1619 万元，比去年同期累计增长12.1%。 （3）分经济类型看：国有经济实现累计零售额 506.9 万元，比去年同期增长 58.5%，集体经济实现累计零售额 426.9 万元，比去年同期增长 28.9%，私营个体经济实现零售额170998.9 万元，比去年同期增长 14.4%，股份制及其他经济实现零售额12943.3 万元，比去年同期增长 89.4 %。 2、消费品市场快速发展的主要因素 （1）青白江区政府出台保增长扩内需的相关政策 国家、省及全市
20、各级政府出台了一系列保增长扩内需的政策，对保持和促进城乡消费品市场的繁荣起到了至关重要的作用。青白江区凤凰湖国际生态湿地旅游度假区的建成，吸引了数以万计的游客前来参观旅游，招商引资也取得9了显著成效；“世外桃源”人和乡；“杏福”之都福洪等一系列民生工程建设，一定程度上解除了居民消费的后顾之忧，有力促进了相关商品的销售。家电下乡等刺激政策，直接补贴消费者。这些政策措施的实施，提高了城乡居民实际消费能力和消费意愿，增强了消费者信心。 （2）市场体系建设更加完善美好家园、九龙超市、德众餐饮这些经营规范、环境良好的消费场所的快速发展，为消费品市场注入了活力，使城乡居民消费更加方便、快捷，促进了消费品市
21、场的进一步发展。 （3）社会保障水平稳步提高 城乡居民社会保障水平的稳步提高，为消费品市场发展创造了条件。近年来，随着经济的较快发展，生态立区、工业强区、物流兴区、商贸活区已是青白江工业区的标杆指南。为青白江居民提供了大量的就业机会，使人们的生活进一步得到改善；在农村地区推行新型农村合作医疗广覆盖，逐步实施新型农村社会养老保险等政策，社会保障的日益完善以及保障力度的加大，无疑增强了广大城乡居民的消费力度。 3、消费品市场发展的薄弱环节 尽管青白江消费品市场发展保持了良好的增长态势，但与国民经济整体发展水平和人民生活日益提高的要求相比仍然存在一些问题，主要表现在以下方面：（1）经济总量相对不足2
22、010 年 1-6 月，全市累计实现社会消费品零售总额 11762704 万元 而整个社会消费品零售总额仅为 184876 万元，占全市份额仅为 1.6%。 （2）受周边辐射影响，消费流失现象明显。 这个社会的商业、餐饮、住宿业受成都市区以及周边地区的辐射影响作用较大，特别是档次较高的商务接待宴请及服务消费欠缺，致使青白江的很多消费大量流失。 （3）农村流通网络不健全 目前商业网点布局不够合理，大型商场，超市过于集中在区城中心，而农村流通网络面宽点散，目前超市连锁经营等新兴经营模式只有数量较少的进入10农村消费品市场。农村市场开发十分有限，售后服务跟不上形势发展的需要等问题，致使农村总体消费水
23、平提高慢，农村现代流通网建设起步艰难。三、固定资产投资1、固定资产投资快速增长。2009 年青白江全社会固定资产投资完成 122.44 亿元，比上年增长 41.6%，其中工业投资完成 68.94 亿元，比上年增长 25.2%，全年新增固定资产 38.3 亿元。2010 年 1-7 月全社会固定资产投资完成 81.6 亿元，同比增加 21.6%，其中工业投资完成 39.7 亿元，占总投资比重为 48.6%，同比增长 2.1%；按项目地计算的房地产投资完成 6.4 亿元，同比增长 61.7%。20052009 年青白江固定资产投资总额及增长速度（来源：青白江区统计局）2、建筑、房地产市场2009 年青白江房地产开发投资下降，但销售形势良好。全年完成房地产开发投资（按项目地）8.33 亿元，比上年下降 13.5%。但房地产销售大幅反弹，形势良好。全年商品房销售面积（含预售）36.6 万平方米，比上年增长137.6%，商品房销售额 10.01 亿元，比上年增长 106.8%。（1）房地产市场发展总体规划青白江政府在 2009 年工作报告里明确提出积极发展房地产业，结合新城区规划，建设高档生态商务休闲社区，提升青白江城市形象。抓好住宅小区的规
