1、2008， 谁来奠定深圳的城市地位？,谨呈：华润（深圳）有限公司,万象城二期项目营销策划报告,2007年7月,商业秘密声明,本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,概况,关键词： 罗湖中心区、综合体、城市豪宅,续一期18.8万平米商业地王和甲
2、级办公楼后, 一大规模高尚城市资源项目,一期商业 万象城,一期写字楼 华润大厦,我们伏案研究，几易其稿：,我们伏案研究，几易其稿：,我们伏案研究，几易其稿：,思考,世联认为，本项目的操作， 价格已经不是问题，速度也不是问题，甚至形象都不是问题；,挖掘价值、创新营销， 成为项目赋予华润、世联的共同使命！,占位,在珠三角大融合背景下，世联对项目价值的挖掘和提炼,1,数据来源: 国家统计局网站、世联资源网,在国民经济向好的背景下，作为一级城市群中的珠三角城市群在国民经济中占有举足轻重的地位。,集贸易、金融、高新技术于一体的深圳，正逐步发展成为珠三角产业链中的核心，并成为全国顶级城市之一。,集贸易、金
3、融、高新技术于一体的深圳，正逐步发展成为珠三角产业链中的核心，并成为全国顶级城市之一。,浓缩深圳城市建设二十年精华的罗湖，是整个城市的金融、休闲娱乐中心。,现有各种金融机构500多家金融服务网点300多个世界500强企业70余家未来将会出现的总投资预计超过30亿元，总高度439米，层数97层的拥有高档智能化，结合写字楼、商住楼、高级公寓、商务中心、酒店、商场等相配套的从事银行、金融、证券、保险的国际性金融超高层综合国际性金融街全市70%左右的大型商场60%以上的星级酒店深圳大部分顶级娱乐休闲场所,轨道交通起点,见证深圳建设二十年辉煌成果,随着城市土地的日益稀缺，旧城改造成为未来城市建设的一个重
4、要方向；本项目旧址为深圳罗湖蔡屋围旧村的工业仓储用地，原计划改造为居住用地，华润集团入驻该项目后，投资建设了涵盖集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的高品质大型城市综合体华润中心；华润中心填补了深圳城市综合体的空白，目前已成为深圳城市的名片和商业地标。,华润中心：深圳第一个核心区域旧改综合体典范,背景资料 区位：项目位于深圳罗湖蔡屋围核心金融商圈，地处深南大道和滨河大道两条城市主干道之间。 交通：周边巴士线路30多条； 距深圳火车站、罗湖口岸约1000米； 距皇岗口岸约5分钟车程； 距宝安国际机场30分钟车程； 距香港国际机场50分钟车程。,万象城 深圳最大、华南最好、中国最具
5、示范效应的超大型购物及娱乐中心。整个城市中最有活力的时尚、娱乐、休闲中心万象城品牌价值 万象城改变了深圳人的消费休闲习惯与生活方式 万象城改变了罗湖商圈的地位与深圳商业格局 万象城成为华润走向中国内地的示范基地 4. 万象城成为了提升深圳城市形象的新名片,华润大厦：5A智能化甲级写字楼，进驻多家世界500强企业，国际知名金融机构、保险公司等，汇聚各行业商务精英，深圳写字楼最高素质、品位的代表。,华润一期：深圳时尚休闲与高端商务的聚集地,华润集团已成功打造了华润中心一期，将通过二期的价值提升和品牌营造将华润都市综合体投入全国规模化生产。,继深圳罗湖万象城之后，华润集团将在南山区通过对大冲村旧城改
6、造，打造深圳的第二座“万象城” ；与此同时，华润将会在全国各个中心城市复制“万象城”品牌，发展以万象城大型购物中心为主力品牌的综合性商业地产项目。,深圳第一个核心区域旧改综合体典范 深圳高端商务及时尚潮流聚集地 财团进入高端复合房地产领域的示范基地,小结 ：,奠定者使命：,见证过去开启未来：都市核心区域贵胄气质的完美展示 巅峰的高度！它的耸立，俯瞰着这个城市的财富中心，天生的王座气度更注定 代言一个城市！,城市名片 峰顶豪宅,趋势基于趋势的判断，为本项目提供最新的市场豪宅 观点和定位依据,2,未来三年传统豪宅供应已接近尾声,07年深圳关内豪宅市场相对竞争较大，建面约64万，市场放量近4000套
