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漯河市黄河路铸造厂房地产项目定位研究方案(ppt 88页).ppt

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资源描述

1、,黄河路铸造厂项目定位方案,定位思路,形象定位,产品定位,第一部分 宏观分析,城市概况,经济环境分析,1,2,3,城市规划分析,城市区位,漯河,漯河市是河南省下属的一个地级市位于河南省中部,是京广铁路上的重要城市,处于许昌和驻马店之间。,河南食品工业基地 豫中都市经济圈 北距离郑州140KM, 西距平顶山78KM 南离驻马店66KM 东离周口 55KM,1.1城市概况,漯河市综合交通条件,京港澳高速,南洛高速,京广铁路,漯阜铁路,郑漯轨道交通,石武客运专线,沙河码头,人口概况,漯河市总人口256.90万人,常住人口248.05万人。总面积2617平方公里。下辖三区两县。,各年龄组所占比例,1.

2、1城市概况,202,32,413,49,405,51,821,73,776,60,面积与全省各地市比较,1.1城市概况,漯河市面积2617平方公里,全省排名第16位。,数据来源:河南省统计年鉴,漯河市人口共约258万,全省排名第15位。,数据来源:河南省统计年鉴,人口与全省各地市比较,1.1城市概况,漯河市人口全省比较(柱状图),漯河市城镇化率与各地市的比较(柱状图),截止2010年底,全省城镇化率为39.5%,漯河的城镇化率39.3%,基本与全省基本持平。,数据来源:河南省统计年鉴,1.1城市概况,城镇化率与全省各地市比较,第一部分 宏观分析,城市概况,经济环境分析,1,2,3,城市规划分析

3、,1.2经济环境分析,GDP与人均可支配收入,在经济发展过程中,漯河市的经济发展受到人口基数和面积的影响,在全省的国民生产总值对比中处于落后地位,2010年在河南省国民生产总值排名中倒数第三。,经济受到人口基数和面积的影响,GDP总量处于全省落后地位,数据来源:河南省统计年鉴,2005年以来,全市经济保持着持续、健康、快速的发展势头,受2008年全国经济危机的影响,2009年增速跌至谷低后在2010年开始反弹,2010年全年GDP为674亿,增幅为13.66%。,GDP呈现增长的趋势,发展势头强劲,未来发展潜力巨大。,GDP与人均可支配收入,1.2经济环境分析,数据来源:河南省统计年鉴,GDP

4、与人均可支配收入,通过与其他地市人均成产总值的对比情况可以看出,漯河市虽然经济总量较小,但是其人均GDP却位于河南省各地市中上水平。,数据来源:河南省统计年鉴,1.2经济环境分析,人均可支配收入由2005年7923元增长到2010年14769元,增长速度较快且逐年递增,对整个房地产是利好消息。,1.2经济环境分析,人均可支配收入,数据来源:河南省统计年鉴,05-10年人均可支配收入(柱状图),人均可支配收入全省比较(柱状图),1.2经济环境分析,人均可支配收入,数据来源:河南省统计年鉴,漯河市人均可支配收入为14769元,处于全省中下游水平。,城镇固定资产投资投入,漯河市城镇固定资产投资增速较

5、快,但近年有所下滑,城市基础设施建设逐步完善,成为房地产开发的利好因素。,1.2经济环境分析,数据来源:河南省统计年鉴,2005年至2010年漯河固定资产投资,固定资产投资全省比较,城镇固定资产投资投入,1.2经济环境分析,数据来源:河南省统计年鉴,漯河固定资产投资在全省处于中游水平,结合漯河城市的面积来看,属于投资额较大的地市。,2010年第二产业的比例达到了69.6%,说明漯河是一个以工业生产为主的城市,其从业人员将是项目客户的重要组成部分;漯河市工业主导力量强大,工薪阶层数量庞大,第三产业比例过低。,漯河市产业结构以工业型为主导,近年来,第三产业保持平衡,第一产业萎缩。,三大产业占比,1

