1、第四章,比较法,第一节 比较法的基本原理,一、比较法的概念和理论依据1.比较法的概念,2.比较法的理论依据房地产价格形成的替代原理。,是将估价对象与在估价时点的近期已交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,2.比较法的理论依据,房地产价格形成的替代原理。,1.相同效用(收益)，应具有相同价格；相近效用(收益)，应具有相近价格。 2.不同效用(收益)的同类房地产，其价格应有一个合理的差额。,二、比较法适用的对象和条件,1.比较法适用的对象：具有交易性的房地产。2.比较法适用的条件：同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。,三
2、、比较法的操作步骤,1.搜集交易实例 2.选择可比实例 3.建立价格可比基础 4.进行交易情况修正 5.进行交易日期修正 6.进行房地产状况(区位、权益、实物)修正 7.求取比准价格,第二节,搜集交易实例,一、搜集交易实例的途径,1.查阅政府部门房地产交易等有关资料。 2.查阅报刊上有关房地产租售信息资料。 3.参加房地产交易展示会了解有关资料。 4.向交易当事人等人员了解有关资料 5.以购房者身份了解有关资料。 6.同行之间相互提供。,二、搜集交易实例的主要内容,1.交易双方的基本情况和交易目的； 2.交易实例房地产状况； 3.成交日期； 4.成交价格； 5.付款方式； 6.交易情况。,搜集
3、交易实例时，要注意所搜集内容的统一性和规范性、真实性和可靠性。,第三节,选取可比实例,一、可比实例选取的总体要求,1.与估价对象属于类似房地产； 2.交易类型与估价目的相一致； 3.成交日期与估价时点相近； 4.成交价格是正常价格或可修正为正常价格。,二、可比实例选取的具体要求,1.所处地区相同或类似； 2.用途相同； 3.结构相同； 4.规模相同； 5.权利性质相同； 6.交易类型与估价目的相一致； 7.成交日期与估价时点相近； 8.成交价格是正常价格或可修正为正常价格,第四节,建立价格可比基础,一、统一付款方式:一次性付清,【例】某宗房地产的交易总价款30万元，其中首付20%，余款半年后付
4、清。若月利率为5，则在成交之日时的一次性付清的价格为：3020%+30(1-20%)/(1+5)6=29.29(万元),二、统一采用单价,四、统一面积内涵1.使用面积建筑面积；2.套内建筑面积套建筑面积,建筑面积 下的价格,套内建筑面 积下的价格,建筑面积 下的价格,建筑面积,套内建筑面 积下的价格,套内建筑面积,使用面积 下的价格,使用面积 下的价格,使用面积,建筑面积,使用面积,套内建筑面积,三、统一币种和货币单位,五、统一面积单位,1.平方米下的价格=亩下的价格666.67,2.平方米下的价格=公项下的价格10000,3.平方米下的价格=平方英尺下的价格10.764,4.平方米下的价格=
5、坪下的价格0.303,【例】,现有两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。若两宗交易实例均为可比实例，试求其可比价格即建立可比价格基础。 (年利率8%；1美元=8.3元人民币； 使用面积：建筑面积=0.75:1),【解】,P甲=16+32/(1+8%)0.5+32/(1+8%)/200 =3821.1(元人民币/平方米建面) P乙=150000/25008.30.7510.764=4020.4(元
6、人民币/平方米建面),第五节,交易情况修正,一、交易情况修正的含义将不正常的可比实例成交价格调整为正常的成交价格,二、造成成交价格不正常的原因1.存在利害关系。 2.急于买卖。3.不了解市场行情。 4.特别动机或偏好5.特殊交易方式。 6.交易税费转嫁。7.相邻房地产的合并交易。 8.债权债务关系的影响。,三、交易情况修正的方法,2.常用公式设可比实例成交价格偏离正常价格S%，有：,1.一般公式可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格 交易情况修正系数以正常价格为基准来确定。,1可比实例成交价格 = 正常价格1S%,或: 100可比实例成交价格 = 正常价格100S,3.交易税费非正常负担的
7、修正,=,=,+, 正常成交价格与卖方实际所得的关系正常成 应由卖方 卖方实际 交价格 负担的税费 得到的价格,正常成交价格与买方实际付出的关系 正常成 应由买方 买方实际 交价格 负担的税费 付出的价格,【例】,某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。己知卖方和买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。则该宗房地产的正常成交价格是多少？,解：由正常成交价格应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 有： 正常成交价格正常成交价格7%=2325元/平方米即：正常成交价格=2325/(1-7%)=2500元/平方米,【例】,某宗房地产
8、交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。己知卖方和买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。则该宗房地产的正常成交价格是多少？,解：正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格有：正常成交价格+正常成交价格5%=2625元/平方米即：正常成交价格=2625/(1+5%)=2500元/平方米,第六节,交易日期修正,一、交易日期修正的含义： 将可比实例在其成交日期的价格调整为估价时点的价格。,二、交易日期修正的方法1.一般公式：可比实例在成 交易日期 在估价时交日期的价格 修正系数 点的价格,交易日期修正系数应以成交日期的价格为基准来
