1、浅谈鄂尔多斯的房地产（民间融资）杨发旺大家都知道鄂尔多斯靠羊绒出名，靠煤炭起家，现在，起家后的鄂尔多斯靠煤炭民间融资房地产民间融资煤炭这个高速财富循环圈发展，那么鄂尔多斯未来靠什么可以实现稳定且可持续的发展呢？请嘉宾回答、 、 、政府给出了标准答案来自政府的声音是在稳定煤炭民间融资房地产财富循环圈基础上，改变一煤独大的局面，旗县发展能源化工产业，东胜和阿康市区要重点是发展汽车、装备制造业和房地产、金融业等其他可持续发展的产业。首先谈谈我对鄂尔多斯房地产的一些看法，先分析一下鄂尔多斯的情况：鄂尔多斯是个内陆高原城市，近年来，人居环境虽然随着经济发展有很大的改善了，但是从适合人居来说，他与沿海、南
2、方城市相比他又天然的劣势：比如干旱缺水，人文环境，教育，医疗，改善民生，购物，娱乐等环境有待大幅提升。在当今社会，房地产的发展需主要是刚性需求和投资双重拉动的结果，从长远来看应该是刚性需求为主，投资为辅，而本地的刚性需求受到人口数量限制，但本地财富的急剧膨胀，致使投资比例过高，产生了房地产泡沫，一旦支撑跑的资金链断裂，泡沫会有破裂。一、人口数量限制问题四方面可以说明这点：1、本地人口数量很有限，鄂尔多斯市土地面积是 8.7 万多平方公里，本地人口才 160 万，而浙江省面积是 10 万平方公里，人口却有 5000 多万；2、鄂尔多斯的城市化率在 2009 年已经达到 65%，内蒙古是 53.4
3、%，而全国 45%，发达国家也就 80 多%，鄂尔多斯的城市化率提升空间有限；3、外地人口输入需要产业支撑，而鄂尔多斯目前的产业还没有真正到达聚拢大量人口并让他们定居的地步，鄂尔多斯政府 2009 年做的规划是今后十年才增加 100 万，但到 2020 年人口规模为也就 260 万人，由于高利贷的原因推高了房价、房租（同样面积的房子房租比北京上海还高） ，进而抬高了消费水平，流动人口要定居难，没有流动人口经济又不能发展。4、鄂尔多斯降雨少，天然缺水，水的来源只有黄河水和地下水，而黄河水是国家配额供给的，是有限，尤其是东胜的海拔高，引水到市区成本高；降雨少致使地下水的开采量也是有限的，这也是市政
4、府搬到康巴什的一个重要原因，也是市政府发展汽车、装备制造业和金融业需要水少产业的原因。二、房地产泡沫有三个数据可以说明这点1、经济学界认定，一 般 当 空 置 率 达 到 10 时 ， 就 是 房 地 产 业 过 热 的 预 兆 ， 康巴什新区“鬼城“的事实，他的空置率是多少大家心里有数吧，他的入住率不足 10%，规划 30 万人，实际入住才 2.8 万人，而且专家预测三年内很难有根本的改观，因为缺乏产业支撑。2、 经济学界认定，当 房 地 产 开 发 投 资 增 长 显 著 高 于 经 济 增 长 率 时 ， 相 当 于 经 济 增 长 率 的2 倍 时 ， 就 有 产 生 泡 沫 的 危
5、险 。 鄂 尔 多 斯 经 济 增 长 率 是 20%多 ， 但 房 地 产 的 投 资 增 长 率 是 70%-80%， 其 风 险 可 见 一 般 。3、 国 内 市 场 是 2010 年 上 半 年 63 家 上 市 房 地 产 企 业 债 台 高 筑 ， 总 负 债 高 达 6000 多 亿 ，鄂 尔 多 斯 是 中 国 房 地 产 泡 沫 的 典 型 ， 据 保 守 估 计 负 债 金 额 也 高 达 120 多 亿 ， 风 险 进 一 步 加 大 ，房地产泡沫原 因房 地 产 作 为 泡 沫 经 济 的 载 体 ， 本 身 并 不 是 虚 拟 资 产 ， 而 是 实 物 资 产 。
6、 但 是 ， 与 虚 拟 经 济 膨胀 的 原 因 相 同 ， 房 地 产 泡 沫 的 产 生 同 样 是 由 于 出 于 投 机 目 的 的 虚 假 需 求 的 膨 胀 ， 所 不 同 的 是 ，由 于 房 地 产 价 值 量 大 ， 这 种 投 机 需 求 的 实 现 必 须 借 助 银 行 等 金 融 系 统 的 支 持 。 一 般 来 说 ， 房 地产 泡 沫 的 成 因 ， 主 要 有 三 个 方 面 。 土 地 稀 缺 ： 土 地 的 有 限 性 和 稀 缺 性 是 房 地 产 泡 沫 产 生 的 基 础 。 也 就 是 俗 话 说 的 炒 地 皮 ，最 近 几 年 是 政 府 为
