1、房地产：当理性被温情挟持 文/傅子恒作者简介：傅子恒，巨田证券研究所财经评论员进入 2006 年来，房地产业似乎比以往任何时候都敏感地牵动着中国的神经。从国八条到国六条，从首创刘晓光的落马到京城关于潘石屹、任志强被抓的流言，再到顺驰等大批房地产企业的全面退守房地产业一下子陷进了各方情绪的漩涡之中，而其中的焦点是腐败与房价。再往深里探究，更核心的原点则是房价。正是房价的波动影响着各方的价值判断与话语取向，也因此，但凡顺应群众呼声、与百姓要求一致的学者大受拥护，而相反声音因为“呛声”主流被视为另类，众怒之下骂声一片。但是，对民众的人文关怀与经济学的理性推论是同一回事吗？一边大声呼喊房价太高了，另一
2、边却掷地有声地断言房价必涨，经济学者们陷入了良心与职业道德杂糅的囚徒困境里。房价走向的无奈现实显然，在论述房价是上或下的分析前，我们应首先明白几个不同：房价不能再涨与房价必须降下来，是两个层次的不同概念；房价必须降下来与能否降下来，又是另外两个层次的不同。其中的观点差异自不待言，其争论也因不同人群的预期成为众人瞩目的焦点。偶然看到的一个关于“房价未来走向”的专家对话电视节目：作为中国学者的一方，水皮先生与社科院曹姓博士都认为，当前房价对于普通百姓的收入水平太高，房价不能再涨。因其言论“帮老百姓说话”而不时赢得喝彩。而对话的另一方，来自英国地产界的一位先生的判断则相反，认为在坚持市场化的前提下，
3、房价上涨将会是主流大势，并大胆预言北京和上海的房价将会越来越接近香港与东京。然而吊诡的是，当两方嘉宾对京沪房价未来两年走势作预测时，三位嘉宾最后都一致认为没有多少下跌空间出于职业的理性，这一点倒是出奇一致。房价究竟涨还是跌，能否降下来？依据目前的地产成本以及日趋市场化的政策取向，综合多方因素后进行判断，一个无奈的现实可能长期存在未来房价持续并有较大幅度下跌空间的确很难。首先是居民购买力的持续增长。可以预见：未来相当长时间内，政策效应将不断刺激居民收入增长。显然，伴随着经济增长滋生的需求增长与经济转型提升的购买力增长未来仍将持续。同时，居民消费升级观念的提升导致支出结构发生变化，由衣食温饱型到小
4、康生活的过渡支撑着住房需求的持续增加。消费意识的转变是支撑住房需求未来增长的根本。其次是城市化进程扩大购房人群。 “十一五”发展规划到 2010 年城市化水平将由目前的43%提高到 47%，这意味着将有 5400 万农村人口进入城市，如此庞大的人口必然引发巨大的住房需求，成为房地产行业持续发展的原动力。此外，政策缺失和利益集团博弈推动房价。由于地产利益牵连甚多，不同利益集团之间往往试图通过各种渠道影响舆论导向甚至误导政府判断。开发商及相关利益既得者或疏或密形成团体，通过媒体或各种论坛抛头露面，指点江山，激扬文字，从而在很大程度上左右或影响政策制定与舆论话语权，使房价问题解决面临复杂环境。同时，
5、境内与境外一些资金在房价波动中逐利性的投机行为，也在一定程度上推波助澜。说到底，如果仅从价格与支付能力比较看，当前的房价对于百姓无疑是高的，这一点当无异议；但支撑房价走高的因素也确实客观存在，依托中国经济目前的发展速度展望未来房价， “涨”成为必然，这应是理性分析上的长期趋势，问题的关键在于房价涨升幅度与速度在时间上如何协调与“配置” ，从而平息百姓日益强烈的不满情绪。房价呼吁政策的关怀而非个人的温情既然已经知道房价长期上涨的现实，为什么会存在相当一批学者看空的声音呢？固然，经济学家应该有悲天悯人的人文关怀，应该在大众情感取向中顺应“舆情” ，但同时，经济学家作为具有相当水平的职业“选手” ，
6、更应该遵守和尊重职业操守：以事实为依据做出客观公正的判断。把对经济走势的客观推断与个人的人文价值取向混淆在一起，固然可以赢得民情的认同，但其实并不能真正解决问题，而且，更有甚者，会影响市场基本面的判断，使政府、民众及企业无法把握未来的真正走向。在当今中国，绝大多数百姓收入较低的现实不允许房价超前、大幅上涨。在我们将构建和谐社会作为最终目标时，如果大部分普通百姓越来越买不起房子，那样的中国经济就畸变为效率至上、忽视公平的畸形， “富人俱乐部”的模式从广义与全局的角度上是不能为大家认可为成功的。但是，呼吁政府采取措施努力维持房价与当前社会收入现实相对平衡，体现的仅仅是经济学家的社会责任与良知，也即是人们长期以来一直呼吁的“人文关怀” ；而民众集体的呼声上达，更应该而且只能由经济学家推波助澜到政策层面，才能使得“人文关怀”演化为政府“政策关怀” ，再由“政策关怀”还原为“人文关怀” ，这一过程才是对大众利益的根本保护。在经济理性的规则背后更多考虑对普通百姓的人文关怀和政策倾斜，这应是政策调控的目标，也是政府体现“人文关怀”与“政策关怀”的责任但是，这绝不意味着市场研究者们可以捂住职业操守与职业理性，任自己的个人情感在大众情感的挟持下随意漂流。编辑 苏 渝 E-mail:
