1、对暂无房产证房屋买卖合同效力的探析 黎官荣 上传时间:2008-4-5浏览次数:2098 字体大小：大 中 小 2007 年 12 月 20 日，福建省闽西日报3 版法制园地栏目转载了新华社播的一个案例，主要内容如下：1996 年 11 月，赵先生购买城建共建办位于海淀区的房屋一套。2002年 5 月，赵先生将上述房屋以 22 万元的价格出售给娄女士和娄先生。后赵先生以因客观原因至今未取得房屋产权证为由，起诉要求确认其与娄女士、娄先生签订的购房协议书无效。法院经审理认为，赵先生与城建共建办签订康居住宅买卖契约、交付房款并实际占有房屋后，对房屋即有了事实上的处分权。此后赵先生与娄女士、娄先生签订
2、房屋买卖协议。此协议系双方真实意思表示的结果，尊重社会公德，未扰乱社会经济秩序，未损害社会公共利益，所以合法有效。因此，驳回了赵先生的诉讼请求。 就上述案例来说，笔者对海淀区法院的判决，有不同看法。笔者认为赵先生和娄女士的房屋买卖协议应属无效,依据如下: 一、赵先生“对房屋即有了事实上的处分权”没有任何法律依据。 城市房屋权属登记管理办法第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。 物权法第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 物权法第二条本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配
3、和排他的权利,包括所有权、用益物权、和担保物权。 物权法第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 根据城市房屋权属登记管理办法第五条的规定，赵先生没有取得房屋产权证这个“对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证” ，就无权对房屋行使处分的权利。按照物权法第十七条的规定，没有“不动产权属证书” ，也无从证明赵先生拥有该房产。而按照物权法第二条和第三十九条的规定，物权作为排他的权利，只有所有权人才“依法享有占有、使用、收益和处分的权利” 。所以赵先生是不可能“对房屋即有了事实上的处分权” 。他的这种“事实上的处分权”没有任何法律依据。 二、赵先生的
4、转让行为属无处分权人处分他人财产。 物权法第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 按照这条规定，城建共建办卖给赵先生的房子，未经依法登记过户到赵先生名下，房子产权转让不发生效力，也就是产权还是城建共建办的。从法律上来说，赵先生把房子卖给娄女士，是将产权人为城建共建办的房子卖给她，属于无处分权人处分他人财产，也是一种无效的民事行为。 三、赵先生转让的标的不合法。 有人认为房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事
5、人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。 合同法七十九条 债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（三）依照法律规定不得转让。 房地产管理法第三十七条 下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。 赵先生没有取得房产证，他的房子属于“未依法登记领取权属证书的” ，是法律明确规定的不得转让的房产。他与娄女士的协议又怎么可能是“所以合法有效”？ 四、承认无证二手房转让协议的效力，将冲击国家的房产登记制度。 在上述案例中，按照海淀区法院的判决，赵先生有事实上的处分权，那么娄女士通过和赵先生签订转让协议，不要过户，她也“对房屋有了事实上的
6、处分权” ，又可以把房子卖给钱先生，然后钱先生又是“对房屋有了事实上的处分权” ，又可以把房子卖给孙先生了。一直转卖下去的协议都是有效的。只要在转让协议中加大违约责任，订立赔偿损失条款，违约方得不偿失，买卖双方就不会主动违约，那么这种转让行为就能保持稳定，最后的买主就可以不要登记而一直住下去。即使房子要拆迁，拆迁款也是给最后的买主，而不会给有房产证的原房主。 （注：2007 年 7 月 23 日的法制文萃报第 13 版转载的沈阳日报一篇文章就是这样一种观点，它说一位拥有多年办案经验的法官认为拆迁款应属于实际占有人。 ） 按照上述情况，就会得出这样一个结论：凭房产转让协议，即使没有过户,法院可以
7、进行“事实上的确权” ，而不过户又能省过户税费，那就不要登记过户。这显然不是国家的法律法规所允许的。 五、 物权法第十五条的适用对象应是合法的民事关系。 物权法第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 就“未办理物权登记的，不影响合同效力”这条规定来说,它保护的也应是合法的民事关系，它的适用前提必须是主体合法（包括出让方和受让方都必须合法，这里只讨论出让方的主体地位） ，即出卖人有法律上的处分权。以上述案例为例，城建共建办和赵先生的房产买卖协议，就是属于“未办理物权登记的，不影响合
8、同效力”的调整范畴。城建共建办有权处分房产，可以和赵先生签订房产转让合同,合同订立在先，过户登记在后，他们虽未办理物权登记，但不影响合同效力，城建共建办和赵先生都无权主张合同无效。如果他们一方或双方反悔，那就只能按违约来处理。而赵先生和娄女士的房产买卖协议，就不属于“未办理物权登记的，不影响合同效力”的范畴，赵先生和娄女士的房产买卖协议有效的前提，是城建共建办的房子已经过户登记到赵先生名下，赵先生取得法律上的处分权。如果认为赵先生和娄女士的房产买卖协议属于“未办理物权登记的，不影响合同效力”这个范畴，那就是承认合同有效，也就是承认赵先生有处分权。而我们前面已经论述过赵先生的处分权没有任何法律依
9、据，且如果承认赵先生有处分权，就会产生上面第四点所说的结果：冲击国家的房产登记制度。 六、允许无证二手房转让，推动了炒房。 以前报道过开发商的楼盘上市后，被公司员工或老板亲属多套认购，然后以二手房的方式在市场交易的现象，就是因为对无证二手房的转让打击不力产生的。试想，如果落实房地产管理法第三十七条关于无证二手房不得转让的规定，开发商要想转让这些被公司员工或其亲属虚假认购的房子，就必须先过户到这些员工或亲属户头，那么首先要交过户税费，其次是房子都过户给别人，他又怎么能够再转让？禁止无证二手房转让，实际上就打击了开发商的炒房行为。 同样，对开发商以外的炒房者来说，如果落实无证二手房不得转让的规定，
10、这些炒房者要把自己认购的房产进行转让的话，就必须先过户到自己名下，这不仅要交清房款，还要缴纳过户税费，炒房成本高了，炒房投机的现象自然就少了。 七、 合同法第五十一条适用的标的只能是动产。 合同法第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 这条规定的适用标的应该是不要登记的动产，因为不动产有权属证明书，在不动产转让中，买方只要查看卖方有否权属证书，就可知道卖方有否处分权，这种合同根本不存在他人追认问题。如果这条规定适用于要登记的不动产转让，那么上述案例中的赵先生通过和城建共建办签订房屋购买合同，他就获得处分权。按照合同法第五十一条的规
