1、城市土地管理学,主讲教师：吴 妍,四川师范大学,地理与资源科学学院,城市土地管理,第一章 绪论,2,课 程 结 构,总,分,总,绪论,土地管理原理,土地管理的一般过程,地籍管理,土地权属管理,土地利用管理,城市土地市场管理,土地管理的内容,土地管理方式,土地信息管理,城市土地管理,第一章 绪论,3,第一章 绪论,内容提要,土地的基本概念,土地、人口、环境与可持续发展,土地管理基本概念,土地管理学的研究对象和研究方法,城市土地管理,第一章 绪论,4,第一节 土地概念及特性,一、定义,指地球表面陆地和水面的总称，同时，土地还是一个空间的概念，是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综
2、合体，并包含了人类活动的成果，即土地是自然与社会经济的综合体。,土地内涵的变化过程：,土壤,地球表面的陆地,内陆水域,陆地、内陆水域和海洋,在土地这个综合体中，土地质量和用途取决于全部构成要素的综合影响，离开了整体，各个单独的组成要素都不能理解为土地。,城市土地管理,第一章 绪论,5,从本质特征看，土地生产力，土壤肥力。,从形态结构看，土地是地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面，土壤只是地表层的一部分。,二、相似概念的区别,土地和土壤,土壤是指地球陆地表面具有肥力、能生产植物的疏松表层。而土地的含义更广。,土地与国土,国土是指一国主权管辖内的版图，包括领土、领海和领空，不单指土地，而是国家
3、管辖的地理空间，包括资源与环境两部分。,城市土地管理,第一章 绪论,6,土地与景观,景观是土壤、风化壳、大陆沉积物、潜水和地表水、植被、近地表大气和物理化学作用紧密联系的综合体，其基本特征是大气候和地理地质条件的统一。,二者最大的区别在于，景观只考虑自然地理因素的作用，极少考虑社会经济因素的影响。,城市土地管理,第一章 绪论,7,三、土地的二重性,土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，有经济（价值）和法律（独占性）意义。,土地资源,作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地。,土地资源，是一
4、个“发展”的概念，即使现在无利用价值的土地，随着科技的进步、人类需求的多样化，将来可能会有用，可能变为宝贵资源。因此，土地资源也可理解为，经过投入，可获得收益的土地。,城市土地管理,第一章 绪论,8,土地资产,是指土地财产，即作为财产的土地，具有明确的权属关系（有其物主）和排他性，并具有经济价值的土地资源。它是土地的经济形态，其重要属性是有限性、有用性、可占用性和具有价值。,土地作为不动产，是土地实体与权利的有机结合，它既包括有形的土地实体，也包括寓于土地实体中的各种经济关系和由此形成的产权（所有权、占有权、使用权、收益权、出租权、抵押权等）。因此，土地管理所研究的土地，是有形的土地实体与无形
5、的土地权利的统一体。,城市土地管理,第一章 绪论,9,四、土地的功能,负载功能,土地能将生物与非生物负载其上，成为地球一切生物与非生物的安身之所。,养育功能,土地具有肥力，具备适宜生命生存的氧气、温度、湿度和各种营养物质，使各种生物得以生存、繁衍。,仓储功能,土地蕴藏着丰富的金、银、铜、铁等矿产资源，石油、煤、天然气、水力等能源资源，沙、石、土等建材资源。为人类生产、经济的发展提供了必不可少的物质条件。,城市土地管理,第一章 绪论,10,提供景观的功能,土地自然形成的各种景观，如群山、大海、瀑布、清泉等，为人类提供了丰富的风景资源。,储蓄和增殖的功能,土地作为资产，随着对土地需求的不断扩大，其
6、价格呈上升趋势，因此，投资于土地，能获得储蓄和增殖的功效。,城市土地管理,第一章 绪论,11,五、土地的基本特性,自然特性,土地是自然的产物,土地面积的有限性,土地，作为生产资料，与其他生产资料相比，有自然、经济、社会三方面的基本特性。,土地不是人类劳动的产物，它的产生与存在不以人类意志为转移；而其他生产资料几乎都是人类劳动创造的。,土地的面积为地球表面积所限定，地质活动和人类活动可能使水域变成陆地，山地化为平地，坡地变为梯田，不断改变着地球表面的形态，但土地的总面积始终未变。在现有的科技条件下，人力不可能创造土地、消灭土地，或用其他生产资料代替。,城市土地管理,第一章 绪论,12,土地位置的
7、固定性,土地质量差异的普遍性,土地利用的永续性,土地的绝对位置是固定不变的，地块之间也不能互相调换位置，这使土地利用受到很大限制；但土地的相对位置是可变的，即随着社会经济的发展，土地的区位状况可以改变，这对土地利用及地价具有重要影响。,土地是自然的产物，不是人类按统一标准制作的，不同土地单元具有不同的自然、区位条件。因此，土地利用要因地制宜。,土地是可更新资源，在农业利用中，通过施肥、灌溉、轮作等措施，可使土地肥力处于周而复始的动态平衡中；在非农业利用中，不会磨损、陈旧、丧失有效性，在维持土地功能的前提下，可以永续地利用。,城市土地管理,第一章 绪论,13,经济特性,土地经济供给的稀缺性,土地
