1、浈江区聆韶路原韶关冶金机械厂项目分期改造方案一、项目简介项目位于浈江区聆韶路 21 号，总规划用地面积129524 ，该项目是集工矿棚户区、老国营工矿区、旧厂区三合一的改造项目。冶金机械厂破产关闭后，仍有 334 户的干部、职工居住在办公区和生活区。其中 248 户的职工，居住条件差，居住的建筑物基本上是二十世纪五、六十年代的苏式建筑和砖瓦房，职工改造愿望强烈，经与原破产企业留守处协商谈判，同意由韶关市远帆企业发展有限公司作为改造主体对项目进行改造。项目现有土地权属情况如下：（一）地块一：土地使用者为韶关市远帆企业发展有限公司，该地块占地面积 34845(其中 3城市空地)，属国有出让的工业用
2、地；土地使用证:韶府国用 (2007)第 020400155 号。（二）地块二：土地使用者为韶关市佰路企业有限公司，该地块占地面积 20547，属国有出让的工业用地（现已被韶关市远帆企业发展有限公司购买，正在办理过户手续） ；(韶国土资字2012231 号)。（三）地块三：土地使用者为韶关冶金机械厂，现状为办公区和生活区，该地块占地面积 74132(其中 204城市空地)，属国有行政划拨用地。土地使用证: 韶府国用(1995)第020400356 号。二、规划分期情况（一）各期规划建设用地规模经市城乡规划局批准，项目分四期逐块逐期进行开发。项目总规划建设用地面积 129524，其中，第一期规划
3、建设用地面积 34845（主要是地块一） ；第二期规划建设用地面积20547（地块二） ；第三期规划建设用地面积 11572；第四期规划建设用地面积 62560，第三欺和第四期为地块三。各期具体位置见规划图。（二）项目规划控制性指标1总用地面积：129524，规划建设用地面积：129524；2用地性质：各期均为二类居住用地；3容积率：各期容积率：FAR2.8；4建筑密度：各期建筑密度：BD30%；5 绿地率：各期绿地率：GR30%；6 用地内兼容商业建筑面积占总计容建筑面积的 5%，经计算约：18133.36。地块建筑间距、建筑退后红线及其它要求详见规划条件附图（韶三旧设2011008 号）
4、，具体按经审批通过的地块修建性详细规划和工程报建的有关要求。三、分期改造、分期安置及供地方案（见附表）原冶金机械厂项目改造安置和供地情况表单位：万元、序号 用地期数 用地面积 容积率 出让方式 土地出让金下一期保证金配建保障房面积预留安置房面积当期安置需求1 一期用地 34845 2.8 协议出让 3231.3859 952.7233根据可预（销）售面积核定以实际核定为准，但不少于1172.38安置 42 户2 二期用地 20547 2.8 协议出让 1905.4466 待核根据可预（销）售面积核定694.74 不需安置3 三期用地 11572 2.8 公开出让 待核 待核根据可预（销）售面积
5、核定以实际核定为准需安置 292 户4 四期用地 62560 2.8 公开出让 待核 待核根据可预（销）售面积核定不需安置合 计 129524说明： 1、第一期、第二期用地为出让工业用地，地块内无拆迁需安置；2、第三期、第四期用地为行政划拨用地，地块内共有拆迁安置户 334 户，其中有产权户 56 户，无产权户 278 户；3、有产权户按 11.1 的面积比例回迁：即 3947.41.14342.14、无产权户安置面积：20850，即 278 户75/户；4、项目预留的总安置房面积为有产权户的安置面积：4342.14 ；5、第三期、第四期用地内规划有占项目总开发量 5%的的商业用房，按要求可扣
