1、北京大学经济学院,内容,房地产的特性,二,房地产估价的概念,四,房地产的概念,房地产的类型,房地产价格,五,房地产价值和价格的种类,六,影响房地产价值的主要因素分析,七,北京大学经济学院,一、房地产的概念,1房地产是指土地及其上的定着物（包括建筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草和建筑物的附属设备）。 2房地产是房屋财产和土地财产的总称，包括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及附带的各种权益。 3. 房地产是由人工创造的包括时间、地球表面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及四项权能。房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。它是实物、权
2、益、区位三者的综合体。,北京大学经济学院,一、房地产的概念,实物包括,北京大学经济学院,一、房地产的概念,北京大学经济学院,一、房地产的概念（1）房地产的权益的含义,房地产权益是以房地产产权（权利）为基础的，包括房地产的各种权利，各种权利在房地产中的不同组合，受到各种限制下的房地产权利等。,现代产权经济学者科斯在财产权力与制度变迁(上海三联书店1991年版)一书中定义：“产权是一个社会所强制实施的选择一种经济品的使用的权利”，是“行动团体对资源的使用权与转让权，以及收入的享用权”，它揭示了“人们对物的使用所引起的相互认可的行为关系”。,我国民法中的财产所有权：“是指所有人依法对于自己的财产享有
3、占有、使用、收益和处分的权利”。但从上述产权定义中我们可以发现，国外产权经济学者有意无意地虚化了“占有”这一权能，而我们在产权理论研究中则比较重视。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（1）房地产的权益的含义,在我国，一般认为产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利。它包括以所有权为主的物权、债权、继承权和知识产权等，是一定社会的物质资料占用、支配、流通和分配关系的法律表现，进一步可分为原始产权和法人产权等。“产权是从所有权中分离出来、发展起来、独立出来的束权利。产权是包括所有权在内的多项权利的一种集合体或一种综合体。”产权（property right）的概念源于英美法的财产权，与大陆
4、法的物权相比较，区别在于：首先，产权概念的外延要广泛的多；其次，产权特别是土地产权，常被表述为“权利束”，即由一组土地权利组成，且每项权利都具有相对独立性；再次，产权理论的核心意义并不在于产权的最终归属，而主要是强调资源的优化配置和对权利的充分利用。总的看来，房地产权利制度主要是与大陆法相关的不动产物权制度，而房地产权属制度则是吸收了英美法产权制度的一种新型财产权制度。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（1）房地产的权益的含义,我国房地产产权是指房屋的所有权及其所占用的土地的使用权。它是产权人在法律规定的范围内对其房地产行使占有、使用、收益和处分的权利。房地产产权的取得和确认，必须经过房地产
5、产权人依照政府法律规定向房地产管理部门申请登记，领取房地产证件后，才能得到正式的承认和受到法律的保护。由于房屋建筑在土地之上，土地是房屋的载体，两者不可分割，因此，房屋和土地的权利主体是一致的。在我国，城市土地属于国家所有，房屋所有者对房屋拥有所有权，而对土地只拥有使用权。所以，房屋所有权和土地使用权的权利主体是一致的。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,一般类型划分产权类型的划分可从产权概念的外延和内涵两方面考虑。以产权的外延为划分标准，产权类型可分为：公有产权和私有产权；企业产权和个人产权；法人产权和自然人产权；原始产权和派生产权等。以产权的内涵为划分标准，产权类
6、型可分为：所有权、他物权、债权、知识产权、人力资源权等。下面简要介绍几种类型：,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,（一）公有产权和私有产权以国家或集体作为权利主体的产权形式为公有产权；以私人为权利主体的产权形式为私有产权。目前，在我国实行社会主义市场经济的条件下，公有产权和私有产权并存，而且是很有必要的，有利于社会经济的发展。因为当公有产权和私有产权面对同一客体时，私有产权主体的排他性约束比之公有产权要来得有效，且实现约束的成本则相对较低。但公有产权在维持全体成员的平均利益最大化方面要明显优于私有产权，如果排除滥用公有产权现象，从产权运作的社会成本来看，公有产权的优势
7、在于能够以低于私有产权的运作成本来进行某些活动。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,（二）企业产权和个人产权企业产权是指以企业为权利主体的产权形式，除了某些企业（如合伙企业）以外，绝大部分企业都是法人方式向国家工商行政管理登记注册的。按照我国民法通则的规定：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”法人产权的确立，就使企业具有可能自负盈亏，享有权利和承担义务的能力；因此，企业产权的典型形式为法人产权。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,以个人为权利主体的产权形式称之为个人产权。每个个人都是自然人，因此
