1、沈阳房地产市场分析报告,一、住宅市场成交概览,沈阳市2007-2008年商品住宅成交量走势图,2007年沈阳市商品住宅成交量在8-12月达到高峰，月均成交119.65万平方米，其中9月份达215.70万平方米，居年度成交量之冠。2008年1月开始，受市场观望态势影响，1-4月份月均成交量仅为70.03，较去年同期下降14.25%。其中，1-2成交量持续下降，月均降幅为32.70%；3月开始楼市逐步回暖，但仍在低位运行，4月份成交量回升至88.69万平方米，环比增长21.28%，但同比下降幅度为45.52%。,沈阳市2007-2008商品住宅成交均价走势图,沈阳市商品住宅房价在2007年1-7月
2、波动剧烈，但整体保持震荡上扬趋势，月均波动幅度达6.29%，月均波动值达205元/平方米。其中2007年3月创成交均价最低3065元/平方米，2007年6月达2007年度最高成交均价3484元/平方米。2007年8月开始成交均价虽有小幅波动，但基本保持高位运行，2007.08-2008.04月均成交均价达3420元/平方米，2008年1月市场观望期伊始成交均价达最低值3346元/平方米，至2008年4月已回升至3523元/平方米。,近两月沈阳市商品住宅各区县成交量比较,近两月沈阳市商品住宅各区县成交均价比较,二、市场供应分析,2008年1-4月份商品房各区域批准上市表,2008年1-4月份沈阳
3、各区域商品房批准销售面积比例图,前4月商品房批准销售量同比下降13.05%，于洪区批准销售量占总量三成。 2008年1-4月份商品房批准上市项目221.5万平方米（24560套），上市面积同比下降13.05%。其中，市内五区批准销售82.63万平方米（8460套），占总供给的37.31%；于洪区批准销售66.77万平方米（7785套），占总供给量的29%；中心市区沈河区及远郊市县新民市、辽中县、康平县、法库县连续四个月无新增供给。,2008年1-4月份商品住宅分建筑面积批准上市表,2008年1-4月商品住宅分建筑面积批准上市分布图,小户型新增供应旺盛，60（含）-100平方米户型占总量比为53
4、.84%。 2008年1-4月份批准上市的商品房以小户型为主，建筑面积在60(含)-100平方米区间的商品房批准上市108.25万平方米（13228套），占总供给量的53.84%；建筑面积在144平米以上的商品房批准上市16.23万平方米（835套），占总供给量的8.07%。,三、市场成交状况,沈阳市商品住宅成交量走势图,楼市成交小幅回暖，4月份商品住宅成交量同比下降45.52%。 4月份沈阳商品住宅成交量小幅攀升，但仍处低迷态势。4月份商品住宅成交88.69万平方米，环比增长21.28%，同比下降45.52%。受2月春节假期影响，2月商品住宅成交量创近期最低，为35.36万平方米，之后沈城楼
5、市逐步回暖，3月份及4月份成交量分别增长106.80%和21.28%。,商品住宅各区域成交量,4月份商品住宅成交面积区域分布图,各区成交量均环比增长，于洪区4月份成交25.26万平方米，继续保持成交之冠。 4月份，商品住宅除苏家屯区及新民市两个区域成交量环比略有下降外，其余各区成交量均出现不同程度增长。市内五区中，铁西区成交量最大，达14.88万平方米，环比增长9.9%；皇姑区创市内五区最大增幅，增长40.52%；中心市区沈河区受供给量少及较高价位影响，4月份仅成交2.84万平方米，环比增长29.03%。近郊五区中，于洪区继续领跑成交量之冠，4月份成交25.26万平方米，环比增长49.4%。4
