1、中国指数研究院房地产简报（2008 年 10 月 7 日2008 年 10 月 13 日）地产策划群：60941268中国房地产指数系统 1/34地址：中国北京西直门外大街 1 号西环广场 T38 层电话：010-59306942 传真：010-59306965 邮编：100044传播八方资讯 关注地方政策 观察行业动态 把握发展脉搏随着社会信息传递方式的日益快捷和多样化，中国入世后国际国内竞争的加剧， 为企业提供资讯与参谋的竞争情报越来受到企业界的钟爱。 为此，中国房地 产指数系统 （CREIS）全力推出CREIS 房地产资讯参考（周刊），及时提供房地产行业的动态 快讯、政策法 规、市场行情
2、、 专家分析、资本动向和商品供求信息，并 对重大政策、热点事件进行深度分析，以帮助用 户获取动态、 连续、全面的房地产信息资源，对企业把握行业脉搏，制定企业发展战略，把握投资合作商机提供支持。目 录目 录 .1宏观经济扫描 .3西方央行联手降息 中国打出“降率免税”组合拳 .3经降息通道打开利好楼市回暖 .4行业信息监测 .5楼市期待政策进一步松动 .5促销摸底刚性需求 “后黄金周”楼市或有反弹异动 .6房地产开发模式酝酿剧变 .8我国城乡建设用地有望同地同价 .9政策法规概览 .10建筑节能条例已实施 市民购房看“节能指标” .10专家称个税起征点有望提高 二套房贷可能放松 .11农村土地制
3、度将有突破 .11北京二手房交易 15 日起全面网签 .12资本动向追踪 .13拐点论一周年 地产公司市值蒸发万亿 .13黑石沪上收单楼市收购受阻 .14地产人物访谈 .14小摩呼吁迅速松绑楼市 尹中立：降息也难以救楼市 .14易宪容：楼市“金九银十” 早就成了历史 .15热点事件评述 .16评论：“退房”或成楼市热点 开发商“ 打折”要谨慎 16评论：黄金周不是楼市救命稻草 .17区域市场行情 .17华北地区 17北京楼市将迎来首次大规模团购 .17京 2015 年前开通 7 条新地铁 新地铁站将配自行车道 .18北京一开发商揭成本价 称利润率只有 5%.19涉嫌违规用地 潘石屹旗下两酒店停
4、业 .20中国指数研究院是整合中国房地产指数系统、中国别墅指数系统、中国房地产 TOP10 研究组等研究资源，由国内外几十位专家和数家学术机构共建的全方位服务于中国商业经济的研究机构。中国指数研究院目前主要致力于： 对房地产业的基础研究、专题研究和研究顾问服务； 实时监测房地产市场的变化，为产业发展提供客观真实和庞大的数据库和科学的理论依据； 专业数量研究，分析房地产市场价格走势和评价行业领先企业群体； 集合专家智慧，以全方位、前瞻性的眼光为企业发展和项目投资制定战略。产品和服务详情请浏览：中文：http:/英文：http:/联系人：北京：辛梅 (010-59306943)上海：胡英华 (02
5、1-58201880-353)杭州：江雪琴 (0571-85772717)南京：李相兰 (025-61956955)广州：周瑞蓉 (020-38201601)深圳：孙宗耀 (0755-83432004)武汉：刘爱林 (027-59501260)重庆：冯小中 (023-86596261)沈阳：明宏伟 （024-23936838-8033）中国指数研究院房地产简报（2008 年 10 月 7 日2008 年 10 月 13 日）地产策划群：60941268中国房地产指数系统 2/34地址：中国北京西直门外大街 1 号西环广场 T38 层电话：010-59306942 传真：010-59306965
6、 邮编：100044华东地区 20市场、保障两手抓 浦东三林: 经适房的上海信号 20中国第一高楼将在沪动工 预计 2014 年竣工 .21沪房地局回应：“合同撤销次数”细分可防炒楼 .21多家海外投资机构纷纷抛售在华物业回笼资金 .22二手房将全面实行网上签约 打击“阴阳合同” .22华中地区 2330 万贷款月供少 45 元 武汉公积金房贷利率下调 239 月武汉楼市量价齐跌 武昌中心区房价最高 23武汉 30 余楼盘开打价格战 大公开折扣已达 7.5 折 .24武汉楼市板块监测：关山板块价格下调明显 .244栋百米以上写字楼构筑沿江商务区 25西南地区 25永川 21亿打造城东新城 将会
