1、 中国房地产指数系统 中国指数研究院(华东)分析师 胡英华地址:上海市东方路 971 号钱江大厦 13D电话:021-58201880-353 传真:021-68881202 邮箱:主题 Sub: 中房指数系统 房地产分类简报 日期 Date : 2008 年 7 月 21 日一、 土地动态简报(07.14-07.20)1、国土资源部:上半年全国地价整体上涨7 月 16 日凌晨 3 点,国土资源部法律中心的专家们终于写完了上半年全国土地市场情况分析报告。报告表明,虽然上半年全国土地市场流拍事件不断,交易量下降,但是国土资源部的调研报告表明,上半年全国地价仍然有一个比较大幅度的上涨。但是各地情况
2、差异比较大,深圳的地价和房价都出现了比较大幅度的下降,但是专家们认为深圳有其特殊性。国土资源部的报告汇总了全国主要城市房价和地价的半年变化情况,并针对性地进行了分析和提出了建议。在国土资源部调研并制定半年土地情况总结的时候,一些地方政府统计部门也公布了自己辖区半年土地市场情况。整体来看,全国土地市场,特别是北方区域的一些二线城市,确实是“涨声一片”。据国家统计局河北调查总队调查显示,二季度河北省石家庄、唐山、秦皇岛三个重点调查城市的土地交易价格同比平均上涨 8.5%。其中居住用地交易价格同比上涨 8.3%,涨幅比上季回落 1.4 个百分点,工业用地交易价格同比上涨 10.8%,涨幅较上季增 5
3、.9 个百分点。分城市看,石家庄、唐山、秦皇岛土地交易价格与上年同季相比,分别上涨0.9、6.5和 18.1;与上季相比,石家庄持平,唐山、秦皇岛分别上涨 2.3和6.7。秦皇岛市土地交易价格涨幅较高,主要是受当地工业用地最低出让标准大幅提高影响,由 8 万元亩提高到 19 万元亩。而河北三个主要城市的地价变化有自己的独特情况,今年河北大部分城市都提出了宏大的城市改造建设计划,城市土地供应量大增,对当地的地价形成了冲击。即使如此,当地住宅用地仍然保持了 8.3%的增幅。(中国房地产信息网 7月 17 日)2、深圳:深圳土地增值税预征率大幅上调深圳市近日发布的市政府公报显示,从 7 月 1 日开
4、始上调土地增值税预征率,这让不少业内人士感到“迷惑不解”:“为何此前还在沸沸扬扬地说政府救市,而现在又出台此政策,这不是雪上加霜吗?”深圳市此次土地增值税预征率调整后,普通标准住宅按销售收入的 1%预征,过去是 0.5%;别墅、度假村、酒店式公寓等按 3%预征,过去是 1%;其他类型房产按 2%预征,过去是 0.5%。对此,中原地产策略中心总经理周曜表示,增值税预征率的提高对小开发商有较大的影响,因为这项政策加大了他们的前期现金投入,但对市场来说,这是针对不景气的房地产市场所推出的一个有效的整合措施。也是大开发商的一个利好,因为小房产商的退出会增加稀缺土地供应量。而对于此次为什么会调高土地增值
5、税预征率,深圳市地税局并未能及时给予答复。(每日经济新闻 7 月 18 日)3、武汉:土地流拍潮涌动全国 武汉土地市场正遭逢低谷2008 年上半年武汉中心城区共成交土地 12 宗,成交土地面积约 20 公顷(295 亩),可供建筑面积 55 万,实现交易总金额 14 亿元;平均每亩土地单价约 482 万元/亩,平均中 国 房 地 产 指 数 系 统中 国 指 数 研 究 院(上海)中国指数研究院(华东)中国房地产指数系统 中国指数研究院(华东)分析师 胡英华地址:上海市东方路 971 号钱江大厦 13D电话:021-58201880-353 传真:021-68881202 邮箱:2楼面地价 2
6、597 元/。与去年同期相比,今年上半年交易量大幅缩水,各项指标均有大幅下降。其中成交土地面积、可供建筑面积及交易金额分别下降 86、88、89。今年上半年武汉市中心城区共发布 2 次挂牌公告,供应土地 21 宗。如不考虑地块延期、重复挂牌等因素,实际供应土地仅 16 宗,实际总供地面积为 61.21 公顷。2008 年上半年与去年同期相比,无论是在土地供应数量上,还是在土地供应的总用地面积上都有所减少,尤其是土地供应面积减少了 79.23 公顷,下降幅度达到 56%。今年以来,众多房地产开发商拿地热情也远不如往年。据开元数据平台监测数据显示,今年上半年土地延期、流拍的地块比例达 43,几乎占