6、减这两期 5%的配建保障房指标；6、优先安置有产权户；7、在第三期用地内完成项目所有安置房的建设。6四、有关要求1保障性住房配建要求和安置要求。按照关于调整完善市区保障性住房配建形式的实施办法的通知 （韶市建联字20116 号）以及市府办转发市“三旧”办关于引导加快“三旧”改造发展工商业若干意见的通知 （韶府办2012140 号）的规定，安置面积（包括有产权安置面积和无产权安置面积） ，由改造主体在项目申请预售时，报韶关市住房和城乡建设局核定，由韶关市住房和城乡建设局确定无产权（未房改房住户）安置面积直接移交给原企业，并按政府有关会议纪要要求扣除保障性住房指标；有产权安置面积确定给原产权单位。
7、韶关市住房和城乡建设局根据申请可售商品房面积按规定的配建比例核算保障性住房。2投资主体在缴交各期土地出让金的同时，应缴交各期保证金。3市“三旧 ”改造办负责项目各期协议出让方案的制定，约定各期开发的相关事宜，包括出让合同签订时间、开工和竣工时间，明确相关监管单位、违约责任等。韶关市三旧改造办2012 年 10 月 11 日7浈江区陵西路原韶关木材厂项目分期改造方案一、项目简介项目位于浈江区陵西路 6 号，总规划用地面积 215444，该项目是职工宿舍区、旧厂区结合的改造项目。韶关木材厂停产关闭后，仍有 492 户的干部、职工居住在办公区和生活区。其中119 户的职工，居住条件差，居住的建筑物基
8、本上是二十世纪五、六十年代的苏式建筑和砖瓦房，职工改造愿望强烈，经与广东物资集团协商，同意广东省韶关木材厂作为改造主体对厂区地块进行改造。项目现有土地权属情况如下：（一）地块一：土地使用者为广东省韶关木材厂，该地块占地面积 172809，属国有划拨的工业用地；（二）地块二：土地使用者为韶关市直属粮食储备库，该地块占地面积 20547，属国有行政划拨用地；（三）地块三：土地使用者为曲江粮食局牛头潭粮食管理所，该地块占地面积 571，属国有行政划拨用地；（四）地块四：土地使用者为韶关市维力饮料厂，该地块占地面积 2066，属国有行政划拨用地；（五）地块五：土地使用者为韶关市莱斯房地产有限公司，该地
9、块占地面积 4384，属国有出让工业用地；（六）地块六：土地使用者为韶关钛白粉厂，该地块占地面积 3396，属国有出让工业用地；（七）地块七：土地使用者为私人业主黄楚云，该地块占地面积 1321，属国有出让住宅用地；（八）地块八：土地使用者为私人业主彭笔怀，该地块占地面积 3766，属国有出让工业用地；（九）地块九：土地使用者为深圳市海威商贸有限公司，该地块占地面积 2739 ，属国有出让工业用地；8（十）地块十：土地使用者广东省韶关五金交电化工采购批发站破产清算组，该地块占地面积 153，属国有出让工业用地；（十一）地块十一：土地使用者为东河村集体用地，该地块占地面积 2994；（十二）地块
10、十二：土地为城市空地，该地块占地面积5463 。二、规划分期情况（一）各期规划建设用地规模经市城乡规划局批准，项目分三期逐块逐期进行开发。一期规划建设用地（A、 B、F 地块）面积 68918；二期规划建设用地面积（D 、E 地块）43392；三期规划建设用地（C 地块）面积 71755。各期具体位置见规划图。（二）项目规划主要控制性指标总用地面积：215444，规划建设用地面积：184065,容积率：FAR3.38，其中：A 地块：1.总用地面积：40300 ，规划建设用地面积：37918，代征用地面积：2382 ；2用地性质：商业金融用地；兼容广场用地；4建筑密度：BD40%；5 绿地率：
11、 GR25%；B 地块：1总用地面积：29393，规划建设用地面积：25028，代征用地面积：4365；2用地性质：居住用地；3 建筑密度：BD30%；4 绿地率：GR30%C 地块：1总用地面积：81221，规划建设用地面积：71755，代征用地面积：9466；92用地性质：居住用地；3 建筑密度：BD30%；4 绿地率：GR30%D 地块：1总用地面积：35360，规划建设用地面积：28231，代征用地面积：7129；2用地性质：居住用地；3 建筑密度：BD28%；4 绿地率：GR30%E 地块：1.总用地面积：19899 ，规划建设用地面积：15161，代征用地面积：4738 ；2用地性
