1、第四章 土地使用权法律制度,第四章 土地使用权法律制度,第一节 土地使用权概述 第二节 国有土地使用权 第三节 集体土地使用权 第四节 土地承包经营权,第一节 土地使用权概述,一、土地使用权的概念和特征 二、土地使用权的权能 三、土地使用权的取得、分离和限制 四、土地使用权的确认、变更和终止 五、土地使用权的共有 六、土地使用权的相邻关系,第一节 土地使用权概述,一、土地使用权的概念和特征 二、土地使用权的权能 三、土地使用权的取得、分离和限制 四、土地使用权的确认、变更和终止 五、土地使用权的共有 六、土地使用权的相邻关系,一、土地使用权的概念和特征,概念： 土地使用权是土地所有权派生的一项
2、相对独立的财产权，是指土地使用者依法依约对土地享有的占有、使用、收益和法定处分的权利。,土地使用权具有以下特征：,1土地使用权是财产权。 2土地使用权主体的双重性 。 3土地使用权的客体是土地使用者所使用的土地上的权利。 4土地使用权权利的完全性。 5土地使用权的法定性。 6土地使用权的相对稳定性。,第一节 土地使用权概述,一、土地使用权的概念和特征 二、土地使用权的权能 三、土地使用权的取得、分离和限制 四、土地使用权的共有 五、土地使用权的相邻关系,二、土地使用权的权能,1占有权能 指土地使用权人对土地实际控制的权能。 2使用权能 指土地使用权人在法律和合同规定的范围内，根据土地用途对土地
3、经营和利用的权能。 3收益权能 是指土地使用权人通过对土地合理利用取得利益和孳息的权能。 4部分处分的权能 指依法处置土地的权能，即在法律允许的范围内处置土地。,第一节 土地使用权概述,一、土地使用权的概念和特征 二、土地使用权的权能 三、土地使用权的取得、分离和限制 四、土地使用权的确认、变更和终止 五、土地使用权的共有 六、土地使用权的相邻关系,三、土地使用权的取得、分离和限制,（一）土地使用权的取得 土地使用权的取得包括设定取得和变更取得 取得方式 (1)划拨 (2)出让 (3)租赁 (4)土地使用权作价出资或土地使用权入股 (5)审批 (6)审批加合同 (7)承包,(二)土地使用权的分
4、离,土地使用权人可通过实施处分权能以权能分离来实现利益。土地使用权的分离是权利人行使土地处分权，经营土地实现利益的一种方式。 土地使用权的分离在土地使用制度改革中是一项主要内容 。土地使用权分离的目的在于为土地使用者创造经济利益。 该分离必须在法律允许的范围内 。 土地使用权人有权依法以转让、出租和抵押等方式处分其土地使用权的权利。,(三)土地使用权的限制,1 受土地所有权的限制 2受土地用途的限制 3受土地使用年限的限制,第一节 土地使用权概述,一、土地使用权的概念和特征 二、土地使用权的权能 三、土地使用权的取得、分离和限制 四、土地使用权的确认、变更和终止 五、土地使用权的共有 六、土地
5、使用权的相邻关系,四、土地使用权的确认、变更和终止,(一)土地使用权的确认 1国家授权形式 2经济合同的形式 3土地使用者之间的转让、转租,(二)土地使用权变更转让、转租(包)、继承等。(三)土地使用权的终止1土地不再需要使用(如用地单位已经撤销或迁移)；2自愿放弃使用；3未经批准机关同意，连续两年末使用的；4不按批准的用途使用的；5公路、铁路、机场、矿场等核准报废的；6土地使用期届满的；7依法收回土地使用权的；8新法律或国家行政法规的新规定的法律事实引起的。,国有土地使用权收回有关权利的法律处理 地上建筑物、其他附着物的所有权的法律处理问题 无偿收回 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
6、 土地使用权期限届满的权利续展问题 土地使用者可申请续期 国有土地使用权提前收回获得相应补偿的权利 按照公平原则对土地使用权人给予补偿,第一节 土地使用权概述,一、土地使用权的概念和特征 二、土地使用权的权能 三、土地使用权的取得、分离和限制 四、土地使用权的确认、变更和终止 五、土地使用权的共有 六、土地使用权的相邻关系,五、土地使用权的共有,(一)土地使用权共有的含义及特征 含义：指两个以上的土地使用者共同享有同一土地的使用权。 特征： 土地使用权的共有是两个以上独立民事主体对同一土地的共同享有 。 共有所反映的法律关系是双重法律关系 。 土地使用权的共有是建立在土地所有权基础上的一项民事