7、拥有 10 万人口 .25重庆市财政局:60 亿买商品房安置危旧房拆迁户 25农村土地流转试点 重庆打造统筹城乡样板 .26主城存量房激增两万套 二线开发商半价卖房 .26美酒店巨头登陆重庆南坪添超五星级酒店 .27永川第十届房交会成交额突破 25882 万元 .27四川重建方案公布，三重补助推 动住房重建 28华南地区 28楼市调整未到位观望气氛浓 房展 5 天仅卖 317 套 .282000 套保障房年底再“入市”主要位于福田罗湖 29深圳小产权房占比达 71% 对楼市构成拉低动能 29今年前三季度成熟商圈街铺同比上涨价 5%-10%30内地楼市遭遇最冷黄金周 深圳 40%的中介倒闭 30
8、广州一手房均价跌至 9000 关口， 7 区成交均价下降 .31东北地区 32沈阳北三环将建跨铁路大桥 .32沈北投资百亿打造宜居空间 .32沈开始清理闲置土地 6 种情况为清理对象 32最新研究成果 .32中国指数研究院房地产简报（2008 年 10 月 7 日2008 年 10 月 13 日）地产策划群：60941268中国房地产指数系统 3/34地址：中国北京西直门外大街 1 号西环广场 T38 层电话：010-59306942 传真：010-59306965 邮编：100044宏观经济扫描西方央行联手降息 中国打出“降率免税”组合拳华尔街金融风暴日当天引发世界主要经济体纷纷采取行动施以
9、救援。就在美联储、欧洲央行等主要央行宣布减息的当天，我国央行也宣布了降息举措。 中国人民银行日晚间宣布，从月日起下调一年期人民币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。央行同时还宣布了我国银行存款准备金率年来首度下调的决定：从月日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。 此外，我国将从月日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，这意味着自年开始实施的存款利息税将被暂时终止。 专家普遍认为，日晚间的这一系列货币财政组合拳，对于保持我国经济平稳较快发展、提升市场信心意义重大。 “政策的目的就是要通过降低资金使用成本，加强企业的经营能力，以避免实体经济受到损伤，从而保
10、持经济的较快发展。 ”中国社科院金融所所长李扬接受新华社记者采访时表示，此次“双率”调整将有利于解决企业融资问题。 “其中，利率下调意在降低企业用资成本，存款准备金率下调则意在解决企业的流动资金可得性问题。”李扬说。 银河证券首席经济分析师左小蕾接受新华社记者采访时也表示，这一系列政策都是出于防止经济下滑的考虑，意在“ 促进投资、保持增长”。 市场人士预测，此次存款准备金率下调个百分点，可释放超过亿元的流动性。 “除了出于对经济下滑的担忧之外，央行的举措也是对全球降息大背景的回应。 ”国务院发展研究中心金融所副主任巴曙松说。 为应对百年一遇的华尔街金融危机，世界各主要经济体中央银行近期纷纷开展
11、注资行动。美国则更是出台了亿元的巨额援助计划。就在 8 日当天，美联储、欧洲央行、英国央行同时宣布降息。 与上个月只针对贷款利率进行调整不同，我国的此次利率调整还下调了存款利率。 “存款利率的下调一定程度上将有利于刺激消费。 ”左小蕾说。 “存款利率下调后，物价上涨将对居民储蓄造成一定侵蚀。因而此次对利息税暂免征收，意在增加储蓄收益，是对储蓄人利益的兼顾。 ”李扬说。 专家指出，针对当前我国社会经济面临的新情况，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，有利于增加个人储蓄存款收益，符合国家宏观调控的需要。 此外，此次调整也有提升市场信心的意图。中国国际经济关系学会常务理事谭雅玲说，目前我国股市受国
12、际股市波动影响较大，我国需要加强对国内价格的控制力，这次调整有利于提升市场信心。 不过，与以往利率调整所不同的是，此次央行并没有对货币政策调整作出更多的说明。分析人士预计，未来货币政策走向或许将更具灵活性和预见性。 “此次调整是决策层对中国经济有可能受到的负面影响的防备和提前应对，是一项前瞻性、预防性的政策。 ”中国发展研究基金会副秘书长汤敏在接受记者采访时说。 虽然前几年为防止经济过热、控制通胀压力，央行曾连续上调存款准备金率和银行利率，但人民银行此次对“两率 ”进行反向重大调整，市场却并不感到意外。在美国次贷引发的金融危机波及全球的背景下，中国经济正面临着国际国内的诸多挑战，保持经济平稳较
