1、-1-*学院工商管理学院房地产专业课程综合实践房地产开发项目投资财务评价与分析课程综合实践成果（2009.5.182009.5.22）班 级:P470107 房产一班组 长:*成 员:* * *指导老师：*二 00 九年五月二十二日-2-目 录第一章投资估算及资金筹措 41 投资估算 41.1 投资估算范围 41.2 投资估算依据 41.3 投资估算内容 51.4 关于投资估算的说明 52 资金筹措 7第二章经济效益评价 81 经济评价依据、原则及方法 81.1 评 价依据 81.2 评价原则 81.3 评价方法 92 基础数据 92.1 成本费用估算 92.2 销售收入及税金估算 103、财
2、务评价 11第三章评价结论和建议 131 评价结论 132 几点建议 13项目财务评价基础数据估算附表 15附表 1 前期工程费估算表 15附表 2 建安工程费的估算 15附表 3 基础设施费估算表 15附表 4 开发期税费估算表 16附表 5 销售费用估算表 16附表 6 借款还本付息表 17附表 7 投资与总成本费用估算表 17附表 8 销售总收入估算表 18附表 9 销售计划与收款计划表 18附表 10 销售税金与附加估算表 18-3-附表 11 投资计划与资金筹措表 19项目财务评价附表 20附表 12 全部投资现金流量表（I=9%）20附表 13 资本金投资现金流量表 20附表 14
3、 损益表 21附表 15 资金来源与运用表 21附表 16 项目财务分析指标计算结果汇总表 22实训方案 22项 目经济评价分析 第一章 投资估算与资金筹措-4-第一章 投资估算及资金筹措1 投资估算1.1 投资估算范围本项目建设投资由前期工程费、房屋建安工程费、设备购置费、电贴费、管理 费、开 办费 、其他 费用和预备费 等构成。1.2 投资估算依据 2006 年全国统一建筑工程基础定额基价表 2006 年市市政工程预算定额 2006 年市建设工程费用定额 2006 年市安装工程单位基价表 2007 年市安装工程费用定额 2008 年 l9 期市建筑工程造价信息 有关建（构）筑物的相关造价估
4、算指标 建设工程费用的相关配套文件 建设单位提供的有关设计及政府部门批复资料市颁发的有关建设方面的税费文件 其他相关资料项 目经济评价分析 第一章 投资估算与资金筹措-5-1.3 投资估算内容项目总投资由以下内容组成：1）工程费用：包括所建房屋及室外体育场地的建筑工程费、平基土石方工程、道路及广场、变压器等变配电设备、给排水工程、环保和绿化等。2）其他费用：包括征地拆迁费、建设单位管理费、供电贴费、勘察设计费、工程 监理费、标底编制费、工程 质 量监督费、城市建设配套费及其他税费等。3）预备费：包括基本预备费和涨价预备费,本项目不考虑涨价预备费。4）建设期贷款利息，有本项目通过自有资金及滚动开
5、发已经可以使本项目顺利实施，因此，项目的整个建设过程向银行借款额为0，贷款利息 为 0。项目拟建建筑面积 172627 ,总投资 62274.79 万元，包括以下几个部分：前期工程费用 854.82 万元；预备费 1508.58 万元；建设期利息 1459.92 万元。总投资估算金额详见附表 1。1.4 关于投资估算的说明1.4.1 设备购置及安装费用项 目经济评价分析 第一章 投资估算与资金筹措-6-设备购置费用（包括运杂费）根据设备制造厂或供货商提供的询价，计列费 用中包括设备安装费用。1.4.2 其他费用其他费用主要包括建设单位管理费、供电贴费、勘察设计费、工程监理费、标底编制费、工程质
6、量监督费、城市建设配套费及其他税费，分项目说明如下：（1）建设单位管理费：按 财城（1992）081 号文规定计算，按工程费用的 1.5%计。（2）供电贴费：根据项目需配置的变压器容量，按当地部门规定的取费标准。（3）勘察设计费：按开发公司提供的勘察设计费进行估算，为 20万元。（4）工程监理费：根据价费字（1992）479 号文的有关规定，取工程费用的 1.2%计。根据开发公司提供的数据为 50 万元。（5）标底编制费：按 建发（2000）352 号文的有关规定计列。（6）工程质量监督费：按 价费（1996）100 号文规定计列，按工程费用的 0.3%计。（7）城市建设配套费：按市人民政府令
