1、一、项 目概述项目名称：烟大步行街德克士嘉年华餐厅承办单位；德克士食品开发有限公司与加盟业主项目地址：烟台大学步行街 XX 号随着社会经济的发展，生活 节奏的加快，快餐应运而生，并且逐步受到全世界人们的青睐。二十世纪八十年代，西式快餐进入中国，在中国也异彩纷呈，大有铺天盖地之势。快餐发展之快，以致于 1997 年9 月 24 日原内贸部迅速制定了中国快餐业发展纲要，其中快餐的定 义是：为了消费者提供日常基本生活需求服务的大众化餐饮，具有以下特点：制造快捷，食用便利，质量标准， 营养均衡，服务简便，价格低廉。快餐企业即包括以标准化、工厂化和连锁经营为主要特征的现代快餐企业，也包括以手工操作、现场
2、加工和单店经营为主的传统式快餐企业。随着社会经济的发展， 现代快餐表 现出了越来越强劲的生命力。本项目所在地烟台大学步行街， 发展环境良好，毗 邻三大高校，加上住宅小区，技 术学院，初高中等，总人数在 10 万左右， 该区域水、 电 、交通、通讯等各种基础设施日臻完善。二、基础 数据1、餐 厅概况面积为 300，上下两 层各 150，租金为 20 万元年。该项目期暂定 5 年，5 年后根据实际情况再做继续投资可行性研究。地址是烟大步行街，人流量平常约 10000 人/日， 节假约 15000 人日。2、项 目项 目进展情况德克士餐厅于 2011 年 1 月 1 日正式与德克士食品开发有限公司签
3、约。在此之前，烟台已经有了一家德克士东方巴黎店，位于市中心，所以该项目又称为烟台德克士二店。项目进度计划是 1 月初租店， 缴纳租金，办好证件，然后进 行装修，月底前竣工，根据装修标准确定，整体装修金 额以餐厅面积估算，其中包括设计费、招牌 费用、装修工程、空 调系统 、音响视听、桌椅、电力增容、儿童游乐区等。员工培训一个月，1 月底进原材料，做好开业 准备。 2 月 1 日正式开 业。3、总 投资 估算及 资金来源（1）建设总投资估算及资金来源经调查德克士新厨房设备价值 68 万，由于该项目期 5 年，故 购买二手厨房 设备，价值 20 万，其他设备有电动车 2 部，价值 0.25 万/辆，
4、残值率 5%，音响 3 个，空调 2 部，价 值共 1.5 万，残 值率 5%，桌椅价 值共2.5 万，残 值率 1%.，电脑及相关电 子仪器共 0.5 万，残 值率 3%，其他项目均无残值；加盟费为 20 万/5 年；装修 20 万；开办费 5 万，其中 开店前人事 费用 2 万、 证照费 1 万、开店广告、促 销以及其他开办费用 2 万。总共 70 万，资金来源：自有 资金 30 万，贷款 70 万，其中的 40 万用于建设投资。（2）流动资金估算及资金来源原材料主要包括食品，油，料，包装盒，发票，塑料袋等共 7 万/月；应付账款为水电费、管理费等共 0.4万/月；职工包括：经理 1 名，
5、月薪 5000 元， 财务主管 1 人，月薪 3000 元，策划 1 人，月薪 3000 元，厨房职工6 人，月薪 1500 元，前台 3 人，月薪 1000 元，零工 2 人， 负责送餐，接货，卫生打扫等，月薪 1000 元，支付职工薪酬共 2.5 万；现金 1000 元；租金年初一次性支付，年租 20 万。共计流动资金 30 万，全部来自贷款。总投资如表 1：表 1. 建设项目总投资投资 序号 建设项目 估算价值1 固定资产 45 万1.1 装饰装修工程共 20 万。包括 设计费、装修，空 调系统、音响 视听、桌、椅、儿童游乐区等的安装1.2 设备购置 25 万1.2.1 加工设备 20
6、万1.2.2 其他设备 5 万2 无形资产 20 万2.1 加盟费 德克士餐厅加盟金为 20 万/5 年。3 其他资产 5 万3.1 开办费共 5 万元。包括开店前人事费用、证照费、开店广告费以及其他开办费用。建设投资A 合计 A=1+2+3 70 万1 租金 20 万/年2 原材料 7 万3 其他费用（水电费） 0.4 万4 应付职工薪酬 2.5 万流动资产5 现金 0.1 万B 合计 B=1+2+3+4+5 30 万项目投资 C 合计 C=A+B 100 万4、产 品成本和 费 用估算依据（1）固定资产按平均年限法折旧，折旧年限 5 年；（2）经营成本=原材料 +工资+修理费+其他费用。其