6、.2经济环境分析,数据来源:河南省统计年鉴,漯河2005年至2010年的恩格尔系数基本稳定,去年由于物价上涨的缘故,略有提升。,1.2经济环境分析,恩格尔系数,数据来源:河南省统计年鉴,05-10年恩格尔系数(柱状图),恩格尔系数全省比较(柱状图),恩格尔系数,1.2经济环境分析,漯河的恩格尔系数在排在河南各地市的中下游,说明食品支出占家庭支出的比重较小,富裕程度在全省中上游。,数据来源:河南省统计年鉴,2010年漯河市地方财政一般预算收入26.1亿元,净增5.7亿元,增长28%,增幅居全省第二位,是近十年收入增量最多的一年。,1.2经济环境分析,财政收入,数据来源:河南省统计年鉴,05-10

7、年财政收入(柱状图),财政收入全省比较(柱状图),财政收入,由于漯河总面积和人口较少,经济总量不大,所以财政收入的总量在全省位列倒数第三,排名较为落后。,数据来源:河南省统计年鉴,1.2经济环境分析,漯河市的居民储蓄余额连年递增,2010年底达到260亿元,平均每人1万元。,1.2经济环境分析,城乡居民储蓄存款余额,数据来源:河南省统计年鉴,05-10年城乡居民储蓄存款余额 (柱状图),城乡居民储蓄存款余额全省比较(柱状图),城乡居民储蓄存款余额,由于面积人口的限制,居民存款额全省排名比较靠后。,数据来源:河南省统计年鉴,1.2经济环境分析,1.2经济环境分析,社会消费品零售额,数据来源:河南

8、省统计年鉴,05-10年社会消费品零售额 (柱状图),漯河市社会消费品零售总额每年递增较为明显,截止到2010年底,已达到216亿元人民币,人均达到近8300元,比去年增长1100多元,说明漯河的商业市场的消费具有较大的增长空间。,2009社会消费品零售额全省比较(柱状图),漯河社会消费品零售总额在全省排名第14位。,社会消费品零售额,数据来源:河南省统计年鉴,1.2经济环境分析,第一部分 宏观分析,城市概况,经济环境分析,1,2,3,城市规划分析,土地利用现状,本案,城市发展轴线,城市规划,金山组团是漯河市整体城市规划的重点方向,主要以高档住宅为主。,一心、两轴、九片区1、总体布局 一心 是

9、指在沙澧河交汇处形成的以老城商业中心、沙北行政中心及沙澧文教、商务中心组成的复合城市核心。 2、总体布局 两轴 一为现代城市景观轴:即基于沙、澧河的城市滨水水系景观轴线; 一为城市时代发展轴:即基于长江路人民路的城市功能轴线。 3、总体布局 九片区 即老城片区、沙北片区、沙澧片区、澧南片区、金山片区、东北片区、铁东片区、后谢片区、召陵片区等九大功能片区。,本项目位于金山组团,与优化老区功能相衔接,新区在老区基础上,向东北拓展,通过淞江路、黄河路、人民路等城市主干道,与老区实现高效对接。,东部召陵副中心居住、 食品加工、研发、物流、交易和职业培训等,城市核心区 商贸流通、行政办公、商住休闲,与新

10、一轮城市总体规划相衔接,第二部分 房地产市场分析,区域市场发展,住宅项目分析,1,2,3,商业项目分析,4,意向客户访谈,2011年1-6月份,我市办理各类房屋交易8532件,成交面积97.13万,成交金额14.10亿元,分别比去年增长12.10%、1.67%和11.08%,其中新建商品房现售3545套,面积40.39万,成交金额7.54亿元;存量房交易4987套,面积56.74万,金额6.56亿元。,区域房地产市场发展,数据来源:房管局网站,2011年1-6月漯河市商品房交易情况,第二部分 房地产市场分析,区域市场发展,住宅项目分析,1,2,3,商业项目分析,4,意向客户访谈,2.3 .1、

11、住宅项目分布图,昌建外滩,广弘花园,广鑫帝景城,森林半岛,锦绣淞江,康桥水岸,坤恒金碧苑,兰乔圣菲,漯河新天地,名士公馆,天翼塞纳春天,湾畔19号,博睿国典,建业壹号城邦,蓝湖小区,丽江花园,苹果花样年华2期,苹果眼光100,上城公馆3期,时代公寓,舒漫财富中心,双汇欧洲故事2期,天明第一城2期,泰威中央公园1期,本案,2.3 . 2、住宅区域项目一览,2.3 . 2、住宅区域项目一览,住宅在售项目总结,热点:漯河房地产开发热点已从传统的淞江新区转向召陵新区和沿河板块。铸造厂项目周边已渐成开发热点。 类型:住宅整体供应量较大,召陵区主要是多层和小高层,其他地区多为小高层和高层。 户型:80平米