7、权利 。,五、土地使用权的共有,(二)共有种类 1按份共有 指两个以上的公民、法人或其他组织按照法律规定和合同约定的份额享有土地使用权的利益和承担其义务的共有。 2共同共有 指两个以上权利主体对土地使用权指向的土地不按份额享有使用权利。 可分割共同共有 不可分割的共同共有,第一节 土地使用权概述,一、土地使用权的概念和特征 二、土地使用权的权能 三、土地使用权的取得、分离和限制 四、土地使用权的确认、变更和终止 五、土地使用权的共有 六、土地使用权的相邻关系,六、土地使用权的相邻关系,（一)土地使用权相邻关系的含义 是指两个或两个以上相毗邻土地使用权人因对各自使用的土地行使使用权而发生的权利义
8、务关系。,（二）相邻土地使用权的特征,1.土地相邻权并非完全独立的物权。 2.相邻土地使用权的主体是相邻土地的权利人。 3.相邻土地使用权的客体，一般不是土地所有权或使用权时的客体本身，而是合理有效利用这些土地必不可少的方便条件。 4.相邻土地使用权的内容表现为相邻各方的权利与义务。,(三)土地使用权相邻关系法律保护的内容,1相邻便利提供 相邻通行 ；相邻排水 ；相邻管线的安设 。2邻地利用 营建人邻地利用权 ；营建人越界禁止义务 ；邻人妨害请求权。 3相邻妨害禁止 竹木根技越界侵害的防止义务 ；相邻安全的义务；提供通风、采光、眺望等相邻空间距离的义务 ；防止有害气体、噪音侵入 的义务。,第二
9、节 国有土地使用权,一、国有土地使用权含义和特征 二、国有土地使用权的类型,一、国有土地使用权含义和特征,含义: 指土地使用者依照法律规定和合同约定取得对国家所有的土地占有、使用、收益和部分处分的权利。,国有土地使用权具有以下特征：,(一)国有土地使用权主体的广泛性 任何单位和个人包括外国单位和个人，凡符合依法使用我国国有土地条件的，都以成为国有使用者。(二)国有土地使用权客体的惟一性 国家所有的土地 (三)国有土地使用权的法定性 国有土地使用权设定的法定性 土地使用权的依法行使 （四）国有土地使用权权能的限定性 四项权能的依法保护以它的合法依约行使为前提，也就是说土地使用权权能的主张具有限定
10、性。,二、国有土地使用权的类型,(一)国家建设用地使用权 1国家机关、党团组织、社会团体等非营利性组织建设用地的土地使用权 2独立工矿企业用地土地使用权 3城市建设用地土地使用权 4其他建设用地土地使用权 (二)外商投资企业用地土地使用权(三)国有农业用地土地使用权,第三节 集体土地使用权,一、集体土地使用权的含义和特征 二、集体土地使用权的类型,一、集体土地使用权的含义和特征,含义： 指农民集体或个人依法取得的对集体所有的土地使用的权利。,特征,（1）集体土地使用权根据性质不同，使用权取得方式和程序以及法律认定形式不尽相同。 （2）集体土地使用者依法依约行使土地使用权受法律保护同时，也承担保
11、护土地和依约定用途合理利用的义务。 （3）集体土地使用权的确定和保护的监督权利人是集体经济组织的村民。,二、集体土地使用权的类型,(一)集体建设用地使用权(二)集体农业用地的土地使用权,第四节 土地承包经营权,一、土地承包经营权概述 二、土地承包经营合同 三、土地承包经营权的期限与管理,第四节 土地承包经营权,一、土地承包经营权概述 二、土地承包经营合同 三、土地承包经营权的期限与管理,一、土地承包经营权概述,(一)土地承包经营权的产生 (二)土地承包经营权的含义 (三)土地承包经营权的特征 (四)土地承包经营权法律关系,(一)土地承包经营权的产生,1.新中国成立初期，广大农民分到了土地，土地
12、所有权属于个体农民所有。（所有权与使用权一致） 2.在合作化初期（1953年开始），农民将私有的土地交给农业生产合作社统一使用。（土地所有权与使用权发生了分离） 3.在合作化高级阶段（1956年开始），废除了土地私有制度，农民私有的土地转为合作社集体所有，由合作社集体使用。 4.1979年后，农村实行了土地承包经营制，在我国农村再度出现了大范围的土地所有权与使用权的分离。,(二)土地承包经营权的含义,土地承包经营权是指土地承包经营主体根据土地承包合同所取得的对承包土地依法自主经营的权利。 在内容上表现为承包经营主体对其所承包经营土地的占有、使用、收益和部分处分的权能。,(三)土地承包经营权的特