8、，个人产权又称之为自然人产权。是指以自然规律产生的人，这与法人不同，所以在法律上自然人则是与法人相对应的，具有一国国籍的自然人称之为“公民”。按照我国宪法和法律的规定，公民的民事权利能力（享有民事权利，承担民事义务的资格）的内容是非常宽泛的，因此，个人产权较之法人产权有诸多不同特点，其中最显著的方面在于：个人产权的行使，可由自然人本身直接操作，而法人产权的行使，必须要通过其法定代表人及其代理人来实施。由此可见，自然人产权主体可以使产权一体化，而法人产权则往往不能。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,（三）原始产权和派生产权当生产方式与交换方式使财产的存在方式合一，运动
9、形式合一，从而使产权就合一地集中在一个产权主体手中时的产权称之为原始产权；当生产方式与交换方式发生了变化，财产的价值形态运动与使用价值形态运动因信用制度等的发展相分离，不同的主体以财产不同形态的运动为控制对象，使得原来合一的产权分离开，并落在不同产权主体手中而产生的产权称之为派生产权。原始产权与派生产权之间的关系是基于同一财产上所形成的基本产权关系，原始产权决定派生产权，派生产权依一定的法律程序产生，但原始产权可以依法对派生产权进行约束。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,（四）所有权所有权，是指所有人在法令限制范围内，对于所有物具有全面支配的物权。具体而言，是指所有
10、人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权具有全面性（完全性）、整体性、弹力性和恒久性等性质。根据所有权的特性，所有权是绝对权，在所有人行使权利时，不仅要求别人不干预，也不需要别人积极行为的协助；所有权具有排他性，即在一个物上只能设立一个所有权，所谓“一物一权”，而不能在一个物上同时设定几个所有权，否则将引起归属问题的冲突，但所有权会处于不稳定状态；所有权是一种最完全、最充分的物权。所有权在产权中处于核心地位。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,（五）他物权他物权也称之为“定限物权”，指所有权以外的仅得于一定界限内对物进行支配的物权。按定限物权所支配的
11、内容为标准，可区分为用益物权和担保物权。用益物权是以支配标的物的使用价值为内容的物权，例如地上权、典权、永佃权、地役权等。担保物权是指以支配标的物的交换价值为内容的物权，例如抵押权、质权等。法律上区分所有权与定限物权之实益，主要在于定限物权有限制所有权的作用并且其效力较优。例如，在同一块土地上，当土地所有权与土地使用权并存时，则后者较前者得优先使用该土地。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,（六）债权按照法律的规定或者依照合同的约定，在当事人之间产生的特定的权利称之为债权。债权是对人权，即债权人与债务人都是特定的；债权是请求权，即债权的实现只能请求特定的义务人为一定行
12、为或不为一定行为来实现；债权的客体可以是物也可以是行为；债权根据合同的约定或法律的规定所发生。另外，债权还反映财产的流转关系。债权除了依据法律来规范外，主要是通过合同（契约）关系来实现。合同（契约）关系则是债权债务关系中最普通最重要的关系。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,（七）房屋所有权的种类房屋所有权可依据不同标准进行不同分类。这里依房屋所有权的主体不同，可分为公房、私房、外产房、中外合资房和其他性质的房屋所有权。1国有房屋所有权，即国家对国有房产享有的所有权。国有房产可分为直管公房（即由各级房产管理部门直接管理的公房）和自管公房（即由全民所有制的机关、社会团体
13、和企业事业单位自行管理的公房）。国有房产的来源主要是：接管原公产（旧政府房产），没收敌伪产（战犯、匪特、汉奸、恶霸、反革命分子、官僚资本家所有的房产），收购私产，私房社会主义改造（“经租”），个人捐献私房，国家基建建设兴建的房屋等。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,2集体房屋所有权，即由劳动群众集体所有制单位享有的房屋所有权。集体房产主要来自集体所有制单位自筹资金建造、联合建造以及通过市场购买和少量受赠的房屋。集体房屋所有权人对其所有的房产享有完全的占有、使用、收益和处分的权能。3私有房屋所有权，即由公民个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的房屋所有权。在我国，私有房
14、屋所有权根据其权利内容和效力的不同，私有房屋所有权可分为：一般城镇私房（包括购买的商品房）所有权、自建（购）公助房所有权等。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,4外产房屋所有权，即由外国政府、企业、社会团体、国际性机构和外国侨民在中国境内享有的房屋产权。5中外合资房屋所有权，即由中国的企业或其他经济组织与外国的企业、其他经济组织或个人共同在中国境内享有的房屋所有权。中外合资的房屋所有权产生于中外合资双方合资建造和在市场上购置的房屋等法律事实。目前，外产房产和中外合资房产都作为专门的房产所有权登记注册。6其他性质的房产所有权，是指除上述五种房屋所有权以外的房屋所有权，如