6、月份商品住宅近郊五区总成交49.06万平方米，占总成交量55%；市内五区总成交37.37万平方米，占总成交量42%。,2008年1-4月份沈阳商品住宅分建筑面积成交情况,2008年1-4月沈阳商品住宅分建筑面积成交量比较,中小户型走俏沈城，1-4月份60（含）-100平方米户型成交量占总量比47.14%。 4月份，建筑面积在60（含）-100平方米区间的商品住宅成交42.28万平方米，环比增长19.8%，占总成交量的47.67%；144平方米及以上户型商品住宅成交9.7万平方米，占总成交量的10.93%。与商品住宅新增供给相对应，1-4月份小户型成交量远高于中大户型成交量。1-4月份60（含）
7、-100平方米户型商品住宅总计成交132.24万平方米，占1-4月份商品住宅总成交量的47.14%；144平方米及以上户型商品住宅成交32.8万平方米，占总成交量的11.69%。,四、市场价格状况,沈阳市商品住宅成交均价走势图,成交均价持续高位运行，4月份均价较上月增长5.3%。 2008年年初以来，虽然受市场观望态势影响，商品住宅成交量下降明显，但成交均价仍保持高位运行。4月份沈阳市商品住宅成交均价达3523元/平方米，为2007年1月以来最高值，环比增长5.3%，同比增长3.97%。,沈阳市商品住宅各区域成交均价比较图,4月份市内五区成交均价4129元/平方米，沈河区5584元/平方米继续
8、领走成交高价。 4月份沈阳商品住宅成交均价整体呈上升趋势。其中市内五区成交均价4129元/平方米，环比上涨4.18%；近郊五区成交均价3157元/平方米，环比上涨8.06%；远郊市县成交均价1442元/平方米，环比上涨2.93%。4月份各主要区域成交均价基本都出现不同程度上涨，仅皇姑区、苏家屯区及法库县出现一定程度下降。市内五区中，沈河区以5584元/平方米继续保持市内成交最高价，环比增长2.52%，较成交第二高价和平区高出1300元/平方米。沈河区近期无新增供应及优越的市中心地理位置，使得房价居高不下成为必然。皇姑区4月份成交均价3458元/平方米，环比下降8.84%。近郊五区中，浑南新区凭
9、借南大学城及奥体中心优势，以3553元/平方米创五区成交均价最高，环比增长0.31%；于洪区成交均价大幅增长，4月份成交价3156元/平方米，环比增长14.9%；苏家屯区4月份成交均价2131元/平方米，环比下降9.26%，创本月最大降幅。,沈阳市商品住宅分建筑面积成交均价走势图,主要户型价格环比增长，60（含）-100平方米小户型成交均价3281元/平方米。 4月份各建筑面积户型成交均价基本都有不同程度增长，仅180平方米以上大户型价格大幅回落。其中，60（含）-100平方米小户型成交均价3281元/平方米，环比增长3.65%，在所有户型中成交均价及环比增幅均为最低，低成交均价及较为适宜的居
10、室面积是使得60（含）-100平方米小户型供销两旺的主因。120（含）-144平方米户型成交均价创本月最大增幅，成交均价为3836元/平方米，环比增长10.38%。180平方米及以上户型成交均价4月份虽然环比下降6.62%，但仍保持所有户型成交最高价，成交均价突破4000，达4179元/平方米。,2008年3-4月份各建筑面积户型成交金额（亿元）比例图,4月份成交金额环比增长27.71%，近两月144平米以下户型成交金额占总量比为87.74%。 2008年3-4月份沈阳市商品住宅总计成交55.71亿元。其中，4月份成交31.24亿元，环比增长27.71%；3-4月份144平方米以下中小户型总计
11、成交48.88亿元，占总成交金额的87.74%。中小户型，尤其是100平方米以下小户型成为资金回笼重要保障。,五、沈阳房价走势现状分析,1.沈阳市房价水平处于较低水平，2000年以来走势与全国基本一致较为平稳。,从沈阳、全国以及中国主要城市北京、天津历年商品住宅成交价格走势来看：2000-2005年沈阳成交价格增长幅度基本与全国水平持平，年涨幅度保持在3-6%；2006年-2008年沈阳价格涨幅有所增大，但远不如全国以及北京、天津的房价涨幅度，且2006年全国商品住宅成交价格达到沈阳住宅成交水平；进入2007年，随着各地经济的不断发展，全国房地产市场得到快速发展，北京、天津以及全国住宅市场价格