7、，产品以大平面单位为主。,供应,资料来源：世联数据平台,2008年深圳城市豪宅供应,预计2008年城市豪宅市场供应约100万，2009年约57万,2009年深圳城市豪宅供应,08年-09年，传统豪宅区供应近尾声，其他区域资源型个盘散点供应，以高层大平面为主，别墅类产品更加稀缺,资料来源：世联数据平台,从豪宅的发展里程看，项目若希望成为新的豪宅奠定者，需要建立新的标准,时间,价 格,银湖别墅,香蜜湖一号,星河丹堤,8000元,25000元,第一代豪宅典型 卖点:产品 豪宅标签:低密度,第三代豪宅 我们将奠定 新一代豪宅的标签,40000元,？,标签,2003年,2005年,2007年,第二代豪宅
8、典型 卖点:城市+资源 豪宅标签:专署服务圈层营销,豪宅客户需求趋势分析,关键字： 豪宅客户 价值取向及需求,简介： 为结合豪宅发展趋势判断，研究本项目是否符合深圳高端客户的需求，我们选取了购买中信红树湾、十七英里、香蜜湖一号等的约份成交客户问卷进行分析，重点研究内容包括：客户喜好、特征、置业价值取向等。本报告中仅摘录部分结论及典型客户的部分语录.,客户,客户需求：从功能性舒适需要转向精神生活质量的提升,高端客户置业动机居前四位是: 1、“占有绝版资源”（占77%） 2、“想有好的小区环境和周边环境”（54%） 3、“提升居住档次、体现身份地位”（占49%） 4、“投资价值”（占39%） 可见
9、资源、区域价值、以及升值空间等因素是刺激高端客户产生置业行为的关键驱动因素。,数据来源：世联平台2006年深圳豪宅客户年度研究报告，选取香蜜湖1号、中信红树湾、星河丹堤、淘i金山、中信天籁等共计934份问卷整理,客户,数据来源：世联地产06-07年代理销售项目的成交客户调查表,深圳豪宅市场的细分，致使豪宅客户的细分，且各类客户呈现出各自的特征,客户,深圳豪宅客户分类描述：财富新贵的崛起,客户定位,陈小姐 客户情况： 谈吐举止优雅，全身名牌，注重细节。跨国公司高层管理，拥有十七英里及金中环、凤凰大厦的公寓产品等多处物业；客户语录：“符号性一定要强，要有品质感，设备设施必须是国际品牌。”,掌控城市
10、资源、注重便利性、追求时尚品质感及身份的对位是“财富新贵”的典型特征,有钱无闲，但具有自信的成就感，为了成功不计风险,他们崇尚国外名牌，讲究生活品位，追求高质量和独特风格的产品,他们正在依据共同的品味，形成自己的圈子文化和圈子语言，既相互独立，又时有交融。奢侈品/阶层社区,品位与个性正是这种“精英心态”的具体表露：他们崇尚自我表达、参与和影响，因为他们都坚信自己的生活是独一无二的。,价值观： 精神 物质,生活观： 细节 整体,消费观： 品位 一切,经过财富的累计与视野的开拓，城市高端客户从“有钱”的炫耀走向“格调”的追求,他们收入丰富，大多拥有高学历,他们的精神气质：历经资产的原始积累期，从有
11、钱到品位的追求,他们通常被这样描述：,享有成功； 最有成就感和责任心的一群 追求时尚，具有更宽阔的视野 追求精致生活、极致体验 极强的精英意识, 开始不再穷奢极侈的渴望占有景观资源 向往并努力最最时尚便利的生活形态,他们享受工作同样享受生活，成功与凯旋的喜悦已在内心中沉淀，从高高的城堡露台，精英们平静的俯瞰着这个城市财富的中心,房子已不仅仅是居所，更是体现品位与格调的载体！,基于豪宅供应的趋势： 传统豪宅供应已经接近尾声,基于豪宅发展趋势： 建立全新的豪宅标准是本项目实现领先成为新一代豪宅的核心关键,基于客户： 通过吸纳和保有最具成长性的财富人群，使他们持续满意，使得项目及华润品牌持续增值,小