13、征,(1) 受法律保护的权利；(2) 是从集体土地所有权和国家土地所有权中分离出来的一项经营土地的权利； (3)土地承包经营权确认是以土地利用的性质以及进行种植业、林业、畜牧业、渔业生产为前提； (4)土地承包经营权的权利主体为农民、单位或者个人。 (5)土地承包经营权的法律保护是有期限的。,(四)土地承包经营权法律关系,土地承包经营法律关系，指土地的承包方与发包方，为土地承包经营，依法律和合同约定而形成的权利义务关系。,发包方的权利义务,权利 发包权 监督管理权 收益权 义务 维护承包方的经营自主权，做好必要的管理、协调和服务工作； 向承包方提供生产经营所需的物质技术条件； 为承包方创造良好
14、的经营环境和生产秩序。,承包方的权利义务,权利 承包决策权或经营自主权 收益权 产品处分权 转包、转让权 优先承包权 继承权 义务 依法自主经营，照章纳税，完成国家任务。按时兑现合同规定的承包金或提留，完成义务工和积累工。遵守本组织章程和村民大会决议。爱护集体财产，自觉维护本组织的合法权益。,第四节 土地承包经营权,一、土地承包经营权概述 二、土地承包经营合同 三、土地承包经营权的期限与管理,二、土地承包经营合同,（一）土地承包经营合同的概念 （二）土地承包经营合同的订立 （三）土地承包经营合同的变更或解除 （四）关于无效土地承包经营合同的问题,（一）土地承包经营合同的概念,土地承包经营合同，
15、是指土地的发包者和承包者之间为承包经营土地而明确双方权利义务的协议。 为民事合同。 是为确立和保障土地经营权而达成的协议。 为要式合同。,（二）土地承包经营合同的订立,1订立的程序 准备阶段 招标和投标 开标和决标 签订协议 2合同的内容 承包项目 承包指标 承包期限 权利义务 违约责任 双方约定的其他事项,（三）土地承包经营合同的变更或解除,1 土地承包经营合同变更的形式 内容的变更 客体的变更 主体的变更 转让和转包 2 土地承包经营合同解除的原因 双方协商自愿解除 由于不可抗力，导致标的丧失 国家依法征收了承包经营的土地 承包方主体资格消灭 3土地承包经营合同变更或解除的法律责任,（四）
16、关于无效土地承包经营合同的问题,无效土地承包经营合同主要有以下几种： 违反国家法律、法规和政策的土地承包经营合同； 采取欺诈、胁迫或利用职权强行签订的土地承包经营合同； 未经发包方同意，承包方擅自转包或分包的土地承包经营合同； 损害集体利益或社会公共利益的土地承包经营合同； 违背合作社章程或村民大会决议的土地承包经营合同。,第四节 土地承包经营权,一、土地承包经营权概述 二、土地承包经营合同 三、土地承包经营权的期限与管理,三、土地承包经营权的期限与管理,(一)土地承包经营权的期限 是对土地承包经营权利主体就经营土地享有权利和承担义务的时间限制。 根据土地管理法的规定，土地承包经营期限为30-
17、70年。 (二)土地承包经营权的管理 对承包经营人行使使用权能的管理 对承包经营权行使处分权的管理 对承包经营权人履行合同的管理,案例分析 周霁明诉邱国兴等土地承包合同案,【案情】,原告(被上诉人)：周霁明。 被告(上诉人)邱国兴。 被告(上诉人)邱武杰。 原告诉称：1993年，其将承包的耕地24亩转包给被告建牛蛙池。双方口头约定，每年的承包金为920元。2000年3月，被告擅自变更约定的土地用途，在承包地上挖石灰窟。其得知后向被告提出了收回土地的要求，被告却予以拒绝。请求法院判令被告返还土地，恢复原状，停止侵害。 被告辩称：其向原告承包耕地用于建牛蛙池属实，每年的承包金为920元，但实际承包
18、的面积只有12亩，另外12亩属荒地，该荒地的使用权争议应由政府部门处理；原告请求返还该12亩荒地没有依据。另，其虽在承包地上建牛蛙池，但并未改变耕地用途，承包地仍属农用地。最后，其并未在承包地开挖石灰窟。目前承包期限尚未届满，要求法院驳回原告的诉讼请求。,【审判】,(一)一审情况: 福建省厦门市杏林区人民法院根据上述事实和证据认为：原告转包给被告的土地为耕地，双方在未经有关部门批准的情况下，口头约定将耕地改为非耕地，并由被告着手在耕地上建牛蛙池，已明显违反了国家有关保护耕地的法律、法规，该口头土地转包合同无效。双方均应负同等过错责任，包括承担恢复原状及分担损失的责任。现原告主张自行恢复原状及承