13、快发展已成当前重要任务，相应政策灵活调整正是题中之意。 央行新闻发言人日上午就美国国会通过年紧急经济稳定法案等相关问题回答记者提问时就曾表示，人民银行将进一步提高金融宏观调控的预见性、针对性和灵活性，维护金融市场稳定，中国指数研究院房地产简报（2008 年 10 月 7 日2008 年 10 月 13 日）地产策划群：60941268中国房地产指数系统 4/34地址：中国北京西直门外大街 1 号西环广场 T38 层电话：010-59306942 传真：010-59306965 邮编：100044保持经济又好又快发展。 此外，专家认为，在货币政策保持灵活性的同时，要想保持经济的较快增长，还需要出
14、台其他更多政策。 “国际金融动荡给中国实体经济带来的影响首先会体现在外需放缓方面，这就需要我国进一步扩大内需，实现内需对经济的更多拉动。而单靠货币政策不能解决内需问题，这就需要出台在增加就业、提高收入、完善社会保障体系等方面的相应政策措施。 ”巴曙松说。西方央行联手降息 中国“双率”下调十年罕见在美国金融危机蔓延、全球金融动荡的背景下，中国对货币政策工具进行了重大调整：中国人民银行月日决定，自日起下调人民币存款准备金率个百分点；自日起下调一年期人民币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次也相应调整。 “存款准备金率” 和“ 银行利率 ”均为中央银行最具影响力的货币政策工具，能直接调控货币供给。
15、背景显示，这是自年底起，央行近年来首次下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率；自年月起，央行年来首次下调人民币存贷款基准利率。 就这次存贷款基准利率调整幅度来看，包括个人住房公积金贷款在内的绝大多数期限档次的存贷款利率均下调了个百分点；此外，活期存款利率不变，三个月整存整取定期存款下调个百分点，六个月贷款下调个百分点。 虽然前几年为防止经济过热、控制通胀压力，央行曾连续上调存款准备金率和银行利率，但人民银行此次对“两率 ”进行反向重大调整，市场却并不感到意外。此间专家表示，在美国次贷引发的金融危机波及全球的背景下，中国经济正面临着国际国内的诸多挑战，保持经济平稳较快发展已成当前重要任务，相应
16、政策灵活调整正是题中之意。 需要特别指出的是，鉴于国际经济金融正在经历严重的挑战，中国已提出要采取灵活审慎的经济政策，以妥善应对各种复杂局面。人民银行月日已表示，为了避免和减少美国金融危机对中国的影响，人民银行和有关监管部门已经制定了各项应对预案，并有信心、有条件、有能力维护中国经济发展和金融稳定，为世界经济稳定发展做出贡献。 （新华网 2008 年 10 月 9 日）返回首页经降息通道打开利好楼市回暖准备金率和存贷款利率的再次下调无疑将对资金密集型的房地产行业形成利好。更重要的是，此举释放出的信息是，降息通道打开，调控政策开始转向等信号，将有利于房地产市场信心的恢复。从此次货币政策调整的实际
17、影响来看，房地产企业资金融资环境或将有一定程度改变，购房人的房贷月供支出压力会部分减轻。存款准备金率下调 0.5 个百分 点，将为市场提供几千亿元流动性，增加银行放贷能力，这增添了一些房地产企业获得银行资金的概率；降低贷款利率则减轻了房地产企业的利息支出压力。而房贷 利率年内的两次下调后，购房人月供负担会有所减轻。比如，100 万元、20 年的贷款，月供支出会减少 200 多元。虽然这一利好还不足 以扭转市场颓势，但政策调整的心理影响不容低估。与 9 月 15 日央行宣布结构性下调准备金率、贷款利率不同，此次是央行近 9 年来首次下调所有存款类金融机构 人民币存款准备金率，也是央行 2004
18、年以来首次齐降存贷款利率。不少专家称，这或是调控政策将全面开始松动的信号，我国的降息通道已经打开。申银万国首 席宏观分析师李慧勇预计，未来 12 个月存贷款利率会再降 80 个基点，准备金率会再降 5 个百分点；到 2010 年底，存贷款基准利率将下降到 2.5和 5.5，存款准备金率会下降到 9左右。摩根士丹利的研究报告则认为，中国将在 2009 年年底前减息五次，每次降息 27基点，一年期借贷利率会下调至 5.85%。无疑，调控政策的灵活变动是基于今年以来国内外经济形势的迅速变化，着眼于保持我国宏观经济中国指数研究院房地产简报（2008 年 10 月 7 日2008 年 10 月 13 日