12、结：,价值在深入的项目价值挖掘基础上，树立新的豪宅标 签， 打造不可替代的核心竞争力,3,注重舒适度的都市居住产品,同时拥有顶级写字楼、酒店和完善的商业配套，具备最优越的资源平台。,户均面积：约50-60平米，舒适度高,超高层住宅,精装修,注重舒适度的都市居住产品,注重舒适度的都市居住产品,注重舒适度的都市居住产品,注重舒适度的都市居住产品,客户对超高层普遍可以接受，同时，他们对精装修和平面产品也表示认同，他们追求面积及功能的舒适度。,注重舒适度的都市居住产品,penthouse的意义： 其绝版城市景观价值和尺度决定了其成为本项目的价值标杆； 其制高点位置决定其成为项目的标志性产品；,顶层pe
13、nthouse作为明星成为项目的核心体验和价值标杆,建立产品标签：（户型已定） 树立明星产品（penthouse)作为项目的价值标杆,极致景观视野会客厅,会客厅俯瞰城市繁荣的豪宅气度建立,气度来自高度,明星产品 顶层penthouse,高端客户最认可的豪宅服务标准为香蜜湖号。 “安全、有尊贵感、专业、管理人性化”是客户对物管要求。,物业管理是豪宅价值的核心,房地产生命周期曲线,中海物业专门针对香蜜湖1号开发的深蓝服务体系,中海物业专门针对香蜜湖1号开发的深蓝服务体系，是目前深圳豪宅市场上最顶级、最完善的服务体系，倍受客户认同。,香蜜湖一号的深蓝物管是目前客户最认同的服务体系,香港信和集团的物管
14、服务体系,香港具有更成熟健全的物管体系,华润作为具有先进管理经验和国际视野的品牌开发 商，具备打造最高端豪宅物管服务的基础和平台。,Nokia的顶级奢侈品牌Vertu，为锁定追求独特经验的顶级客户。富豪阶层打造了一个按纽便可全球享有的全天秘书尊崇服务。以全新的服务理念打造全新的生活方式。,顶级服务案例借鉴,Vertu拉丁语义：高品质，独一无二,万象城 深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型购物及娱乐中心。整个城市中最有活力的时尚、娱乐、休闲中心。,华润大厦 5A智能化甲级写字楼，进驻多家世界500强企业，国际知名金融机构、保险公司等，汇聚各行业商务精英，深圳写字楼最高素质、品位的代表。,
15、深圳君悦酒店 全球最佳商务酒店之一将吸引最高端休闲、商务人士，各种大型国际会议、宴会举办的理想场所。,打造资源聚合、价值共生的城市豪宅,整合华润中心商业、商务、酒店等资源，打造资源聚合、价值共生的城市豪宅。,资源聚合、价值共生的城市豪宅,土地属性产品属性服务和品牌自然景观,客户访谈语录“住宅城市中心很好，虽然没有自然景观，但是周边商务、生活配套完善，而且城市中心的夜景也非常不错。”“商务配套服务要完善，家是商务功能的延伸。实现工作与生活的同步，效率更高。”,要缔造一个持续增值代言城市的顶级豪宅，就必须引领新的生活方式，整合综合体的资源成为关键,日本六本目占地面积约为11.6公顷，总楼面积76万
16、平方米，有2762个停车位。以写字楼“森大厦”为中心、包括酒店、美术馆、购物中心以及住宅，成为一座综合性设施。森大厦是东京标志性建筑，高54层，提供了38万平米的办公空间是该区域主要办公区； 森艺术中心是六本目文化的象征，包括森美术馆、六本目东京观光俱乐部和六本目希尔学院。其中包括由约80家店铺所组成的购物中心“WEST WALK”；设有完全独立房间的会员制图书馆。 东京凯悦是六本目中心的鲜明的里程碑。她以大量创新的酒店、酒吧引导着一种充满活力的新生活方式。她配备了2800平米的典礼和会议设施，成为完美的婚姻和社会聚会的场所。,资源价值整合经典案例之一：日本六本目,住宅与商业、酒店、商务等功能