15、宗教团体等所享有的房屋所有权等。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,（八）土地产权土地产权是一束土地权利的集合，是存在于土地之中的排他性完全权利。土地产权包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权等多项权利等。土地权同其他财产权一样，必须在法律的认可和保护下才能产生并发挥作用，这里主要论述土地所有权和土地使用权。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,（一）土地所有权的含义及其基本特征1.土地所有权的含义土地所有权的是土地所有制的法律表现，土地所有制是土地所有权的经济基础，两者不能等同看待。经济大辞典农业经济卷中将土地所有权简称为“地权”
16、。 土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理土地的权利。受国家法律的保护。马克思将土地所有权划分为二个方式：其一是法律意义上的土地所有权，即土地所有者把土地当作自己的财产，有对土地实行垄断和支配的权利。且这种权利是法律所赋予的，并受到法律的保护。其二，是经济意义上的土地所有权。土地所有者可凭借对土地的垄断收取地租，地租是土地所有权在经济上的实现形式。这二者都是不可或缺的，若其中一方丧失，土地所有权都会不完全。在我国，土地所有权的含义是指：土地所有者在法律规定范围内享有的各项土地权能，包括对土地的占有、使用、收益、处分的权利。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,2.土
17、地所有权的权能土地所有权的权能通常由占有权、使用权、收益权、处分权四项权能构成。 （1） 土地占有权。指依法对土地实际掌握和控制的权利。占有权通常为所有人行使，也可根据法律、行政命令或依土地所有者之意志交由非所有人行使，但占有人通常没有处分权。所以，土地所有权和土地占有权既可合一也可分离。 （2）土地使用权。指依法对土地进行实际使用的权利。土地使用权和土地所有权既可结合又可分离，它与土地占有权的关系亦是如此。集体经济组织将土地承包给农民，就是保留了所有权而出让占有权和使用权；农民将承包地转租给他人使用，就是保留了占有权而转让了使用权。在土地使用权交由非所有人行使的情况下，所有人并不因此而丧失对
18、土地所有权。 (3) 土地收益权。指依法收取土地所产生的自然或法定的孽息和利益的权利。包括收获土地上生长的农作物，收取出租土地的地租等。土地收益权中收取农作物的权利归土地使用者行使，收取地租的权利则一般归土地所有者行使。在土地转租等条件下，土地使用者可拥有取得部分地租的权利。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,(4)土地处分权。指依法处置土地的权利，包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。通常由土地所有人行使，在某些情况下，可由土地所有人授权土地使用者行使部分处分权。占有权、使用权、收益权、处分权四种权能，构成土地所有权完整的权能结构。如果说土地所有权是一级权能，则占有、
19、使用、收益、处分等权利是二级权能。二级权能具有相对的独立性，它们在一定条件下同一级权能相分离时，一级权能不会因此而丧失，其条件是拥有二级权能者对土地所有者应尽一定的义务或在一定期限后将分离的二级权能复归于土所有者。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,2.土地所有权的基本特征（1） 权利的主体是特定的。国家土地所有权的主体只能是国家，农村劳动群众集体土地的所有权主体只能是劳动群众集体，除国家和农村劳动群众集体外，任何组织和个人都不可能成为土地所有权的主体。(2) 土地所有权行使的绝对性。与债权相比，土地所有权不待他人积极作用而实现。而债权的行使必须以债务人的积极协助(即
20、履行债务)为条件。(3)土地所有权行使的排他性，即法学上的“独占性”。这意味着他人不得干涉土地所有者行使土地所有权。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,(4) 土地所有权具有追及力。当土地为他人非法占有时，无论被任何人或任何组织控制，所有者都有权索回。例如国家所有的土地被个人或某个组织非法占有之后，国家是不受任何限制的，都可以保持追索权。但是集体所有的土地的追索权要受时效的限制。(5) 土地所有权能的完整性。土地所有权是一种充分的、完全的物权，包括从占有到处分的全部权利。相比而言，土地的地上权、地役权、抵押权等物权，都只是对土地起一部分作用的权利。(6) 土地所有权能
21、组成部分的可分离性和可复归性。上面提及的四种土地权能，可与土地所有权相分离。但只要给予一定的补偿，或限定一定的期限这些组成部分又可复归为所有者。例如国有土地使用权有偿转让后，只要租期届满，国家就有权收回土地的使用权。这种分离和复归，正是土地所有者行使土地所有权的一种表现。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,(二)土地使用权1.土地使用权的含义所谓土地所有权，是指全民所有制单位、集体所有制单位、其它性质的单位或个人等土地使用者在法律允许范围内对依法获得使用的国有土地或者集体所有土地所享有的占有、使用以及部分收益和处分的权利。它是土地使用制在法律上的体现形成。2.土地使用
22、权的基本特征（1） 权利的主体十分广泛。我国规定，国家机关、企业事业单位、农民集体和公民个人以及三资企业，凡具备法律条件者，都可以成为土地使用权的主体。(2) 土地使用权不得随意改变。土地使用者只要依法行使土地使用权，任何人和单位不得非法干涉，不得擅自变更或强行收回土地使用权；在土地使用权受到他人侵犯时，使用者有权请求法律保护。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,(3) 土地使用权是法律特别设定的一种物权。但并非所有的使用权都是物权，例如因租赁活动而产生的承租人的使用权就只是一种债权。(4)土地使用权派生于土地所有权。这是指土地使用权来源于土地所有权，它对土地所有权有
