1、沙河卫星城巩华城区及北区土地一级开发,项目汇报,编制单位：,北京市土地整理储备中心 北京成泰房地产开发有限公司,编制日期： 二五年四月十五日,目 录,第一部分 项目基本情况第二部分 开发模式第三部分 项目投资分析第四部分 开发计划 第五部分 工作进展及2005年工作计划安排 第六部分 工作中存在的问题及建议,第一部分 项目基本情况,巩华城地处昌平区沙河镇行政辖区范围内。 距市中心约45公里，与八达岭高速路毗邻，驱车自北三环马旬桥向北至巩华城仅10分钟车程，交通便捷却又很好地避开了都市的污染和喧嚣。巩华城北侧为昌平高教园，西南为中关村产业基地，具备未来发展潜力。,沙河巩华城半岛位置关系图,巩华半
2、岛,沙河镇,碧水庄园,北沙河,南沙河,沙河水库,巩华城由南北沙河拥抱，向东汇集成沙河水库，形成三面环水的巩华半岛，其得天独厚的优美、自然风景在北京这种”缺水”型的城市中极为罕见。,巩华城的自然风光,古城门,巩华城为市级文物保护单位，位于沙河镇内，古称沙河店。明永乐十九年（1421），明成祖朱棣迁都北京后随即在此建起一座行宫，作为皇帝巡狩和后代子孙谒陵停留之处。 嘉靖十九年（1540）建城，御赐名曰“巩华城”。城呈方形，占地1500亩。城以行宫为中心，南北、东西各长1000米，辟四门；南曰“扶京”；北曰“展思”；东曰“镇辽”；西曰“威漠”。 清朝末年，巩华城逐渐冷落，城池、宫殿破旧。光绪二十六年
3、（1900），八国联军入侵北京，巩华城遭抢掠焚烧，财物被洗劫一空，1939年夏，洪水又冲毁大部分城墙，今仅存四个城门洞，瓮城及部分城墙。,巩华城的历史,昌平区沙河巩华城及北区现状航拍影像,在北京市规划委员会审批通过的控规中将沙河巩华城定位为低密度居住区。在最近由国务院审批通过的北京市总体规划中,昌平做为全市未来建设的新城之一,其功能定位确定为首都城市发展新区,巩华城又被列为昌平新城的居住核心区。,沙河项目规划定位：,巩华城周边项目位置关系图,玫瑰园,龙城花园,碧水庄园,巩华城,巩华城现状由于历史原因，巩华城昔日的风采已不再，现状巩华城农居混杂，外来人口众多，整体环境脏乱差，亟待改造。,碧水庄园
4、,项目位置：巩华城南岸 项目类型：高档别墅 销售均价：17600元/ 平方米,玫瑰园,位置：沙河北区 项目类型：高档别墅 销售均价：16000元/ 平方米,龙城花园,项目位置：巩华城西侧 项目类型：高档别墅及联排公寓 销售均价10600元/平方米,昌平区政府连续两年（2004年2005年）将本项目列为重点工程,昌平区政府新颁布的市政基础设施建设费的减免办法,昌平区政府为支持旧城改造颁布的出让金返还政策文件,第二部分 开发模式,一、项目开发主体及双方责任,北京市土地整理储备中心做为土地一级开发主体负责筹措资金完成征地、拆迁、市政、安置房建设等项工作。 北京成泰房地产开发有限公司受北京市土地整理储
5、备中心委托做为土地一级开发公司具体组织、管理、实施上述工作。,昌平区沙河卫星城土地一级开发授权 委托协议（市中心负责投资管理，成泰公司负责具体组织实施）,巩华城区一级开发用地 约486.59公顷 市中心投资并做为开发主体,北区一级 开发用地 约170公顷 市中心投资并做为开发主体，同时负责北区市政建设,二、沙河项目开发模式的优势,充分发挥了市土地整理储备中心储备资金充足的优势，可集中财力统一开发，从而产生规模效益。 打破了由企业自行筹资采取滚动式开发带来的开发建设速度慢，土地迟迟不能上市的被动局面。 充分发挥了开发企业对土地规划理解、研究深入及能够充分挖掘土地潜力及附加值的长处，可利用其熟知开
6、发建设程序的实际操作经验以达到加快项目运作速度的目的。 资金管理采取市土地整理储备中心、银行、成泰公司三方监管并按开发计划拨付资金的形式，一方面确保了资金安全、有效、及时的投入，同时又很好地控制了土地开发成本。 成泰公司系经昌平区政府批准，与沙河镇政府专为沙河项目共同组建的土地一级开发公司，由该公司运作沙河项目可充分发挥地方政府协调管理的优势，且在北京市土地一级开发项目运作中有一定的示范作用。,2003年6月取得北京市发展计划委员会京计投资20031031号 关于同意进行昌平区沙河卫星城北区及巩华城区一级土地开发的批复,北京市国土资源和房屋管理局关于沙河北区及巩华城一级开发模式的批复,723,
