1、Unique Partner & Customer Skills,紫园住宅及别墅竞争市场分析报告,谨呈：华海房地产开发有限公司,市场竞争范围界定,本案位于城东马群片区，主要市场竞争来源包括仙林在内的大城东板块在售住宅及别墅项目,本案,仙林片区,城东片区,城东房地产市场竞争环境,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 未来市场竞争格局 小结,城东并非南京市主要人口导入区，故住宅市场份额有限；从销售情况看，2008年上半年受到低迷市场环境影响，城东住宅成交量下降，整体市场表现不佳,分项目来看，城东目前在售项目主要集中分布在光华路、中山门大街、马群三大片区，2008年上半年，城东各项目月均去化套数不
2、超过20套，整体市场表现不及奥体板块,区域供应项目数量较少，目前在售项目基本以老盘为主，整体供应量较小。 项目目前供应项目以中小规模类型楼盘为主。 物业类型上，多层、小高层、高层都有分布。,从价格来看，该片区住宅成交价在9000元/平米上下浮动，2008年上半年住宅成交价基本保持平稳,在售项目均价在8500-10000元/平米之间，二房主力总价80-90万，三房主力总价在100-140万之间,从产品来看，90-100平米标准二房、100-120平米集约型三房、120-140平米舒适型三房为片区主力供应产品，舒适型三房产品市场需求量较大,钟山晶典,项目概况 地址：栖霞区金马路、石狮路交界处 开发
3、商：南京马会置业有限公司 占地：89610 总建筑面积：233538项目规划 13栋11F16F住宅楼，1栋商业办公楼以及会所、幼儿园、3000地面停车场组成。销售价格：毛坯均价7500元/平米，精装修均价8500元/平米，主力总价73万/套。,个案分析,推盘节奏 2008年4月19日推出242套房源，目前仅成交26套。,3/2/1 123.95 平米 2/2/1 88.05平米 2/2/1 88.7 平米 2/2/2：110平米,主要卖点 1.环紫金山片区，区位形象佳 2.项目临近未来的地铁二号线紫金站与紫金公交枢纽站，未来交通情况会得到改善 项目竞争分析： 该项目同本项目属同一区域，后续供
4、应量大，同本项目形成直接竞争关系。,项目主力户型,个案分析,宏图上逸园,项目概况 地址：玄武区顾家营 占地：3万平米 总建：5万平米 容积率：1.5 物业类型：电梯多层 开发商：宏图地产 项目规划： 采用“新亚洲主义风格住宅”设计理念，将电梯多层住宅与世界建筑潮流相结合，近40%高绿化覆盖，平均得房率约88%；由外而内的中心生态景观加上低密度、低楼层的整体布局，错落有秩，使得“家家有景、户户可观” 销售价格 销售均价9500-10000元/平米，二房总价90万 三房总价110万,近期推盘情况：2007年8月以来累计推出202套房源，目前已去化185套房源，去化率92%，2008年未推新房源。,
5、2/2/1 90平米,3/2/1 110平米,主力户型： 90平米二房 110平米、135平米三房营销情况： 主要卖点： 多层产品稀缺 居住氛围佳 地铁楼盘 紧邻紫金山广告诉求： 宏图大展,德基紫金南苑,项目概况 地址：玄武区长巷 占地：12.5万平米 总建：25万平米 容积率：2 物业类型：多层小高层高层 开发商：德基地产 项目规划： 项目分二期开发 其中一期开发：7幢高层（17-18层）住宅；7幢小高层（11层）住宅；1幢为多层住宅；114幢为会所、28幢为幼儿园。小区景观设计由香港贝尔高林设计大师主理。 销售价格 小高层销售均价9900元/平米，高层均价8500元/平米,近期推盘情况：2
6、0080522推出215套房源，目前已去化34套房源，去化率16%,主力户型： 90平米二房 115平米三房营销情况： 主要卖点： 区域配套成熟 居住氛围佳 板块形象高端,3/2/1 115平米,2/2/1 92平米,鸿意星城,项目概况 地址：白下区星海路6号 占地：7.5万平米 总建：15万平米 容积率：2 物业类型：小高层 开发商：鸿意地产 项目规划： 22幢10+1层的纯小高层社区 依照自然地势4米落差，形成“一轴两线多点”的景观格局，最宽楼间距超过60米，绿地率达38%。景观中轴贯穿东西，北侧规划mini高尔夫练习场 销售价格 销售均价7400元/平米，三房总价80-95万,近期推盘情