7、文规 定的 110 元m 2 并进行计算。1.4.3 预备费项 目经济评价分析 第一章 投资估算与资金筹措-7-基本预备费根据机械计（1995）1041 号文中工程建设其它费用概算指标的规定进行估算，即按前期工程费用、建筑工程费用、设备购置费和相关其他费用之和乘以预备费率，本项目预备费率为 3%，本项目暂时不考虑涨价预备费。1.4.4 建设期利息项目建设期的银行借款利息，由于本项目开发实施过程中，未向银行借款，因此，建设 期利息不予考虑。2 资金筹措本项目资金投入构成：资本金 50000 万元；银行贷款 10000 万元；滚动开发投入 2274.74 万元；建设期利息 1459.92 万元。资
8、金来源与运用表见附表 4，投资计划与资金筹措表附表 7。项 目经济评价分析 第二章 经济效益评价-8-第二章 经济效益评价1 经济评价依据、原则及方法1.1 评价依据1）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部颁布，1993 年 7 月 1 日，第二版）。2）房地产开发项目经济评价方法（建标20001205 号。3）中华人民共和国建设部建标（2000）205 号关于发布房地产开发项目经济评价方法的通知。4）本项目税金测算，按财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知（财税字 1994 第 001 号）和关于调整房地产市场若干税收政策的通知知知财税字 1999 第 210 号）的有
9、关精神执行。1.2 评价原则1）本项目经济评价遵循以静态分析为主，动态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的基本原则。2）本项目经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内销售价格及成本均不考虑通货膨胀因素。3）为规避市场和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎原则。项 目经济评价分析 第二章 经济效益评价-9-1.3 评价方法1）假设条件假设项目在 8 年建设和经营期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，租售价格及租售进度与预测基本一致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。2）评价方法本项目经济评价是在市场研究和技术研究的基础上进行的，主要是利用有关的基础数据，通过编制财务报
10、表，计算财务评价指标及各项财务比率， 进行财务分析，做出评价结论。本项目是按收益性项目进行经济评价。2 基础数据2.1 成本费用估算本项目计算期限为 6 年，其中建设期 3 年。1）开发成本费用开发成本主要有征地拆迁、建安工程、公用配套设施和项目前期费用等静态投入组成。2）销售费用及管理费用在销售过程中发生的广告宣传费、销售部门人员工资、办公费等费用，本项 目的销售费用按销售收入的 2%计 算，其管理费用按直接项 目经济评价分析 第二章 经济效益评价-10-投资的 3%计列。3）财务费用指企业为项目建设筹集资金而发生的利息支出，金融机构手续等费用，考虑 工程建设和经营时间可交替进行，当年借款在
11、次年可以还清的特殊性，所以在预计支付借款利息时，均按一年期归还考虑各年的成本费用。本项目借款利息为 0。2.2 销售收入及税金估算1）销售收入估算的基础数据根据开发公司提供的市场调查有关数据，本项目住宅部分总建筑面积为 147627 平方米，均价估计为 8000 元/ 平方米，其中 80%部分为预售，10% 为现房销售，剩余 10%为空置面积。商铺按 16000 元/平方米预售总量 15000 平方米的 50%，剩余 50%建成后进行出租，租金按 60 元/平米月进行测算。车位按 12 万/ 个计，总计 10000 平方米，共 400 个。租售进度见附表 2，租售收入和税金估算见附表 3。2）
12、经营税金及附加本项目的经营税金及附加包括销售不动产的营业税、城市维护建设税、教育 费附加、交通重点建设附加费， 见 附表 3。3）土地增值税本项目暂不考虑土地增值税。4）所得税：按 20%计，见附表 9。项 目经济评价分析 第二章 经济效益评价-11-3、财务评价1）评价基准参数本项目计算期为 6 年，投资期为 3 年。本项目为房地产行业，基准收益率取为 9%。2）现金流量分析本项目全部投资财务现金流量表见附表 5，预测累计净现金流量为 42321.5 万元、全部投 资财务净现值为 30249.75 万元，全部资金财务内部收益率为 83%。项目内部收益率大于 9%，净现值大于零。本项目资本金财