19、）地产策划群：60941268中国房地产指数系统 5/34地址：中国北京西直门外大街 1 号西环广场 T38 层电话：010-59306942 传真：010-59306965 邮编：100044的继续平稳快速运行，而非单 单针对房地产行业，但房地产行业能够享受到这种普惠性政策调整的好处。更值得关注的是，在全球经济放缓，我国出口形势很难乐观；企业盈利能力下降，投资意 愿下降等形势下，刺激国内需求的重要性更加显著。而刺激内需中最重要的行业之一便是房地产业，这或将一定程度上改变房地产业一度被紧缩调控的局面。一些专家称，通胀问题已不是我国经济面临的主要问题，反而是信贷紧缩问题需要特别关注。此次降息传导
20、的政策信号就是鼓励经济体进行长期借贷，从事长期投 资，同时鼓励住房信贷。与上一次结构性降息不同，此次降息对长期利率的下调幅度更大。上一次，5 年期以上贷款利率（包括个人住房公积金贷款利率）的下降幅 度仅为 0.09 个百分点，这次为 0.27 个百分点。必须明确的是，降息的实际利好有限，长期的心理利好也不容夸大。在目前市场观望气氛依浓，房价下跌预期远未兑现的态势下，此次降息很难刺激楼市的回暖。特别是在宏观经济形势比较严峻的大势下，房地产行业下行趋势也难以在短期内扭转。 （中国证券报 2008 年 10 月 13 日） 返回首页行业信息监测楼市期待政策进一步松动 降息政策能否扭转楼市的跌势尚难断
21、言。对于房地产市场来说，传统的“金九银十”在今年可能要成为历史。不过，央行昨晚出台的降息措施或许会让房地产商重新找回一些信心。业内人士认为，央行降息对目前持续低迷的房地产市场将是重大利好，将在一定程度上缓解楼市资金不足的问题。业内人士也认为，未来可能还会出台专门针对房地产市场的利好政策。主要城市房屋成交堪忧9 月份，全国重点城市的房屋成交状况几乎都出现下滑态势。根据天相投资的最新统计，9 月上海、天津、深圳、广州、杭州等重点城市的房屋成交持续低迷。其中，上海 9 月成交量同比下降 74%，环比也下降了 22%；杭州新建商品房成交 1481 套，环比减少5.97%；成都市区商品房成交 5378
22、套，同比下降 50.13%，环比下降 6.09%；广州一手住宅成交 3923 套，成交面积 44.7 万平方米，同比减少 36.47%，环比减少 15.58%；而深圳 9 月新房成交只有 3276 套，环比下降 3.05%，均价 11685 元/平方米，环比下降 17.95%。而在“十一黄金周” ，北京、上海、深圳、广州等地楼市再次遇冷。9 月 29 日到 10 月 4 日，北京商品住宅期房签约仅 412 套，较去年同期下滑七成；深圳每天平均仅成交 60 多套，甚至赶不上平时的日均销量。降息利好房地产市场面对当前持续低迷的房地产市场，房地产行业之前曾多方呼吁放松有关政策，新的降息对他们来说不啻
23、是一场“及时雨” 。央行昨日晚间宣布，从 2008 年 10 月 15 日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点；并且从 2008 年 10 月 9 日起下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27 个百分点。业界人士多数表示这对房地产市场是较大的利好。不过，深圳某机构投资部策略分析师对本报记者表示，降息虽然是一个很大利好，但并不是针对房地产的，而楼市已处于明显的下行通道，这次调整可能只是开始，未来可能还会有专门针对房地产市场的利好政策。广州房地产专家韩世同也表示，政策的松动是必须的，而且非常必要。另据报道，中国银行间市场交易商协会日前明确中期票据恢复接受注册后，将优先支持大型
24、权重上市公司的股票回购和股东增持，但房地产企业除外。对此，天相投资分析师认为，这可能意味着政府后续会出台更有针对性和指向性的房地产行业政策，而政策松动的概率较大。中国指数研究院房地产简报（2008 年 10 月 7 日2008 年 10 月 13 日）地产策划群：60941268中国房地产指数系统 6/34地址：中国北京西直门外大街 1 号西环广场 T38 层电话：010-59306942 传真：010-59306965 邮编：100044地方政府已开始“救市”事实上，今年以来，随着房地产市场趋冷，不少地方政府已相继出台“救市”措施，以挽救房地产颓废之势。7 日，北京市建委颁布通知，自当日起，
