1、建筑装饰行业营改增 实务操作指南,第一部分、建筑与房地产企业营改增背景、影响、变化与应对,一、为什么国家要推进建筑与房地产营改增？,2、将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力,备注：增值税改革的发展历程,5、很好处理了房地产建筑企业异地项目纳税地点问题,4、建筑房地产金融生活服务业税率及征收率确定,3、房地产企业中的土地成本可以抵减销售收入,2、不动产纳入抵扣范围,1、全行业纳入营改增范围，营业税将退出历史舞台,二、建筑业与房地产企业实行营改增六大变化,6、会计核算及纳税申报将发生重大变化,三、建筑与房地产企业营改增影响,1)与收入相
2、关增值税涉税流程管控2)产品定价和供应商管理3)老合同的修订与完善4)加强增值税发票管理，防范发票纳税风险,四、营改增后建筑房地产企业的八大应对措施,5)系统改造和信息化建设6)及时了解掌握最新政策动态，与主管税务机关建立良好的沟通关系7)加强会计人员业务培训，提高其业务处理能力8)运用正确的会计处理方法，防范会计核算变化带来的风险,第二部分：建筑与房地产开发企业纳税人,一、纳税人一般规定,（一）纳税人的一般规定,在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本法缴纳增值税，不缴纳营业税。,这里需要关注的问题是：,个人销售额超过一般纳税人标准是否可以认定一
3、般纳税人？ 个体工商户销售额超过一般纳税人标准是否一定认定为一般纳税人？ 新成立的公司是否一定等销售额超过一般纳税人认定标准了才能申请一般纳税？,二、建筑与房地产开发企业有关纳税人实操问题,第三部分：建筑与房地产开发企业应税范围与税率,一、建筑与房地产开发企业应税范围,（一）提供建筑劳务,工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。,安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子
4、、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。 固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。,修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。,装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。,其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土
5、层、沙层等）剥离和清理等工程作业。,（二）销售不动产销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。,（三）转让土地使用权,（四）不动产租赁服务,1、土地使用权出租 属于不动产租赁 11% 2、建筑物广告位租赁 属于不动产租赁 11% 3、车辆
6、停放服务、过路费、过桥费 属于不动产租赁 11%,转让无形资产当中的土地使用权按照11%缴纳增值税。,试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。 2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。 3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。,（五）兼营问题,二、视同销售三种情况,
7、讨论：关联方无偿借款是否视同销售？,三、建筑与房地产开发企业应税范围的实操问题,1 .出让土地使用权2.转让股权是否征收增值税3.免费停车位是否视同销售4.资产重组涉及土地使用 不动产是否征收增值税5.房地产开发企业“买一赠一”是否缴纳增值税6.不动产出资,四、建筑与房地产开发企业税率与征收率,（一）税率问题,（二）征收率两种情形,第一、小规模纳税人适用简易征税办法，增值税征收率为3%，但涉及不动产销售与租赁的征收率为5%,第二、一般纳税人适用简易计税方法征收率建筑服务3% 涉及不动产转让与租赁的征收率都是5%,（三）预征率,原则： 第一种情况 预征率通常运用于一般纳税人采用一般计税方法的且服
8、务发生地或者不动产所在地与机构所在地不一致的时候采用预征率。第二种情况 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发房地产项目的,具体规定：,1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,2、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按
9、照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,3、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,4、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,6、一般纳税人销售其2016年4月30
10、日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,5、房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,第四部分：建筑与房地产企业简易计税方法,一、适用简易计税方法一般规定,1、小规模纳税人适用简易计税方法应纳税款=销售额征收率,2、一般纳税人发生特定
11、应税行为可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月不得变征。应纳税额=销售额征收率,这里需要特别强调的是：,二、有关销售额一般规定,销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费。,第一：价外费用例外的两种情形 （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。,第二：外币结算销售额折算,第三：兼营不同税率征收率的销售额的确认,第四：混合销售销售额确认,第五：兼营免税、减税项目销售额的确认,第六：折扣折让销售额确认,实操问题：,1、关于建筑施工企业的销售额的特殊规定？可以减掉
12、付给分包款后的余额为销售额,2、关于房地产开发企业的销售额的特殊规定？房地产一般纳税人销售其开发的房地产项目，以全部价款和价外费用扣除受让全部土地价款后的余额为销售额,值得探讨的是，土地的价款都包括什么？如何扣除？在什么时点扣除？,3、在实务中如何理解混合销售？,实操问题：,例如：电梯厂家在销售电梯的同时提供了安装劳务,三、建筑与房地产开发企业适用简易计税方法情形,（一）建筑业适用简易计税方法的情形,1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工