7、上半年总量的半数,如抛开客观因素,上半年武汉土地市场成交率不到 80。而这是武汉近年来较为集中的出现大批量土地未按照计划完成出让现象。(中国土地挂牌网 7 月 18 日)4、广州:工业用地成热点 商住用地仅成交 6 宗今年上半年广州各类性质土地成交总用地面积达 142 万平方米,同比增加 43%,从成交用地性质看,62%来自于工业用地,27%来自商住用地,11%来自商务金融用地。从成交区域分布看,萝岗位居榜首,成交用地面积达 71 万平方米,占总成交 50%;南沙区位居第二位,成交用地面积达 40 万平方米,占总成交 28%。上半年,工业性质土地成交成为市场热点,成交用地面积是去年同期的 2
8、倍。相比之下,商住用地的成交就显得略逊一筹。上半年仅成交 6 宗,与去年同期持平,其中 2 宗分布在外围的南沙和萝岗;成交用地面积 38 万平方米,总建 80 万平方米,同比分别增加 46%和 21%。员村绢麻厂版块拉高地成交的 6 宗商业用地中,占地 11 万平方米的员村绢麻厂地块引起市场高度关注。另一方面,另外 4 宗商住用地却以底价成交。其中,底价成交的南沙 07NJY-1 地块,楼面地价相较去年 12 月的时代地产 07NJY-4 地块下降了 21%;另外 2 宗底价成交地处于老城区,其中,南堤二马路楼面地价 1838 元/平方米,中山七路地块楼面地价仅 703 元/平方米。(中国土地
9、挂牌网 7月 18 日)中房指数系统,中国指数研究院分析师:路江平二、商业地产动态简报(07.14-07.20)1、绿地集团 08 年商业领域继续扩张 70 亿打造卢湾 CBD上海本土地产巨头绿地集团大规模进入顶级商业物业开发领域。绿地位于卢湾区的大型综合性商业项目绿地海珀日晖正式动工。这一项目是绿地集团至今在上海开发领域中最高档的商业项目,预计总投资规模超过 70 亿元。这一位于卢湾滨江地区的大型商业项目是去年上海地产界最受关注的项目之一。去年下半年,上海房地局推出卢湾区第 105 街坊(开平路 70 号)地块以及卢湾区第 104 街坊(龙华东路 810、852 号和开平路 71 号)。这两
10、个地块是上海去年最受关注的土地,其中 105 街坊地块为商业办公用地,总建筑面积为 5.56 万平方米;104 街坊包含小部分住宅,总建筑面积在 18.6 万平方米左右。这个项目是历年来上海市中心地区出让规模最大的一个完整地块,一度引起数十家中外地产巨头关注。2007 年 12 月 31 日,绿地集团以 36.32 亿元拿下卢湾 104 街坊地块,而此外,绿地集团联合上海瀛通以 10.5 亿元价格获得 105 街坊地块。绿地方面表示,这一项目将包括商业、办公、金融、顶级酒店及高档住宅等,建成后将成为黄浦江畔和世博园对岸最具标志性的中国房地产指数系统 中国指数研究院(华东)分析师 胡英华地址:上
11、海市东方路 971 号钱江大厦 13D电话:021-58201880-353 传真:021-68881202 邮箱:3大型现代服务业综合项目。目前先期开建的是两栋高档住宅项目。根据初步测算,预计整个项目总投资额将超过 70 亿元人民币。据悉,绿地海珀日晖已经被上海市及卢湾区确定为承接陆家嘴金融商务区和外滩顶级高尚消费区的项目,并列入上海市现代服务业集聚的重要载体和上海“四个中心”建设的核心功能区之一。(东方早报 2008-7-16)2、首家女仆主题餐厅“上海“现身 店内生意火爆近日,起源自日本的女仆咖啡餐厅出现了“上海版本”。据经营者介绍,女仆餐厅的主要消费群体是 15-28 岁的动漫爱好者,
12、目前每逢周五及双休日,店内生意经常爆满。女仆式服务生是最大卖点这家位于浙江中路“百米香榭”内的美萌女仆咖啡餐厅,硬件布置相当简单:百多平方米的店面内摆放着三张卡座和四、五张咖啡桌,墙上贴着一些动漫海报,吧台上有一些动漫人偶,除此以外,便是一台连接着游戏机 ps2 和 wii 的电视机和一叠漫画杂志。而递来的手写菜单上,也只有咖啡、蛋糕和咖喱饭、意大利面等几种简餐,单价多在 20-30 元间。餐饮并不是这里的卖点,其主打的是“女仆”主题。餐厅内的四名服务生都装扮成了女仆:带花边的头巾、黑色连衣裙、白色小围裙、过膝长袜、并配上略显夸张的“卡哇伊”(可爱)妆容。这些服饰都“拷贝”自日本动漫中的热门人
