当前房地产市场形势分析.ppt

1、1,当前房地产市场形势分析,中国指数研究院常务副院长中国房地产指数系统办公室主任黄 瑜,2,一、全国房地产市场运行情况,3,1.土地：上半年土地购置面积和开发面积仍不及去年,2009年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积1.36亿平方米，同比下降26.5%；6月单月土地购置面积达3769万平方米，较5月大幅增长44.5%，延续今年4月以来的环比增长趋势。 同期，全国房地产开发企业完成土地开发面积11010万平方米，同比下降15.2%；6月单月完成土地开发面积2165万平方米，较5月增长22.5%。,2008年2009年土地购置和开发面积,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指

2、数系统,4,1.土地：招拍挂市场近期明显升温,供应情况：2009年上半年，虽然住宅用地供应量连续5个月递增，但整体供应量偏紧。2009年上半年，十个重点城市中6个城市土地推出量同比下降，其中深圳、南京降幅超过60%（以规划建筑面积衡量）。重庆超过40%，北京、上海降幅也超过10%。 成交情况：2009年上半年，住宅用地成交量集中在二季度，特别是5、6月份。2009年上半年，十个重点共成交住宅用地4237万平方米，同比增长35.0%，若去掉上半年成交面积达1163万平方米的武汉，9个城市成交量小幅增长5.9%。从6月的成交量来看，全国土地市场明显升温。北京、广州、深圳6月住宅用地成交量均超过1-

3、5月的累计成交量；重庆6月成交量甚至是1-5月土地成交量的4.6倍。 土地招拍挂市场明显活跃：从土地推出占同期推出量的比重来看，十大重点城市中有7个城市的比重提高，其中重庆、成都提高了50个百分点。这一方面由于多个城市今年推出地块减少，另一方面也表明今年以来土地市场正快速升温，企业拿地信心明显增强。,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,5,1.土地：受热点地块高溢价成交影响，主要城市土地成交溢价水平明显高于2008年,今年一季度，地块以底价成交为主，宗地溢价水平普遍低于10%。二季度，住宅用地溢价水平逐渐提高，受部分热点地块高溢价成交影响，主要城市溢价水平明显提高。 20

4、09年上半年，除天津外，十大主要城市土地成交溢价水平，均高于2008年水平，其中北京、广州、上海分别为57%、79%、48%。,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,2006-2009年上半年主要城市土地成交溢价水平,6,1.土地：主要城市“地王”不断涌现，开发商拿地热情提高,从单价和总价排行榜可以看出，2009年6月，全国住宅用地成交总价8次被刷新，楼面地价6次被刷新，6月成为不折不扣的“地王月”。地块成交总价和楼面地价的不断刷新，一方面和推出地块面积大、地段好等客观因素有关，另一方面也表明开发商资金实力增强、对市场未来前景看好。 从“地主”（土地竞得方）的公司属性来看，

5、与2007年地王竞赛中恒大、金地、万科等民营企业和上市公司更加踊跃不同，今年的地王竞赛，国有资本表现的更加踊跃，成交总价前十名项目中，国有资本控股的企业多达6家，而且其中很多企业的主业并非房地产，也并非上市公司，如中国电子（中泽置业）、重庆银行、华融基础设施、常州交通产业等。,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,2009年1-6月重点城市土地成交总价前十名,7,2. 投资：企业投资信心逐渐恢复，开发投资增速逐月提高,2009年上半年，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增幅比1-5月提高3.1个百分点，延续2月以来的上升势头。从不同物业来看，1-6月住

6、宅完成投资10189亿元，同比增长7.3%，比1-5月提高3.1个百分点。 写字楼和商业营业用房上半年投资额增速分别为20.4%和27.5% ，增速高于同期住宅投资增速， 但与住宅投资增速稳步回升不同，写字楼投资增速近几个月处于下降趋势。,全国房地产开发投资及增长率,不同物业投资增长率,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,8,3. 资金来源：贷款增速加快，定金及预收款增速加快，企业资金压力有所缓解,1-6月，房地产开发企业本年资金来源同比增长23.6%，增速较1-5月提高7.5个百分点。其中，国内贷款增长32.6%，增速较1-5月提高16.8个百分点；定金及预付款增长27