12、都出现较大幅度的上涨；然而沈阳房价从2004年开始同比涨幅度远远小于全国的涨幅度，2007年沈阳成交价格数值也全国水平所超越，为3382元/平方米，低于全国平均价格水平2007年涨幅度要低于全国水平12.05个百分点；以上整体可以体现沈阳商品住宅成交价格走势平稳，年涨幅度较小。,2.沈阳市商品住宅价格走势基本平稳，呈现稳步上涨趋势。,沈阳市通过对商品住宅供需结构的调整，可供房源比较充足，供需基本合理，商品住宅销售均价涨幅不大，2005年及2006年维持在5%左右的涨幅；在2007年，从峰谷的3313元/平方米（2007年3月）至峰顶的3703元/平方米，最大波动幅度为11%。进入2008年，从
13、总体来看，沈阳商品住宅价格呈现出周期性发展趋势，但在宏观经济快速发展的大背景下，投资与消费将同步发展，存量与增量相互拉动，未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势。,3.大户型成交价格呈现持续下滑趋势，中小户型成交均价稳中有升。,从各户型面积的成交均价走势来看，180平方米（含）以上面积的成交均价从07年7月的5728元/平方米持续下跌到08年4月的4475元/平方米，跌幅达到21.88%；出现这种现象的原因，主要是沈阳住宅需求主要来自自住的刚性需求为主，中小面积户型总价较低的住宅受到关注和热销；35%左右的成交面积集中在60（含）-100平米住宅上，市场需求及其旺盛，价格也得到快速上升，从
14、2007年的2842元/平方米波动上涨到2008年4月的3281元/平方米，涨幅达到15.43%；其他小户型，以及中等偏上的户型价格基本稳定，略有上涨。,4.市区五区，环境优势促使房价进一步看涨。,从07年以来沈阳市的商品住宅价格走势情况来看，沈河区商品住宅销售均价依然位列榜首，沈河区一年多来的大多月份的商品住宅销售均价大多保持在5000元以上的水平，尤其在2008年春节之后，更是突破了5500元/平方米；和平区商品住宅销售均价则紧随沈河区，在比拼中位列次席，07年以来商品住宅销售均价最高达到5219元/平方米（2008年1月份），最低为3611元/平方米（2007年7月份），其全年商品住宅销
15、售均价在4000元/平方米上下稳定运行。作为沈阳市中心区域的沈河、和平两区，优越的地理位置及市政配套设施使得这里成为沈阳房地产市场最早的热点。随着近年来的陆续开发，土地资源日益紧缺，现阶段的土地供应大多为商业用地，住宅用地供应量十分稀少，因此沈河与和平两区的商品住宅销售将均价保持较高水平。与此同时，购房者的目光开始往皇姑、铁西新区以及大东区转移，日益上涨的购房消费需求，也将带动这三个区域的房地产市场发展，促使房价进一步上涨。,5.优质生态环境，实力开发商陆续进驻，近郊市场前景无限。,东陵、于洪两区在07年保持持续上涨的良好势头，虽然区域内配套设施尚需完善，但其良好的生态环境以及较为低廉的价格，
16、加之区域土地供应相对宽松，规划产品居住舒适度较高，依然吸引了不少置业者的关注，需求的逐步增加使得商品住宅销售均价稳步上涨，同时也受到个案的影响，出现一定的波动，均呈现振荡式发展趋势，两区的商品住宅销售均价保持在3000元/平方米-3500元/平方米之间。良好生态自然环境、合理的城市发展战略规划和城市配套、沈阳城市中心南移、“金廊银带”规划，以及万科、金地、沿海、泛华等实力开发商的入驻，为奥体中心所在地浑南区域成为浑南高尚居住区奠定了客观条件，而加之奥运会的临近，浑南区域将更加吸引人们的注意，因此浑南商品房销售均价快速上涨，07年以来最高销售均价达4330元/平方米（2007年12月），大有后来