13、务现金流量表见附表 6，资本金投资财务净现值为30163.90 万元，内部收益率远远大于通常情况下的收益率水平。3）主要经济数据及指标项目主要技术经济指标（一）项 目 单位 数 量 项 目 单位 数 量占地总面积 69050 居住人数 人总建筑面积 172627 平均每户建筑面积 居住面积 147627 平均每户居住人数 人公建面积 人均居住用地 绿化面积 24167.5 道路面积 居住户数 户 车库面积 10000项 目经济评价分析 第二章 经济效益评价-12-项目技术经济指标（二）功能 所占面积（） 总面积（）商铺 15000 162627住宅 147627地上建筑面积合计 162627停
14、车库 10000设备面积人防面积4）项目开发建设及经营的组织与实施计划项目实施进度计划表进度安排（按双月计）2009 2010 2011 2012序号项目名称持续时间（月）4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 41 征地拆迁2 前期工程63 基础工程 64 主体结构工程 75 设备安装工程 66 室内外装修工程77 红线内外工程 38 公建配套工程 39 竣工验收 210销售275）财务评价结论通过以上财务分析表明：该项目投资效果明显，并且通过较好的利用滚动开发投入，未向银行举债，项目将产生比较好的经济效益。在当前房地产商品房价格稳中有升的大好形势
15、下，本项目在财务上可项 目经济评价分析 第二章 经济效益评价-13-行。第三章 评价结论和建议1 评价结论本项目主要针对项目的建设开发进行了初步的经济评价分析，认为本 项目具有投资大、投资回收期短的特点，按照本项目的测算依据和方法，认为整个项目具有较好的经济效益。2 几点建议为使本项目的开发能获得更好的经济效益，现提出有关对策建议如下：2.1 本项目市场预测主要是从总量分析，研究其总的发展趋势，而市场总是变化莫测的，因此建设单位应尽快实施该项目的建设施工，将该决策落于实处。2.2 充分考虑本项目的分析本项目的风险点主要在以下方面：1） 资金运作风险项目建设总投资 62274.79 万元，资金投
16、入巨大，需根据工程项目的进程落实资金来源，切勿搞成“胡子”工程，否则，即使工程最终完工也会给项目的后期销售带来不利影响，同时也可能会失去潜在的项 目经济评价分析 第二章 经济效益评价-14-市场份额；2） 能否按计划进行租售鉴于房地产市场竞争的加剧，以及市民购买力的不足，能否如期、按预测 价格将楼盘销售出去也是本项目的一大风险点，因为，按照上一章的敏感性分析，售价的变动对整个项目的收益率影响较大，本项目的实际售价（包括住宅和商铺）下降幅度不应低于预测均价的10%，因此建议业主加强经营销售力量，成立 专门的营销决策机构，全力进行销售。3）建材及设备市场价格变动带来的风险从敏感性分析中可知，建造成
17、本上升 10%时 ，将对开发商的收益构成巨大挑战，因此，必 须严格控制造价，精简费用。这里，建材设备价格的变动将直接影响到项目的造价，从而影响收益，因此建议业主在与施工单位、材料设备供应单位签定合同时充分考虑这一因素。4）建设单位应处理好外部关系的协调问题。诸如相关政府部门、建设单位有关部门、水电气、邮电通讯、交通、电视等，保 证项目的建设顺利实施。-15-项目财务评价基础数据估算附表附表 1 前期工程费估算表序 号 项 目 计算依据 金额（万元）1 规划设计费 建安工程费3% 176.212 可行性研究费 建安工程费1.5% 88.103 水文、地质、勘探费 建安工程费0.5% 29.374
18、 通水、通电、通路费 建安工程费2.5% 146.845 场地平整费 60 元/平方米 414.3合计 854.82附表 2 建安工程费的估算单位：（万元）序号 项目 建筑面积土建 设备 装饰 合计（） 单价 金额 单价 金额 单价 金额1 商铺部分 15000 1483 2224.50 351.72 527.58 514.72 772.08 3524.162 住宅部分 147627 1483 21893.08 351.72 5192.34 514.72 7598.7 2349.44合计 5873.60 附表 3 基础设施费估算表单位：万元序 号 项 目 单 价 计价数量 合 计1 供电工程