7、.7%（2008年全年下降12.9%），增速较1-5月提高10.5个百分点；个人按揭贷款增长63.1%（2008年全年下降29.7%），增速较1-5月提高23.3个百分点。 从上半年不同资金来源占比来看，国内贷款占22.7%，是2004年来的最高水平；定金及预收款占比24.3%，较去年同期提高0.8个百分点，个人按揭贷款占11.9%，较去年同期提高2.9个百分点；自筹资金占比34.8%，较去年全年下降4.1个百分点。,全国房地产开发资金来源增长率,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,2005年至今不同资金来源占比变化,9,3.资金来源：公开市场融资渠道已经打开,随着市场销

8、售情况的好转和国内外资本市场的明显回升，公开市场融资渠道已经向房地产公司敞开，房地产上市公司融资活动日益频繁。 上半年，房地产公司通过公开资本市场已完成融资224亿元，另有319亿元的融资方案得到证监会批准，如保利和金地的融资额分别达80亿元和41亿元。另外，中国建筑、金隅股份近期获准在上海和香港IPO上市，预计融资额分别超过400亿元和70亿元，将给旗下的中海地产、金隅嘉业带来丰富的资金支持。,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,10,3.资金来源：银行加大对房地产的融资支持,除公开市场融资外，在政策的支持下，银行方面加大了对房地产公司的融资支持力度。中国银行、中国工商

9、银行、中国农业银行、中国建设银行等多家银行近期向房地产公司发放约1254亿元的银行授信，国内房地产企业连续获得银行的大额贷款授信。 SOHO中国先后两次获得招商银行、中国银行的并购贷款授信，总金额达200亿元，是国内房地产企业至今为止拿到的最大一笔可用于并购的银行授信。,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,11,4.供应:企业市场信心逐步恢复，供应类指标触底反弹,上半年新开工面积为4.79亿平方米，同比下降10.4%，降幅较1-5月大幅缩小5.8个百分点，其中6月单月的新开工面积为1.22亿平方米，较上月增长54.4%，较去年同期增长11.4%，是今年以来首月新开工面积首

10、次同比增长；施工面积同比增长12.7%，增幅较上月提高1.0个百分点，是今年以来增长率首次出现增长。,2007年至今全国商品房开竣工面积同比增长率,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,12,5.需求:销售面积和销售额持续上涨,2009年上半年，全国商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%，增长率已超过2007年1-10月创下的历史最高水平。6月单月销售额达4411亿元，同比增长77.3%。 上半年全国商品房销售面积3.41亿平方米，同比增长31.7%。6月单月销售面积9464万平方米，同比增长51.2%。,全国商品房销售面积和销售额累计同比增长率,数据来源：中国指数

11、研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,13,5.需求:东部省市增长更为显著,东部地区销售面积和销售额增幅分别为39.9%和61.8%，增长高于同期中部和西部水平；其中北京、上海、广东、江苏、浙江，销量回升更加明显（北京销售面积增长率超过100%，广东、江苏、浙江均接近或超过50%。,2009年1-6月主要省市商品房销售面积和销售额累计同比增长率,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,14,5.需求:住宅市场增长更为显著，写字楼和商铺市场仍不太乐观,今年上半年，全国住宅销售面积和销售额分别为3.15亿平方米和14047亿元，分别同比增长33.4%和57.1%，增速创下200

12、5年来的最高水平。,全国不同物业销售面积增长率,全国不同物业销售额增长率,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,上半年，办公楼和商业营业用房的销售面积增长率分别为7.6%和16.4%，销售额增长率分别为19.9%和30.2%，增速明显低于同期住宅市场，亦不及历史最高水平。其中天津、大连、长春、南京、重庆、西安等地区省市办公楼销售面积上半年降幅超过30%，深圳、上海、长沙、天津等地商业营业用房销售面积降幅依然较高。,15,6.价格:十二个重点城市中房指数走势平稳，价格企稳回升,3月和4月，12个重点城市中住宅价格环比上涨的城市均为8个；5月，价格环比上涨的城市增加到10个；