7、他费用主要包括租金、广告费（每年交给德克士公司，占销售收入的 1%）、权利金（每年交给德克士技术及专利的费用，占销售收入的 9%）及水电管理费，其中原材料从 2 月初开始订购，工资从 1 月开始 发放，修理 费取折旧的 50%；（3）销售收入为 1525 万/月。淡季为冬季，原材料 7 万/月， 销售收入 20 万/月；中等为春秋季节，原材料 9 万/月，销售收入 22 万/月；旺季为夏季，原材料 11 万/月， 销售收入 25 万/月。第一个月销售收入为零。（5）销 售 税 金 及 附 加 =营 业 费 （5%）+城 市 维 护 建 设 税 （7%）+教 育 费 附 加 （3%），企 业 所
8、 得 税 税 率 为33%；（6）贷 款 利 率 5.4%，在 中 国 银 行 贷 款 ，13 年 内 还 清 。（7）基 准 收 益 率 选 定 的 基 本 原 则 是 ：1）以 贷 款 筹 措 资 金 时 ，投 资 的 基 准 收 益 率 应 高 于 贷 款 的 利 率 ；2）根 据 国 外 经 验 ，基 准 收 益 率 应 高 于 贷 款 利 率 的 3-5%左 右 为 宜 ；3）实 践 中 通 常 选 取 值 为 8-12%。基 准 折 现 率 的 确 定 ：i0=(1+i1)(1 i2)(1+i3) 1i1+i2+i3=12%行 业 评 价 收 益 率 i1=8%，项 目 风 险 要
9、 求 收 益 率 i2=3%，通 货 膨 胀 率 i3=1%。三 、财 务 评 价1、年 销 售 收 入 和 年 销 售 税 金 及 附 加 估 算（1）销售收入为 1624 万/月：淡季为冬季，原材料 7 万/月， 销售收入 16 万/月；中等为春秋季节，原材料 9 万/月，销售收入 21 万/月；旺季为夏季，原材料 11 万/月， 销售收入 24 万/月。其中第一个月销售收入为零。第二个月初开始正式 营业。（2）销售收入：第一年 162+21 6+24 3=230 万元其它年 163+21 6+24 3=246 万元（3）销售税金及附加：第一年 2305%+2305%7%+2305%3%=
10、12.65 万元其它年 2465%+2465%7%+2465%3%=13.53 万元2、总 成本估算（1）按照生产要素法估算总成本费用，编制总成本费用的估算表 2： 表 2. 总成本费用估算表 单位：万元计算期序号 项 目1 2 3 4 51 经营成本 161.19 168.19 168.19 168.19 168.191.1 原材料费 101 108 108 108 1081.2 工资及福利费 30 30 30 30 301.3 修理费 4.19 4.19 4.19 4.19 4.191.4其他费用 （租金、水电费等） 26.00 26.00 26.00 26.00 26.00 2 折旧费
11、8.39 8.39 8.39 8.39 8.39计算期序号 项 目1 2 3 4 53 摊销费 5 5 5 5 54 利息支出 3.78 2.41 0.735 总成本费用合计 178.36 183.99 182.31 181.58 181.58（2）成本估算说明如下：1）原材料费用：72+9 6+113=101 万元其它年 73+9 6+11 3=108 万元2）工资及福利：2.512=30 万元3）修理费为折旧费用的 50%4）其他费用：租金 20 万元，水 电费 0.4 万/月， 现金 0.1 万/月，总其他费用： 20+（0.4+0.1）12=26万元5）折旧费如表 3：表 3. 固定资
12、产残值率及折旧额 单位：万元 序号 项目 合计 净残值 率/% 折旧年限 年折旧率 /% 年折旧 额 1 固定投资 45 8.387 1.1 装饰装修工程 20 2 19.6 3.842 1.2 设备 25 4.545 1.2.1 加工设备 20 5 19.0 3.610 1.2.2 其他设备 0.935 1.2.2.1 电动车 0.5 5 19.0 0.090 1.2.2.2 音响 0.3 5 19.0 0.054 1.2.2.3 空调 1.2 5 19.0 0.217 1.2.2.4 桌椅 2.5 2 19.6 0.480 1.2.2.5 电脑 0.5 35 年19.4 0.094 6）无