17、整合成为整个城市气质的代言。,57.2%的东京人选择了六本目作为心目中最能代表“现代东京的地方”在“最想带朋友在东京参观的场所” “传播新信息、最文化城区” “作为话题经常被瞩目的城区”中排名前两位,针对日本人的工作习惯，提出了“一天26小时”的概念，弥补东京都港区功能的缺失。,日本六本目,洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛中部，占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面积74万平方米，容积率达18。每天在这里上班的总人数达65000人，空间构图生动，环境外部富于变化，中心布局上同时满足了城市景观和人们进行商业、文化娱乐活动的需要。,资源价值整合经典案例之二：美国洛克菲勒中心,
18、洛克菲勒中心通过各个配套资源的整合、互动，构成了一个活力之城。,洛克菲勒中心的实践证明：办公、旅店、购物、居住和娱乐是形成功能协调的基础；在有限区域内打造紧凑的空间，合理的布局景观和环境是开发取得效益的前提。,白天是身着高档时装的人士进出玻璃幕墙闪闪发亮的高楼大厦，一幅高雅、时尚的美国现代生活图景； 夜晚则是人流涌动、形态各异、欢乐无限的海洋。,洛克菲勒中心,小结：,产品价值： 注重舒适度的都市居住产品,服务价值： 华润的先进管理经验和国际视野具备打造最高端服务的基础和平台,资源整合价值： 资源聚合、价值共生的城市豪宅,形象属性：中国顶级都市生活体验中心 开放、融合、Mixed use：回归城
19、市中心住宅的基本特点 功能复合（mixused) 紧凑(compact) 适宜步行(pedestrian-friend),万象生活-潮.流不息,动作,如何使营销成为本项目最大的亮点，成为华润、世联共同使命，因此我们需要通过对资源的依托和整合创造话题，引领新的潮流,4,传统营销理念一：地铺联动，全城关注,思考：地铺联动，只是大海捞针，真正的影响力是 能够成为一种话题，能够引领一种潮流。,创想一：细分世联资源网豪宅客户，精确制导,高端客户小众产品推介酒会,传统营销理念二：认筹派卡，折腾客户,思考：针对高端客户的营销应该是精细化的点对点服务，而非一网打尽的粗放营销。,创想二：互动营销-馈赠的力量,客
20、户沟通与方案征集,目的：售楼处开放后，寄送精美礼品，邀请客户前来，由销售人员拿着户型图与客户提前沟通，建设及活动方案征集，结束后赠送客户精美礼品。 通过与客户真诚互动，呈现项目差异，提升项目档次并同时鉴别客户诚意。,传统营销理念三：集中开盘引爆市场,思考：没有作为销售节点的开盘，只有未来格调生活的开幕。,创想三：开盘，只是未来生活的开启,让开售成为一种尊贵的极致体验,目的：通过别局一格凸显尊贵的销售形式体 现项目本身的稀缺性及价值感。 形式：以高调、尊崇、奢华的慈善晚会或时尚新品发布会的形式，针对推出的产品分批、分区、分季，邀请时尚界知名代言人主持限量的发布酒会。,传统营销理念四： 售楼处仅作
21、为一个卖场，需要的是人气、人气、还是人气。,思考： 这里没有人头攒动的喧闹，这里只有时尚的发布、品质的体验，这里，将是未来生活的预演。,创想四：售楼处极致体验-万象生活馆,第一大厅：璀璨都市,目的：在万象城设置万象生活馆，分批次让客户提前体验未来时尚便利繁华生活，生活馆分三个展厅。 第一个展厅展现繁华都市价值：全封闭空间，360度环幕立体电影，上演繁华都市夜景，优美音乐，顶上灯光璀璨，四周高楼林立，脚下车水马龙，缔造火树银花不夜天。,创想四：售楼处极致体验-万象生活馆,第二大厅：产品价值,目的：以高科技、创新营销体验模式，以电子楼书的形式让客户全新体验项目产品。 形式：利用三维动画的形式，将项
22、目产品各个角度的景观、产品各个面的剖面进行三维解析，并结合人体工学进行设计解析、视觉解析。然后在以立体声的放映模式进行放映宣传。,创想四：售楼处极致体验-万象生活馆,第三大厅：生活畅想,目的：通过场的营造和相关人员的服务让客户感知并想象未来 的生活品质。 形式： 在第三厅放置定制艺术大师的椅子及浴缸等，暗示未来的生活品质，当然少不了面带微笑举止高雅的服务人员随时为客户解惑答疑.,传统营销方法五：预约看楼，故作高调、神秘,思考：万象城的魅力不在于故作高调的神秘，而在于对未来格调生活的预演、体验。,创想五：开放，包容、尊贵的售卖氛围,开放而亲和的卖场同样体现尊贵,目的：用开放的心态迎接所有的客户，