13、6月，12个城市住宅价格指数均环比上涨，其中广州、深圳、重庆、成都的涨幅超过1.4%，市场热度进一步提升。,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,十二个重点城市住宅指数走势图,16,6.价格:70个大中城市房价指数4月以来企稳回升,从价格环比指数来看，今年3月，70个大中城市价格环比指数由跌转为上涨，3-6月环比涨幅分别为0.2、0.4、0.6、0.8，涨幅逐月扩大。 具体到不同城市，2009年来，70个大中城市中价格环比下降的城市个数持续减少。4月和5月分别仅为10个和6个，6月更是仅为3个，较2008年12月的55个大为减少。 另外，从价格同比指数来看，今年4月以来，7

14、0个大中城市价格同比指数降幅逐渐缩小，6月价格指数同比由下跌转为增长，是去年12月以来首次出现同比上涨，表明全国房屋销售价格已超过历史最高水平。,70个大中城市房屋销售价格指数（环比）,70个大中城市中房价环比下跌的城市个数,17,7.企业：龙头开发商销售业绩增长显著，万科累计销售额首家突破300亿元，带动楼市整体回升,2009年上半年，万科销售额和销售面积分别为307.6亿元和348.8万平方米，分别同比增长27.5%和31.2%，是首家销售额突破300亿元的企业。中海地产上半年销售额达262.7亿港元，同比增长66.1%。保利地产销售额突破200亿大关（210.54亿元），同比增长168.

15、2%，增速远高于行业平均水平。富力地产上半年销售额达128.3亿元，同比增长67%。世茂房地产上半年销售额达131.5亿元，同比增长两倍。值得一提的是，绿城前5月销售额（包括合同及协议售出）为115亿元，而6月单月实现销售额近百亿（96亿元），创历年最好水平。 此外，龙湖、远洋、华润、绿地、恒大等多家企业已接近或突破100亿元。随着去年底开发项目的逐渐上市和部分企业调高新开工面积增加供应，预计下半年龙头企业的的销售业绩仍将保持强劲势头。,部分上市公司2009年上半年销售额及其增长率,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,18,二、主要城市房地产市场表现,19,19,1.上市

16、：企业推盘逐渐加快，但上半年上市量仍不及去年同期,受去年房地产市场销售大幅下降的影响，开发企业在今年纷纷放慢推盘节奏或“以销定产”，主要城市新上市面积明显不及去年。从近几个月的情况来看，企业推盘信心明显恢复，新上市面积开始上涨。上海6月新上市面积超过200万平方米，成都、重庆接近或超过100万平方米，较去年同期均有不同程度的增长。 但1-6月累计来看，新上市面积仍不及去年同期。北京新上市面积较去年同期下降35.7%，降幅在7个可比城市中最高。成都、武汉、深圳等城市1-6月新上市面积较去年同期下降20-30%不等。,主要城市2009年上半年新上市面积及其增长率,数据来源：中国指数研究院数据信息中

17、心，中国房地产指数系统 重庆、成都数据为商品房，其他城市为商品住宅，下同。,20,2.成交：主要城市成交量较去年同期大幅增长,2009年以来，主要城市成交量明显上升。上半年，杭州 、深圳、天津成交面积较去年同期分别增长180.4%、148.9%、115.5%，苏州、重庆、青岛等城市亦超过或接近100%。 此外，12个重点城市中，杭州、天津、苏州今年上半年成交量已超过去年全年，北京、深圳、武汉、南京、青岛、重庆、成都、上半年成交量与去年全年基本持平。,2009年上半年主要城市住宅成交面积增长率,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,21,21,2.成交：多个城市5月以来成交量

18、环比下降，成交量呈高位震荡之势,5月，12个重点城市中，北京、广州、武汉、重庆、南京5个城市交易量较4月分别下降9.6%、7.0%、16.3%、28.9%、19.1%，上海、深圳、成都交易量与4月基本持平，仅天津、杭州、苏州、青岛5月的成交量环比增长率超过10%， 6月，成交量环比下降的城市由上月的5个扩大为6个，其中深圳、成都、苏州、杭州跌幅超过10%，上海、重庆、南京与上月持平。,主要城市2008年至今成交面积环比增长率,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,22,22,2.成交：不同城市调整时间和调整力度存在一定差异,深圳市场调整最早，近四年最高成交量出现在2006年