23、某种从属性，即没有所有者的同意，土地使用权是无法产生的。(5)土地使用权权能构成的有限性。土地使用权跟土地所有权不一样，所有权是一种充分的、全面的物权，而使用权只包括部分收益权和极小的处分权，而且仅限于地面。(6)土地使用权可以买卖、转让。这是跟土地所有权的重要区别之一。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,五、建筑物区分所有权建筑物区分所有权，为现代民法中一项重要的不动产物权制度。关于其含义有一元说、二元说和三元说。这里以三元说来定义建筑物区分所有权，即是指多个区分所有权人共同拥有一座区分所有建筑时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有部分所有权、对建筑物共用部
24、分享有的持份权、以及因区分所有人之间的共同关系所生的成员权三要素构成的特别所有权。我国民法通则和有关房地产法中对建筑物区分所有权问题尚未作出直接规定，亦未制定一部专门的法律对因多层和高层建筑物所产生的复杂法律关系予以规整，仅在城市异产毗连房屋管理规定、城市公有住宅售后维修养护管理暂行办法等个别房地产管理法规中，初步涉及到建筑物所有权的某些方面的管理问题。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,建筑物区分所有权是包括专有所有权、共用部分持份权及共同关系所生的成员权三位一体的复合性物权，且以专有所有权处于主导地位。这主要表现在：第一，区分所有人取得专有所有权即取得了共用部分的
25、持份权（共同所有权）及共同关系所生的成员权。反之，区分所有人失去专有所有权亦即失去共用部分的持份权和成员权；第二，专有所有权的大小，决定区分所有人共用部分的持份权和成员权的大小；第三，在建筑物区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，则不单独登记共用部分的持份权和成员权。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,（一）专有所有权（Sondereigentum）,又称“专有权”或“特别所有权”。建筑物的专有部分指在构造上能明确区分，且具有排他性并可独立使用的建筑物部分。可见，建筑物必须具有构造上和使用上的独立性的两部分，由一定平面的长度与一定立体的厚度构成，与其他专有部分或共用
26、部分以墙壁、天花板、地板相间隔。区分所有权人对其专有部分予以自由使用、收益及处分的权利，其性质系属单独所有权。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,（二）共用部分持份权，亦称“共有所有权”。建筑物的共有部分指供区分所有人共用、属于区分所有人共有的部分。凡由法律直接规定属于共有的部分为法定共有；而由区分所有人约定使某专有部分成为共有的部分称为约定共有。建筑物的共有部分一般包括共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等。共有所有权是指建筑物区分所有权人依照有关法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。我国有关的
27、管理法规规定，建筑物的共有部分，在使用上坚持共同共有的原则，不分份额，在面积分担上则采用按份共有的形式，并规定所有人和使用人对建筑物的共有部分应共同合理使用并承担相应的义务。,北京大学经济学院,一、房地产的概念（2）房地产的权益的类型,（三）建筑物区分所有权之成员权，又称为“社员权”。系指建筑物区分所有权人基于一幢建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的密切的共同关系而形成的，作为建筑物的管理团体组织的一个成员而享有的权利与承担的义务。成员权的内容是对全体区分所有权人的共同事务所享有的权利和承担的义务，它是财产关系与管理关系的结合，具有“人法性”的因素。而专有所有权与共有所有权则为“物法性”
28、因素。成员权从权利的角度主要包括：表决权、参与订定规约权、选举及解任管理者的权利、对公共管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权等。,北京大学经济学院,一、房地产的概念,房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括他于重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离。,北京大学经济学院,房地产的存在形态,归纳起来房地产有土地、建筑物、房地三种存在形态。,最简单的情形是一块无建筑物的空地；另外，即时有建筑物，有时也需要单独看待，只评估其中的土地价值。,虽然建筑物必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但有时
29、也需要单独看待，只评估其中的建筑物价值。,当实物形态上土地与建筑物合成一体，且在估价时也把他们作为一个整体来看待，称作房地。,北京大学经济学院,物业,房地产的其他名称,物业,北京大学经济学院,房地产概念的总结,包括土地、建筑物、其他地上定着物三部分。是实物、权益、区位三者的综合体。有不动产、物业、real estate、 Real property等不同的称呼。,上述内容用如下框图来表示：,北京大学经济学院,二、房地产的特性,不可移动独一无二寿命长久供给有限价值量大流动性差用途多样相互影响易受限制保值增值,北京大学经济学院,房地产的类型,按用途来划分居住和非居住两大类，10小类：,北京大学经济