9、确定。,2.常用公式： 设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌幅度T%，则有：,可比实例在成(1T%)=在估价时点的价格 交日期的价格或： 可比实例在成 100T =在估价时点的价格 交日期的价格 100,三、交易日期修正的参数依据：-可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。,【例】某宗房地产在2002年6月的价格为1800元/平方米，对其价格进行交易日期修正到2002年10月的价格。己知该地区该类房地产2002年4月至10月价格指数分别为：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2000年1月为100)。,解： 180098.1/76.7=2302(
10、元/平方米),【例】某宗房地产在2002年6月的价格为2000元/平方米，对其价格进行交易日期修正到2002年10月的价格。己知该地区该类房地产2002年4月至10月价格指数分别为：99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上月为100)。,解：20001.051.0921.1251.181=3047(元/平方米),【例】某宗房地产在2001年10月末的价格为3000元/平方米，对其价格进行交易日期修正到2002年9月末的价格。己知该地区该类房地产价格2001年6月末至2002年2月末平均逐月上涨1.5%，2002年3月初至2002年9月末平均逐月上涨2
11、%。,解： 3000(1+1.5%)4(1+2%)7=3658(元/平方米),【例】某宗房地产在2002年2月日的价格为1000美元/平方米，对其价格进行交易日期修正到2002年10月1日的价格。己知该地区该类房地产价格2002年1月至2002年9月以美元为基准的价格平均逐月下降0.5%。且美元与人民币的市场汇价为：2002年2月日为1美元=8.26人民币，2002年10月日为1美元=8.29人民币。,解：1000（1-0.5%）88.29=7964(元/平方米),第七节 房地产状况修正,一、房地产状况修正的含义：将可比实例在其房地产状况下的价格调整为估价对象房地产状况的价格。,二、房地产状况
12、修正的内容：区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。,1.区位状况修正,区位状况：对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。,区位状况修正：将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为估价对象房地产区位状况下的价格。,区位状况修正的内容：繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共设施完备度、临路状况、朝向、楼层等,2.权益状况修正,权益状况：对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况,权益状况修正：将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为估价对象房地产权益状况下的价格。,权益状况修正的内容：土地使用年限、城市规划限制条件等。,3.实物状况修正,实物状况：对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
13、,实物状况修正：将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为估价对象房地产实物状况下的价格。,实物状况修正的内容：土 地：面积、形状、基础设施、地势地质水文等。建筑物：新旧度、规模、结构、设备、装修、平面布局、质量等。,三、房地产状况修正的方法 1.一般公式：,可比实 例在其 房地产 状况下 的价格,房地 产状 况修 正系 数,=,在估价对象房地产状况下的价格,可比实例在其房地 100 在估价对象房地 =产状况下的价格 100R 产状况下的价格,或：,2.常用公式：设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为R%，则有：,可比实例在其房地 1 在估价对象房地 =
14、产状况下的价格 1R% 产状况下的价格,3.房地产状况修正的具体方法,括号内应填写的数字,为可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分。,直接比较修正法：以估价对象房地产状况为基准(100分),对可比实例的房地产状况进行打分。采用以下公式修正计算：,可比实例在其房地 100 在估价对象房地 =产状况下的价格 ( ) 产状况下的价格, 间接比较修正法：设定一个标准的房地产状况(100分)，对估价对象房地产状况和可比实例的房地产状况分别进行打分。 采用以下公式修正计算：,可比实例在其房地 （象） 在估价对象房地 =产状况下的价格 （例） 产状况下的价格,可比实例在其房地 100 （象） 在估价对象房