13、形及递延资产年摊销费用如表 4：表 4. 无形及递延资产摊销估算 单位：万元计算期/年序号 项目摊销年限/年原值1 2 3 4 51 无形资产 5 201.1 摊销 4 4 4 4 41.2 净值 16 12 8 4 02 递延资产（开办费） 5 52.1 摊销 1 1 1 1 12.2 净值 4 3 2 1 03 无形及递延资产合计 5 253.1 摊销 5 5 5 5 53.2 净值 20 15 10 5 07）借款利息本项目从中国银行贷款，70 万人民 币， 贷款期 1-3 年，贷款利率为 5.4%，按最大还款能力还款。借款还本付息计算如表 5表 5. 长期借款还本付息计算 单位：万元计
14、算期序号 项目1 2 3 4 51 借款1.1 年初借款本息余额 44.62 13.32 1.2 本年借款 70.001.3 本年借款应计利息 3.78 2.41 0.721.4 本年还本付息 29.16 33.71 14.04其中：还本 25.38 31.30 13.32付息 3.78 2.41 0.721.5 年末本息余额 44.62 13.32 0.002 还本资金来源 25.38 31.30 32.56计算期序号 项目1 2 3 4 52.1当年可用于还本的未分配利润 11.99 17.91 19.182.2当年可用于还本的折旧和摊销 13.39 13.39 13.392.3 偿还本金
15、后余额 0 0 19.24长期借款还款期为：2+ 13.32/32.56=2.42 年3利 润总额 及分配利润总额及分配如表 6。利润总额 正常年为 19.62 万元。所得税按利润总额的 33%计取。广告 费及权利金占销售收入的 10%，上缴给德克士总公司。表 6. 利润总额及分配表 单位：万元计算期序号项目1 2 3 4 51 产品销售收入 230.00 246.00 246.00 246.00 246.002 销售税金及附加 12.77 13.65 13.65 13.65 13.653 广告费 及权利金/10% 23.00 24.60 24.60 24.60 24.604 总成本费用 17
16、8.36 183.99 182.31 181.58 181.585 利润总额 15.87 23.75 25.44 26.17 26.176 所得税 3.97 5.94 6.36 6.54 6.547 净利润 11.91 17.81 19.08 19.62 19.628 未分配利润 11.91 17.81 19.08 19.62 19.624.财务盈利能力分析（1）全部投资财务现金流量表见表 7，根据表 7 计算以下财务评价指标：所得税后财务内部收益率（FIRR ）为 23%，财务净现值为 30.54 万元，所得税前 财务内部收益率为 30%，财务净现值为 49 万元，财务内部收益率均大于行 业
17、基准收益率 12%，说明盈利能力满足了行业最低要求，净现值均大于零， 该项目在财务上是可以考 虑接受的。所得税后投资回收期为 3.1 年，这 表明项目投资能按时收回。表 7、全部投资财务现金流量表 单位：万元计算期/年末序号 项 目 0 1 2 3 4 51 现金流入 230.00 246.00 246.00 246.00 281.07 1.1 销售收入 230.00 246.00 246.00 246.00 246.00 1.2 回收固定资产余值 3.07 1.3 回收流动资金 32.00 2 现金流出 100 202.93 212.38 212.81 212.99 212.99 2.1 建