19、12月，随后持续调整，2008年2月出现最低点，成交量相比最高点下降91.4%,其后开始回升（低迷期约一年左右），近期恢复明显，回升力度最大，1-5月成交面积同比增长154.5%。 北京、上海、广州近三年最高成交量出现在2007年8-9月，最低点出现在2008年2月（未去除春节因素），成交量相比最高点下降70%-80%，第二低点出现在2008年8月左右，成交量相比最高点下降约70%，调整的时间晚于深圳，力度亦小于深圳，预计这些城市的回升时间将会比深圳晚半年到一年的时间。,主要城市2006年至今成交面积走势,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,23,23,2.成交：不同城市

20、调整时间和调整力度存在一定差异,杭州、武汉、重庆、成都、苏州等地与北京、上海情况类似，成交量的调整相对较晚，调整力度相对较小（以最低成交量相对最高成交量的降幅衡量），因此近期回升力度相对较小。,主要城市2006年至今成交面积走势,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,24,24,3.价格：主要城市成交均价企稳回升,一线城市：今年以来，北上广深成交均价逐步企稳回升，北京6月成交均价超过13000元/平方米，接近2007年9月的历史最高水平。上海6月成交均价为11108元/平方米，创下2007年来的最高水平，广州深圳成交均价相比2008年12月也有20%以上的回升。二线城市：武

21、汉、苏州成交均价较年初回升明显，增幅超过10%，杭州、天津上半年成交均价走势平稳。,主要城市2007年至今成交均价走势,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,25,25,4. 供需对比：销供比大于1，市场存量快速消化,2009年来，各主要城市新上市面积较去年同期下降或基本持平，但销售量明显增长，销供比（成交量与同期新上市面积之比）大幅上升，市场存量快速消化。深圳、武汉、杭州的销供比超过2，北京、上海、重庆、成都均超过1.5。 2008年各主要城市销供比同比07年全线下降,均小于1。整体均出现供过于求的状况,降幅最大的是杭州,从07年的0.98下降到0.4,降幅为57%,而北

22、京从1.14降到0.6,上海从1.29下降到0.84,分别下降了47%和35%。,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,主要城市2007-2009年销供比,26,26,4.供需对比:各主要城市可售量较08年底大大减少，上海、杭州、深圳降幅显著,截至6月末，各城市可售量（指已获得销售许可证但未售出的房源）较08年底减少300-500万平方米，北京6月底住宅可售量（包括期房和现房）为1472万平方米，较2008年底减少442万平方米，降幅达23%，上海、深圳降幅分别为33%、38%，杭州降幅更是高达58%，降幅十分显著。 2008年，受市场低迷、观望浓重等因素影响，整体市场供过

23、于求，主要城市可售量多数转为递增。北京2008年底可售居各城市之冠近2000万平方米，重庆、武汉均在1500万平方米左右，上海深圳杭州相对较少，不足900万平方米。,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,主要城市2007-2009年可售面积走势图,27,27,4.供需对比:出清周期降幅明显，上海、杭州等地可售量仅能满足2-4个月的销售,截至2009年5月底，北京出清周期减至12个月；与08年底相比,深圳、武汉、杭州出清周期缩短了9-10个月，缩短幅度最大；其它城市也分别缩短了3-6个月。 08年各城市出清周期逐渐拉长， 2008年主要城市出清周期在15-20个月间，北京、深

24、圳、武汉更是超过20个月。,主要城市2007-2009年出清周期走势图,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,28,5.二手房：主要城市上半年销售套数增长显著,2009年上半年，北京、上海和深圳二手房成交套数增幅接近两倍；天津和杭州的二手房总成交量较去年同期增长超过1倍，广州同比增长95.9%，成都为57.6%。 此外，北京、上海、深圳上半年销售套数已超过或接近2008年全年销售套数，天津、杭州销售套数也达到2008年全年的81.7%和77.6%。 从月度销售套数来看，9个城市的二手房成交量从3月开始出现大幅度上涨，最高成交量均出现在6月，但从近几个月成交量的环比变化来看，