12、至140平方米两房和三房是主流产品,目前小户型产品功能普遍单一。 价格:绝大多数项目包括召陵区基本在3500元/平方米左右,部分高端楼盘均价已在4000元/平米以上。 档次:高端产品如兰乔圣菲、壹号城邦、兰乔迪亚销售较好,产品附加值较大。产品已经实现了在漯河市场上的升级,地下停车场、高端会所等设施已成为高端楼盘必不可少的配套。,第二部分 房地产市场分析,区域市场发展,住宅项目分析,1,2,3,商业项目分析,4,意向客户访谈,漯河商业现状,漯河商业板块划分,中心区域,开源区域,郾城区域,东北区域,本案,中心区域,中心区域位于漯河城市中央,以百货、卖场、服饰、电器、餐饮、娱乐为一体,功能完善。区内

13、有漯河新天地步行街、大商新玛特、千盛百货、永冠百货、温州商贸城大型商业汇聚由此。但区域车流人流量大,交通状况较差,路网结构较差,配套落后。,漯河商业现状,漯河新天地,开源区域,开源区域位于漯河城市南部,目前商业主要以餐饮、休闲为主。随着区域配套的成熟和人气的增加,开源板块正在发展成为漯河又一个商业中心的趋势。,漯河商业现状,第一阶段从森林公园与中华名吃娱乐城起步,聚集人气,逐渐成为漯河餐饮娱乐的目的性消费场所。,漯河商业现状,开源板块商业发展历程,第二阶段:随着周边房地产项目的开发,配套完善,入住率提高后,开始打造多元商业配套。如正在建设中的开源时代广场。 广场位于泰山路与金江路交汇处西北角,

14、总占地约47亩,总建筑10.8万。 包含四星级开源金凤凰文化主题酒店、大型百货卖场、时代电玩城、数字化影院、时代公寓、地下停车场、周边将建河上街古镇、女人街、儿童街。,漯河商业现状,开源板块商业发展历程,第三阶段:随着周边人气和配套的进一步成熟。项目将打造成一个集购物、娱乐、旅游、休闲为一体的特色城市商业中心。,漯河商业现状,开源板块商业发展历程,自然博物馆,河上街古镇,迪士尼乐园,郾城商业板块,郾城商业板块的商业中心为黄河广场,现阶段其商业形态主要以中低端服饰、生活型配套、餐饮、休闲娱乐为主。,漯河商业现状,郾城商业板块,郾城商业主要以街铺为主,其中海河路、泰山路、舟山路、崂山路、辽河路商业

15、主要以餐饮和娱乐为主。 丹尼斯郾城店目前正在施工中,建成以后,沙北郾城的具有成为漯河城市商业副中心的趋势。,漯河商业现状,辽河路,嵩山路,项目总建筑面积4万,地下1层、地上5层,项目建成后将成为一座集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业场所。,东北商业板块,东北板块属于漯河待开发的区域,沙河西侧极少商业配套,居住人口较少。沙河东岸召陵新区一些楼盘商业以街铺为主,大多未开始经营。,漯河商业现状,东北板块黄河路商业现状,黄河路是目前唯一与本项目相连,且具有商业经营的主干道。 从黄河路涵洞以西的商业现状来看,商业较为低端,主要以小超市、理发店、五金店、社区卫生所、小吃、汽车配件、轮胎、水泥等为主。

16、 项目对面银河湾商业以社区配套为主。,漯河商业现状,本案,黄河路,漯河商业市场总结,随着漯河市城市化进程的发展和房地产开发建设的加快,漯河的商业逐步由一个中心向多个中心发展。目前漯河市商业除了市中心新天地商圈以外,开源版块和郾城板块由于开源时代广场和丹尼斯的建设,具有发展成为漯河商业副中心的趋势。 根据郾城板块和开源版块的商业发展历程可以看出,其商业皆是由餐饮娱乐等高端的目的性消费,以及生活卖场等生活型消费开始,逐步发展成为区域的综合性商业中心或副中心。,第二部分 房地产市场分析,区域市场发展,住宅项目分析,1,2,3,商业项目分析,4,意向客户访谈,根据项目定位前的假设条件,本次客户调研的对