25、新申请预售许可的开发项目原则上不再分摊建筑楼栋外的公用部位。如果按 8 月份北京市朝阳区商品房 13556 元/平方米销售均价计算，一套 100 平方米低层板楼至少可节省近 10 万元购房款。西安市对购房户按购房款总额给予 0.5%1.5%的财政补贴。长沙二手房交易税从 1.98%下调至1.1%。进行“救市”的还有河南、重庆、成都、沈阳、福州和厦门等地。地方政府的频频“救市”引起了不同的反应。天相投资分析师张旭明表示，地方经济对房地产行业的依赖程度比较高，出台相应的刺激楼市政策有利于当地房地产行业的健康平稳发展。社科院金融研究所金融发展室主任易宪容则认为，地方政府救市本来是想挽回楼市的颓势，但
26、出台政策越多，房地产市场的风险则越大。(广州日报 2008 年 10 月 9 日)返回首页促销摸底刚性需求 “后黄金周”楼市或有反弹异动恒大蓝本：48 亿回款之后 在这一轮房地产市场起伏中，恒大地产是个绕不过的明星企业。从年初 160 亿港元上市融资计划开始，恒大地产被视为有望问鼎“中国房产第一股”的地王企业。随后，受限于国际大势，恒大上市计划暂停。其后，恒大 4578 万平方米土地储备后的资金状况备受瞩目。许家印坦言，如何缓解资金压力，确实是企业面临的重要和直接的课题。 到 7 月，恒大宣布完成第三轮全球私募，6 亿美元融资额甚至超过今年 A 股上市的一些地产公司的全部融资额。同时，为了进一
27、步输血资金链，节日促销成为恒大的又一选择。 就在这样的决策节点上，许家印体现了与普通开发商超然不同的战略眼光。消息人士称，原本可以在今年三月开始销售的大量房源全部被延至今年“黄金周” 。用许家印的说法，就是务必实现“园林实景准现楼精装修”的精品面市计划，加强购房者“第一眼”的认可度，实现“开盘特价、特价升值”的理念认同。 这一做法，继承了恒大一直以来的精品落地计划。对此，素有中国楼市销售第一人之称的易居中国董事长周忻将其视为最佳营销战略样本。而上海证券报记者在深入调查广州、成都等地的“黄金周”市场时发现，恒大的精装修与大气园林带来的视觉震撼，的确成为部分购房者决定购买的重要原因。耗费巨资的园林
28、实景，精致的样板房，让不少自住型购房者下了最终出手的决心。 “这样的价格能买到这样的房子，我相信也是因为最近整个楼市调整的缘故。我相信大势好了，会升值。 ”一位远来的教师购房者这样表述。 统计数据显示， “黄金周”七天，恒大全国 18 个楼盘平均 85 折同开，共录得销售收入近 48 亿元。其中太原恒大绿洲 6 亿元、天津恒大金碧天下 5.7 亿元、广州恒大山水城 4.5 亿元、重庆恒大城 4.7 亿元、成都恒大城及恒大绿洲合计 2.7 亿。 “恒大黄金周促销战略酝酿已久，48 亿元回款在正常预测范围。我们还关心，48 亿元回款恒大如何使用，是否已经足够缓解上市未果的资金压力，接下来的项目如何
29、操作。 ”一位一直关注恒大的市场人士称。 另外，恒大 2008 年总计的回款任务是多少，年内能否实现上市等问题同样受到关注。对此，恒大高层并未给出明确回复但表示，恒大目前现金流已经十分充裕，上市计划将视资本市场情况随时公布。与此同时，成都等地甚至出现恒大高调寻找新的地块合作项目的宣传广告。恒大可能借助此轮“黄金周”促销走出资金低谷的说法，开始被市场广为流传。 中国指数研究院房地产简报（2008 年 10 月 7 日2008 年 10 月 13 日）地产策划群：60941268中国房地产指数系统 7/34地址：中国北京西直门外大街 1 号西环广场 T38 层电话：010-59306942 传真：
30、010-59306965 邮编：100044“在目前情况下，现金为王是评判企业战略优劣的第一原则。有实力和能够果敢让利的企业都将在未来被证明是成熟而有远见的，无论是恒大、万科还是别的公司。 ”市场人士称。 打折促销楼市稍有复苏 当然， “黄金周”的中国楼市整体并没有因恒大等一些企业的热卖变得简单乐观。从各地房交会情况看，地方市场无论在供需比例、市场情绪方面都有极大不同。总体而言，前期滞涨的上海、北京、深圳等一线城市成交清淡，成都、太原、重庆、沈阳等二三线城市刚性需求相对坚挺。另外，即便在整体低迷的楼市形势下，优质、低价大盘仍旧受到刚性需求的追捧。 统计数据显示，历时 5 天的成都“十一”房交会