25、增长率呈现下降态势。,主要城市上半年二手房销售套数及其增长率,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,29,5.二手房：价格指数企稳回升，深圳、广州价格指数较去年年底增长超过10%,2009年上半年，各主要城市二手房价格指数企稳回升，整体保持平稳。6月，深圳和广州指数较08年12月上涨幅度超过10%，北京、上海、杭州6月价格指数较去年年底涨幅在5-10%之间，成都和南京与去年年底基本持平。,主要城市二手房价格指数走势,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,30,三、下半年市场形势预测,31,当前需要关注的几个问题,1.一些地方面临的当前供给不足和不少地方面

26、临的下一步潜在供给不足。 今年以来，由于商品房销售面积增长显著（上半年累计增长31.7%），但房地产开发投资额仅同比增长9.9%，住宅投资额同比增长为7.3%，土地的购置面积、完成土地开发面积和房屋新开工面积分别同比下降了26.5%、15.2%、10.4%。40个重点城市的1-5月的住宅投资同比下降0.8%；房屋新开工面积同比下降25.7%。另据对上海、杭州、深圳等若干城市的监测，以过去6个月的平均销售速度来看，上海、杭州的可售面积仅能供未来2-4个月的销售，深圳仅供6个月的销售，供给已显不足。另据一些城市反映，随着销售情况的好转，消化存量房的压力已明显缓解。但一些远离中心区的项目，由于交通等

27、基础设施跟不上和公共服务设施等不配套，短期内也难以形成有效供给。所以在一些地方，存量房的消化压力与有效供给不足的矛盾会同时持续一段时间。 2.一些地方房价的过快上涨不利于市场的平稳发展。 今年以来，由于政策利好、资金流通性充裕及通胀预期等多种因素的影响，多数城市价格开始稳步上升，少数城市涨幅较大。住房价格的快速上涨，一方面不利于自住型需求和改善性需求的进一步释放；另一方面也可能对房地产市场的稳定健康发展和金融市场稳定产生不利影响。 3. 信贷大量投放、利率下调等宽松的货币政策存在变化的可能。 上半年房地产市场的快速回暖，与宽松的货币政策密切相关。下半年，能否延续上半年适度宽松的货币政策，继续保

28、持信贷对开发企业和个人住房消费的支持，这是业内普遍关注的问题。,32,下半年房地产市场走势预测,1.外部环境：在宏观经济复苏基础仍不稳固的情况下，下半年房地产市场仍面临较大不确定性 今年以来，在政府四万亿投资和天量信贷的刺激下，宏观经济初现回暖端倪，二季度GDP增长7.9%，但值得注意的是，上半年进出口总额下降23.5%。此外，宏观经济仍面临诸多挑战：政府主导投资可能进一步带来产能过剩、民营经济主体投资仍不踊跃、高额信贷与实体经济可能脱钩、过于宽松的货币政策可能带来通胀等等；如果下半年信贷投放规模缩减，经济复苏速度不及预期，房地产市场仍将面临较大的不确定性。 2.投资：房地产开发投资稳步增长，

29、但房地产开发投资占同期固定资产投资比重可能仍低于去年同期 今年以来，随着市场销售的逐渐好转，企业投资信心有所恢复，新开工、施工面积等供给类指标在5月以来止跌反弹，“地王”在6月不断出现。随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减少，预计企业将在下半年加大投资力度，开发投资将稳步增长，但由于国家主导的“铁路、公路、基建”等投资增速仍将保持较高水平（上半年房地产开发投资增长9.9%，远低于同期固定资产投资增速33.5%），预计全年房地产开发投资占固定资产投资的比重将低于去年同期。 3.成交量：受价格上涨、部分城市新增供应不足等影响，三季度的成交量可能环比下降 4-6月，北京、深圳等主要城市的成

30、交面积纷纷达到或超过2007年的历史最高水平，在刚性需求逐渐释放、部分城市销售价格涨幅较高等多种因素的影响下，预计三季度的成交量可能较二季度环比下降，但同比仍可能保持较高增速。 4.价格：房价仍会稳步上升，个别城市可能会较快增长 由于市场需求仍然较为旺盛，及购房者对住房保值增值的预期，及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。,33,四、未来十年机遇及挑战,34,市场：人口结构是房地产业的第一推动力,从人口出生率来看，81年-90年人口出生率均在20%以上，这一群体在当前和未来几年将处于结婚生子阶段，婚房等自住性