13、物形象,专门为服务生定做的。“女仆们”的服务内容也不仅限于最基本的点餐、送餐。墙上一张海报“明码标价”地列出了与“女仆”互动的项目。例如,与“女仆”一起玩电子游戏、下棋,最低收费标准是 1 元/分钟;顾客若有合影的要求,收费则在 10 元至 20 元间。女仆主题餐厅市场反应目前,每逢周五和双休日,店内都基本爆满。由于餐厅的消费目标是一个相对特殊的群体,投放大众化广告对他们的吸引力不大。因此餐厅除了在动漫展上设摊推广外,主要还是通过在游戏论坛发帖或动漫迷的口碑相传来吸引客流。而近年随着日本动漫在中国日渐风行,全国各地出现了不少此类爱好者,女仆餐厅应运而生。除了上海,成都、广州、重庆等地都有此类主
14、题餐厅。女仆餐厅的出现引起了不同的社会反应。有餐饮界人士表示,女仆餐厅和此前的黑暗餐厅、马桶餐厅等另类餐厅一样,也是靠“噱头”博眼球,这类餐厅很难取得持续经营。不过,也有资深动漫人士认为,虽然大众消费者对女仆餐厅的接受程度比较低,但服务生装扮成“女仆”,会让动漫迷们走近原本虚拟的动漫角色,满足想象空间,赢得基本消费一族。而赢得这类顾客的认同,也就拥有了一批忠实的消费群体。(上海商报 2008-7-15)3、国外零售业开主店入驻内地 二手商铺业主势头看好上海商铺市场呈现冷热不均,市中心的商铺租赁炙手可热,而外围区域的新铺则比较清淡。据荒岛房产的数据,6 月份,上海商铺市场的成交均价为每平方米 1
15、1483 元,较上月有 5.9%的幅度下滑。今年上半年的整个商铺市场均呈现供大于求的局面,上半年整体的供需比仅为1:0.54,而去年上半年的供需比为 1:1.32,去年全年的供需比为 1:0.93,可以看出供需比达到历史最低点,整个商铺市场亮起红灯,若仍有大量商铺入市的话,后市商铺的销售行情堪忧。但是,上海商铺市场传统中心区域以及新兴中心区域仍然受市场追捧,导致上海商铺的总体租金稳中上升,传统商圈如淮海中路、南京路去年同期平均日租金为 55 元/平方米,中国房地产指数系统 中国指数研究院(华东)分析师 胡英华地址:上海市东方路 971 号钱江大厦 13D电话:021-58201880-353
16、传真:021-68881202 邮箱:4现时为 65 元/平方米;五角场去年同期平均日租金为 10-12 元/平方米,现时 15 元/平方米;零陵路去年同期平均日租金为 10 元/平方米,现时 15 元/平方米。很多国外零售业主纷纷以开店的形式进入内地市场或进行扩张,很大程度是看好人民币升值后的利益空间,对于二手商铺业主来说,未来的租金势头仍有期待。(商铺顾问 2008-7-14)4、沪六月商铺需求凸显疲软 写字楼销售活跃内在原因6 月份上海商铺的需求量同比今年 5 月下降了 9.2%,平均一天仅有 2.47 个需求记录,且该数据已经持续下降了 2 个月,并直接导致供应市场出现价格下滑前兆。在
17、租赁方面,6 月最显著的市场状况是出现了单一行业集中需求的现象。单一行业独热容易导致商业业态畸形,市场的跟风对总体市场前景带来一定不利因素。在买卖方面,近期二手商铺市场业主挂盘量达到 47 个,与上月基本持平。但成交量持续低迷,叫好不叫座的现象屡见不鲜,数据显示,6 月的办公楼市场,一二手销售成交面积共计 17.02 万平米,销售均价同比 5 月上涨 1.62%,成交销售面积略有放大。从环线来看,6 月写字楼成交面积仍以内环为主,尽管内环内销售型甲级写字楼较为稀缺,但随着优质办公商业产品的入市,内环内销售均价上涨,达到 30000 元/平方米。有些地段的优质二手办公楼宇,如徐汇区上体馆附近的飞