31、，成交各类房屋达 3134 套，加上意向成交情况，其假日及后几日销量有望突破 50 万平方米。广州方面， “黄金周”期间(9 月 29 日-10 月 6 日)共计销售 1052套，总成交面积超过 11 万平方米。上海方面，商品住宅日成交量同比明显下降，9 月 29 日、30 日、10月 4 日、5 日四天，上海商品住宅日成交面积在 1 至 2 万平方米之间，而 2007 年 10 月 4 日蛭 7 日，上海商品住宅日成交面积在 3.5 至 5 万平方米之间。 各地的不同表现源自不同的区域市场情况。采访中记者发现，带动二三线城市楼市消费的动力主要来自三个方面，一是地方政府的救市政策，二是大量动拆
32、迁带来的刚性需求，三是开发商折扣较大的降价政策。 以成都为例，市场人士介绍，5.12 地震以来，成都出台部分购房补助和鼓励政策。比如购房者可获得在个人所得税、购房契税方面的相对优惠，同时拉长未开发土地的收回期限。另外，成都打出“宜居城市”牌，在居住环境方面的改善也吸引了大量外来人口迁居成都。 在此基础上，开发商协同推出降价战略， “有些房子 2007 年时卖到一平方米 5、6 千元，现在已经基本降到 4000 多了。房价降了，我们确实有能力看房买房了。 ”在某大型开发商售楼处，来自两个看房家庭的成都人告诉记者。 目前，成都流行的另一个变相降价方式是买房送面积，一些楼盘甚至打出“买一送一”的口号
33、。记者深入调查发现，这种买一送一主要是通过拉高房间挑高，增大阳台面积或附送走廊等公摊面积的做法变相提高住房的实用面积。例如，成都某大型开发商开发的一个公寓住房中，楼书标明建筑面积 90 平方米，但实得面积甚至高达 150 平方米以上。即便销售价格卖到 4500 元/平方米，总价 40 万左右，但从实得面积来看，每平方米仅 2600 元/左右。 专家告诉记者，这一做法最初是为了规避“70-90”政策，即此前相关部门规定 70%住宅需要建成 90平方米以下户型的宏观调控要求，但后来，这一做法变成了开发商的降价促销手段。在销售心理也给购房者带来了低总价买大面积住房的心理迎合。 同样受惠于打折促销的还
34、有广州恒大、碧桂园、保利等大盘，其中，恒大山水城夺得 10 月 6 日单日成交量冠军；保利城花园起价 3628 元/平米，还超值赠送 1200 元/ 平米装修，价格上的极大优势令其在“黄金周”期间收获颇丰。碧桂园集团旗下的凤凰城、荔城碧桂园、顺德碧桂园等更以一贯低价赢得市场。 相比之下，上海等城市的成交冷淡同样源于开发商在价格方面的观望。易居中国分析师付琦介绍，上海“十一假日楼市”与今年 5 月、7 月的两次房展会相比规模更大，人气更足，这说明在目前市场微妙的时期，购房需求对于房地产市场依然十分关注。但绿地、大华等楼盘的价格调整范围与 8 月、9 月相比并没有明显的增多。 易居预测，上海短期内
35、成交会依旧平稳，成交良好的项目仍然集中在价格调整、产品优势明显，性价比高的项目。专家称，目前楼市并无强烈的杀跌心理，降价幅度在 10%至 20%就可以启动较强的销售热潮。 真的会有政策利好么？ 除了二三城市的刚性需求开始抬头并带动部分优质楼盘热销，南京、西安等地方出台“救市”新政中国指数研究院房地产简报（2008 年 10 月 7 日2008 年 10 月 13 日）地产策划群：60941268中国房地产指数系统 8/34地址：中国北京西直门外大街 1 号西环广场 T38 层电话：010-59306942 传真：010-59306965 邮编：100044外，主管部门可能出台楼市利好的消息也已
36、经在业内传开。 有媒体报道，日前，摩根大通就中国楼市发布报告，称中央决策层可能出台目的明确调控措施，例如降息等来刺激低迷的房地产市场和经济增长。 摩根大通中国证券市场部高层表示，有关中国政府会推出政策来支持低收入居民购房并针对一些开发商有选择性地放宽信贷的揣测越来越多。该人士分析，因房地产行业占到了中国固定资产投资的近四分之一比例，并贡献 10%的就业，政府可能采取一系列支持楼市的措施，以防止其受到国际投资形势等影响而出现大跌。这些政策包括进一步降低利率和银行存款准备金率、下调贷款首付比例、尤其是对于第二套房屋购买下调 40%的定金比例、允许增加发债来为开发商提供资金、减少或者减免土地增值税、