13、费、管理费或者其他费用的建筑服务。,2、一般纳税人为甲供工程提供建筑服务 一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。,3、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用 一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计 建筑工程老项目，是指： （1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； （2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,4、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选
14、择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,5、试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,实操问题：,1、如何看待建筑施工企业与房地产开发企业新老项目的划分标准？,2、建筑企业老项目的三种情形及其计税方法的选择？,第一种
15、情形：是营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目； 第二种情形：是营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增以后才进行工程结算的老项目； 第三种情形：是营改增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老项目。以上三类老项目增值税计税方法的选择如下。,以上三类老项目增值税计税方法的选择如下：,营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目，分以下两种情况来处理：
16、一是如果工程结算报告书中未注明业主未来支付拖欠工程款的时间，则营业税纳税义务时间为工程决算书上签订的时间。因此，在2016年4月30日之前，按照3%税率在工程劳务所在地缴纳营业税，向业主开具建筑业的营业税发票。 二是如果工程结算书注明了业主未来支付拖欠工程款的时间，则营业税纳税义务时间为工程结算书中注明的时间。因此，在2016年5月1日后，建筑企业一定选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额/（1+3%）3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。 由于“收到业主支付的工程款/（1+3%）3%收到业主支付的工程款3%
17、”，因此，从节省税收的角度考虑，建议营改增前已经完工且进行工程决算，但业主拖欠工程款的老项目在2016年5月1日后进行开票。,营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增以后才进行工程结算的老项目，一定选择适用简易计税方法，根据财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（二）项第9款的规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额/（1+3%）3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。,营改增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老项目增值税计税方法的选择应分两重情
18、况： 一是如果未完工项目在整个项目中所占的比重较大，有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法，按照11%的税率计算增值税； 二是如果未完工项目在整个项目中所占的比重较小，已经发生大量的成本发票是增值税普通发票，没有多少增值税进项税可以抵扣，则选择增值税简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额/（1+3%）3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。,（二）房地产开发企业适用简易计税方法的情形,房地产开发企业中一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。,房地产开发企业
19、的老项目是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期，在2016年4月30日之前的房地产项目。,房地产开发企业中小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。,第一种情形：,第二种情形：,特别强调：如何判定老项目？老项目按简易计税方法一定合适吗？,（三）销售不动产适用简易计税方法的情形,1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
20、,需要明确的是：这次调整仅是把营业税的政策搬到了增值税上面来，只是换了征收率；原来的文件是财税2003年16号文件,一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所
21、在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,个体工商户销售购买的住房，应按照附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳
22、市之外的地区。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。 办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）、国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知（国税发200589号）和国家税务总局关于房地产税
23、收政策执行中几个具体问题的通知（国税发2005172号）的有关规定执行。,其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。,（四）不动产租赁服务适用简易计税方法情形,第一种情形：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,第二种情形： 小规模
24、纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,第三种情形： 其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。,第四种情形： 个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。,第五部分：建筑与房地产开发企业一般计税方法,3、进项税额,2、销售额,1、销项税额,（二）一般计税方法应纳税额计算公式,（一）一般计税方法适用对象,一、一般计税方法一般规定,1、从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一
25、发票，下同）上注明的增值税额。,（三）准予抵扣增值税进项税额,2、从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。,3、购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为： 进项税额=买价扣除率 买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。 购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。,4、从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。,用表