7、况：20070918推出254套房源，目前已去化172套房源，去化率68%，2008年未推出新房源,3/2/1 109平米,3/2/2 129平米,主力户型： 90平米二房 109平米、129平米三房营销情况：主要卖点： 区域配套成熟 性价比高 临紫金山、理工大 广告诉求： 喜欢，更能承受,城东房地产市场竞争环境,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 未来市场竞争格局 小结,天泓山庄,项目概况 地址：栖霞区马群新街 项目占地：约20多万平方米 总建筑面积：23.5万平方米 物业形态：花园洋房、叠加别墅、电梯别墅、高层、小高层公寓除少量高层公寓外，所有房源皆为复式结构。 规划户数：约1212户
8、 推盘节奏 目前仅余180-260平方米的观山别墅，现房，此外还有142平方米和147平方米错层房型高层房源在售。,个案分析,产品特征复式户型设计较为新颖，上下层多面宽景阳台，大尺度入户花园；其客厅多为挑空设计，形成了超越其他房间的空间高度和体量，将室内空间的舒适和气度展现无疑，别墅的豪华也由此展现，此外，主卧卫生间隐于衣帽间内侧，私密性极好。 销售均价目前项目小高层、高层均价约为9000-10000元/平米，观山墅单价16000元/平米。 本项目竞争分析该项目整体品质较高，特别是其中电梯别墅及空中别墅规划为当时南京市场上的开山之作，其产品推售模式对本项目具有很大借鉴意义;该项目处于尾盘期，待
9、续房源无多，同本项目竞争关系不大。,个案分析,钟山美庐,项目概况 地址：栖霞区国际赛马场金马路 占地：10万平方米 总建：3.3平方米 绿化率51% 容积率0.4 项目规划 独立别墅38套，双拼别墅40套。 主力面积 双拼主力户型在395平米之间，独栋主力户型在400-460平米之间 销售价格 双拼单价16000元/平米；独栋单价25000元/平米， 独栋主力总价1200万元/套，双拼主力总价600万/套。 推盘节奏 2008年6月4日推出10套双拼，4套独栋。目前还剩2套双拼，1套独栋。,地下室,一层,三层,二层,393平米双拼别墅户型展示,主要卖点 1、民国建筑国粹人文价值，南京历史文化精
10、髓 2、紫金山的贵气血统及高端物业氛围 3、自然景观资源,项目实景图,城东房地产市场竞争环境,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 未来市场竞争格局 小结,区域公寓市场未来总供应体量达70万平米，供应类型主要包括公寓及经济型别墅，本案即将面临激烈的市场竞争,城东房地产市场竞争环境,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 未来市场竞争格局 小结,城东08年上半年住宅市场运行低迷，该板块住宅价格与奥体相当，但其整体市场表现不及奥体。 城东作为南京市传统高尚别墅区，别墅市场认可度较高，环紫金山目前别墅供应量较小，而市场需求较大，别墅市场继续保持广阔的发展空间。,标准二房与集约型三房、舒适型三房为板
11、块住宅主力供应户型，舒适型房源占据一定比例。 区域内钟山美庐双拼主力户型395平米，独栋主力户型460平米。,供销情况,产品特征,目前板块内住宅销售均价在8500-10000元/平米左右。 区域内双拼均价为16000元/平米，独栋均价25000元/平米。,价格特征,板块内待售量加上未来上市项目总建面积约为70万平米，其中经济型别墅占有一定规划。,未来供应,仙林房地产市场环境分析,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 仙林典型项目个案分析 未来市场竞争格局 小结,2002年初仙林大学城启动建设以来，仙林第一轮住宅开发热潮接近尾声，2007年至2008年6月，板块住宅（含别墅）供应量位于全市最末