12、质：居住用地；3 建筑密度：BD30%；4 绿地率：GR30%F 地块：1总用地面积：9271，规划建设用地面积：5972，代征用地面积：3299 ；2用地性质：公共绿地及环卫设施用地，其中环卫设施用地不小于 2000；以上各地块容积率、建筑密度、绿地率等指标计算以规划建设用地面积为计算依据。地块建筑间距、建筑退后红线及其它要求详见规划条件附图（韶三旧设2012001 号） ，具体按经审批的地块修建性详细规划和工程报建有关要求。三、供地方案根据规划，地块一为原木材厂自有土地，可以采取协议方式出让；地块二、三采取挂牌拍卖等公开出让方式确定改造主体；地块四、五、六、七、八、九等六宗土地由木材厂需由
13、木材厂收购归宗，地块十由政府收回，七宗地完成上述手续后可以采取协议方式出让；地块十一需征为国有后采取挂牌拍卖等公开出让方式确定改造主体；地块十二视情况，如单宗小于 3 亩的，可以协议方式出让。10四、分期改造、安置及供地情况（见附表）11广东省韶关木材厂改造项目配建保障房与预留安置房方案单位：、万元序号 用地期数 用地面积 容积率 权属情况 供地方式配建保障房面积土地出让金下一期保证金预留安置房面积当期安置需求1 一期用地 78964 3.38包括木材厂、东河村集体用地、韶关市直属粮食储备库、曲江粮食局牛头潭粮食管理所、韶关市维力饮料厂、黄楚云、彭笔怀。部分协议出让、部分公开出让土地出让金35
14、394546.3元，同时应缴交商业方面保证金为7347620.22元为第二期出让金的50%12030.45 需安置2 二期用地 55259 3.38包括木材厂、广东省韶关五金交电化工采购批发站破产清算组、深圳完成收购和划拨土地收回后协议出申请预售时按配建比例核定待核（需改造主体收购归宗） 待核 31378.2 需安置12市海威商贸有限公司 让3 三期用地 81221 3.38木材厂、莱斯房地产有限公司、东河村集体用地、韶关钛白粉厂部分协议出让、部分公开出让待核 待核 不需安置合 计 215444 3.28 622161.48 43408.65说明： 1、一期、二期用地为出让工业用地，地块内需拆
15、迁安置户；地块内共有需拆迁安置户 492 户，有产权 373 户，无产权 119 户。2、三期、主要为行政划拨用地，地块内共无需拆迁安置户。3、有产权户按 1：1.1 的面积回迁，回迁房面积：34518.16、无产权户安置房面积：8925，安置面积为 75/户；4、项目预留的总安置房面积为 43408.655、第一期安置第二期安置户、第二期安置第三期安置户6、在第二期用地内完成项目所有安置房的建设。五、其他要求1保障性住房配建要求和安置要求。按照关于调整完善市区保障性住房配建形式的实施办法的通知 （韶市建联字20116 号）以及市府办转发市“三旧”办关于引导加快“三旧”改造发展工商业若干意见的
16、通知 （韶府办2012140 号）的规定，安置面积（包括有产权安置面积和无产权安置面积） ，由改造主体在项目申请预售时，报韶关市住房和城乡建设局核定，由韶关市住房和城乡建设局确定无产权（未房改房住户）安置面积直接移交给原企业，并按政府有关会议纪要要求扣除保障性住房指标；有产权安置面积确定给原产权单位。韶关市住房和城乡建设局根据申请可售商品房面积按规定的配建比例核算保障性住房。2投资主体在缴交各期土地出让金的同时，应缴交各期保证金。3市“三旧 ”改造办负责项目各期协议出让方案的制定，约定各期开发的相关事宜，包括出让合同签订时间、开工和竣工时间，明确相关监管单位、违约责任等。韶关市三旧改造办201