19、65 万元/公顷 5.2426 公顷 3402 供水工程 15 万元/公顷 5.2426 公顷 78.643 道路工程 42.13 万元 /公顷 0.4681 公顷 19.724 绿化工程 5.4 万元 /公顷 0.3501 公顷 1.895 其他工程 占建安工程费的 11013 万元 117.47-16-2%合 计 557.72附表 4 开发期税费估算表序号 类别 计算依据 缴纳税费1 配套设施建设费 建安工程费12% 704.83 2 建筑工程质量安全监督费建安工程费4 2.35 3 供水管网补偿费 住宅：0.3t/人，600元/t 商铺： 0.1t/人，600 元 /t住宅：89.14
20、商铺：90.004 供电用电负荷费 住宅：4kVA/户， 480元/kVA；商铺：8kVA/百平方米，1000 元kVA住宅：233.54 商铺：119.675 其他 建筑安装工程费 2% 117.47 合计 1357.00附表 5 销售费用估算表单位：万元计算依据 计 价 合 计广告宣传及市场推广费 销售收入的 2% 2461.83 销售代理费 销售收入的 2% 2461.83 其他销售费用 销售收入的 1% 1230.91 6154.57 -17-附表 6 借款还本付息表单位：万元序号 项目名称 合 计 建设经营期第 1 年 第 2 年 第 3 年1 借款还本付息1.1 年初借款累计 0
21、10355.5 5177.751.2 本年借款 10000 10000 0 01.3 本年应计利息 1459.92 355.5 736.28 368.141.4 年底还本付息 11459.92 0 5914.03 5545.891.5 年末借款累计 10355.5 5177.75 02 借款还本付息的资金来源2.1 投资回收 11459.92 0 5914.03 5545.89附表 7 投资与总成本费用估算表单位：万元序号 项 目 金额 估算说明 其中：住宅分摊成本（元/）商铺分摊成本（元/）1 开发成本 53151.72 （1.1 ）（1.6）项之和3656 50981.1 土地费用 430
22、00 2505 40091.2 前期工程费 854.82 53 531.3 基础设施建设费 557.72 34 341.4 建安工程费 5873.6 361 3611.5 开发期税费 1357 610 5481.6 不可预见费 1508.58 93 932 开发费用 9123.07 （2.1 ）（2.3）项之和476 5562.1 管理费用 1508.58 93 932.2 销售费用 6154.57 80 1602.3 财务费用 1459.92 303 3033 合 计 62274.79 4132 5654-18-附表 8 销售总收入估算表单位：万元用途 可售面积 建议销售单价 销售收入住宅
23、132864.3 8000 元/ 106291.44商铺 7500 16000 元/ 12000车位 400 个 120000 元/个 4800合计 123091.44附表 9 销售计划与收款计划表单位：万元销售计划 各年度收款情况年份 销售比例 销售数量 第 1 年 第 2 年 第 3 年 合计第 1 年第 2 年 住宅：60%79718.58 63774.86 73854.86 商铺：60%4500 7200车位：60%240 个 2880第 3 年 住宅：40%53145.72 42516.58 49236.58 商铺：40%3000 4800车位：40%160 个 1920合计 100
24、% 73854.86 49236.58 123091.44附表 10 销售税金与附加估算表单位：万元序号 类别 计算依据 建设经营期1 2 31 营业税 销售收入5% 3692.74 2461.83 2 城市维护建 营业税7% 258.49 172.33 -19-设税3 教育费附加 营业税3% 110.78 73.85 4 教育专项基金营业税4% 147.71 98.47 5 防洪工程维护费销售收入1.8% 1329.39 886.26 6 印花税 销售收入0.05% 36.93 24.62 7 交易管理费 销售收入0.5% 369.27 246.18 合计 销售收入6.43% 4748.87
25、 3165.91 附表 11 投资计划与资金筹措表单位：万元序号 项目名称 合计 计算期1 2 31 建设投资 62274.79 43854.82 9210.00 9209.982 资金筹措 62274.792.1 自有资金 50000 33854.82 7777.35 8367.832.2 借贷资金 10000 10000 0 02.3 预售收入再投入 1432.65 842.15-20-项目财务评价附表附表 12 全部投资现金流量表（I=9%）单位：万元序号 项目名称 建设经营期 合计1 2 31 现金流入 0 73854.86 49236.58 123091.441.1 销售收入 0 7