23、同时让每一位客户感知项目的气质。 形式：不拒绝任何人，但制定有序而尊贵的看楼流程，布置时尚极富个性的卖场，所有销售人员气质优雅，身着名牌套装，手持掌上PDA,及万宝龙系列办公用具，设置项目形象大使专门接待业内人士。让每位上门客户都感到极致尊贵口口相传。,传统营销方法六：样板房就是户型的展示,思考：样板房的功能如果仅是产品的展示，那营销的魅力将大打折扣。,创想六：让样板房成为时尚发布基地,目的：请顶级品牌设计师设计样板房，让样板房成为versace 及fendi等的时尚发布基地，在时尚界引起关注及话题，真正art deco概念的演绎。全面提升项目的价值感。 形式：邀请最具时尚影响力，时尚奢侈品的
24、领先客户作为样板房体验的客户样板房内播放顶级设计师演绎品牌灵魂的录像,顶级时尚展场=样板房,传统营销方法七：依靠逼定来促进成交,思考：在价格逼定、房号逼定的压力之下，营销所致力打造的尊贵、服务将荡然无存。,可洽谈为业主提供特色金融服务：汇丰卓越理财及荷兰银行梵高贵宾理财服务 其他个性服务：美容，旅行指导，艺术品收藏和养护等,创想七：资源整合，让服务带来影响力,私家车队、礼宾服务,可洽谈通过君悦酒店提供普通服务：提供酒店式房屋清洁、尊车接送、酒店式衣服熨洗、鲜花尊送 君悦酒店特色服务：商务服务中心、商务秘书、商务翻译等。,创想七：资源整合，让服务带来影响力,传统营销方法八：市场比准制定价格,思考
25、：精准的项目定价不是来自于市场比较，而是来自客户对项目价值的认知，市场比较已是过去时，分产品定价才是趋势。,创想八：基于客户对项目价值认知分类定价,客户认知定价法,目的：对于一个具有标杆意义的项目，价格的制定体现了发展商的作为力。 方法：分产品类别，基于对客户心理的把握，通过多轮价格测试，不断摸查客户可以承受的最高价位。,营销的作用： 提升客户的感知价值； 找到愿意支付更高价格的客户（市场细分）,星河丹堤自7月24日钻石卡客户领号至7月30日正式发售，每天销售人员与策划人员一起，按顺序登记客户需求房号，并根据诚意度排查，进行预销控，发售当天实现前80号客户到场率100%，房号无变更率90%以上
26、,世联成功实践：多轮客户意向排查，实现高价,成功案例：星河丹堤,爬楼打分形成技术型价格表,无价格引导下,摸查客户心理价格预期,验证技术型价格表,根据价格表给出价格厢体,客户升级,排查意向,引导房号(厢体建议采取上限5%,下限3%),根据厢体价格客户意向,通过价格调整,充分实现各单位价值,形成最终出街价格表,同时引导房号重叠客户,各单位准确出街价格表,引导客户意向,避免房号重叠,实现高成交率,价格探底,厢体探查,房号引导,三步排查,实现项目价值,价格并非单纯技术行为，也不是单纯的市场比价，而是客户心理价格探询与排查,客户导向的新型定价系统， 将价值挖掘到最大。,世联成功实践：多轮客户意向排查，实
27、现高价,成功案例：星河丹堤,客户行为数据化 业务人员根据每位客户到访次数、主动来电次数、看现楼次数等数据指标判定诚意度； 客户分位制 按客户行为判定客户诚意度：0分-25分-50分-75分-100分 百分位客户优先制 保证最有诚意的客户买到意向单位； 第一意向优先制 保证购房客户的第一意向，避免选房当天犹豫； 变更数据及时性 每天预销控，及时引导重叠房号，保证高选房率； 销售流程化 专人专职周到贴心服务，为项目价值加分同时增强客户置业信心； 大目标指导下的团队协作 执行力是关键,客户排查需要关注客户细节，准确把握客户需求与心理，价格点对点制定,真正的高度众生倾倒的光辉,资源聚合，价值共生；八大