17、象为意向进入本项目的主力商家:主要有丹尼斯、大商集团、苏宁电器。,大商集团,丹尼斯百货,苏宁电器,漯河商业市场总结,主力店商家,丹尼斯百货:认为本地块为市区内规划商业的绝版地块,丹尼斯董事长关注很久,但地块面积较大,不符合丹尼斯战略;如昌建取得土地,公司愿投资15000平方米卖场,与新天地丹尼斯、沙北辽河路丹尼斯成鼎足之势,占位市场丹尼斯漯河店店长赵华 大商集团:认为本地块现有人气暂不足以支撑大型商场,生活卖场或具有可行性,投资意向不大大商拓展部经理郭金柱 苏宁电器:进驻愿望强烈,愿在本项目投资3000至5000平方米主力店苏宁电器豫南地区开发经理杨骞,漯河商业市场总结,主力店商家意见,第三部

18、分 项目定位及投资测算,项目概况,项目SWOT分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,项目位于漯河市黄河路以北,规划路以南,金山路以东,沙河以西。 总占地114056,约171亩;其中道路占地7048,总用地约为160亩。 容积率3.5,总建筑面积37.33万平米。其中,商业占30%,约11.2万,住宅占70%,约26.13万。 限高90米,绿化率35%,建筑密度25%,停车位每百平米0.5个,总约1870个。,项目概况,本案,项目区位及经济技术指标,项目地块平整,目前地上附属物近有铸造厂少量的厂房未拆迁。,项目概况,地块现状,地块价值分析,项目概况,F,C、E区域西邻金山路,但由于金山路绿

19、化带的阻隔,商业价值会减小,可做临街商铺。,C、E区域西邻金山路,住宅价值仅次于D和F区域。,A 区域处于黄河路与金山路交叉口,商业价值最大,住宅价值最小。,B区域单侧临黄河路,黄河路桥引桥不利于车流、客流的停留,但桥下有路与项目相通,其东临沙河,商业价值较大,住宅价值相对较小。,B、D、F区域东侧紧邻沙河河堤,沿河景观资源最佳,观景、休闲、餐饮、娱乐价值高;此区域可开发条风情商业街,提升项目综合效益。,D、F区域处在项目内侧,不临路,较为安静,私密性好,居住、观景价值高,可开发一定体量的住宅。,E,C,D,A,B,F区域不临路,车辆不一通过,安全性较高,可开发一座幼儿园。,黄河路,金山路,第

20、三部分 项目定位及投资测算,项目概况,项目SWOT分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,优势(Strength),区位优势 交通优势 景观优势 地块优势,劣势(Weakness),周边配套劣势 人口数量劣势 土地成本劣势,机会(Opportunity),新区规划机会 区域开发机会 商业转移机会,威胁(Threats),直接威胁 间接威胁 潜在威胁,扬长避短 发挥优势,项目SWOT分析,(一)优势分析,地块优势 地块方正,大致呈长方形,利于规划设计,具有打造高端项目的潜质。,区位优势 位处新老城区结合处核心地段,具有极强的昭示性,区位优越。,资源优势景观优美,东临沙河河岸,沙滩浴场,为城市休

21、闲娱乐新领地。,优势,交通优势 本项目一面临河,三面临路,其中两面为城市主干道,适合打造高端住宅和商业中心,且与高速北站、107国道相连,交通便捷。,项目SWOT分析,(二)劣势分析,沿河改造的完成,使项目楼面地价已达到1266元/,目前周边医疗教育等配套不甚完善,目前项目周边居住人口较少,周边居住密度低,人口规模小,人口数量劣势,周边配套劣势,土地成本劣势,项目SWOT分析,(三)机会分析,城市核心区商业由于交通拥堵,租价过高,竞争过度,其吸引力正逐渐衰退,为项目商业发展提高你够了依据。,召陵区和漯河新区开发给项目发展商业带来了空间,并可率先占位,填补区域市场空白;,项目周边房地产项目陆续开

