1、“上海某地块号地项目”开发成本利润测算表制表日期：2005 年 1 月 5 日 金额：万元项 目 名 称 1.6 容积率收购款溢价全入成本总用地面积：（M2） 70588 容积率： 1.6净用地： 70588道路用地： 0其中绿化用地： 0用地性质( 技术指标按净用地) 居住用地(R1) 建筑密度 25% 人口密度360总建筑面积：（M2） 112855 机动车库面积： 15400普通住宅(小高层)： 72599 机动车位： 440普通住宅(多层)： 20320 住宅车库(1 位/2 户)：普通住宅(小高层)： 0 办公商业车库：商 业(含可销售配套商业)： 17536其中公益性配套公建： 2
2、400 非机动车库： 按住宅 5800 单价补偿(分成)面积（M 2） 0 销售面积：（M 2） 125855 125855平均售价：（元/M 2） 销售收入：(万元) 77,422 80,210其中：住宅元/M2 5500 其中：住宅 51,105 53,893办公元/M2 0 办公 0商业元/M2 13000 商业 22,797 22,797车位万元/个/35M2 8 车位收入 3,520 3,520建筑单体概况(控高 22m) 车位 440项目 总投资 单位成本（元/M2） 总投资 单位成本（元/M2 ）一 开发成本合计： 53,290 4,234 53,290 4,2341 土地成本小
3、计： 20,862 1,658 20,862 1,658土地补偿费 20,049 1,593 20049 1593土地出让金 0 0其它土地成本 813 65 813 652 前期费用小计： 508 40 508 40主体工程设计费 508 40 508 40其它设计费 0 0其他前期费用 03 建安成本小计： 22,119 1,757 22,119 1,757土建/室内装饰/水电安装 17,107 1,359 17107 1359地下室成本 4,312 343 4312 343橱柜及煤气炉 0 0电梯安装 700 56 700 56煤气管道 0 0售楼部和样板房 0 0其他建安成本 0 04
4、 基础设施配套费小计： 5,435 432 5,435 432永久供电 5,435 432 5435 432永久供水小区绿化通讯其他基础设施配套费5 公共配套小计： 3,321 264 3,321 264市政配套费 2,973 236 2973 236区内公共配套 348 28 348 286 不可预见费（以上成本 2%） 1,045 83 1,045 83二 期间费用 8,129 646 8,422 669销售费用（销售额 3%） 2,323 185 2406 191财务费用（销售额 4%） 3,097 246 3208 255管理费用（销售额 3.5%） 2,710 215 2807 22
5、3三 税金 5,032 400 5,254 417营业税及附加税加（5.55%） 4,258 338 4452 354预征土地增值税（1%） 774 62 802 64四 成本税费合计 66,452 5,280 66,966 5,321五 税前利润 10,970 872 13,244 1052税前利润率（%） 14.17 16.51减：所得税（33%） 3,620 288 4370 347净利润 7,350 584 8873 705净利润率（%） 9.49% 11.06%六 南都公司净分得利润 735 58 887 71七 内部净利润 6,615 526 7,986 635内部净利润率（%）
6、8.54% 9.96%注： 单位成本= 总投资/销售面积 净利润率= 净利润/总销售收入1、住宅销售单价按 5500 及 5800 分别测算，商 铺按照 13000 测算， 车位按 8 万计算2、土地成本按照项目用自身资金支付的土地成本 1731 万元，本次我方投入 19059 万元， 补地价款 1059 万元，减去股 权等额收购款 1800 万元计算得来3、小高层单位建安成本为 1620 元，多 层单位建安成本为 1250 元，商 业单位建安成本为 1600 元，地下室 单位成本为 2800 元，配套单位成本为 1200 元4、基础设施配套包括水、 电、排 污、小区环境绿化及智能工程等5、市政配套按住宅面积每平米 320 元计缴可销 售配套商 业(5%)： 建筑面 积(m 2) 公益性配套公建(5%)： 建筑面积(m 2)1 储蓄所 200 幼儿园( 用地 2400m2) 18002 社区活动中心 4000 卫生站 3003 综合百货商店 2000 物业管理中心 2004 书店 150 居委会 1005 中西药店 150 文化活动室 4006 美容美发店 50 公厕 1007 邮政所 100 垃圾压缩站8 体育场地(3000m2)合计 6650 2900