15、地 =产状况下的价格 （例） 100 产状况下的价格,或：,四、房地产状况修正应注意的问题,1.可比实物房地产状况应是成交日期时的状况，估价对象房地产状况应是估价时点时的状况。,2.房地产区位因素和实物因素因房地产的使用性质(用途)不同，其具体内容及其权重亦不同。,第八节 求取比准价格,一、 单个比准价格的求取 1.一般公式：,估价对 象价格 (比准 价格),可比 实例 价格,交易 情况 修正 系数,交易 日期 修正 系数,房地产 状况 修正 系数,2.常用公式：,100 （ ） 100 = （ ） 100 （ ）,交易日 期修正,交易情 况修正,房地产 状况修正,估价对 象价格 (比准 价格
16、),可比 实例 价格,直接比较修正法：, 间接比较修正法：,估价 对象 价格 (比准 价格),100 ( ) 100 ( ) = -( ) 100 ( ) 100,可比 实例 价格,交易情 况修正,交易日 期修正,房地产(象) 状况修正,标准化 修正(例),二、最终比准价格的求取,1.平均数法。简单算术平均数。 加权算术平均数。 2.中位数法。 3.众数法。 4.其他方法。,第九节 比较法应用举例,例4-1：为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格。在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表4-1。,表 4-1 可比实例的相关资料,在上表交
17、易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于正常价格的幅度；房地产状况中，正(负)表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象导致的价格差异幅度。人民币与美元市场汇价2005年3月1日为1:8.5，2005年10月1日为1:8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2月1日保持不变，2005年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。,1.计算公式：,比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数,2.比准价格的求取：,估算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格如下：,比准价格C,比准价格B,3.将上述三个比准
18、价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则：,估价对 (6598.33+6328.88+6192.31) 象价格 = (单价) 3,=6373(人民币元/)(取整数),例4-2：为评估某商品住宅2005年10月24日的正常市场价格。在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗似商品住宅的交易为可比实例，有关资料如下：,1.可比实例的成交价格，见表4-2。,表4-2,2.交易情况的分析判断结果，见表4-3。,表4-3交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。,3.该类商品住宅2005年4月至10月的价格变动情况，见表4-
19、4。,表中的价格 指数为定基 价格指数。,表4-4,4.房地产状况的比较判断结果，见表4-5。,表4-5,100,0.5,100,100,0.3,0.2,试利用上述资料估算该商品住宅2005年10月24日的正常市场价格。,1.计算公式：,比准 价格,可比 实例 价格,=,交易 情况 修正 系数,交易 日期 修正 系数,房地产 状况 修正 系数,估算该商品住宅2005年10月24日的正常市场价格如下：,2.交易情况修正系数：,可比实例A：,可比实例B：,可比实例C：,3.交易日期修正系数：,可比实例A：,可比实例B：,可比实例C：,4.房地产状况修正系数：,可比实例A：,可比实例B：,可比实例C
20、：,5.计算比准价格(单价)：,比准价格A,比准价格B,比准价格C,6.将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的做算结果，则：,估价对象 价格(单价),1.可比实例的成交价格与成交日期,作业为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格,估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下:,2.交易情况分析判断,交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度,负值表示可比实例的成交价格低于其正常价格的幅度。,3.交易修正分析判断调查获知该类写字楼的价格,2004年11月1日到2005年6月1日平均每月比上月上涨1.2%,2005年6月1日至2005年10月1日平均每月比上月上涨1.8%,4.房地产状况分析判断,房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是: 因素1是因素3的4倍, 因素2是因素3的1.67倍。 房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度,负值表示可比实例的状况劣于估价对象状况的幅度。 试利用上述资料估算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。,