12、，08年上半年住宅市场惨淡运行,注：2008年1月以来，仙林普通住宅滞销，成交房源主力为经济型别墅，故成交均价大幅提升。,供销量价分析,住宅项目分布,板块内目前有住宅供应的项目有赛世香樟园、东方天郡、亚东城，这三个项目皆已进入最后阶段，待售量不足20万平米，预计在2009年将全部结案,占地：10万 总建：24万 待售量：3万 物业类型：高层 销售情况：在售4期尾盘,占地：14万 总建：28.6万 待售量：6万 物业类型：高层 销售情况：在售3期1批，下半年开最后一批，约5-6幢,占地：29万 总建：50万 待售量：10万 物业类型：高层 销售情况：在售5期1批，后面还有最后一批,板块内目前在售
13、别墅项目5席，住宅项目3席，集中分布于仙林大道两侧；目前经济型别墅产品占据市场主力供应,由于区域内固有客群具备一定消费能力，故120-140平米三室二厅二卫改善型产品为板块内住宅主力供应户型，90平米基本型产品为次主力供应户型,产品特征,仙林目前地铁2号线尚未通车，整体入住率不及河西新城区，居住氛围仍有待形成，8000元/平米公寓市场价格支撑略显不足，今年1月以来销售量驻足不前,从销售价格来看，除东方天郡价格略高外，亚东城、赛世香樟园价格均在8000元/平米左右，舒适三房主力总价在100万左右。 目前区域内仅有尚东区有少量花园洋房尾房在售。,单价特征,从总价来看，区域内在售普通公寓主力总价在8
14、0-120万之间；花园洋房主力总价分布在100-150万元之间，总价区间同河西片区相似，但区位条件不及河西,总价特征,仙林房地产市场环境分析,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 仙林典型项目个案分析 未来市场竞争格局 小结,占地：12.7万 总建：8.8万 容积率：0.7 待售量：4万 物业类型：联排 叠加 双拼 销售情况：在售4期叠加,占地：14.6万 总建：13.2万 容积率：0.9 待售量：0.3万 物业类型：叠加、洋房 销售情况：尾房,占地：18.3万 总建：12.64万 容积率：0.69 待售量：5万 （2期） 物业类型：独栋、双拼叠加、洋房 销售情况：在售少量花园洋房,占地：2
15、4.2万 总建：16.8万 容积率：0.47 待售量：13.5万 物业类型：双拼、联排、独栋 销售情况：在售1期双拼及少量独栋,占地：22万 总建：15万 容积率：0.75 待售量：2.5万 物业类型：双拼、联排、叠加 销售情况：在售叠加,板块内别墅供应项目共5席，物业类型主要包括联排、叠加、双拼，独栋别墅仅有极少量供应;在售项目后续供应量约25万平米，后续供应总量大于公寓,项目分布,叠加别墅作为花园洋房的优化产品，是2007年区域内主要供应物业类型，2007年下半年栖园、依云溪谷依次面世，进一步扩大联排、双拼供应量，仙林别墅市场再次升级,供销 情况,2008年南京楼市转冷，仙林别墅去化虽不及
16、2007年的旺销，却保持稳定的去化量，市场表现优于仙林普通公寓,2008年仙林别墅主力供应项目,供销 情况,区域内供应产品符合市场主流：叠加主力户型在150-170平米之间；联排主力户型250-270平米之间，200-230平米小联排为次主力供应；双拼则在210-310平米皆有供应,产品特征,从价格来看，区域内独栋单价18000-21000元/平米；双拼别墅单价15000-16000元/平米；联排12000-18000元/平米，叠加9000-12000元/平米，同公寓相比价格相对坚挺,产品特征,区域内在售双拼总价区间集中在350-400万；联排主力总价在250-300万之间，栖园联排达400万