18、设投资 70 2.2 流动资金 30 2.00 2.3 经营成本 161.19 168.19 168.19 168.19 168.19 2.4 广告 费及权利金/10% 23.00 24.60 24.60 24.60 24.60 2.5 销售税金及附加 12.77 13.65 13.65 13.65 13.65 2.6 所得税 3.97 5.94 6.36 6.54 6.54 3 净现金流量（1-2） -100 27.07 33.62 33.19 33.01 68.08 4 累计净现金流量 -100 -72.93 -39.31 -6.12 26.89 94.97 5 所得税前净现金流量 -10
19、0 31.04 39.55 39.55 39.55 74.62 6 累计所得税前净现金流量 -100 -68.96 -29.41 10.15 49.70 124.32 计算指标： 所得税前 所得税后 项目投资财务内部收益率（%） 30 23 项目投资财务净现值（i c=12%） 30.54 49.00 项目投资回收期（年） 2.5 3.1（2）自有资金财务现金流量表见表 8。根据表 8 计算以下指标：自有资金财务内部收益率为 30%；自有资金财务净现值为 22.32 万元。表 8、自有资金财务现金流量表 单位：万元计算期/年末序号 项 目 0 1 2 3 4 51 现金流入 230 246 2
20、46 246 249.17 计算期/年末序号 项 目 0 1 2 3 4 51.1 销售收入 230 246 246 246 2461.2 回收固定资产余值 3.07 1.3 回收流动资金 322 现金流出 30 230 246 227.04 212.99 212.99 2.1 自有资金 30 2.2 借款本金偿还 25.29 31.20 13.51 2.3 借款利息支付 3.78 2.41 0.73 2.4 经营成本 161.19 168.19 168.19 168.19 168.19 2.5 广告费及权利金 23 24.6 24.6 24.6 24.62.6 销售税金及附加 12.77 1
21、3.65 13.65 13.65 13.65 2.7 所得税 3.97 5.94 6.36 6.54 6.54 3 净现金流量（1-2） -30 0 0 18.96 33.01 36.18 计算指标： 资财务内部收益率（%） 30资财务净现值（i c=12%） 22.323、根据利润及利 润分配表和固定资产 投资估算表计算以下指标投资利润率=年利 润总额总资金100%=26.17100=26.17%投资利税率=年利税 总额总资金100%=（26 .17+13.65）100=39.82%该项目投资利润率和投资利税率均大于行业平均利润率和平均利税率，说明单位投资对国家积累的贡献水平达到了本行业的平
22、均水平。资本金利润率=年利 润总额资本金总额100%=26.1730100%=87.22%4、清 偿能力分析清偿能力分析是通过对“借款还本付息计算表” 、“资金来源与运用表”的计算，考察项目计算期内隔年的财务状况及偿债能力。资金来源于运用计算见表 9表 9、资金来源于运用计算表 单位：万元计算期序号项 目 合计1 2 3 4 51 资金来源 321.40 129.26 39.14 38.82 39.55 74.62 1.1 利润总额 117.40 15.87 23.75 25.44 26.17 26.17 1.2 折旧费 41.94 8.39 8.39 8.39 8.39 8.39 1.3 摊
23、销费 25.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 1.4 借款 70.00 70.00 1.5 自有资金 32.00 30.00 2.00 1.6 回收固定资产余值 3.07 3.07 1.7 回收流动资金 32.00 32.00 2 资金运用 201.35 129.26 39.14 19.87 6.54 6.54 2.1 建设投资 70.00 70.00 2.2 流动资金 32.00 30.00 2.00 2.3 所得税 29.35 3.97 5.94 6.36 6.54 6.54 2.4 借款本金偿还 70.00 25.29 31.20 13.51 3 盈余资金 120.