7、 了 财 政 收 入 ， 为 了 政 绩 而 进 行 的 经 济 行 为 ， 疯 狂 卖 地 。投 机 需 求 膨 胀 ： 投 机 需 求 膨 胀 是 房 地 产 泡 沫 产 生 的 直 接 诱 因 。 对 房 地 产 出 于 投 机 目 的 的 需求 ， 与 土 地 的 稀 缺 性 有 关 ， 即 人 们 买 楼 不 是 为 了 居 住 ， 而 只 是 为 了 转 手 倒 卖 。 这 种 行 为 一 旦 成为 你 追 我 赶 的 群 体 行 动 ， 就 很 难 抑 制 ， 房 地 产 泡 沫 随 之 产 生 。过 度 房 贷 ： 金 融 机 构 过 度 放 贷 是 房 地 产 泡 沫 产 生
8、 的 直 接 助 燃 剂 。 从 经 济 学 的 角 度 来 说 ，价 格 是 商 品 价 值 的 货 币 表 现 ， 价 格 的 异 常 升 涨 ， 肯 定 与 资 金 有 着 密 切 的 关 系 。 由 于 价 值 量 大 的特 点 ， 房 地 产 泡 沫 能 否 出 现 ， 一 个 最 根 本 的 条 件 是 市 场 上 有 没 有 大 量 的 资 金 存 在 。 因 此 ， 资 金支 持 是 房 地 产 泡 沫 生 成 的 必 要 条 件 ,没 有 银 行 等 金 融 机 构 的 配 合 ， 就 不 会 有 房 地 产 泡 沫 的 产 生 。对 鄂 尔 多 斯 而 言 ， 和 北 京
9、上 海 等 城 市 相 比 鄂 尔 多 斯 不 缺 地 ， 鄂 尔 多 斯 的 泡 沫 主 要 是 投 机需 求 膨 胀 和 过 度 放 贷 互 相 推 动 的 结 果 ， 也 就 是 煤炭民间融资房地产民间融资煤炭这个高速财富循环圈发展都结果，一旦支撑这个财富循环圈的资金链断裂，泡沫会有破裂。而且民间融资的合法性一直是没有得到国家的明文规定，一直都在地下运作，连也只央行明文规定民 间 借贷 利 率 应 在 银 行 同 期 贷 款 利 率 的 4 倍 以 内 。 若 超 过 这 一 界 限 ， 虽 不 因 此 影 响 合 同 的 合 法性 ， 但 是 不 保 护 超 过 部 分 的 利 息 ，
10、 2010 年最新银行贷款利率是：年利率 项目 期限 2010-07-09贷款利率% 短期贷款 6 个月以下 4.86%6 个月1 年 5.31%1 年3 年 5.40%3 年5 年 5.76%中长期贷款5 年以上 5.94%而当地民间融资基本是在年利率基本在 30%以上，稍微计算一线就可以知道经纪人的风险最大，因为他的收益不受法律保护，只能靠信用来维持，一旦借款方运作亏损，还不了贷，损失最大的就是经纪人。在做的嘉宾也许就有经纪人吧，多多为您的劳动果实着想吧。最后，说一下鄂尔多斯政府为何下大力气坚定不移地发展金融的原因。当今社会经济从产业上大致可以分为三种产业：一是劳动密集型产业如沿海的小服装
11、厂，小鞋厂，小玩具厂等；二是技术密集产业，如北京中关村科技园、上海张江科技园，美国硅谷等；三是资本密集型产业，也就是金融业，银行，保险，证券类。基于鄂尔多斯财富急剧膨胀的情况，不具备前两种产业发展的基础，市政府做出明确决定是大力发展金融产业，从铁西的维邦金融广场到阿镇国泰广场中央商务中心（是鄂尔多斯乃至内蒙古标志性建筑群，建成后将成为“内蒙古第一高楼”）再到康巴什金融中心，种种迹象表明政府是下大力气坚定不移地发展金融，未来的鄂尔多斯肯定是座金融城，她在中国乃至世界的金融版图上占有一席之地。而黄金的投资是一直金融的核心，因为它具有其他任何产品无法比拟的优势1、全球规模最大、成交最快的金融行业。
12、2、24 小时交易，周一 07：00 到周六 03：00 3、成交量超大，20 万亿美元/天的成交量，全球最大的金融市场，没有人能控制这个市场，一个国家也控制不了 4、黄金、外汇信息高度透明，不像股票一样有小道消息，黄金、外汇消息都是在同一时间出现的，全球参与者都是同一时间看到。 5、黄金、外汇市场走势明显，容易把握走向。 6、黄金、外汇是双向交易，可买涨（做多），可买跌（做空），双倍机会。 7、黄金、外汇是 T+0 交易，当天买入可以立即卖出，不像股票受出货时间限制。 8、黄金、外汇可以设置自动止损和止盈位，不管你人在不在电脑前，只要价格一到你的止损或止盈位，系统会自动帮你平仓。可控制，股票是 不行的。 9、利用杠杆放大资本： 1：100 10、超低交易成本，点差+佣金=0.1%，小于股票的手续费。我现在要告诉大家是：现在介入黄金投资的最佳时机，所以请你各位嘉宾作出明智选择。送大家一句话，拥有黄金，拥有未来。