26、单反映更直观一些,建筑房地产企业到底都有哪些进项税额可以抵扣？,（1）取得不动产的纳税处理问题适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。,(2)土地成本可以抵扣进项税额吗？房地产开发企业
27、中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老 项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。（附件二）向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效扣除凭证。讨论：大配套费、拆迁补偿费、契税可否抵减收入？,(3)公司老板购买的小轿车可否抵扣进项？ 营业税改征增值税试点有关事项的规定中的相关规定 根据规定（十六）其他规定： 原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。 (4)施工现场修建的临时建筑物、构筑物如何抵扣？ 融资租入的不动产以及在施工现场修
28、建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。笔者认为，本条规定的含义时只要取得符合规定的进项税额可以一次性抵扣，而无需分两年扣除。,(5)认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题?国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告（国家税务总局公告2015年第59号） 纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。,(6)砂土石料采购如何抵扣进项税额？国税函【2009】第090号规定，一般纳税人销售货物适用财税
29、20099号文件第二条第（三）项、第（四）项和第三条规定的，可自行开具增值税专用发票。财税20099号文件第二条第（三）项、第（四）项和第三条具体如下：（三）一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%（2014年7月1日改为3%）征收率计算缴纳增值税： 1.县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。 2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。 3.以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。,(7)按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的相关资产改变用途
30、的处理按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，计算可以抵扣的进项税额： 可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）X 适用税率需要提醒纳税人，这样处理的前提是要有合法有效的增值税扣税凭证。,（8）买房送家电的情况，房地产企业可否抵扣购买家电进项？ 买房送家电情况，属于房地产开发企业在销售房屋过程中的支出，作为消费费用，因此，进项税额可抵扣。（9）以不动产、机器设备作价出资的情况，是否可以抵扣进项税额？ 可抵扣。适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会
31、计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。,抵扣相关具体操作： A、自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，是否是连续24个月按照规定的比例平均计算抵扣？ B、自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，按照自然年度计算，不管从几月份采购都算是第一年，如2016年7月采购不动产，截止到采购第一年末有6个月，按照60%比例按6个月平均计算抵扣，第二年按
32、照40%比例按12个月平均计算抵扣？ C、自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，从取得之日起一次性按照60%计算金额直接抵扣，第12个月后一次性按照40%计算金额直接抵扣？ 建议纳税人进一步关注后续出台的文件或及时与税务机关沟通确认处理办法。,融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。即符合规定的进项税额可以一次性抵扣。这里的“自建”也有几种情况：第一种情况，外购的自建不动产，其进项税额按规定抵扣，第二种情况，非房地产企业自建不动产，自己购买的相关成本支出，按规定认证时间先认证并归集进项税额，待转为固定资产后按规定抵扣，由于文件没有明确相关细节，建
33、议纳税人进一步关注后续出台的文件或及时与税务机关沟通确认处理办法。并注意房地产开发企业自行开发的房地产项目不适用。,（10）土地出让金、政府性规费是否可以抵扣？ 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 土地价款中是否包含其他政府性规费，如大市政配套费等，看国土部门相关规定。 其土地价款由于文件中并没有明确规定具体包括哪些范围，是否包括大市政配套费、拆迁补偿费、契税等，
34、还有扣除的具体规定，如是一次性将其扣除还是按照一定标准的比例扣除，这些未明确的问题建议纳税人关注税务的后续文件。,（11）境外设计费、策划费的如何抵扣？从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,（四）不得抵扣进项税额,1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目
35、的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。,2、非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。4、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。,5、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。6、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。7、财政部和国家税务总局规定的其他情形。 本条第（四）项、第（
36、五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。,纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 对增值税不可抵扣进项税的规则的理解可以从以下几个方面入手：一是购进货物、劳务服务之后，增值税链条中断的，不得抵扣进项税。二是采用简易征税方法计算增值税，不能再抵扣进项税额。三是增值税扣税凭证不符合规定的，不能抵扣进项税。,建筑房地产企业进项税额不得抵扣的实操问题：,（1）建筑、房地产企业取得的贷款服务的进项税额