7、40,第三部分 项目投资分析,一、项目优势,位置优越：该项目地处新规划的昌平新城的居住核心区，南与中关村产业基地相邻，西侧为福田工业园区，北邻市重点项目昌平高教园区，向东可至疗养胜地小汤山，且位于整个北京城的西北方向，上风上水的优势突出； 交通便利：该项目位于八达岭高速路东侧，自北三环至巩华城仅需10分钟车程，周边道路交通条件良好，可说是四通八达，未来规划城铁昌平支线途经此处，使该项目交通更加便利，同时亦会使该项目土地价值升温； 自然风光优美：巩华城由南北沙河相拥，向东自然汇集成沙河水库，系温榆河上游，三面环水的自然条件在北京这种“缺水”型城市中极为罕见；,历史人文底蕴：巩华城的历史可追溯到明
8、代，至今关于巩华城及沙河的故事一直在民间流传，遗留下来的古旧城门及残垣断壁都在讲述着历史的沧桑，对现代人来说是不可多得的文化遗产； 商业氛围浓厚：历史上沙河即为商业贸易疏散地，至今该地区商业氛围依然浓厚； 产品规划类型丰富:该项目在规划产品定位中有一类住宅、二类住宅、商业及相关配套设施，产品类型较多，其丰富的产品形式有利于有效地规避可能由于政策调整带来的产品滞压等问题；同时为开发商根据自身需要组织建设提供了先决条件。 当地政府的支持: 由于该项目难度较大，故昌平区政府给予了充分地支持，千方百计寻求多种渠道启动该项目。同时提出一定为该项目保驾护航，为确保项目顺利进行尽职尽责。,拆迁难度大：由于历
9、史的原因，该项目人口密集且外来人口众多，造成拆迁改造难度较大； 基础设施薄弱：长年缺少有计划的建设，当地基础设施薄弱，环境脏乱差，亟待整治； 投资量大：该项目面积较大，涉及拆迁的农居民、企业较多，加之受到文物保护条件的制约，致使项目投资量大； 规划不完善：由于该项目规划制定初期未能将开发建设的经济平衡性与社会效益很好地结合，客观上造成了目前的规划中存在不完善之处，需要在未来的开发建设中逐一调整。,二、项目存在的问题,三、项目运作思路,依法操作：该项目占地面积较大，投资周期长，目前正值国家及北京市征地、拆迁等法规的规范调整期，为确保项目不致中途“搁浅”，必须严格按照开发程序进行操作，不能贪图短期
10、效应而违规操作； 缩短运作周期：为有效地规避政策调整的风险，需要将整个项目开发周期控制在45年内，同时可达到降低成本的目的； 充分挖掘土地潜在价值：该项目投资额大，除控制成本外还需要通过调整用地规划，最大限度地挖掘土地潜在价值，寻求良好的市场收益； 强化市场运作：沙河项目得天独厚的地理位置、人文条件在北京现有的房地产项目中实属罕见，为此需要通过多种市场运作模式来扩大整个项目的影响，以期达到良好的经济及社会效益； 寻求地方政府的支持：该项目由于涉及当地农民及企业数量较大，为避免造成不必要的社会矛盾，需要地方政府给予相应的支持，包括政策优惠等各方面。,四、周边二级开发项目市场情况,规划定位：低密度
11、住宅及商业、文化设施 销售均价：目前该地区别墅类项目均价为15000元/平米左右， Townhouse项目均价为8000-10000元/平米左右，普通住宅项目均价为5000-6000元/平米左右。 未来市场走势：昌平做为规划的北京新城之一，其功能定位是城市发展新区。随着该地区市政基础设施及配套的不断完善，房地产市场销售价格仍有上升空间，存在较大的潜力。,五、项目投资基本情况,项目运作周期: 4年(2004-2008)项目总投资：64.87 亿元 （含安置房建安及收入）巩华城： 总投资 50.76 亿元 北区：总投资 14.11 亿元 项目总收入 75.64 亿元巩华城可提供上市地块约5311亩
12、，土地成本单价约98万/亩，规划建筑规模约105万平方米。北区可提供上市地块约1368亩，土地成本单价约112万/亩。规划建筑规模约74.54万平方米，,巩华城及北区投资统计,单位：万元,巩华城及北区投资明细示意图,土地收入测算原则,第四部分 开发计划,开发计划制定说明,基本原则: 按照市中心审定的开发地块分期考虑 投资周期: 按照2008年完成考虑 最大资金缺口：约20亿元 投资回收期：约2.13年 优劣: 集中投资可产生规摸效应；缩短拆迁、征地运作周期可规避政策调整带来的成本增加；资金根据征地、拆迁进度据实拨付，可有效地规避投资风险；土地逐期上市交易可加快资金回笼，且随着一级开发的深入土地上市吸引力及价值会逐渐加大。不足之处为前期占用资金量较大。,巩华城开发计划,规划总用地486公顷(含水域) 规划建筑面积约135万平米,巩华城控规,巩华城规划建筑规模 总建筑面积约135万平方米，其中： 一类住宅 27.90万平方米 二类住宅 63.84万平方米 商业金融 29.59万平方米 文化娱乐 1.83万平方米 体育设施 2.90万平方米 医疗卫生 1.21万平方米 可经营公建 5万平方米 教育配套 2.73万平方米 市政设施 1.80万平方米,