37、允许房屋购买者个人所得税扣除贷款等。 而上海房地产界人士也纷纷传言，取消此前对二套购房提高首付比例的政策可能率先出台，这不仅是刺激需求的刚性政策，也可以有效地恢复众多城市依旧浓厚的观望情况。 另有消息称，通过“黄金周”及此前的降价促销，大牌开发商可能已经实现了巨量的资金回笼，一旦资金压力稍有缓解，其降价策略可能调整，甚至会止跌回升。 众多利好在 A 股市场开始显现。昨日上午，即 “黄金周”第二个交易日，房地产板块成为十余个行业版块中唯一的上涨行业。保利、万科等企业出现 4%至 9%的涨幅。 “国际金融形势不断恶化，热钱和投资银行纷纷撤回海外资产，也包括在中国楼市的投资，这些都是此前中国楼市和股
38、市出现退潮迹象的背后原因。这样的大环境下，即便中国出现拉动内需的众多利好，中国经济能否成为覆巢之下的完卵仍不好说。同样，中国楼市能否依靠刚性需求、价格回稳和宏观政策获得转机，这仍是一个国内与国际，市场与政策，消费与供给多方博弈的迷局。 ”一位房地产界资深人士称。 （上海证券报 2008 年 10 月 8 日）返回首页房地产开发模式酝酿剧变从一线城市逐渐向二线城市蔓延的地产降价潮，不仅仅是地产商回笼现金的“过冬”之举，更预示着行业的未来发展方向：房地产开发将进一步告别“画地为牢、囤地卖楼”的模式，向“不囤地、不捂盘”的快速开发模式转变，其结果是行业集中度的提高。多年来，相当多的开发商采用“囤地卖
39、楼”的开发模式，从土地增值中赚取收益，造成低下的资产周转效率。地产业因此被某些业内人士揶揄为“手工业”。这种开发模式带来了很多问题：只要拿地捂盘就能赚取高利润率，企业普遍缺乏核心竞争力和风险意识；如果市场形势发生剧变，高价拿地的企业会面临很大风险；地价在总成本中的比例较高，导致建安成本的比例相对较低，房屋质量问题难以保证。土地出让的“ 招拍挂” 政策出台，实际上已经预示着囤地卖楼模式将面临更大风险。随后陆续出台的一系列政策为开发商带来了更大压力，如强化征收土地增值税、完全付清土地款才能获得土地证、土地闲置满两年无偿收回等。但由于流动性过剩等原因， “招拍挂”政策出台后，部分城市的房价开始疯涨，
40、相当多的地产商忽视了未来的风险，反而大举囤地，将希望寄托于上市融资。“土地并不是核心问题，关键是品牌和商业模式”。但部分二线城市开发商似乎还没有认识到，房价下降将带来行业运行模式的进一步转变，反而固守原有的思维模式，猛烈抨击一些开发商降价是“搅局”。万科和鑫苑置业等地产公司已经看到了原有地产开发模式的弊病，提出了“不囤地、不捂盘”的开发策略，鑫苑置业甚至追求“零库存”的开发模式，力求以最快速度回笼资金，积极规避风险。万科和鑫苑置业都把土地看作是房地产的“生产资料”，而不是“投机工具”。万科更向制造业看齐，积极推进住宅建设的工厂化和标准化，努力提高住宅质量。万科追求的平均利润率、专利、标准化等关
41、键中国指数研究院房地产简报（2008 年 10 月 7 日2008 年 10 月 13 日）地产策划群：60941268中国房地产指数系统 9/34地址：中国北京西直门外大街 1 号西环广场 T38 层电话：010-59306942 传真：010-59306965 邮编：100044词，赋予地产行业更多的制造业色彩。“金九银十” 梦碎和房价的进一步下行，将彻底打破原有的“囤地捂盘”模式。行业利润率下降是大势所趋，要提高净资产收益率，就必须改变开发模式，将资产 周转率提高到较高水平。长远来看，只有较大的跨区域地产企业才可能实现开发模式的彻底转变，实现工厂化；死抱着利润率不放的部分二线开发商即使成
42、功套现， 其拿地和开发的脚步也难以追上龙头企业，最终因行业平均利润率的下降退出市场。房地产开发模式的转变也带来了估值模式的转变。以前，对地产公司盛行采用净资产价值（NAV）估值法，在一定程度上使地产企业对土地储备趋之若鹜。与之形成对照的是，部分香港中资地产股在内地大举拿地后，反而遭到外资大行下调评级。在地产市场的低迷时期，土地储备量大、资产周转率低的地产公司将难以得到高于平均水平的估值，而追求资产周转速度和一般利润率的“轻资产”公司将得到更高的估值。虽然在一个月之内，央行两次将一年期人民币贷款基准利率降低 0.27 个百分点，但从近期的成交来看，房地产业的中期调整仍未结束。快速拿地快速开发的模
