1、廊坊华夏地产项目（暂定名）市场定位、产品定位合作建议书伟业顾问二零零五年九月（此建议书仅供客户内部使用，未经伟业顾问书面许可，其他任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 ）1廊坊华夏地产项目合作建议书业业目 录第一部分 项目背景 2第二部分 合作方式与工作内容 3第三部分 工作思路 6第四部分 合作模式及取费标准 7附件一 总体工作内容框架 142廊坊华夏地产项目合作建议书业业第一部分 项目背景本项目位于廊坊市经济开发区，总占地 7 公顷；华夏地产目前正在本项目开发的准备工作，并着手委托顾问公司进行前期策划工作。伟业顾问是从事房地产投资顾问、营销代理、资产管理以及二手房经营的大型房地产专业服务公司
2、。1999 年 4 月被北京市房屋土地管理局评为首批房地产一级资质中介代理公司。现已发展成为以“伟业控股公司”为核心、多家专业公司并存的集团化企业，下属投资顾问、房地产经纪和资产管理三家公司，在房地产业界建立起良好的业缘关系并赢得了广泛的赞誉。伟业投资顾问公司为众多房地产开发企业提供过优质的顾问服务，包括：和记黄埔地产、华远房地产开发公司、北京万科企业有限公司、城建开发集团、中建一局建设发展公司、新兴房地产开发公司、首创风度房地产开发公司等。本次伟业顾问与贵司合作，我司将充分利用自身的优势资源，为贵司提供本项目的全程顾问服务。我司将整合各方面资源、充分发挥自身的优势，为本项目提供一流的市场定位
3、、产品定位等一系列全程顾问服务，争取为贵司实现最大的经济效益与社会效益。3廊坊华夏地产项目合作建议书业业第二部分 合作方式与工作内容为配合本项目具体操作计划和开发进程，我司提供的市场顾问服务具体可分为以下两个工作阶段进行：第一阶段：基础研究及初步市场定位阶段进行总体市场研究，着重对与项目相近的类似物业进行细致、深入的市场调查和市场研究，进行市场供需两方面的调研与分析，结合产品设计上技术实现的可行性，同时通过初步的经济测算，得出几种可能的基本假设方案。第二阶段：市场定位、产品定位阶段在第一阶段所确定的项目基本假设方案基础上， 从供需两方面对与产品定位密切相关的内容进行更进一步的调查和分析，同时结
4、合建筑学自身专业的科学性和创造性， 确定本项目的市场及产品定位，并在此基础上进行经济测算，形成项目的市场及产品定位报告及设计任务书。伟业顾问将针对本项目组成强有力的项目小组，全面负责项目工作。项目小组将由以下人员组成：1. 市场研究专业人员（市场调查、统计和分析等）2. 投资顾问专业人员（规划、设计、技术经济分析等）3. 商业顾问专业人员（商业策划、营销、设计等）4. 项目专家组（由建筑、结构、设备、智能化、物业管理、环境景观等方面的专家组成）在提交的各阶段工作成果基础上，伟业顾问将与发展商通过交互式会议进行交流与确认，以使最终成果更切合实际。4廊坊华夏地产项目合作建议书业业第三部分 工作思路
5、1. 我们在工作时将综合考虑投资商的发展策略、企业品牌的期望等因素，注重投资商的意见与反馈信息，在顾问工作过程中与投资商保持密切地交流与沟通，最终形成一个无障碍、高效的信息交流平台服务体系；2. 深入研究廊坊各个区域的相关房地产物业，不拘泥于现状供应的局限，立足现在并创造性地预测未来趋势，为投资商把握最有利的战略位置以及最合理的开发时机提供策略支持；3. 强调市场顾问与产品分析的有机结合，使得依据发展商要求而进行的大量、深入、细致、有效的市场研究工作成果能够真正为未来的项目调整和产品修改提供切实的市场依据，在产品修改阶段将与设计单位以互动方式进行。5廊坊华夏地产项目合作建议书业业第四部分 合作
