1、内部收益率，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。一、内部收益率的计算步骤 (1)净现值和现值指数的计算 净现值是指项目寿命期内各年所发生的资金流入量和流出量的差额，按照规定的折现率折算为项目实施初期的现值。因为货币存在时间价值， ；净现值的计算就是要把投资折成终值与未来收入进行比较，可以运用银行计算终值的方法计算现值(也就是银行的贴现) 得出其计算公式：NPV=F (1+i)n( 其中 F 为终值、NPV 为现值、i 为折现率、n 为时期)。净现值计算的关键是确定折现率，一般而言，投资收益率最低就是银行利率，银行利率相当于货币的时间价值，也是进行投资的最低机会成
2、本， 最初测试折现率时，宜采用当时一年期银行的存款利率。 例如：某物业公司为适应辖区业主的需要以 10 万元投资一个新服务项目在实际经营的过程中，第一年扣除各种费用后的纯利润为 0.1 万元，第二年扣除各种费用后的纯利润为 0.2 万元，2 年后以 11 万卖出，求该项目的净现值？ 假如：一年期银行的存款利率为 5，设定为折现率，各年收益的现值和为： 0.11 (1+0.05)+0.21 (1+0.05)2+111(1+0.05) 2=10.2536 万元。 净现值为收益现值总额减投资现值，现值指数=收益现值总额投资现值。 净现值，即：10.2536-10=O.2536 万元；现值指数，即：
3、10.253610=1.025 。 我们可以得出这样的结论： 净现值大于 0，现值指数大于 1，说明该项目投资可行。 (2)内部收益率的计算 由净现值和现值指数，大致可以确定该项目的投资收益率的范围，为了更加准确地了解该项投资实现的收益率，通过综合银行利率、投资风险率和通货膨胀率、同行业利润率比较等因素，确定该项投资预期收益率为 10，并且对投资的内部收益率进行计算验证。 由直线内插法公式：IRR=i1+NPV1(i2 一 i1)(NPV1+NPV2) 公式中，IRR内部收益率：i1净现值为接近于零的正值时的折现率；i2净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1 一采用低折现率 i1 时净现值
4、的正值；NPV2采用高折现率 i2 净现值的负值。 设定 5为低折现率 i1，设定 8为高折现率 i2，折现率为 8时，上述投资项目中各年收益的现值总和为： 0. 11 (1+0.08)+0.21 (1+0.08) 2+111(1+0.08) 29.691 万元。 净现值即为：9.69110=-0.309 万元。 内部收益率=5+(8-5)(10.2536-10) (10.2536-9.691)=6.35 如果该项目的期望收益率(基准收益率) 是 10，实现收益率远远低于期望收益率，该项投资是不可行的。 更直观、明了地理解内部收益率的方法，就是运用几何图解法进行计算：先在横坐标上绘出两个折现率
5、 i1=5、i2=8 ，然后在此两点画出垂直于横坐标的两条直线，分别等于相应折现率的正净现值(NPV1)，负净现值(NPV2)，然后再连接净现值的两端画一直线，此直线与横轴相交的一点表示净现值为零的折现率，即为内部收益率(IRR)。如图： 由图中的两个相似三角形，可以推导出相似三角形的数学公式： NPV1 NPV2=IRR- i1i2-IRR 将等式两边的分母各自加上分子得： NPV1 NPV1NPV2=IRR- i1i2- i1 二、内部收益率计算中的要点 1.要合理确定低折现率 i1 和高折现率 i2，先设定一个折现率，如果所得净现值不是接近于零的正数，就要试用更高或更低的折现率，使求得的净现值为接近于零的正数，从而确定低折现率 i1，在 i1 的基础上，继续增高折现率，直到找到一个接近于零的负数净现值，确定同折现率 i2。 2为保证内部收益率计算的准确，低折现率 i1 和高折现率 i2 之差不应大于5。 3.使用的数据如：银行利率、通货膨胀率、行业利润率、预期收益率等要通过多方调查论证，尽量使用最新的、准确的数据。