18、洲国际广场成交均价达 32000/平方米,浦东民生路世纪公园板块的金鹰大厦成交均价达 36000/平方米,市场上一个个历史新高,不得不将广大投资者眼光聚焦在优质地段的优质楼宇上。 租赁方面,近来许多知名公司如爱立信、通用电气纷纷将搬迁至郊区商务园区,可见商务园区的总部经济办公近来市场走势较好。传统 CBD 区域甲级写字楼租金为 7.3 人民币/平方米/天,环比上涨 1.1%。浦西租金为 6.34 人民币/平米/天,浦东甲级写字楼租金为 7.62美元/平方米.天,环比上升 1.3%。(东方网 2008-7-18)5、汉庭收购准四星级酒店这几天,经过延安路高架凯旋路段时,会发现原来的五星上将酒店招
19、牌已经撤下,取而代之的是汉庭连锁酒店的巨大店招。汉庭公关部证实,这家开业两年多的准四星酒店,近日已经成为汉庭集团三个品牌中最高端的“汉庭酒店”延安西路店。这似乎暗示着,经济型酒店的收购目标,已经悄然从低星级向高星级转移。据了解,汉庭收购的这家五星上将酒店,是按四星级客房标准设计的,开业只有两年多时间,各方面硬件条件都不错,但出租率却一直上不去,到汉庭收购时出租率仅 30%左右。酒店不能盈利,那转型就是必然的。其实并不止五星上将一家,位于漕宝路苍梧路口的西岸海丽酒店,最近也因为同样原因加盟汉庭了。低出租率的单体酒店其实非常适合加入“汉庭”。汉庭在上海收购的几家酒店,稍加改造和培训,再加上汉庭营销
20、网络、会员系统的支持,出租率攀升得相当快,譬如延安西路店开业仅两周,出租率已经上升至 60%左右。上海市旅游委市场管理处的一份数据显示,沪上三星级以下的酒店入住率近年来低于60%,而经济型连锁酒店平均入住率达到 90%以上。(上海商报 2008-7-16)中房指数系统,中国指数研究院分析师:曹欣怡中国房地产指数系统 中国指数研究院(华东)分析师 胡英华地址:上海市东方路 971 号钱江大厦 13D电话:021-58201880-353 传真:021-68881202 邮箱:5三、楼市动态简报(07.14-07.20)1、上海被拖入京深阵营 三地二手楼市“凉意丛生”上海:滞涨势头逐渐明显。统计数
21、据表明,6 月份上海市中心部分板块市场的均价涨幅开始止升回跌。如静安区南京西路板块的二手房均价下跌 2.25%,卢湾区淮海路板块则下滑了 1.59%,而浦东新区的小陆家嘴板块以及长宁区新华路板块同样出现不同幅度的下调,跌幅分别为 2.73%与 0.53%。 目前市场中消费者的购房意愿已有减弱,部分挂牌房源价格开始下调,反映卖家对后市预期的心态已有变化。政策、金融等各项因素正在影响市场各方的判断,市场在短期内回暖的可能性进一步降低,而针对后市价格调整的预期却在逐步增强。(上海证券报 2008 年07 月 15 日) 2、上海:大户型公寓受高端购房客青睐上海 2008 年第二季度高档公寓租售看好。
22、高端住宅市场 (单价 20000 元/平方米以上)成交面积为 44.6 平方米,环比大幅增加了 99%;成交均价则为 3.2 万元/平方米,环比上涨了 8%。其中市中心的大户型公寓依然受到高端消费群体的欢迎。在总体房价盘整的情况下,上海高档楼盘的价格仍在走高,这表明上海市中心与郊区房价的两极分化正在加剧,市中心区域高端住宅依然看涨。据统计,在今年即将上市的房源里,黄浦、卢湾、徐汇等10 个中心城区,住宅新开工和竣工面积分别占全市住房开工、竣工面积的 30%左右;预计2009 年全市的住宅新开工面积中,中心城区十区所占比例更是下降至 28%左右。未来市中心区域高端供应市场供不应求的状况可见一斑。
23、(新闻晨报 2008 年 07 月 15 日) 3、虹口“蝶恋花”D 地块 7800 平米住宅用地低价拍卖近来,上海的房地产项目、在建工程或者已建成项目,频频出现在拍卖行的目录中,但相对来说,土地拍卖的案例较少。日前,虹口区四平路、天水路一幅占地近 8000 平方米的住宅用地即将在本月下旬举行的拍卖会拍卖。这块即将拍卖的土地名为“虹口区四平路 171 街坊 180 号蝶恋花基地 D 地块”,根据上海市房地产登记册记载,其土地使用面积为 7803 平方米,批准用途为住宅,土地使用期限是从 1993 年 2 月 23 日到 2063 年 2 月 22 日止。而根据上海国泰拍卖行有限责任公司日前发布