8、用途的多样性,土地的经济供给，指在土地自然供给与某些自然条件许可的范围内，某种用途土地的供给量能够随着土地利用效益的变化而变化的现象。,此特性具有相对性，是相对于某种土地用途而言的，即用于某种用途的土地面积是有限的。因此，应节约、集约地利用土地。,土地用途包括住宅用地、工业用地、商业用地等。一块土地可同时适用于几种用途，也可从一种用途转换到另一用途，但应坚持最佳用途和最大经济效益原则。,城市土地管理,第一章 绪论,14,土地用途变更的困难性,农用地与建设用地之间的变更是单向、不可逆的；,农用地、建设用地内部的用途变更，要受地质条件、土地质量、利用时间等因素的影响。,土地增殖性,在土地上追加投资
9、的效益具有持续性，不会随着时间的推移而折旧、报废。,土地报酬递减的可能性,在技术不变的条件下，对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。见下例,城市土地管理,第一章 绪论,15,例：一城市建筑规模的研究结果显示，在一块价值150万元的土地上建造不同楼层的建筑，获得的投资利润率呈抛物线变化趋势，先增后减(如右图)。,社会属性,人类在利用土地（占有、使用、收益、分配）的过程中，形成人与人之间的某种生产关系，这是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。,城市土地管理,第一章 绪论,16,第二节 土地、人口、环境与可持续发展,一、土地与人口的辨证关系,主要表现为土地的供求关系。,土地满足人
10、类的需求，人类生产、生活对土地产生重要影响。随着人口增加，对土地的需求日益增长，但土地供给是有限的，形成了人地矛盾。,二、人地比例关系的变化与环境问题,人口增加、城市扩张、耕地锐减,粮食、环境问题,表现为土地承载力问题,因此，在土地利用中要协调好耕地与城市建设用地的关系，从而实现“吃饭”与“建设”的协调。要努力提高土地利用的科技水平，提高土地的承载能力，缓解人地矛盾，避免土地利用对环境的破坏。,城市土地管理,第一章 绪论,17,三、土地、人口、环境与可持续发展,树立可持续发展观,实现土地、人口、环境、经济的协调发展,建立土地、人口、环境组合运作模式,使经济增长与恶化环境的土地投入脱钩,实行以预
11、防为主的环境政策,将土地资源利用的外部性内在化,人们利用土地从中获益，但由此造成的资源退化、破坏、环境污染，转嫁给了社会、未来和自然界，而乱垦滥用的责任人却不承担任何损失，这种外部性是造成土地、人口、环境系统失调的基本动因。外部性内在化，要将破坏土地资源与环境的代价由责任人承担，从而使合理利用和保护土地资源与环境，成为人们的自觉行为。,城市土地管理,第一章 绪论,18,四、加强土地资源管理的措施,实行有控制的人口转变,消除贫困,要使人口规模和增长率与土地人口承载力、人均社会福利最大化相适应。,贫困是人类环境系统恶化的重要动力。,贫困使穷人不得不掠夺式地开发资源，致使环境恶化，从而又导致贫困地区
12、更加贫困，形成恶性循环。,实现土地资源（特别是耕地）供求平衡，使各区域的耕地总量不减少,建立土地数量、质量的调查、监测、预警制度,实行土地资源资产化管理,城市土地管理,第一章 绪论,19,第三节 土地管理的基本概念,一、管理,管理者在一定的环境条件下，为有效地实现既定目标，运用一定的方式，所进行的一项综合性活动。,二、土地管理,国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用的生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。,管理的主体国家,管理的客体土地及土地利用中的各种关系,基本任务维护在
13、社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用。,城市土地管理,第一章 绪论,20,方法行政、经济、法律、技术等,职能计划、组织与控制,环境条件社会制度和土地制度,我国的土地制度规定：城市土地归国家所有，农村土地归农村集体经济组织所有；只有通过国家出让的土地，才能进入房地产领域进行开发、建设，否则其地上的房地产产品不受法律保护。,土地管理的目标必须是当时社会经济条件下能实现的；管理的技术手段也必须与当时的科技发展水平相适应，因此，土地管理活动必须符合当时的社会经济条件。,目标提高土地的经济、社会、生态效益，满足日益增长的社会需求,城市土地管理,第一章 绪论,21,第四节 土地管理学概
14、述,一、土地管理学的研究对象,是作为自然经济综合体的土地的利用和土地关系的管理，这一完整的、综合的、具体的社会现象的规律性。,土地管理学是研究土地管理以及管理过程中的一切职能、经济、法律、技术、行政等各要素的整体运动规律的学科，研究的是一般规律与特殊规律的结合。,从学科性质上讲，土地管理学是管理科学的一个分支，是介于土地科学和管理科学的一门交叉学科，具有经济、工程技术和法律三方面的性质，技术性和实践性很强。,二、学科任务和内容,基本任务,应用相关原理和方法，研究调整土地关系和土地利用的规律性，以平衡土地供需矛盾，取得尽可能大的生态、经济、社会效益。,城市土地管理,第一章 绪论,22,学科的内容体系,土地管理原理,土地管理内容,地籍管理,土地权属管理,土地利用管理,土地市场管理,基础,核心,手段,港台地区及国外土地管理的主要经验,香港,土地两权，分离管理,台湾,农地保护，实施土地管制,日本,编制土地利用计划，实行土地交易许可证和劝告制度，重视资源调查，加强教育,美国,土地有偿使用，合理规划，技术先进,德国,重视土地立法，技术先进，土地信息管理，管理队伍建设,加拿大,协调各级政府的土地管理关系,城市土地管理,第一章 绪论,23,三、研究方法,综合分析法,系统分析法,比较研究法,模拟研究法,定性定量法,