28、创想，履行使命。 奠定、成就华润在高端房地产市场领域的品牌价值！,世联。,为一个意义重大的项目展示最佳的专业服务价值,5,Location 服务中国,世联集团旗下拥有16家分支机构，服务全中国90座城市的600多家海内外机构,环渤海区域,长三角区域,珠三角区域,迈向 To be Chians No1. professional 具有国际水准的 Real estate consultancy institution 中国最佳的 with international standard 房地产专业顾问机构,地产综合服务商 专业解决中国房地产问题,on the road,我们仍在路上,世联十二年,On
29、 the road,2005 1400人 创业年,2006 1450人 变革年,13,Figures 数字世联,至2006年，世联已参与国内近 570多个 地产项目发展顾问；,策划和销售代理物业项目达 500个；,实际销售金额近 900亿 元；,历年累计评估总值 6707亿 元,Sales & Marketing 代理业务概览,世联业绩之珠三角,2006年珠三角市场 累计代理销售金额280亿 珠三角代理市场份额排名第一,目前的荣誉,中国房地产第一策划代理品牌,世联中国蝉联 “2006年中国房地产策划代理品牌”第1名,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究所 三家研究
30、机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”共同评选出,No.1,及首次颁发： “2006中国房地产最佳综合服务品牌” “2006年中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构”,世联：豪宅专家在中国,杭州,上海,广州,北京,东莞,惠州,深圳,世联地产策划关键营销关键点： 精确的定位和的典型。成功找到营销契机，进行小众推广，低成本营销但仍取得不凡业绩 根据不同的客户运用不同的营销推广策略尽可能地跟客户作详尽、细致的沟通 主打推广语： 贵宅、贵地、贵人 隐于西山，尊贵名门市场反映： 市场反映极佳，在开盘当天销售额达个亿，而且1500万元以下带有水景的全部卖完。远超出同地段产品价格,城市: 北京 物
31、业名称: 西山美庐 所在片区： 西山 服务客户: 香山双新,高端住宅物业,豪宅实践,城市: 上海 物业名称: 佘山银湖别墅 所在片区：佘山板块 服务客户: 华侨城 均价水平: 独栋 ：5万高层：1-1.5万类别墅：2-3万,高端住宅物业,世联地产策划关键 推广形象： 项目的总体定位是将佘山银湖别墅打造成上海甚至是东南亚规模最大，生活设施最完善的具有国际一流水准的高尚生态住宅区。主打广告语： 第一次，以磅礴的名义，为人生境界辉煌加冕。销售情况： 一期开盘天销售51套，二期在开盘当日即销售一空。,豪宅实践,世联地产策划关键营销关键： 华南最具规模的TOWNHOUSE社区 东莞首个以TOWNHOUS
32、E为主要建筑形式的低密度生态豪宅社区，开创东莞房地产市场先河的TOHO社区的打造，打击东莞市区房地产市场上的大平面和复式产品，树立社区高档的形象，创建社区品牌。 国际公馆的形象确立,赋予项目建立一套全新的标准体系；刷新东莞房地产市场 客户评价： 世纪城是华南最具规模的TOHO社区，也是世纪城集团进军地产市场的第一步，而这艰难的一跳，我们始终庆幸当初选择了世联,城市: 东莞 物业名称: 世纪城国际公馆 物业属性: 高端住宅物业 服务方式: 策划代理 规模: 用地面积：320,000平方米 建筑面积：182,615平方米 住 宅： 865套 其中： 台地别墅：24套 联排别墅：329套 叠加别墅：