24、的拍卖公告显示,这幅土地是受上海市高级人民法院委托拍卖,“现状为毛地”。今年 6 月 30 日,“蝶恋花 D 地块”就已经举行拍卖会,当时的拍卖底价约为 1600 万元,但是最终以流拍告终。不到半个月,“蝶恋花 D 地块”重新拍卖的公告再次发布,公告宣称 7 月 24 日“蝶恋花基地 D 地块”将举行第二次拍卖会,但新的拍卖底价尚未确定,据透露新底价应该略低于 1600 万元。临平路上的瑞虹新城二手房价早已经高达 20000 元平方米左右,但蝶恋花 D 地块之所以开出低底价还是流拍,极有可能是因为地块内仍有大量旧房建筑尚未拆迁,接盘者可能还需投入大量资金用于拆迁工作,以及地块在“统一规划”方面
25、的诸多限制。(上海商报2008 年 07 月 16 日)4、半月内上海再推住宅用地 却仍然难缓市场需求上海房地局近期推地频率明显加快,继六月底推出 10、11 号土地挂牌公告后,相隔半个月,7 月 14 日又推出 12、13 号土地挂牌公告,13 号公告中再次出现一幅住宅用地。这是上海不到一个月时间以来第三次推住宅土地。 中国房地产指数系统 中国指数研究院(华东)分析师 胡英华地址:上海市东方路 971 号钱江大厦 13D电话:021-58201880-353 传真:021-68881202 邮箱:6此次推出的 13 号公告只有一幅土地,即罗店新镇 A2-3 地块的纯住宅用地,土地位于罗芬路以
26、东,美丹路以北、荻泾以西、陶浜以南,2.9966 万平方米,容积率 1.2,总建筑面积 3.6 万平方米左右,地块保证金 1200 万元。到目前为止,上海住宅用地推地总量达到 26 万平方米,距离今年 8001000 万平方米的计划总量还存在着巨大差距,可以预期,在未来半年内,上海对于住宅土地的供应将会更加密集。由于长期“断粮”,上海开发商对于住宅土地渴求相当明显。房地局网站显示,11 号公告中罗店新镇土地成为最受关注的一个地块,到目前为止,已经有 33 家开发商领取了挂牌文件,远远超过其他几个地块。(东方早报 2008 年 07 月 17 日)5、6 月本市房东转售为租增多 租金保持温和上扬
27、6 月,沪上房屋租赁市场整体上延续温和上扬的行情。其中,售后公房租金走势平稳,各控制点均稳中有升;一般商品房租金走势出现分化,各区域涨跌互现;高档商品房租金走势坚挺,已连续数月保持上涨。售后公房租金小幅上升。6 月,售后公房租金环比上涨 0.6%,租金水平走势稳定。其中,一房租金环比上涨 0.9%,两房租金环比上涨 0.2%。售后公房租赁市场各控制点无一下跌。杨浦区涨幅居前,为 1.5%;徐汇区上涨 1.3%;其他控制点均有小幅上涨。总体而言,售后公房租赁市场表现平稳,租金保持稳定。 一般商品房租金涨跌互现。6 月,一般商品房租金环比上涨 0.3%。其中,两房租金环比上涨 0.5%,三房租金环
28、比上涨 0.2%。一般商品房租赁市场租金走势出现分化,各控制点涨跌互现。虹口和闵行两区表现较为突出,环比上涨 1.6%。闸北区在经历了 5 月的调整后,6 月小幅上涨 1.1%。部分区域租金出现下跌,如浦东新区环比下跌 0.5%;徐汇和普陀两区环比分别下跌 0.4%和 0.2%;静安区环比下跌 0.1%。房东和房客的心态已日趋成熟,地段不再是主导租金水平涨跌的唯一原因,房源品质、生活配套和交通因素是房客综合考量的三大因素。 高档商品房租金涨幅居前。6 月,高档商品房租金环比上涨 1.1%。其中,两房租金环比上涨 0.7%,三房租金环比上涨 1.5%。高档商品房租赁市场租金整体呈上扬走势,全市各
29、板块中,除南京西路控制点微跌 0.6%以外,其他控制点均保持上扬。徐家汇、镇宁路板块涨幅领先,环比分别上涨 2.5%和 1.7%。古北、新华路板块环比均有 1.6%的上涨。高档商品房市场租金连续数月上涨,和近期二手房市场价稳量缩、市场成交低迷不无关系。不少二手房业主“售转租”比例加重,高端租赁市场供应充足,交易活跃。目标房客的需求依旧不减,是此番连续上涨的主要因素之一。(解放日报 2008 年 07 月 17 日)6、新盘滞销楼市博弈坚冰待破 观望情绪蔓延上海2008 年已然过半,上海楼市的情况似乎越来越糟。数据显示,上半年上海共推出一手商品房源 618.04 万平方米,比去年同期减少 11.