22、发,沿河改造的完成,将逐渐集聚区域人气和关注度,项目可乘势而起,使开发难度事半功倍;,区域升级机会,新区规划机会,商业升级机会,项目SWOT分析,64,直接威胁 项目周边大量在售和即将开发的低价产品对项目的威胁。,间接威胁 昌建生态水城项目的竞争,两个项目相距约1500米,项目可能会产生公司项目之间的竞争;,潜在威胁 召陵新区、铁东区域如果形成一个集中式商业,项目将有被边缘化的威胁。,直接威胁,间接威胁,潜在威胁,(四)威胁分析,项目SWOT分析,第三部分 项目定位及投资测算,项目概况,项目SWOT分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,根据以上市场调研的客户访谈的结果可知,目前漯河市场的住

23、宅产品大多雷同,高端产品极为稀缺,而高端产品具有很大的市场潜力和超强的溢价能力;漯河市的商业市场也渐由一个中心向多个中心发展的趋势,项目自身的优越素质,具备成为区域商业中心的潜质。 根据以上的数据和事实可知,项目的四个假设条件可以成立,我们的产品定位将严格按照市场需求和项目现状,基于漯河城市的未来和昌建地产自身的未来,最大限度的挖掘项目价值,最大限度的发挥项目的优势,将项目做成漯河房地产行业的标杆产品。,项目定位,案名释义在品牌和宣传上有效利用昌建外滩的品牌 与昌建外滩、昌建西外滩形成产品体系。,项目定位,案名:昌建东外滩,项目拟打造一个集高端住宅、综合卖场、星级酒店、SOHO、主题商业步行街

24、、市民广场的高端滨水城市综合体。 RBD即Recreational Business District,为游憩商业区、旅游商业区、休闲商务区。只有萧条的CBD,没有沉默的RBD.,项目定位,整体定位,项目整体采用东南亚风格进行设计建造 东南亚风格特征是崇尚自然、健康、休闲,充满浓郁、绮丽、浪漫等各种想象力。 东南亚防风格主要以宗教色彩浓郁的深色系为主,如深棕色,黑珠色,褐色,金色等,令人感觉沉稳大气。同时还有陶红、黄色珍珠色,奶白色等。 其设计风格有连廊、泰式尖顶、木制百叶窗、水景、实木与实材。,项目定位,形象定位东南亚风格,项目的区位、景观等资源得天独厚,因此住宅产品将打造漯河独具东南亚风格

25、的高端物业。 基于漯河城市的未来和昌建地产的未来,项目将运用精致园林、精品会所、精装修、全地下车库等手段,最大限度提高项目知名度和产品附加值,并以此打造公司标杆项目进行复制,同时将昌建品牌再提升一个高度。,项目定位,住宅产品的定位,项目定位,住宅产品的定位,精品会所,目前漯河高端楼盘如森林半岛、壹号城邦、兰乔圣菲,正在开发的中央公园、巴黎都市都有配套会所。 会所是综合大厦和大型住宅小区必不可少的重要部分,可以提高产品附加值,发展品牌,能有力地推动社区文化的发展。 本项目建议建设一个精品会所和室内游泳池,只针对小区业主开放。,项目定位,住宅产品的定位,精装修,精装修是未来房地产发展的趋势,是提高

26、项目档次的重要手段,也是项目的最大靓点。,项目定位,住宅产品的定位,地下停车场,本项目拟真正实现人车分流,打造标准地下停车场,在小区入口处设停车场入口,客户可直接由停车场乘电梯入户。,根据市场调研、客户访谈、商业规律以及本地块的素质,项目的商业定位主要以综合卖场和商业步行街,实现自我中心化,打造城市东部商业中心,全市副中心。 商业步行街以餐饮和娱乐的目的性消费为主,引进中餐、西餐的高端品牌,加上周边景观等资源,使其成为漯河独具特色的风情商业街。 综合卖场以超市、中端百货、广场等满足周边居民生活型配套为主,并以影院、KTV等娱乐设施与商业步行街一起,打造漯河东部一站式商业中心。,项目定位,商业定位,项目定位,商业定位,主题步行商业街,项目定位,商业定位,综合卖场,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,第三部分 项目定位及投资测算,项目概况,项目SWOT分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,投资测算,项目指标,投资测算,项目投资测算,项目持有商业物业3万平米,按单价8000元/平米计算,价值24000万元;持有幼儿园2000平米,按单价5000元/平米计算,价值1000万元。 以上持有物业总共价值25000万元; 项目利润和持有物业共计约62734亿元。 项目利润率为28.9%,测算结论,项目测算结论,汇报完毕 感谢聆听,

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