26、3854.86 49236.58 123091.442 现金流出 43854.8 17167.11 19748.03 36915.142.1 建设投资 43854.8 9210 9209.98 62274.782.2 销售税金及附加 4748.87 3165.91 7914.782.3 土地增值税2.4 所得税 0 3208.24 7372.14 10580.383 净现金流量（1）-（2） -43854.8 56687.75 29488.55 42321.54 折现系数（I=9%） 0.9174312 0.84167999 0.77218355 净现金流量的现值 -40233.76 4771
27、2.94 22770.57 30249.756 税前净现金流量（3） +（2.4） -43854.8 59895.99 36860.69 52901.887 税前净现金流量的现值 -40233.76 50413.26 28463.22 38642.71附表 13 资本金投资现金流量表单位：万元序号 项目名称 建设经营期 合计1 2 31 现金流入 0 73854.86 49236.58 123091.441.1 销售收入 0 73854.86 49236.58 123091.442 现金流出 33854.8 23081.14 25293.92 82229.862.1 自有资金 33854.8
28、7777.35 8367.83 49999.982.2 预售收入再投入 1432.65 842.15 2274.82.3 借款本息偿还 0 5914.03 5545.89 11459.92-21-2.4 销售税金及附加 4748.87 3165.91 7914.782.5 土地增值税2.6 所得税 0 3208.24 7372.14 10580.383 净现金流量（1）- （2） -33854.8 50773.72 23942.66 40861.584 折现系数（I=9%） 0.917431 0.84168 0.7721835 净现金流量的现值 -31059.44 42735.22 18488
29、.12 30163.906 净现金流量的现值 累计 -31059.44 11675.78 30163.90附表 14 损益表单位：万元序号 项目名称 计算依据 建设经营期 合计1 2 31 销售收入 0 73854.86 49236.58 123091.442 总成本费用 43854.8 9210 9209.98 62274.783 销售税金及附加 0 4748.87 3165.91 7914.784 土地增值税 05 利润总额 （1-2-3-4） -43854.8 59895.99 36860.69 52901.886 弥补亏损 43854.87 所得税 （ 5）- （6） ）20% 0 3
30、208.24 7372.14 10580.388 税后利润 （5）- （6）-（7） 0 12832.95 29488.55 42321.509 盈余公积金 （8 ）10% 0 1283.30 2948.86 4232.1510 可分配利润 （8 ）- （9） 0 11549.66 26539.70 38089.35附表 15 资金来源与运用表单位：万元序号 项目名称 建设经营期1 2 3-22-1 资金来源 43854.8 81632.21 57604.411.1 销售收入 0 73854.86 49236.581.2 资本金 33854.8 7777.35 8367.831.3 银行借款
31、100002 资金的运用 43854.8 23081.14 25293.922.1 建设投资 43854.8 9210 9209.982.2 借款还本付息 0 5914.03 5545.892.3 销售税金及附加 0 4748.87 3165.912.4 土地增值税 02.5 所得税 0 3208.24 7372.143 盈余资金（1 ）-（2） 0 58551.07 32310.494 累计盈余资金 0 58551.07 90861.56附表 16 项目财务分析指标计算结果汇总表类别 静态指标 动态指标项目 投资利润率投资利税率净现值 内部收益率税前 税后 税前 税后全部投资 84.90% 97.66% 39647.42 31053.52 83% 69%资本金 105.80% 30163.9 88%实训方案