30、7%;但是成交量却只有 525.9 万平方米,只相当于去年同期 1043.63 万平方米的一半。而最近一周,上海的成交量环比再度下滑 21%左右。随着时间推移,上海楼市的观望情绪越发严重,而开发商们坚持高价位的政策也阻碍了刚性需求的释放。如果这种僵持的时间太久,购房者的需求欲望被逐渐削弱后,开发商即便开始降价销售,也很难达到目的。(中国证券报 2008 年 07 月 19 日)中房指数系统,中国指数研究院分析师:胡英华中国房地产指数系统 中国指数研究院(华东)分析师 胡英华地址:上海市东方路 971 号钱江大厦 13D电话:021-58201880-353 传真:021-68881202 邮箱
31、:7四、地产金融动态简报(07.1407.20)政策动向1、国土资源部:建新拆旧项目选点布局须听证根据日前出台的城乡建设用地增减挂钩试点管理办法,建新拆旧项目区选点布局应当举行听证、论证,严禁违背农民意愿,大拆大建。办法还明确规定,挂钩试点项目区内建新地块总面积必须小于拆旧地块总面积,对于擅自扩大试点范围,突破下达周转指标规模的,将停止该省市的挂钩试点工作,并相应扣减年度用地指标。该办法是为了进一步加强和规范建设用地增减挂钩试点工作,明确了挂钩试点工作的原则、责任、管理、报批、监管等方面内容。办法规定,在项目区实施过程中,涉及农用地或建设用地调整、互换,要得到集体经济组织和农民确认。涉及集体土
32、地征收的,要实行告知、听证和确认,对集体和农民妥善给予补偿和安置。建新地块实行有偿供地所得收益,优先用于支持农村集体发展生产和农民改善生活条件。根据办法,挂钩试点工作实行行政区域和项目区双层管理,以项目区为主体组织实施。项目区应在试点市、县行政辖区内设置,优先考虑城乡接合部地区;项目区内建新和拆旧地块要相对接近,便于实施和管理,并避让基本农田。项目区内建新地块总面积必须小于拆旧地块总面积,拆旧地块整理复垦耕地的数量、质量应高于建新占用耕地。拆旧地块整理的耕地面积,大于建新占用的耕地的,可用于建设占用耕地占补平衡。办法指出,城乡建设用地增减挂钩周转指标,专项用于控制项目区内建新地块的规模,同时作
33、为拆旧地块整理复垦耕地面积的标准,但不得作为年度新增建设用地计划指标使用。根据规定,挂钩周转指标应在规定时间内,用拆旧地块整理复垦的耕地面积归还,面积不得少于下达的挂钩周转指标。并且,挂钩周转指标从项目区整体审批实施至指标归还的期限一般不超过 3 年。项目区要制定分年度指标归还计划。(上海证券报 2008 年 7 月 16 日)2、国土部表示:小产权房不给宅基地证在上周国土资源部强调“不会让小产权房开发单位占到便宜”后,国土资源部昨天下发通知,开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理,必须首先完成宅基地使用权登记发证,因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。通知要求
34、,进一步加快宅基地登记发证速度,力争在 2009 年底前,基本完成全国宅基地使用权登记发证,做到权属纠纷基本解决,农民合法使用的宅基地全部发证到户。有条件的地区应将宅基地使用权的调查纳入到第二次全国土地调查中。对新申请宅基地的,当事人在办理宅基地用地审批的同时申请土地登记,国土资源行政主管部门要做到即批即办,在住宅建成并实地检查合格后,报政府核发土地权利证书。对已有的宅基地,要充分利用已有宅基地权属来源材料,加快办理登记发证。在征地拆迁时,要依据宅基地使用权证书进行补偿。国土资源部对于小产权房的态度也再一次在通知中显现:一是严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外,农村村民一
35、户申请第二宗宅基地使用权登记的,不予受理。二是严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的,不予受理。三是严格执行宅基地中国房地产指数系统 中国指数研究院(华东)分析师 胡英华地址:上海市东方路 971 号钱江大厦 13D电话:021-58201880-353 传真:021-68881202 邮箱:8面积标准。宅基地面积不得超过省(区、市)规定的标准,对宅基地超占面积的,也要按有关规定依法处理。出台这一通知主要是由于部分地方在宅基地使用中出现问题。宅基地登记发证将小产权房占地排除在外,也等于再一次给有意购买小产权房的居民提醒,不要
36、购买小产权房。(北京日报 2008 年 7 月 16 日)3、全国宅基地使用权登记发证工作明年底基本完成为依法保护宅基地使用权人合法权益,我国将力争在 2009 年底前基本完成全国宅基地使用权登记发证工作,做到农民合法使用宅基地全部发证到户。国土资源部近日下发通知要求深入贯彻实施中华人民共和国物权法,加强宅基地管理,要在当前宅基地使用权登记发证工作基础上进一步加大工作力度,力争在 2009 年底前基本完成全国宅基地使用权登记发证工作,做到权属纠纷基本解决,农民合法使用宅基地全部发证到户。国土资源部指出,宅基地使用权登记涉及农村千家万户,关系到广大农民群众切身利益,是加强农村宅基地管理的重要手段