31、需求较为强烈，消费潜力巨大。根据我们的调查，畅销楼盘的客户年龄分布结构中26-35岁的客户比重超过60%，这一年龄段的人群将为中国房地产提供巨大推动力。 未来十年，80后将逐步迎来改善型需求，而目前的改善型需求主力（60-70年代生人）由于收入水平和生活要求高，将形成“多次改善性需求”，这两者将是未来十年的消费主力。,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,35,市场：城市化进程不断推进将给中国房地产业提供广阔空间,1990年以来我国城镇人口比重不断上升，由26%增长到2008年的45.7%，平均每年提高1个百分点，预计2020年我国城镇人口比重将达到60%左右。 .根据国家

32、建设部全面建设小康社会居住目标规划，2020年我国城市人均建筑面积将到达35平方米。按15亿人口推算，2020年我国城镇住宅建筑面积需达到300亿平方米才可满足城镇人口居住需求。这意味着2009-2020年间需要新建住宅140亿平方米，即平均每年新建10-12亿平方米，而目前我国每年销售住宅6亿平方米左右,可见未来房地产市场存在很大的潜在需求，发展空间广阔。,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,36,市场：100亿元不是梦想,预计到2020年十年商品房销售额每年增长15%（其中销售面积和均价的增长率分别为10%和5%，过去十年这两者的复合增长率分别为15.6%和6.5%）

33、，到2020年，商品房销售额将达到13万亿元（2009-2020年累计销售面积146亿平方米，符合前面的城市化、人口假设）。 以销售额的2%-3%用于营销推广计算，2020年中国房地产广告市场的规模将达到2600-4500亿元之间。 以网络广告占25%-30%计算，网络房地产广告市场规模达800-1400亿元。 SouFun占其中10%，即可达到100亿元的市场规模（复合增长率25%）。 若SOUFUN占有率能够达到20%，收入超过200亿元也很有可能（复合增长率32%）。,未来十年收入预测,37,客户：三大经济圈、百强企业是我们的重点,珠三角、长三角、环渤海三大区域特别是区域内的中心城市是房

34、地产市场最为发达的区域。2009年上半年，全国房地产市场明显回暖，三大区域特别是区域中心城市北京、天津、上海、杭州、广州、深圳等市场回暖速度更加明显，销售额增长82.2%，高于全国53%的平均水平。 2005年来，百强企业特别是十强企业的市场份额稳步上升，行业集中度逐渐提高。2008年，百强企业和十强企业的销售额占全国的比重分别为21.79%和7.78%，较上一年分别提高3.35个百分点和1.61个百分点，是近年来市场占有率提高最快的一年，表明在市场形势不好的情况下，大企业更容易得到消费者和市场的认可。 2009年上半年，市场形势明显好转，龙头企业的销售额增长明显高于市场平均水平。据初步统计，

35、万科、中海、保利等10家企业上半年销售额超过1600亿元，占全国市场比重达10.3%，较2008年提高了2个百分点。,百强企业20042008年市场份额及其变化,部分企业2009年上半年销售额及其增长率,38,竞争：更加激烈、更多样化的竞争,全国性综合门户 主要门户收入及房地产业务情况全国性专业房地产门户 地方房地产门户中介机构,39,策略：人才和机制是确保专业水平、赢得竞争的关键,40,五、关于中国房地产指数系统,41,中国房地产指数系统（China Real Estate Index System，简称CREIS）是一套以价格指数形式来反映全国各主要城市房地产市场运行状况和发展趋势的指标体

36、系和分析方法。它最早由国务院发展研究中心、中国房地产协会、中国房地产开发集团等于1994年发起，分别于1995年和2005年两次通过由国务院发展研究中心、建设部、国土资源部、中国银监会、中国房地产业协会、清华大学和北京大学等单位的著名专家学者组成的鉴定委员会的学术鉴定。中国房地产指数系统（CREIS）目前覆盖全国主要城市，定期发布中国主要城市的房地产价格指数，是国际国内房地产投资与开发的主要依据，被称为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。为了从微观角度量化房地产市场发展，以“成份股”的方式向置业消费和投资者推介优秀地产项目典范，中国房地产指数系统先后于1999年和2002年建