11、定，赵先生获得处分权，但按城市房屋权属登记管理办法第五条和物权法第二条、第九条、第十七条、第三十九条的规定，赵先生又不可能有处分权。这就产生了一个适用法律的矛盾。但如果这条规定只适用于不要登记的动产转让，就不会产生这种矛盾了。另外，即使合同法第五十一条规定一定要适用于要登记的不动产转让，根据后法优于先法、特别法优于普通法的原则，也要按照物权法的规定来确定处分权。 综上所述，笔者认为无证房屋买卖合同应属无效。对无证房屋的买卖纠纷应按不告不理的原则处理，虽然合同无效，但只要买卖一方或双方不反悔，法院和房管部门没必要也没办法主动介入。如果买卖一方或双方反悔，就应当解除合同，恢复原状，赔偿损失。 在上
12、述案例中，法院应根据赵先生的请求，解除他和娄女士的房产转让合同，判决返还财产。同时根据娄女士的请求，判决赵先生适当赔偿娄女士的损失。如果娄女士在签订协议时，不知道赵先生无权处分房产，那么赵先生就要多赔偿娄女士损失；如果有证据证明娄女士知道赵先生无权处分房产，却仍然和赵先生签订协议，她自己也有过错，她得到的赔偿数额就要少。 （作者单位：福建省长汀县纪委 ） 下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行
13、合同中约定的各项义务。二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。三、受聘方的工作任务(另附件 1 )四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。五、社会保险和福利：1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附 2 )2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票( 金额不超过人民币_ 元整)或教师凭机票报销 _ 元人民币。六、聘方的义务：1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。2.对受聘方提供必要的工作条件。3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。4.按时支付受聘方的报酬。七、受聘方的义务：1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。2
14、.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。3.按期完成工作任务，保证工作质量。4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。八、合同的变更、解除和终止：1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同：a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。b 、根
15、据医生诊断，受聘放在病假连续 30 天不能恢复正常工作的。4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同：a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。b 、聘方未按时支付受聘方报酬。九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满 90 天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。十、仲裁：当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。本合同于_ 年_ 月_ 日在_ 签订，一式两份，每份都用中文和_ 文写成，双方各执一
16、份，两种文本同时有效。聘方(签章)_受聘方(签章)_签订时间： 年 月 日二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本卖方：_( 简称甲方)身份证号码：_买方：_( 简称乙方)身份证号码：_根据中华人民共和国经济合同法 、 中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在_市_区_拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面 )，建筑面积为 _平方米。(详见土地房屋权证第_号)。第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币_元/平方米，总价：人民币_元整(大写
17、：_ 佰_拾_万_仟_佰_拾_元整) 。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_元整，作为购房定金。第三条 付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_ 拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰 _拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整于产权交割完毕当日付给甲方。第四条 甲方应于收到乙方
18、全额房款之日起_天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_等费用结清。第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_方承担，中介费及代办产权过户手续费由_方承担。第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在_日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起_日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第七条 本合同主体1.甲方是_共_人，委托代理人_即甲方代表人。2.乙方是_，代表人是_。第八条 本合同如需办理公
19、证，经国家公证机关_公证处公证。第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、_公证处各一份。第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条 双方约定的其他事项：出卖方(甲方)：_ 购买方 (乙方)：_身份证号码： _ 身份证号码： _地 址：_ 地 址：_邮 编：_ 邮 编：_电 话：_ 电 话：_代理人(甲方)：_ 代理人 (乙方)： _身份证号码: _ 身份证号码： _鉴证方：鉴证机关：地 址：邮 编：电 话：法人代表：代 表：经 办 人：日 期： 年 月 日鉴证日期：_年_月_日