17、；叠加主力总价集中在150-200万之间,产品特征,仙林房地产市场环境分析,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 仙林典型项目个案分析 未来市场竞争格局 小结,栖园,项目概况 占地面积：22万平方米 总建面积：15万平方米 容积率：0.75 项目规划 整个社区规划别墅738套，有联排别墅与叠加别墅两种形态，建筑为北欧简约风格；小区绿化率高达40%, 交通便捷，紧邻地铁二号线羊山公园站，周遍配套成熟。 产品特征 叠加别墅面积在145-170平米，底层（送100平米花园），顶层（送露台）面积在210-220平米左右，联排别墅260-270平米， 推盘节奏 项目共分1期开发，2007年9月2日开盘
18、，目前已经推出叠加432套，联排140套，目前，叠加与联排共去化274套。2007年9月-2008.2月叠加联排共去化185套，月均去化31套，2008.2-2008.6叠加联排共去化89套，月均去化18套，市场淡季销售速度放缓，但仍保持一定成交量。,个案分析,销售价格 叠加目前均价10000-12000元/平米；另送90平米地下室，联排中间户单价15000-16000元/平米；边户17000-18000元/平米（仅以地上面积计价），总价400万/套。,个案分析,招商.依云溪谷,项目概况 地址：栖霞区仙林大道南侧，汇通路西侧 占地：241863.9平方米 总建筑面积：168690.98平方米
19、开发商：招商局地产（南京）有限公司 项目规划：主要由独立别墅、双拼别墅组成，辅以一部分联排别墅。规划有少量空中别墅产品 推盘节奏 2007年12月24日开盘，首推90套双拼别墅，4套独栋别墅，2008年6月22日再推54套双拼，目前双拼累计去化100套。 产品特征双拼产品主力面积在230-260平米之间，主力面积较为紧凑，总价较低，独栋主力面积在700平米以上。,个案分析,销售价格项目双拼开盘价格13500元/平米起，均价二批房源14800元/平米起，均价15000元/平米，独栋均价21000元/平米 主要卖点 1.开发商品牌实力 2.价格优势 总体评述2007年下半年楼市拐点前，该项目对外宣
20、称双拼别墅价格将在20000元/平米左右，年底楼市拐点后，深圳房地产市场遭遇寒流，招商地产深圳项目遭到新政冲击，南京别墅市场也开始滞销，为快速回笼资金，降低风险，依云溪谷项目以13500元/平米低价入市，首批房源以较大体量迅速占领市场，并取得了不错的销售成绩。该项目双拼价格低开高走，二批房源价格提升15000元/平米。 同本项目竞争分析该项目开发商具有一定品牌背景，且产品具有一定价格优势，其双拼主力总价同本项目联排总价处于同一区间，可能对本项目联排产品造成竞争分流。,个案分析,230平米双拼别墅主力户型,新城尚东区,项目概况新城尚东区占地面积14.6万，建筑面积13.2万，总建筑面积为1512
21、13，住宅面积为120884，商业面积为9530.14。容积率为0.9、绿化率40.55%。配套建有占地面积0.95公顷的泛会所和幼儿园。尚东区由花园洋房、联排别墅和叠加别墅三种物业类型组成。 产品规划产品规划有三种物业类型，花园洋房、叠院别墅、合院别墅。其中花园洋房为项目主要规划。 花园洋房推盘节奏2006年7月至2007年6月间，共推出了1194套房源。 别墅推盘节奏2006年6月推出一栋联排；8月又推出9栋联排，3栋叠加；07年3月推出3栋叠加。目前叠加已经售罄，只剩少量合院别墅。,个案分析,该项目为仙林地区典型的花园洋房项目，目前项目推售接近尾期，该项目外观新颖，现代中式风格与市场主流
22、风格形成差异，因此具有一定知名度，但建筑质量不济，使得项目口碑度较差。,产品特征花园洋房主力户型：平米；3/2/1：90-108平米 ；3/2/2：120-130平米；叠院别墅，面积150-180；合院别墅，面积310-345。,洋房3/2/1：101平米,洋房2/2/1：71平米,销售价格花园洋房8000元/平米，总价90-100万/套；合院别墅11000元/平米，主力总价350-400万/套。 主要卖点 1、现代中式风格 2、仙林人文环境 3、项目及开发商品牌 4、四大升级体系： 产品更创新南京首家推出合院、叠院别墅产品。 景观更优美三条景观长廊，四重景观体系。 居住更人性入户院落、私家花