17、居上之势。政策扶持与浓郁的人文环境也为沈北新区带来了新的发展契机，也促使沈北新区从旅游地产开发转型为人文科技地产开发，地铁2号线的布局，更是为区域发展提供了更为广阔的前景。,6.沈阳远郊，趋势平稳，发展仍有待时机。,远郊房地产市场，无论是体量，还是价格，对于沈阳整体市场而言，都相对较小，同时市场受到的宏观调控的影响十分微弱，自住需求为主的商品住宅市场表现较为平稳，上市个案将最大程度影响到市场价格的走势。而随着沈阳城市化进程的进一步加快，作为区域扩展而存在的远郊市场，也将与市区保持一定的追赶速度，尤其新民市，2007年以来的成交量已经和沈河、皇姑并驾齐驱了。在2007年5月远郊市场聚首1000元
18、/平方米之后，2008年4月，市场再次聚首，为1500元/平方米，波动幅度达到50%。,7.热点区域涨幅较大，个别区县受个案影响而波动较大。,2008年沈阳商品住宅整体成交均价为3523元/平方米，环比上涨5.30%，与去年同期相比下降0.55个百分点；核心城区的沈河区由于土地的稀缺性，使得沈河区住宅需求旺盛，价格上涨幅度较大，同比涨幅达到10.62%；铁西新区、东陵区、沈北新区等新兴的热点区域板块被市场所看好，价格也得到快速的上涨，同比涨幅分别达到11.35%、15.50%和11.32%；而以康平县为代表的区县，由于住宅上市量就很少，成交量以及成交价格受到个案影响的程度很大，康平2008年4
19、月价格为1439元/平方米，同比涨幅达到全市最大为319.53%，环比上涨62.07%。,8.目前沈阳住宅3000-5000是人们所能接受的，成交占比达到60%。,由于沈阳收入水平远远低于东南沿海城市，对住宅价格所能承受的高度也相对较低。与收入水平相对应，沈阳住宅价格在3000（含）-5000元/平方米的成交比重最大，达到全市成交量的60%；6000元（含）以上的高端住宅，由于价格相对较高，市场需求人群较少，所以成交占比最低仅为4%。随着沈阳经济的增长，购房消费者收入水平的不断增加，人们所能接受住宅价格将逐步提高。,六、促使沈阳住宅房价持续上涨因素分析,七、沈阳未来房价走势预测,1.未来沈阳房
20、价仍然会保持平稳运行，稳中略涨的趋势，2008年增幅将达到8% 2007以来国家出台的“国六条“、二套住房、以及利率不断上调等宏观调控来平抑房价，从沈阳商品住宅交易以及成交价格来看，其对沈阳楼市的影响很小。同时沈阳市房价与其他城市比相对较低，具有很大的上升空间，具有较强的增值潜力，且沈阳刚性需求旺盛，房价将持续稳步上升。根据综合上述涨价的推动因素、制约因素交互作用的结果，预计2008年下半年沈阳市的房价仍然会保持平稳运行，稳中略涨的趋势，商品房住宅2008全年上升幅度约在8%左右。,2.随着宏观政策落实，市场供应结构将明显变化，整体均价将趋缓。随着国家颁布的宏观调控政策的进一步落实，市场供应结
21、构会发生明显变化，中低价的普通商品住宅、经济适用房、限价房的供应量明显增加，商品住宅整体成交均价将被拉缓；但别墅以及高档住宅产品，由于供应的不断减少，稀缺性将逐步显现，价格将得到快速上涨。,3.沈阳房价收入比逐步下降，人均收入大幅增加，房价有一定的上涨空间。,2000-2007年沈阳人均可支配收入同比以10%以上的幅度上涨，2007年涨幅尤为明显达到25.36%；而商品住宅成交价格涨幅对基本保持在5%左右，2006年同比涨幅度达到最大为8.30%；以家庭人口结构为3口之家计算，沈阳房价收入比从2000年以来呈现逐步下降趋势；可见，随着沈阳经济的发展，人们收入水平不断增加，对住宅的购买能力也不断加强，住宅成交价格将有一个较大的上涨空间。,但整体而言，2008年沈阳市房地产市场在国家宏观调控政策作用下，市场趋于理性，需求逐步增加，商品住宅价格将持续稳稳步上涨。,谢 谢！,