30、学院,三、房地产的类型,按开发程度划分5类,第八次课,北京大学经济学院,三、房地产的类型,按是否产生收益划分收益性和非收益性2大类：,收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括公寓、商店、写字楼、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂等。,按经营使用方式划分4类：,销售的房地产出租的房地产营业的房地产自用的房地产,北京大学经济学院,四、房地产估价的概念,1、房地产估价的称呼美国:Real Estate Appraisal英国:Property Valuation日本、韩国、中国
31、台湾:不动产鉴定（估价）中国香港:物业估价中国大陆:房地产评估、房地产价值评估、房地产价格评估、房地产估价,北京大学经济学院,四、房地产估价的概念,2、房地产估价的定义房地产估价的核心是为特定目的对特定的房地产（或房地产权益）在特定时点的客观合理价格或价值的测算和判定。为了提高准确性，保证其客观公正，要求从事测算和判定的必须是专业的估价人员，同时要遵循一些原则、按照一定程序、采用科学的方法。房地产估价的准确定义是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选择适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。,北京
32、大学经济学院,四、房地产估价的概念,3、房地产估价的关键术语专业估价人员房地产估价师执业资格、房地产估价员从业资格估价目的估价原则估价程序估价方法估价时点房地产价格影响因素客观合理价格的测算和判定,北京大学经济学院,四、房地产估价的概念,4、房地产估价的必要性房地产买卖、租赁的需要房地产抵押、典当的需要房地产保险和损害赔偿的需要房地产税收的需要房地产征收、征用的需要解决房地产纠纷的需要企业发生有关经济行为的需要房地产管理的需要其他方面的需要,北京大学经济学院,五、房地产价格,1、什么是房地产价格？对什么是价格，有许多定义和解释，其中最典型的是下列两种： （1）价格是商品价值的货币表现；价值是凝
33、结在商品中的抽象人类劳动。（现象） （2）价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。（本质） 我们对房地产价格的定义：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。,北京大学经济学院,五、房地产价格,2、房地产为什么有价格？房地产有价格与其他任何物品有价格一样，需要具备如下3个条件：有用性是指物品能够满足人们的某种需要；稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都能随心所欲地得到它； 有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购买而且有能力购买。 3、房地产价格高低是由什么决定的？ （1）生产费用价值论：成本决定论。 （2）效用价值论。
34、 （3）供求理论：,北京大学经济学院,五、房地产价格,4、房地产价格与一般物品价格有何异同？ （1）相同点：都是价格，货币表示；受供求影响，波动性按质定价（2）不同点： 房地产价格受区位的影响很大；房地产价格实质上是房地产权益的价格；房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金； 房地产价格是在长期考虑下形成的； 房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,1、使用价值和交换价值 价值一词的含义极广，如历史价值、艺术价值、学术价值、“人生的价值是什么”中的“价值”，等等。在房地产估价中，所涉及的价值是经济学范畴的价值。在经济学里，
35、广义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值；在房地产估价中一般所说的价值，也是指交换价值。,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,2、投资价值和市场价值投资价值有两种含义，一是指值得投资。例如人们在为某个项目或某项资产做广告宣传时，经常称其具有投资价值。二是指从某个特定投资者的角度所衡量的价值。这里所讲的投资价值的含义是指后者。因此，某一房地产的投资价值，是指某个特定投资者（
36、如购买者）基于个人需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。而该房地产的市场价值，是指该房地产对于一个典型投资者（他代表了市场上大多数人的观点）的价值。,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,3、原始价值、账面价值和市场价值 原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、交纳的有关税金等。会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值。账面价值又称账面净值、折余价值，是一项资产的原始价值减去已提折旧后的余额。市场价值是一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把它拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。 原始价