17、2 年 10 月 11 日浈江区韶关大学东侧原石山农贸市场项目改造方案韶关市大塘三和房地产有限公司、蒋家桐共同申请改造位于浈江区韶关大学东侧原石山农贸市场项目，该项目作为历史用地，已经省政府批准，完善了相关用地手续，现将该项目改造方案呈报如下。一、改造地块的基本情况改造地块位于浈江区韶关大学东侧（见附图） ，总面积为6213（约 9.32 亩） ，该项目规划用途为市场用地，由韶关市大塘三和房地产有限公司、蒋家桐共同申请改造，其中韶关市大塘三和房地产有限公司改造范围为 A 地块，面积为 2731；B地块由蒋家桐改造，面积为 3482。二、项目可行性分析(一)项目规划情况：根据韶关市城乡规划局出具
18、的规划意见，该地块规划用途为市场用地（经营性） ，具体规划控制指标: 规划用地面积为6213，用地性质为市场用地，容积率 FAR2.0，建筑密度BD45%，绿地率 GR20%。分成 A、B 两地块，A 地块面积为 2731；B 地块面积为 3482 。(二)项目综合效益：1、经济效益：按照规划条件，该地块可建建筑面积为12426，预计政府可得出让金收益 1493730.7 元，每年可为政府创造税收近 60 万元。2、社会效益：地块改造完成后，一方面有利于促进韶关大学片区整体景观的改善；另一方面，有利于周边设施配套的完善。(三)改造资金来源改造主体自筹资金进行改造。三、供地方案根据省政府关于推进
19、“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 （粤府200978 号） 、 韶关市市区“三旧”改造实施办法（试行） （韶府201038 号） 、 关于进一步完善韶关市市区“三旧”改造若干政策的通知 （韶府201130 号）以及关于更新韶关市市区“三旧”改造中涉及协议出让补缴土地出让金标准的通知 （韶府办201172 号）的规定，历史用地（没有合法用地手续且已使用的建设用地）经省政府批准完善用地手续后，可以按协议方式出让。鉴于该地块为历史用地，且申请改造后的土地用途符合城市规划，因此，采取协议方式供地符合我市“三旧”改造政策。根据市府办转发市“三旧”办关于引导加快“三旧”改造发展工商业若干意见的通知
20、（韶府办2012140 号）关于“商业建筑面积不小于 10000 的单体建筑（含裙楼） ，商业部分的土地出让金补缴标准按关于更新韶关市市区“三旧”改造中涉及协议出让补缴土地出让金标准的通知 （韶府办201172 号）规定补缴标准的 50% 缴付，同时缴交该规定补缴标准的 20% 作为项目保证金”的规定，经核定，该项目需补交土地出让金为人民币 1493730.7 元，应缴交保证金为 597,492.3 元。四、完善有关用地、报建等手续1.改造主体凭经市政府批准的改造方案、规划要求等，向国土、规划、建设、环保等部门申请办理有关用地、规划变更、报建、环评等手续，逐期完成项目开发。项目报建涉及跨部门审
21、批的，实行并联审批制度，加快项目审批进程。2.改造主体应将严格按照有关规定，在动工之日起 2 年内完成地块开发建设，并申请规划、住建等部门验收，对商业验收不合格的，由规划、住建等部门报请市政府按规定没收已缴交的保证金，并承担相关违约责任。3.市 “三旧”改造办负责制定协议出让方案，约定项目开发的相关事宜，包括出让合同签订时间、开工和竣工时间，明确相关监管单位、违约责任等。韶关市三旧改造办2012 年 10 月 11 日浈江区南郊八公里原纯碱厂项目改造方案根据市“三旧”改造规划和年度计划，位于浈江区韶南大道八公里原纯碱厂项目作为工业用地已不适宜进行工业生产，根据省市有关“三旧”改造政策，郑卓旋申