37、和集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记,可以有效规范农村住宅建设,防止乱占滥用耕地,推进社会主义新农村建设,维护社会和谐与稳定。国土资源部强调,要严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的不予受理;严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的不予受理;严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过省区市规定标准,对宅基地超占面积的,在办理登记时按有关规定依法处理。(中国证券报 2008 年 7 月 16 日)4、北京所有工地 7 月 20
38、 日起陆续停止作业从 7 月 20 日起,(北京)全市所有工地停止一切土石方和混凝土浇注工程,150 多家混凝土搅拌站陆续停工。从本月起,全市燃煤锅炉开始执行新的排放标准,这是世界上最严格的标准。其中,新建、改建、扩建燃煤锅炉排放限值,将与天然气的排放限值一致。市环保局通报了奥运空气质量保障工作进展,目前,奥运会前的大气污染综合治理措施已经全部完成,奥运空气质量保障进入第二阶段。据市环保局介绍,从 7 月 1 日起,北京开始执行奥运交通保障措施,截止到目前,环保部门共上路检查 18 万多辆机动车尾气排放,其中超标车辆 3882 辆,超标率仅为0.02%。同时,重点污染企业停产限产已经做好准备,
39、东方石油化工等重污染企业已经停产,燕山水泥等 27 家水泥生产企业和西南地区 106 家采石和石灰等重污染企业已做好暂停准备;首钢减产 400 万吨钢铁任务;高井、京能、国华、华能四大燃煤电厂,奥运期间将继续减排污染物 30%。目前夏季运行的燃煤锅炉 86%已经完成治理改造,未治理改造的在奥运期间将停止运行。从本月起,全市燃煤锅炉开始执行世界上最严格的排放标准。全市餐饮、干洗、汽车维修保养和家具制造等服务单位,需要 100%达标排放,未达标者奥运期间将停业。全市 17.4 万餐饮单位中 90%已完成油烟净化装置清理。扬尘污染治理方面,四环内 450 块裸露地面和奥运场馆周边 1 公里范围内全部
40、绿化。此外,全市 1400 多座加油站已经完成油气治理改造。(北京晚报 2008 年 7 月 16 日)地产企业金融动态1、继天鹅湾开盘 城启集团积极寻找和发展新项目中国房地产指数系统 中国指数研究院(华东)分析师 胡英华地址:上海市东方路 971 号钱江大厦 13D电话:021-58201880-353 传真:021-68881202 邮箱:9在天鹅湾开盘后,城启集团的运作状况让其客户关注。目前,集团公司经过全盘财务结构调整,已进入一个良性循环阶段,整个集团的资产负债率控制在合理的位置(约为 65%),为集团实现下一步的战略发展奠定了坚实的基础,现在城启集团正积极寻找和发展新的房地产项目。同
41、时,根据广州市最新规划设计,白鹅潭板块的定位将被打造成“广州城市客厅”的形象。城启集团透露,太古仓将有望成立广州市第一家私人游艇会,这也将进一步利好天鹅湾的销售。(广州日报 2008 年 7 月 18 日)2、房企受困信贷紧缩 转向产权市场融资为应对宏观调控背景下的信贷紧缩,一些中小企业、房地产企业纷纷前往产权市场寻求资金。 上海联合产权交易所的统计数据显示,上半年,中小企业产权交易共成交 926 宗,成交金额为 230.01 亿元。其中,科技型中小企业成交 176 宗,成交金额为 26.66 亿元。房地产企业通过产权市场实现股权融资交易 116 宗,成交金额达 89.58 亿元,较去年同期大
42、幅增长近六成。 今年以来,随着宏观调控力度的加大,信贷紧缩让原本融资难的中小企业面临更加严峻的融资环境。在这种情况下,产权市场成为不少中小企业融资的替代选择。例如,上海科特高分子材料有限公司 29.05%股权在上海联合产权交易所挂牌以后,吸引了众多投资机构的关注,最终深圳市圣金源创业投资有限公司通过电子竞价以 905.78 万元成功受让,实现了高科技企业产权的跨区域流动。 同时,不少房地产企业通过产权市场成功融资。今年初,上海绿成房产有限责任公司通过产权市场出让九城置业有限公司 20%股权,最终一家私营企业以 1 亿多元的高价将这部分股权收入囊中,成交价较 7000 多万元的挂牌价增值近 40