33、172套 洋房单位：340套 价格: 台地别墅：13000元/ 联排别墅：12000元/ 叠加别墅：10000元/ 洋房单位：6500 元/,高端住宅物业,Our Customers,世联地产策划关键营销关键： 采用有效的线下推广，打破东莞巡展记录，成功开拓客源，实现低成本 细致到位的销售培训，与客户进行有效的沟通 开放当日体验式营销，淋漓展现产品的卖点，打动客户 充分结合了万科和世联的品碑 销售业绩： 一期商铺销售已近80%；公寓当日100%销售；二期2006年7月22日开售，推售399套小高层洋房，两天认筹量达到近300张，月均速度55套，截至目前已销售98%以上。,城市: 东莞 物业名称
34、: 万科.运河东1号 物业属性: 综合体物业 服务方式: 策划代理 规模: 用地面积：83，200平米 建筑面积：240，000平米 价格： 前期均价：4800元/平米 后期均价：5300元/平米,区域内投资型物业,Our Customers,世联地产策划关键项目： 保利.千灯湖一号公馆（佛山） 形象定位： “城市中央的领袖生活”建立产品自身的价值体系： 广佛RBD游憩商业区的核心地带 千灯湖最佳景观资源 佛山首个超高层/纯大户社区 享受水城40万的酒店及商业配套 佛山首创双开门电梯直抵私家门户 两梯一户 ，全入户花园设计，尽显尊贵 分户中央空调，创舒适优越生活空间 顶级豪宅专属物业管家 最富
35、盛名的品牌发展商打造,我们仍在路上,世联十三年,On the road,集团代理深圳事业一部：豪宅部,on the road,我们仍在路上,世联十三年,On the road,全年销售套数：2261套 全年销售面积：29.44万平米 全年销售金额：49亿元 全年实收单价：16634元/平米,世联高端领域 操盘案例,区域: 福田 物业名称: 香蜜湖一号 物业属性: 兼住型物业 服务方式: 策划代理 规模: 占地： 93544平米 建筑面积: 131000平米 主力产品:240平米四房及300平米TOHO； 剩余顶层复式:45000元/,世联地产策划关键营销关键： 一个城市的珍藏“稀缺、尊贵”是项
36、目的核心价值主张，全面传递“稀缺感”和“尊贵感”是其超越竞争、提升价值的核心战略 地段价值的绝版，服务的极高标准，控制产品的销售数量和速度制造产品稀缺性 建立客户尊崇感，利用客户体验提升价值,顶级豪宅物业城市名片,片区: 福田 物业名称: 星河丹堤 服务方式: 策划代理 规模: 占地： 200322.18平米 建筑面积: 360580平米 产品:一期：（A、C区）197套TH+7套独立别墅二期： （E、F区） 1250套平面及复式；三期：（D区）96套TH+7套独立别墅,世联地产策划关键营销关键： 城市原生CEO官邸国家专利产品申请，变单纯的产品力为有张力的营销力营销推广突出产品区域及资源 价
37、值的同时，实现与目标客户的精神对位 渠道深度挖掘，影响圈层领袖人物价格突破动 作：跳出梅林关，占位主流豪宅阵营，刷新关 口物业价格,F区销售情况 开盘时间2007-5-26 推出套数：518套 销售率：52%,片区: 南山 物业名称: 中信红树湾 服务方式: 策划代理 规模: 建筑面积:一期建筑面积11.1万，共588套，二期建筑面积15.2万，共740套，三四期总建筑面积25万，共1400套左右 物业类型：高层 二期实收均价:12500元/,世联地产策划关键营销关键： 湾区物业，比肩全球 运用国际湾区生活理念整合周边资源全国首家提出湾区物业概念，借用国际知名湾区的生活体验，树立项目的滨海富人
38、社区形象倡导湾区生活方式，完全刷新滨海社区形象以湾区物业理念整合周边海湾、公园、果岭等资源，形成文化的稀缺性，提升自身价值，支撑高端定位,片区: 龙岗 物业名称: 十七英里 物业属性: 度假型物业 服务方式: 策划代理 项目位置：龙岗区葵涌镇溪涌村，从沙头角梧桐山隧道口，沿沙角海、大鹏湾东行约17英里 项目概况： 30-33层高层建筑 占地面积： 约67571平方米 建筑面积： 154056平方 住宅面积： 48000平方米 商场面积： 2000平方米 户 型： 退台式联排及公寓,世联地产策划关键营销关键： 我能与这个世界保持的距离，是十七英里第三方的价值“防火墙”功能的延伸 利用客户渠道，挖