37、值是始终不变的，账面价值是随着时间的推移而不断减少的，市场价值是随着时间的推移而上下波动的。,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,4、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值4.1成交价格成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中，交易双方实际达成交易买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。成交价格是一个已完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解。,北京
38、大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,4.2市场价格市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。4.3理论价格 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格等。理论价格并不是静止不变的。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,4.4公开市场价值 公开市场价值是在下列交易条件下最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的；交易双方进行交易的目的是追
39、求各自利益的最大化；交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；交易双方掌握必要的市场信息；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。可见，公开市场价值是估价对象在一系列假设条件下最可能的交易价格。,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,4.5评估价值 评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如通常将市场法求得的价格称为比准价格，将成本法求得的价格称为积算价格，将收益法求得的价格称为收益价格。 收益法求得的价格趋向于理论价格，
40、市场法求得的价格趋向于市场价格。当房地产市场处于正常状态时，市场法求得的价格应当与收益法求得的价格基本一致。在房地产存在泡沫的情况下，市场法求得的价格会大大高于收益法求得的价格。,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,5、市场调节价、政府指导价和政府定价 市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所
41、以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，由于经营者应执行政府定价，所以，估价结果应以政府定价为准。如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价、规定成本构成或利润率等。,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,6、基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价城镇土地估价规程(试行)的定义是：“对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。” 城市基准地价是以一个城市为对象，在该城
42、市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。标定地价是在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块在某一时期的价格房屋重置价格应是某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金，加上应得的利润。实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格，可以通过这种房屋重置价格的比较修正来求取。,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,7、土地价格、建筑物价格和房地价格7.1 土地价格简称地价，如果是一块元建筑物的空地
43、，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。同一块土地，“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有5种：未征用补偿的农地。取得该土地后还需要支付征地补偿费。已征用补偿但未做“三通一平”或以上开发的土地。已做“三通一平”或以上开发的土地，如已做“七通一平”的土地。在现有城区内有待拆迁建筑物的土地。取得该土地后还需要支付拆迁补偿安置费。已做拆迁补偿安置的城市空地。 有时根据土地的“生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类