19、担恢复原状的费用，于法有据，应予照准。因恢复原状需拆除牛蛙池及管理房，故牛蛙池和管理房的建设费用应由双方按过错责任程度，各承担一半的损失。关于退还耕地的面积，虽土地承包经营权证登记的耕地面积为1.2亩，但原告向新垵村村委会实际承包的面积为2.4亩，原告转包给被告的耕地也为2.4亩，故被告应按2.4亩的面积返还。被告主张2.4亩包括1.2亩的荒地，与事实不符，不予采信。 依照中华人民共和国民法通则第五十八条第一款、第六十一条第一款，中华人民共和国土地管理法第三十六条第二款的规定，作出如下判决： 1被告应于本判决生效后十日内将位于海沧镇新垵村村民委员会15组门口新河边的旱地2.4亩(东至原告的地、
20、西至路、南至新垵村9组的田、北至新河)返还给原告，并由原告自行恢复该旱地的原状。 2原告应于本判决生效后的十日内向被告偿付地上物赔偿款17076.50元。 案件受理费人民币1866元(含鉴定费500元)，由原告负担933元，被告负担933元。,(二)二审情况: 福建省厦门市中级人民法院经公开审理，对双方土地承包经营权证、转包旱地的事实、承包金、养殖牛蛙的问题与一审法院查明的一致。 福建省厦门市中级人民法院根据上述事实和证据认为：1993年，被上诉人将其承包经营的旱地(四至略。)转包给上诉人养殖牛蛙，双方对承包期间的承包金、使用期限均作了口头约定，系双方当事人的真实意思表示，且发包人也未提出异议
21、。养殖牛蛙从土地用途性质看，仍属农用地范围，故双方所约定的内容并未违反法律、法规的禁止性规定。且根据当地交易习惯，双方也实际履行了口头约定的事项。被上诉人主张上诉人在讼争旱地上开挖石灰窑，变更土地用途，没有证据予以佐证，其要求上诉人返还土地，有违诚实信用原则。一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。至于讼争旱地面积是12亩或24亩，应以土地承包经营权证上登记的面积及四至坐落为依据判断。 福建省厦门市中级人民法院依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第(三)项，中华人民共和国民法通则第四条的规定，判决如下： (1)撤销厦门市杏林区人民法院(2001)杏民初字
22、第78号民事判决。 (2)驳回周霁明的诉讼请求。 一、二审案件受理费各1376元，均由被上诉人周霁明负担。鉴定费500元，由被上诉人周霁明负担。,【本案焦点】,如何认定土地承包期间变更土地用途的行为是否构成违约? 【裁判要旨】本案原告将其承包的旱地转包给被告建牛蛙池已有数年，养殖牛蛙也属于农业经营的一种形式，双方约定的内容并未违反法律的禁止性规定，且系同一集体经济组织成员之间的有偿流转，村委会对此未提出异议，为促进农村经济发展，应当准许村民之间的这种土地流转行为。,【评注】,在案件事实基本一致的情况下，一、二审法院却作出了截然不同的判决结果，究其原因，主要在于一、二审法院对于本案是否存在改变转
23、包的土地用途的认定上存在不同看法，由此对合同效力的认定亦不同。,案例题: 2003年4月8日，新安村村委会未经村代表大会表决，与金乡村村民张立签订了一份承包合同，将新安村集体使用的500亩荒地承包给张立开采沙石，承包期3年，承包费9万。张立依合同付了9万元后在未经批准的情况下在该地上建起了三间临时住房。至5月，新安村村民代表与张立进行交涉，要求其返还土地，并拆除房屋。但张立以与村委会签过承包合同为由拒不同意。村民们一气之下将张立的临时住房拆除。张立于是向所在县人民法院提起诉讼，要求村民赔偿损失。 问题：（1）本案中张立与村委会签订的承包合同是否有效？为什么？（2）张立的房屋是否可以由村民拆除？为什么？（3）此案法院最终将作如何判决？（4）假设新安村在发包这500亩耕地前发出公告，看到公告后本村村民王强与张立都想承包。这种情况下谁将取得承包权？为什么？,参考答案：,无效，没有经过村民大会或村民代表大会2/3以上成员同意。 不能由村民拆除，强制行为必须由人民法院实施。 判决承包合同无效，村民赔偿张立损失。 本村村民王强将取得承包权，法律规定本集体成员享有优先承包权。,同学们再见！,