39、掘出暗流客户并成功解决问题，利用强大的客户平台资源带动后期销售 成绩： 平稳度过危机，全面刷新深圳市度假物业价格,世联实践,Our practice,世联地产策划关键项目亮点：形象领先，且在新政下率先利用价格杠杆进行房号销控，突破区域限制，建立罗湖新的价格标杆，实收均价超出同片区5000元/； 三个月销售率65。 实收价格：12000元/,位置： 罗湖区东湖片区 项目概况： 总占地15万，建面49万，共分三期开发 一期6栋31层高层，占地5万平米，建面20万平米，共计837户 户 型: 147-240平米,城市: 深圳 物业名称: 淘金山 物业属性: 非热点片区豪宅物业 服务方式: 策划代理,
40、淘金山,区域: 罗湖 物业名称: 鸿景翠峰 服务方式: 策划代理 规模: 占地：30000平米 建筑面积:93517平米 容积率：2.4 物业类型:小高层+高层 目前实收均价:13900元/ 预计整体实收超过15000元/m2,世联地产策划关键营销关键： 居山纯粹大宅在新政影响及大盘的竞争压力下，对外的营销形象上，突出资源的稀缺，体现了纯品大户的产品形象，形成鲜明的市场占位，同时以客户为导向，结合高品质的展示，形成明显的比较优势，最终实现以小搏大，以高出竞争对手2000元/平方米的价格实现了项目顺利销售。,世联地产策划关键营销关键：差异化产品定位：在项目初期就以“水社区”的概念来进行市场炒作，
41、在罗湖的房地产市场形成极佳的卖点，“水社区”的概念已经超越了客户对楼盘自身的关注。 荣誉： 罗湖区2004年房地产市场最为火爆的楼盘,城市: 深圳 物业名称: 鸿翔.御景东园 物业属性: 区域内自住型物业 服务方式: 策划代理 项目位置： 红岭路与松园路交汇处 项目概况： 30-33层高层建筑 占地面积： 27366平方米 建筑面积： 154056平方 住宅面积： 118409平方米 商场面积： 31998平方米 总 户 数： 1021户 户 型： 二房至四房 73191,世联实践,Our practice,策划平台系统：策划报告的模块化储存，案例沉淀及专题研究,销售管理系统：项目销售状况、销
42、售执行的实时跟踪管理,基础数据库： 整个市场相关信息、数据平台,世联基础数据库历年累积14000多个房地产一手项目资料；市场信息月更新速度 4万条,我们的优势一_世联平台： 数据平台丰富的策划与销售数据沉淀,“三级四点”评审,我们的优势二：严格的内部品控流程制度 策划/销售团队的上层品质保证,建筑研究中心已在珠三角（深圳外）服务超过20余项目，累积经验丰富,专业方向：地块研判报告，规划方案设计排布，容积率测算及定位，产品设计任务 书撰写，产品价值挖掘提升及创新设计，方案总体规划、户型、立面、景观园林评价及修改建议，物业发展建议报告,我们的优势三：对豪宅产品的把握 建筑研究中心成熟的专业建规力量
43、,小业主 & 专业人士资源,Recourse,世联小业主数据库在库的客户数量有成交客户5万多， 并以1000-1200/月的数量递增； 上门客户近40万， 并以8000-9000/月的数量递增；世联关系客户信息系统历年累积近万个全国各地 房地产相关政府部门高级官员、相关行业董事级高层等专业人士， 并与其有着长期联系。,我们的优势四：强大的客户积累量,二二级联动 & 二三级联动,Recourse,世联二级市场与三级市场充分整合， 共享客户资源， 并在公司内形成良好合作氛围。,我们的优势五：对多元化市场客户的把握及挖掘,我们的优势六：豪宅渠道：强大的珠三角甚至全国渠道,让更多的人享受真正的地产服务,Integration 整合世联,专业品牌优势 客户资源优势 平台支持优势 操盘经验优势,与华润牵手，共创辉煌！,