37、立了“全国典型住宅指数系统”和“别墅指数系统”，并在北京、上海、天津、深圳、重庆、武汉等重点城市发布。,概况,42,先后两次获得部级学术鉴定,43,中国房地产指数系统以指数理论为主，同时结合房地产理论、统计调查理论、多元统计理论、计量经济方法和系统理论的成果，是全面、灵敏、科学开放的系统。在指数公式选择方面，考虑到房地产的特点和市场特征，选用调整的拉氏公式作为基本公式（k为样本序号），根据此公式，以物量（成交量或可售量）为权重，逐步推算出中国房地产指数各分类指数与总指数。,中国房地产指数系统理论模型：,中国房地产指数系统基期调整：,中国房地产指数系统原有基期为1994年11月，以该期北京城市综

38、合物业价格为1000，构建各城市综合指数和分物业指数。历经10年的发展，北京乃至中国的房地产市场已经发生了质的变化，为了适应市场变化与行业发展，中国房地产指数系统的基期调整为2000年12月，并以该期北京住宅价格指数为1000，陆续重建各城市综合指数与各分物业指数。,理论模型与基期调整,44,中国房地产指数系统分为总指数和分指数，目前，以城市分物业指数为最低层级，逐级生成城市综合物业指数，全国分物业总指数，全国综合物业总指数。该系统还逐步扩展到城市内的各区域，构建城市分区域分物业指数。,系统框架,45,中国房地产指数系统通过城市综合指数，将各城市物业在报告期内的平均价格水平与基期基值相比较，反

39、映出不同城市，不同时段的变化趋势。,城市综合指数,46,城市分物业指数，以城市各类物业所有在售项目作为样本，以项目单价作为指数计算的核心数据，通过指数的变化反映出不同物业，不同时段的变化趋势。,城市分物业指数,2001年至今北京分物业价格指数走势图,47,中国房地产指数系统数据库,中国房地产指数系统数据库,写字楼库,土地库,房地产十大数据库,地块查询统计中心数据下载热点地块评析二级市场,统计中心交易情报项目比较住宅报告项目搜索地图定位,项目资料租户信息租售动态统计中心项目比较市场报告,交易数据库 开发经营库 宏观经济库 指数研究库 金融数据库 城市规划库 政策法规库 营销案例库 上市公司资料库

40、 企事业名录库,住宅库,中国房地产指数系统数据库囊括了房地产项目、交易、开发、指数、政策、规划、营销、金融等多个方面。,60个城市，3万余宗土地,60个城市，8万余个住宅项目,10个城市，1万余栋写字楼,48,土地库,收集整理全国60个重点城市自2001年以来土地招拍挂市场和土地二级市场交易详细信息，汇集了成交地块21，000余块，未成交地块10，000余块，总规划面积超过130，000万平方米。,地块查询 能够实时查询全国60个城市的土地招拍挂信息，快速了解您关注企业的拿地情况。统计中心 可以快速统计各个城市指定时间段内的所有推出和成交地块，利用便捷的数据汇总，进行土地市场分析。数据下载 根

41、据您需要的条件自动生成数据表，并提供EXCEL表格下载，方便您制作图表。热点地块评析 帮助您深度了解重点地块的竞得者，成交价格，周边配套及未来发展，跟踪地块竞拍过程，透析土地投资价值。,49,住宅库,住宅库现已覆盖了北京，上海，深圳，广州等60个大中城市，住宅项目8万余个。帮助用户及时了解各城市住宅市场微观层面的存量市场和实时交易情况。,统计中心 可以按照价格，面积，区域等条件选择楼盘，进行特定市场的统计分析。交易情报 能够快速掌握各个城市分户型，分建筑面积，分价格段等的交易数据。3. 项目比较 帮助您快速筛选您关注的楼盘，进行竞争项目比较。4. 地块评析 实现了20余种方式的搜索查询，深度了解每个项目的详细信息。5. 数据下载 根据您需要的条件自动生成数据表，并提供EXCEL下载，方便您制作图表。,50,房地产十大数据库,51,中国房地产指数系统数据库详细查阅:http:/,52,谢谢！,