43、%。 随着投融资功能的提升,上海产权市场规模进一步扩张。亿元级项目频频出现,仅上半年就有 64 宗超亿元项目完成交易,平均单宗项目成交规模大幅增加,由去年同期的每宗2815 万元增加到 4217 万元,同比增幅近 50%。(中国证券报 2008 年 7 月 18 日)3、地产集团动向 富力保利竟相投资商用物业富力地产: 两全新商用物业登场 7 月中下旬,富力地产推货速度明显加快。不仅住宅项目持续推货,两个全新商用物业富力领豪坊及富力盈丰大厦威尔斯国际公寓也即将登场。位于东莞庄路口的天河北 CBD 立体式步行街富力领豪坊于 7 月 5 日正式接受买家认购登记。该商业中心拥有 200 米的临街商铺
44、、室内观光电梯、1000 平方米的下沉式园林入口广场及休憩中庭等,在后天河北可谓独一无二。由于该路段缺乏类似集中式的商业中心,加上发展商推出了额外 9.7 折的优惠,当天就有大批客户前来登记。 此外,位于珠江新城的全新公寓项目富力盈丰大厦威尔斯国际公寓也将亮相。该项目位于华强路,是富力盈力大厦史丹尼国际公寓的升级版。该项目拥有近 10 米挑高大堂及近 3000 平方米大面积生态中庭园林,产品形态丰富,有酒店式公寓、LOFT 小复式公寓、空中别墅等 SOHO 创新公寓,是市场上首个立体复合式创新项目。公寓面积从 46 平方米到 136 平方米不等,交楼标准带价值 3000 元/平方米的装修,目前
45、正进行 VIP 登记,买家可获额外折扣优惠。 富力在珠江新城的另一个写字楼富力盈泰广场成交也不俗,不少来自服装贸易、物流服务行业的龙头企业已经进驻。保利水城: 中国房地产指数系统 中国指数研究院(华东)分析师 胡英华地址:上海市东方路 971 号钱江大厦 13D电话:021-58201880-353 传真:021-68881202 邮箱:10招商创下佛山多个“第一”近日,保利地产的大型商用物业保利水城又传捷讯。万宁、东方表行、大家乐、时间廊、六福珠宝与保利水城东广场达成进驻协议,成为继吉之岛、苏宁、伊丽莎白美容健身、保利国际影城、梦幻岛游艺城、麦当劳、肯德基和金鳞鳍之后进驻的第二批次主力店商家
46、。据介绍,到目前为止,保利水城招商已达 70%,其中不少品牌创下佛山地区“第一”。保利水城表示,该项目原定建设佛山第一条高档珠宝钟表廊。东方表行和六福珠宝的进驻,使这条珠宝钟表廊初具雏形。东方表行此次将在保利水城引进依波路、梅花、天梭、西铁城、精工、卡西欧、芙纳格、山度士、凡高、GUESS、ESPRIT、史努比共十二个名表品牌,待品牌商同意后还将引进帝陀和浪琴两个品牌。此外,时间廊也将在保利水城经营其代理的多个品牌。据了解,除已进驻的次主力店之外,香港屈臣氏、台湾美食通、台湾涮涮锅、味千拉面等主力商家也即将进驻,进一步充实保利水城的主力商家团队。保利水城有望成为佛山第一家真正实现一站式购物、饮
47、食、娱乐、休闲和旅游的购物场所。众多主力商家齐聚,保利水城创下了佛山地区多个“第一”:第一个大片首轮上映的影院保利国际影城;第一个大型室内游乐场梦幻岛;佛山第一个真冰溜冰场此次大家乐集团除旗下大家乐中式快餐之外,还计划在保利水城引进旗下的意粉屋,这也将成为佛山首家意粉屋连锁餐厅。此外,伊丽莎白和吉之岛将在保利水城全面升级。伊丽莎白除传统的美容会所之外,还将增设健身俱乐部,吉之岛则将日本 GMS 经营模式全面移植保利水城。(金羊网-羊城晚报 2008 年 7 月 17 日)4、碧桂园称 6 月销售额攀升 将进入密集推货高峰碧桂园方面公布信息显示,进入 6 月后该公司全国销售情况转暖,湖北、安徽等
48、地的项目合同销售金额合计已经超过 10 亿,今年下半年碧桂园将进入密集推货的高峰期。近日,市场一直有消息流传,称国内多家大型房地产企业销售情况恶化,资金链压力正在加大。碧桂园方面公布信息显示,进入 6 月后该公司全国销售情况转暖,湖北、安徽等地的项目合同销售金额合计已经超过 10 亿,今年下半年碧桂园将进入密集推货的高峰期。碧桂园方面公布信息显示,武汉碧桂园开盘 3 天即实现合同销售金额约 2.7 亿元;碧桂园在北方的第一个项目沈阳碧桂园开盘当日产品销售超 9 成,实现合同销售金额约 5 亿元;在广州楼市,碧桂园“美寓”洋房自去年 12 月上市以来热销逾 3000 套,是广州上半年商品房销量冠
49、军。碧桂园方面表示,截至 7 月 12 日,碧桂园 2008 年已经实现 8 个全新项目的成功开盘。(京华时报 2008 年 7 月 17 日)5、下半年 11 家内地房企赴港上市 融资前景不佳据香港联交所提供的最新公开资料,有计划在 2008 年下半年上市的内地房地产公司达到 11 家,融资规模有可能超过 650 亿港元,而仅广东一地 8 家公司计划融资就近 500 亿港元。 然而,中国内地楼市至今依然没有走出低迷状态,而深受美股波动所影响的香港股市,在这个多空僵持的阶段,似乎并没做好迎接更多内地房地产股票上市的准备。 在港上市的内房股一改上周的急升状态,跌势显著,其中,合景泰富收报 5.13 港元,挫 8.7;世茂房地产跌 5.5,收报 10.26 港元;碧桂