37、是不能抵扣的，如贷款利息，并且规定了纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 （2）通知中购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务进项税额不得从销项税额中抵扣，与纳税人直接相关的业务有餐饮服务、住宿服务、旅游服务、娱乐服务、物业管理服务、摄影扩印服务等。,（3）涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。 （4）非正常损失的不动产所耗用的购进货物、非正常损失的不动产在建工程所
38、耗用的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 （5）专用增值税发票逾期未认证、未申报抵扣的，不能抵扣进项税。,（五）无法划分不得抵扣的进项税额的计算公式不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额,（六）进项税额转出 1、已抵扣进项税额的购进货物、劳务、服务发生非正常损失的，应当从进项税额中从当期进项税额中扣减。 2、已抵扣的进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生非常损失，按照下列公式计算不得抵扣的进
39、项税额。 不得抵扣的进项税额=固定资产无形资产或者不动产净值使用税率,3、销售折让、中止、或者退回情形 纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。,（七）按照一般计税方法计算税额但不得抵扣进项税额情形1、一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。2、应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。,二、建筑与房地产开发企业一般计税方法的特别规定,一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税
40、人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,（一）建筑服务适用一般计税方法情形规定,1、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。,（二）房地产开发企业适用一般计税方法情形规定,2、房地产开发企业中一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后
41、，向机构所在地主管税务机关纳税申报。,第一种情形： 一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,（三）销售不动产适用一般计税方法情形,第二种情形： 一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，
42、向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,第三种情形：一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,第四种情形：一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机
43、关进行纳税申报。,一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,（四）不动产经营租赁服务适用一般计税方法情形,第六部分、异地提供建筑服务 增值税的税务处理,一、异地提供建筑服务缴纳增值税适用范围,二、异地提供建筑服务，预缴税款三种情形,（一）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率计算应预缴税款。,（二）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外
44、费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。,（三）小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。,（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+11%)2%,（二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+3%)3%,（三）从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。,三、异地提供建筑服务，预缴税款计算,凭证扣除的规定,上述凭证是指：（一）从分包
45、方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。 上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。（二）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。（三）国家税务总局规定的其他凭证。,四、异地提供建筑服务，预缴税款申报,（一）增值税预缴税款表；（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；（四）从分包方取得的发票原件及复印件。,五、异地提供建筑服务，预缴税款的管理,（一）一般纳税人,（二）小规模纳税人,第七部分、建筑装饰行业营改增难点问题,1、对于建筑企业，已选择简易
46、方式征收增值税，在5月1日以后签订补充协议的收入，能否继续按简易方式征收？,2、对于建筑企业，有的施工项目建筑工程施工许可证办理时间晚于合同约定的开工日期。如果开工日期在4月30日前，能否按照国税税务总局2016年17号公告中诉述的简易征收方式？,3、无论房地产企业，还是建筑企业，经常会有代收代付事项，营改增以后这种代收事项是否认定为销售额？,4、36号文附件第（七）建筑服务中，第5款“一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机
47、构所在地主管税务机关进行纳税申报。”如何理解“服务发生地预缴”与“机构所在地进行纳税申报”关系？,5、对于建筑企业，实行分转包业务，5月1日以后，对于已开具营业税发票的分包，如何进行增值税的抵扣？或直接按简易方式征收？,6、营业税属于属地征收原则，房地产销售和建筑工程，多数会在项目所在地建立临时税务登记，或向项目所在地地税机关开具外出经营管理证明，待完工结算时在属地缴纳相关税费并开具发票。5月1日以后，增值税没有属地缴纳原则，纳税地点如何确定？是否还需要开具外出经营管理证明？是否会对地方财政造成影响？,7、对于建筑企业，已完工或按进度完工的工程，由于结算单位未付款，如果已缴纳营业税，5月1日以后付款时开具北京市地方税务局通用机打发票，还是增值税普通或专用发票？如开增值税发票，是否需要再缴纳增值税？,谢 谢 观 赏!,