6、模式及取费标准1. 工作成果投资顾问服务的工作成果包含 PP 演示文件、文字报告、概念设计草图、交互式会议讨论纪要等形式。顾问工作将以项目开发的实际进程，及时提供市场定位及产品定位建议。2. 工作时间项目整体的顾问工作分为市场调研及基本假设、市场定位及产品定位二个阶段进行，每个阶段的工作周期如下所示： 市场调研及基本假设阶段共 35 个工作日 市场定位、产品定位阶段共 25 个工作日3. 取费标准投资顾问服务总体取费标准：150 万元人民币。6廊坊华夏地产项目合作建议书业业附件一 廊坊华夏地产项目（暂定名）投资顾问工作内容框架针对本项目的顾问服务应理解为由发展商与伟业顾问双方互动进行的全程服务
7、过程，现将整体顾问工作内容分述如下：第一阶段：基础研究及初步市场定位阶段一、 项目宏观背景分析（一）廊坊市宏观经济分析1、GDP 增长特点2、固定资产投资额3、产业结构特征（二）廊坊市微观经济环境1、人均 GDP2、人均可支配收入与人均消费性支出3、人均住房面积4、廊坊与国内其它同等规模城市的比较二、 城市发展规划研究（一）城市发展规划现状与发展预测分析（二）城市特点及发展方向研究（三）项目所在区域研究1、所在区域城市规划发展研究2、所在区域基础设施发展研究3、环境状况改造对项目在城市结构中的位置的影响7廊坊华夏地产项目合作建议书业业4、政府相关政策倾斜对项目在城市结构中的位置的影响5、政府重
8、要工程对本项目的影响三、 房地产总体市场现状及发展趋势分析1、房地产市场总体特点2、总体供需关系分析3、廊坊房地产市场的发展预测四、 项目区域各种物业类型市场调研1、供应市场分析 项目列表 已完成的有影响项目 现有项目 潜在项目 供应量 规模及分布 开盘时间/入住时间 区域市场研究 规模 建筑形式 价格：开盘价格、价格调整、销售均价 户型 装修 配套设备 销售情况等：开盘时间、在售规模、在售项目销售率 客户构成情况 潜在开发项目竞争分析2、重点案例分析8廊坊华夏地产项目合作建议书业业3、需求特征分析4、区域市场分析结论五、 项目分析1、 地块特征分析本项目综合体物业用地在区位、周边环境、交通可
9、达性的分析以及用地地块自身优劣势分析。 地块交通条件分析 地块人文环境分析 地块环境景观分析 地块配套设施分析 地块发展潜力分析2、 成本条件分析本项目综合体物业的土地成本分析、产品的建安费用、装修设备档次分析。3、 政策及开发商分析当地房地产市场相关政策研究，甲方对本项目综合体物业的初步的档次定位、客户定位、产品定位分析以及甲方开发目标与资金回报要求的分析。六、 初步的市场定位1、 通过上述分析及核心问题的解决，以内部互动方式，强调市场分析与规划设计的协同工作，确定几组符合上述从高至低不同价位、不同类型客户相对应的容积率、楼型、标准层面积以及总体思路的基本假设。2、 针对不同的基本假设方案进
10、行相应的优劣势分析9廊坊华夏地产项目合作建议书业业3、 本项目整体市场定位4、 项目内部各物业相互之间关系分析5、 本项目在廊坊未来城市结构中的地位定位第二阶段：市场定位、产品定位及概念设计一、 项目综合分析与定位（SWOT） 优势分析（Strength） 劣势分析（Weakness） 机会分析（Opportunity） 威胁分析（Threat）二、 项目的整体定位与发展策略 整体发展理念 发展主题、社区文化及形象定位三、 分物业市场定位1、 客户定位2、 档次定位3、 功能定位4、 产品定位5、 操作模式四、 客户定位五、 档次定位六、 价格定位 单价分析及定位 不同产品总价区间七、 产品定位及概念设计10廊坊华夏地产项目合作建议书业业1. 总体规划 经济技术指标 总体布局及分布 交通组织 环境景观 配套设施2. 单体设计 经济技术指标建议 楼型设置及比例建议 层高建议 建筑内外形象建议 主力户型及户型配比建议 户型设计建议及调整建议 装修建议 设备设施选型建议 建筑风格建议3. 对概念设计方案的经济测算 动态分析 静态分析