22、请对该地块进行“三旧”改造。现将该项目改造方案呈报如下。一、改造地块的基本情况1、权属情况：改造地块位于浈江区韶南大道八公里，规划建设用地面积为 18395，其中 10658为郑卓旋自有土地，83为城市空地， 7654原为武江区西河镇大村村委会集体建设用地，经报批转为国有建设用地。2、土地来源情况：10658土地由原郑卓旋依法转让取得；7654土地为原纯碱厂于 1990 年与该村委会签订征地协议取得，按照粤府200978 号文的规定，该地块应属于历史用地完善手续范围，但目前已按旧村庄集体建设用地转为国有建设用地上报省政府批准，按有关规定旧村庄报批转为国有建设用地用于经营性用地开发的需走招拍挂出
23、让程序，不利于该项目整体归宗，且投资方提出该地块一直由原纯碱厂使用至今（转让后由投资方使用） ，权属清晰无争议，且该地块未因征地补偿安置等问题引发纠纷、被征地农民也无不同意见，应按历史用地完善手续办理。如该地块按照历史用地办理，根据粤府200978 号文规定，该类型用地可按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按用地现状办理征收手续，可按协议方式出让给使用权人，即原纯碱厂。鉴于纯碱厂已破产清算，主体已不存在，土地已转让，并已办理旧村庄集体建设用地转为国有建设用地报批手续，本着尊重历史，解决问题的原则，建议由市国土资源局按规定对郑卓旋进行处罚后，按历史用地办理将该地块直接协议出让给郑卓旋
24、。二、项目可行性分析(一)项目规划情况：根据韶关市城乡规划局出具的规划意见，该地块规划用途为商业办公用地，具体规划控制指标:规划用地面积为 18395，用地性质为商业办公用地，容积率 FAR2.5，建筑密度 BD40%，绿地率 GR30%。(二)项目综合效益：1、经济效益：按照规划条件，该地块可建建筑面积为45987.5，预计政府可得出让收益 550 万元，每年可为政府创造税收近 150 万元。2、社会效益：地块改造完成后，有利于促进我市中医药物流业的发展。(三)改造资金来源改造主体自筹资金进行改造。三、供地方案根据省政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 （粤府200978 号）
25、 、 韶关市市区“三旧”改造实施办法（试行） （韶府201038 号） 、 关于进一步完善韶关市市区“三旧”改造若干政策的通知 （韶府201130 号）以及关于更新韶关市市区“三旧”改造中涉及协议出让补缴土地出让金标准的通知 （韶府办201172 号）的规定，工业用地经省政府批准完善用地手续后，可以按协议方式出让。鉴于该地块为工业用地，且申请改造后的土地用途符合城市规划，因此，采取协议方式供地符合我市“三旧”改造政策，根据韶府办2012140 号文的规定，建筑面积在 10000 以上的商业单体建筑（含裙楼 ） ，商业部分的土地出让金补缴标准按 关于更新韶关市市区“三旧”改造中涉及协议出让补缴土
26、地出让金标准的通知 （韶府办 2011 72 号）规定补缴标准的 50% 缴付，同时缴交该规定补缴标准的 20% 作为项目保证金”的规定，经核定，该项目需补交土地出让金为人民币5,144,077.53 元；应缴交的保证金为5,144,077.530.520%2,057,631.01 元。四、完善有关用地、报建等手续1.改造主体凭经市政府批准的改造方案、规划要求等，向国土、规划、建设、环保等部门申请办理有关用地、规划变更、环评、报建等手续，完成项目开发。项目报建涉及跨部门审批的，实行并联审批制度，加快项目审批进程。2.改造主体应将严格按照有关规定，在动工之日起 2 年内完成地块开发建设，并申请相关部门验收，对商业验收不合格的，由相关部门报请市政府按规定没收已缴交的保证金，并承担相关违约责任。3.市 “三旧”改造办负责制定协议出让方案，约定项目开发的相关事宜，包括出让合同签订时间、开工和竣工时间，明确相关监管单位、违约责任等。韶关市三旧改造办2012 年 10 月 11 日