43、式，将成为开发商迎合市场的战略选择和行业的发展方向。 （中国证券报 2008 年 10 月 13 日） 返回首页我国城乡建设用地有望同地同价党的十七届三中全会正在召开，农村改革 30 年哪些核心经验应该坚守？中国城乡一体化改革的突破点和着力点在哪里？近日，来自国务院发展研究中心、农业部和中国“三农”问题研究机构的权威人士进行了分析。30 年经验“五条金线 ”必须坚守梳理农村改革 30 年的核心经验，农业部政策研究中心主任宋洪远等权威人士认为，有“五条金线”贯穿其中，包括：尊重农民首创精神；经济上保障农民物质利 益，政治上保障农民民主权利；坚持市场化改革取向；根据“ 三农” 的阶段性要求，不断解
44、放思想，渐进式推动改革；把解决“三农”问题作为全党工作的重中之 重，统筹城乡经济社会发展。改革方向三要素培育将成重点国家统计局农村司副司长盛来运表示，中国经济社会发展的一个深层次矛盾，是城乡二元结构没有得到根本改变。二元社会结构和传统国民收入分配格局的影响，使中国农村的发展要素长期处于“净流出”状态，包括劳动力净流出、土地价值的流出和农村资金流出，加剧了城乡社会矛盾。权威人士表示，要推进城乡一体化进程， “今后的中国改革，将重点放在劳动力、资金、土地等农村要素市场的发育上。 ”制度创新探索建立新型干部考核体系与此同时，要保证“三要素”回流农村，还需在制度创新上下功夫。权威人士表示，当务之急是适
45、应科学发展观的新要求，探索建立向农村工作倾斜的新型干部考 核培训体系。同时以农村综合配套改革为支点，全力推动新农村建设和城镇化进程。此外，要积极发展多种形式的农村专业合作社，提高农民的组织化水平和市场主体地位。站在新的历史起点上，人们期待并相信，党的十七届三中全会的有关重大决定，将加速城乡一体化进程。改革关键词中国指数研究院房地产简报（2008 年 10 月 7 日2008 年 10 月 13 日）地产策划群：60941268中国房地产指数系统 10/34地址：中国北京西直门外大街 1 号西环广场 T38 层电话：010-59306942 传真：010-59306965 邮编：1000441
46、劳动力农民工户籍问题将加快解决国家全面推进农民工制度改革，加快解决农民工就业、社保、子女教育、户籍等实际问题，为农民工向新市民转化创造条件。另一方面，全面加强培养有技术、有文化、懂经营的新型农民，为新农村建设提供人才和智力支持。宋洪远说，从本质上讲，农民收入问题是一个就业问题。在“三农”问题中，农民问题的核心是农民收入水平低，从而导致消费不足，影响到整个国民经济。只有开通城乡之间和城市内部的劳动力市场，才是打开农民收入问题“死结” 的钥匙。2 资金国债用于农村比例至少 2/3全面建立向“三农” 倾斜的公共财政分配体制，承诺社会事业等方面的财政增量支出，至少 70%用于农村，国债资金用于农村的比
47、例不少于三分之二。另一方 面，探索建立资金回流农村的硬性约束机制，逐步构建商业金融、合作金融、政策性金融和小额贷款组织互为补充的农村金融体系，让更多金融资金用于农村发展。3 土地城乡建设用地有望同地同价在稳定农村土地家庭经营制度的基础上，探索土地制度创新的有效方式。如在稳定现在土地承包关系不变的前提下，建立农村土地流转交易平台；提高失地农民的政策补偿水平；启动农村与城市建设用地“同地同价同收益” 试点。 （新京报 2008 年 10 月 13 日）返回首页政策法规概览建筑节能条例已实施 市民购房看“节能指标”民用建筑节能条例 （以下简称条例 ）已于 10 月 1 日实行，条例明确指出房地产开发
48、企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，未向购买人明示所售商品房的能源消耗指标，将受到处罚。 购房合同须有“节能指标” 业内人士分析认为， 条例颁布后，建筑保温材料供应商、太阳能企业和节能灯具制造等三类上市公司会从中受益。 商品房节能指标将写进购房合同、按供热实施按热量收费、限制使用高耗能材料、违规开发商最高罚款 50 万元，这四点无疑是民用建筑节能条例中的最大亮点。据建设局有关工作人员介绍，10 月 1日以后，房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。 此外， 条例对新建的房屋建筑约束更是显而易见，