23、园或景观露台，面积更大，阳光更足，种类更丰富。 结构更进步二层半地下室赠送，乐趣更多。 项目竞争分析该项目已经进入尾盘销售期，后期无大批量新上市房源，故同本项目竞争相关度较小。,个案分析,汇杰文庭,基本指标 项目地址：栖霞区仙林大学城仙林大道南、学子路东 占地面积：13.3万 总建面积：12.64万 容积率：0.69 开发商：南京交通投资置业有限公司 项目规划汇杰文庭定位于仙林国际生活区的“新人文院落住宅”。项目容积率为0.69，建筑覆盖率22%，绿化率45%，建筑高度不超过12米，包括花园洋房、联排、叠加、双拼和独立别墅多种住宅形式。总建面积12.64万平方米，总户数660户 推盘节奏 别墅
24、于6月15日开盘，首批推出80套叠加别墅，目前已经售罄； 7月15日推出24套联排，目前已经售罄。 7月15日-8月12日推出42套双拼，目前售罄。 10月3日推出2幢花园洋房、30套双拼、1套独栋，目前网上公示双拼还剩2套，独栋剩1套。 2008年1月1日推出4栋挂角式独栋，已认购两套。年底前再无新推房源计划。2期明年上半年推出。,个案分析,户型面积在售花园洋房主力户型：85-86平米二室二厅一卫；123-133平米三室二厅二卫；叠加别墅150-170，联排别墅面积230，双拼别墅面积272-365平米，新推挂角式（两套独栋有一角相联，实际为双拼的升级版）独栋含地下室，面积365平米,3/2
25、/2：133平米,2/2/1：85平米,销售价格 花园洋房尾房8300元/平米，主力总价70-130万左右。 双拼别墅均价13000元/平米，总价300-470万/套，现已售罄； 新推挂角式（两套独栋有一角相联，实际为双拼的升级版）独栋13900元/平米，总价510万/套 主要卖点 1.户型与庭院相结合而形成的生活空间感 2.仙林人文特性 3.小区水景 总体评述 1、项目产品类型复杂 2、项目开发商品牌实力一般 本项目竞争分析 汇杰文庭开发接近尾期，后期仅有少量独栋及花园洋房，因此同本项目竞争相关性不大。,个案分析,仙林房地产市场环境分析,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 仙林典型项目个
26、案分析 未来市场竞争格局 小结,2007年12月，仙林湖周边4宗住宅用地集中出让，出让总面积达85.4万平米，其中别墅用地出让面积23.5万平米，住宅用地61.9万平米，预期未来总建面积达130万平米,以上四块土地较高的出让价格预示着后期上市的公寓销售单价必将全面超过9000元/平米，别墅也将以低密度高端产品为主力规划，将为本项目规划提供方向参考，也为产品定价提供了较好的比价参照。,仙林房地产市场环境分析,普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 仙林典型项目个案分析 未来市场竞争格局 小结,受低迷市场环境的影响，仙林基础生活配套尚不完善等原因，上半年仙林住宅成交量月均不足百套，整体公寓市场运行
27、惨淡。 仙林高尚别墅区形象正逐渐成熟立体，其别墅市场认可度高于公寓，08年上半年共成交别墅262套，别墅市场需求稳定。,标准二房与舒适型三房为板块住宅主力供应户型，舒适型房源占据较大比例 区域内联排别墅主力供应户型在260-270平米，310-345平米，叠加主力供应户型为145及220平米，双拼主力供应户型在220-260平米之间。,供销情况,产品特征,目前板块内住宅销售均价在8000元/平米左右，在较大的折扣优惠幅度下，目前房价与2007年底相比已出现下挫。 从别墅来看，区域内双拼均价为15000元/平米，联排均价为12000-18000元/平米，叠加均价在9000-12000元/平米。,价格特征,板块未来上市项目总建面积约为130万平米，其中别墅占有一定规划。,未来供应,