44、,7、土地价格、建筑物价格和房地价格7.2 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。人们平常所说的房价，例如购买一套商品住房的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。7.3 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。对于同一宗房地产而言，有：房地价格土地价格+建筑物价格；土地价格=房地价格一建筑物价格；建筑物价格房地价格一土地价格。,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,8、总价格、单位价格和楼面地价 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。 单位价格简称单价
45、，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积（如建筑面积、套内建筑面积、使用面积等）的建筑物价格，房地产单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,8、总价格、单位价格和楼面地价楼面地价是一种特殊的土地单价，是指单位建筑物面积的土地价格，通常是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价/容积率,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,9、
46、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格所有权价格、使用权价格和其他权益的价格是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。同一宗房地产、交易或评估的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，如租赁权、典权、空间利用权；交易或评估的所有权或使用权还可能附带有租约，设定了抵押权、典权、地役权；另外，该所有权或使用权还可能受到政府政策的限制，存在纠纷或被法院查封等。,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,9、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格9.1房地产的所有权价格是指房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据其是否完全再细分。所有权为占有权、管理权、享用权、收益权、排他权、处
47、置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)等诸项个别权利的总和。但如果在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，价格因此会降低。,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,9.2房地产的使用权价格是指房地产使用权的价格。 以土地为例，中国目前有偿出然和转让土地的价格都是使用权价格，土地使用权又有出让土地使用权和划拨土地使用权两种。中华人民共和国城市房地产管理法第7条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”据此，从国家那里获得的土地使用权的价格，法定名称为出让金。但在现实中有各种演变，多称为地价款，各地的
48、内涵也尽相同。出让土地使用权的价格还可区分为各种使用年限的价格，如40年、50年、70年等。,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,9.3 其他权益的价格泛指所有权价格、使用权价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、典权价格等。（1）“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产（“干净”是指该房地产的手续完备、产权明确且未租赁或者未设有抵押权、典权、地役权或其它任何形式的他项权利。）；（2）“干净”的房屋所有权或划拨土地使用权的房地产；（3）“干净”的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产；（4）部分产权的房地产（如按房改标准价购买的公有住房属于这种产权。该类住房可以继承和出售，但出售时
49、原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为全部产权）；,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,（5）共有的房地产；（6）有租约限制的房地产；（7）设有抵押权的房地产（即已抵押的房地产，抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位）； （8）设有地役权的房地产（即该房地产为他人提供了有权的使用权、如允许他人通行等）；,北京大学经济学院,六、房地产价值和价格的种类,（9）手续不全的的房地产；（10）产权不明确或有争议的房地产；（11）临时用地或临时建筑的房地产（又有未超过批准期限的和已超过批准期限的）；（12）违法占地或违章建筑的房地产；（13）已被法院查封、监管的房地产；（14）已被确定为拆迁或征用范围内的房地产；（15）房地产的租赁权，即承租人权益；（16）房地产的典权（典权人可以将出典的房地产出租、转典于他人，或者将典权转让给他人。典权转让的，受让人处于典权人的地位）；（17）房地产的空间利用权（又有地下空间利用权和地上空间利用权）。,
