1、邛崃国民村镇银行房地产评估规范第一章 总则第一条 为了规范我行房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据 中华人民共和国城市房地产管理法等法律、法规的有关规定， 制定本规范。 第二条 本规范适用于邛崃市房地产评估参考价格【邛国银通（2011）14 号】规定以外的房地产估价活动。 第二章 专业名称定义第三条 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 第四条 房地产估价是指本行客户经理遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、第五条 估价对象是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。 第六条 估价时点是指估价结果对应的日期。 第七条 客观合理价格或价值是指某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 第八条 公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有 较充裕的 时间进行交易， 对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。 第九条 公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。 第十条 类似房地 产是指与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价 对象相同或相近
3、的房地产。 第十一条 同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。 第十二条 市场比较法，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地 产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 第十三条 成本法，求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客 观合理价格或价值的方法。 第十四条 基准地价修正法，在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。 第十五条 建筑物重置价格，采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同
4、等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 第十六条 建筑物重建价格，采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。 第十七条 物质上的折旧，建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。 第十八条 功能上的折旧，建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。 第十九条 经济上的折旧，建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。 第二十条 估价结果，关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。第三章 估价原则第二十一条 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。第二十二条 遵循替代原则，要求估价 结果
5、不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 第二十三条 遵循估价时点原则，要求估价 结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。第四章 估价程序第二十四条 明确估价基本事项主要应包括下列内：1、明确估价对象，包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况;2、明确估价时点，应采用公历表示，精确到日。在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分，客户经理应搜集估价所需资料，并进行核 实、分析、整理。第二十五条 估价所需资料主要应包括下列方面：1、对房地产价格有普遍影响的资料;2、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;3、相关房地产交易、成本、收益 实例资料;4、反映估价对象状况的资
6、料。 客户经理必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣， 查勘估价对象的外 观、建筑 结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核 实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。 第五章 估价方法第二十六条 客户经理应熟知、理解并正确运用市场比较法、成本法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍;若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。
7、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 第二十七条 市场比较法。运用市场比较法估价应按下列步骤进行: 1、搜集交易实例，应包括下列内容：交易双方情况及交易目的、交易 实例房地产状况、成交价格、成交日期。2、选取可比实例，应符合下列要求：是估价对象的类似房地产、成交日期与估价时点相近，不超过一年、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：有利害关系人之间的交易、急于出售或购买情况下的交易、受债权债务关系影响的交易、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易、相邻
8、房地产的合并交易、特殊方式的交易、交易税费非正常负担的交易、其他非正常的交易。注：当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正; 对交易税 费非正常负担的修正， 应 将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自 应负担的税费下的价格。3、建立价格可比基础; 4、进行交易情况修正;5、进行交易日期修正;6、进行区域因素修正;7、进行个别因素修正;8、求出比准价格。 5.2.4 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。 换算处 理应包括下列内容： 1 统一付款方式; 2 统一采用单价 ; 4 统一面积内涵
9、和面积单 位。 注：1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清。 5.2.5 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。注：1 当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正; 2 对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方 负担各自应负担的税费下的价格。 5.2.6 进行交易日期修正，应将可比实 例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正直采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变
10、动情况和趋势作出判断，给 予调整。 5.2. 7 进行区域因素修正， 应 将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。 区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正 时， 应将可比实例与估价 对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。 5.2.8 进行个别因素修正，应 将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状
11、况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，年限等; 有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时， 应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。 5.2.9 交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正， 视 具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过 20%，综合调整不得超过 30%。 5.2.10 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正
12、之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。 5.2.11 市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。 5.4 成本法 5.4.1 运用成本法估价 应按下列步骤进 行： 1 搜集有关成本、税 费、开发利润等资料; 2 估算重置价格或重建价格 ; 3 估算折旧; 4 求出积算价格。 5.4.2 重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容： l 土地取得费用; 2 开发成本; 3 管理费用; 4 投资利息; 5 销售税费; 6 开发利润。 注：开发利润应以上地取得费用与
13、开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。 5.4.3 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第 5.4.2 条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。 5.4. 4 同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必 须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。 5.4.5 求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。 5.4.6 建筑物的重置价格重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通 过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工
14、程造价估算的方法具体计算。建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。 5.4.7 成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。 5.4.8 建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分，修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分;反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。 5.4.9扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取： l 直线法下的
15、建筑物理值计算公式：V= C-(C- S)t/N(5.4.9- 1) 2 双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：V= C- (1- Z/N(5.4.9-2) 3 成新折扣法下的建筑物现值计算公式：V= CQ(5.4.9-3)式中 V-建筑物现值 (元，元/M2);C- 建筑物重置价格或重建价格(元，元/M2); S -建筑物预计净残值(元，元 / M2 ;T -建筑物已使用年限(年);N - 建筑物耐用年限(年);Q-建筑物成新率(% )。 注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、 鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以
16、及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。 5. 4.10 建筑物耐用年限分为自然耐用年限和 经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周 围环境、经营 收益状况等综合判断。 5.4.11 估价中确走建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为： 1 建筑物的建设期不计八耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计; 2 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限讨算折旧; 3 建筑物耐用年限长于土地使用 权年限时， 应按土地使用权年限计算折旧; 4建筑物出现于补办土地使用权出让手
17、续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧; 5 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上地使用权剩余年限计算折旧。 5.4.12 积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。 5.4.13 新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。 5.6 基准地价修正法 5.6.1 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行： 1搜集有关基准地价的资料; 2 确定估
18、价对象所处地段的基准地价; 3 进行交易日期修正; 4 进行区域因素修正 ; 5 进行个别因素修正 ; 6 求出估价对象宗地价格。 5.6.2 进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。交易日期修正的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。 5.6.3 区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。5.6.4 运用基准地价修正法评估宗地价格时，直按当地对基准地价的有关规定执行。 6 不同估价目的下的估价 6.4 房地产抵押价值评估 6.4.1 房地产抵押价值评估，应依据中华人民共和国担保法、 中华人民共和国城市房
19、地产管理法、 城市房地产抵押管理办法以及当地和其他有关规定进行。 6.4.2 房地产抵押价 值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 6.4.3房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。首次抵押的房地 产，该 房地产的价值为抵押价值。再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。 6.4.4 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出
20、让金的款额，可采用下列方式之一处理： 1 首先求取设想为出让土地使用 权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此 时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。 2 用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。 6.4.5 以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设走抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价的影响。6.4.6 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。 6
21、.4.7 以按份额共有的房地产抵押的，其抵押值为抵押人所享有的份额部分的价值。 6.4.8 以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。 7.0.1 对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。 7.0.2 对不同估价方法估算出的结果应做下列检查： l 计算过程是否有误; 2 基础数据是否准确; 3 参数选择是否合理; 4 是否符合估价原则; 5 公式选用是否恰当; 6 选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。 7.0.3 在确认所选 用的估价方法估算出的结 果无误之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果。 7.0.4 在计算求出一
22、个综合结果的基础上，应考虑不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。 8 估价报告 8.0.1 估价报告应做到下列几点： 1 全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件 资料应齐全，配套 ; 2 公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据; 3 准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。 4 概括性：应
23、用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本 质特征的资料来说明情况和表达观点。 8.0.5 估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中： 1 对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面 积，形状，四至、周围环境、景观，基 础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状， 权属状况。 2 对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积， 层 数，建筑 结构，装修，设施设备，平面布置，工程 质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。