24、05 0.00 0.00 18.96 33.01 68.08 4 累计盈余资金 190.98 0.00 0.00 18.96 51.97 120.05 6 不确定性分析1 敏感性分析 该项目做了所得税前全部投 资的敏感性分析。基本方案财务内部收益率为 30%，投 资回收期为 2.5 年，均满足财务基准值 的要求。考 虑项目实施过程中的一些不定因素的 变化，分别对固定资产投资、经营成本、 销 售收入作了提高 10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析。敏感性分析见表 10。 表 10、 财务敏感性分析表固定资产投资 经营成本 销售收入序号项目 基本方案 10% -10% 10%
25、-10% 10% -10%1 内部收益率（%） 30 28 32 10 48 52 6较基本方案增减（%） -2 2 -20 18 22 -242 投资回收期（年） 2.5 2.7 2.3 5.6 1.3 1.2 6.5从表 10 中可以看出，各因素的 变化都不同程度的影响内部收益率及投资回收期，其中 销售收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。敏感性分析图见图 11。2 风险分析风险分析采用蒙特卡洛模拟法，随机变量及其期望值、 标准差见 下表 12。表 12 单位：万元经营成本 销售收入 投资期望值 161.19 246 100 标准差 20 30 10通过 excel 表格进行 1200
26、组数据蒙特卡洛模 拟获得累计概率表 13 如下：接收 频率 累积 % 接收 频率 累积 %-5.000 0 0.00% 0.400 307 28.96%0.000 200 18.87% 0.800 229 50.57%0.120 182 36.04% 0.000 200 69.43%0.200 131 48.40% 0.120 182 86.60%0.400 307 77.36% 0.200 131 98.96%0.800 229 98.96% 其他 11 100.00%其他 11 100.00% -5.000 0 100.00%绘制蒙特卡洛累计概率直方图如下从中得出该项目内部收益率大于 12
27、%的概率为 73.96%。由此可 见，该项目风险相对较小。附表：固定资产投资增加 10%后，各表变化如下：表 1. 建设项目总投资投资 序号 建设项目 估算价值1 固定资产 49.5 万建设投资 1.1 装饰装修工程 共 22 万。包括 设计费、装修，空 调系统、音响 视听、桌、椅、儿童游乐区等的安装1.2 设备购置 27.5 万1.2.1 加工设备 22 万1.2.2 其他设备 5.5 万2 无形资产 20 万2.1 加盟费 德克士餐厅加盟金为 20 万/5 年。3 其他资产 5 万3.1 开办费共 5 万元。包括开店前人事费用、证照费、开店广告费以及其他开办费用。A 合计 A=1+2+3
28、70 万1 租金 20 万/年2 原材料 7 万3 其他费用（水电费） 0.4 万4 应付职工薪酬 2.5 万流动资产5 现金 0.1 万B 合计 B=1+2+3+4+5 30 万项目投资 C 合计 C=A+B 100 万表 2、固定资产残值率及折旧额 单位：万元 序号 项目 合计/万经残值率/%折旧年限/年年折旧率/%年折旧额/万1 固定投资 49.5 9.226 1.1 装饰装修工程 22 2 19.6 4.226 1.2 设备 27.5 5.000 1.2.1 加工设备 22 5 19.0 3.971 1.2.2 其他设备 1.029 1.2.2.1 电动车 0.55 5 19.0 0.
29、099 1.2.2.2 音响 0.33 5 19.0 0.060 1.2.2.3 空调 1.32 5 19.0 0.238 1.2.2.4 桌椅 2.75 2 19.6 0.528 1.2.2.5 电脑 0.55 3519.4 0.103 表 3. 总成本费用估算表 单位：万元计算期序号 项 目1 2 3 4 51 经营成本 161.19 168.19 168.19 168.19 168.191.1 原材料费 101 108 108 108 1081.2 工资及福利费 30 30 30 30 301.3 修理费 4.19 4.19 4.19 4.19 4.191.4其他费用 （租金、水电费等）
30、 26.00 26.00 26.00 26.00 26.00 2 折旧费 9.23 9.23 9.23 9.23 9.23 3 摊销费 5 5 5 5 54 利息支出 3.78 2.41 0.735 总成本费用合计 179.44 185.09 183.42 182.42 182.42 表 4、长期借款还本付息表 单位：万元 计算期序号 项目1 2 3 4 5 1 借款1.1 年初借款本息余额 49.39 18.38 1.2 本年借款 74.50 1.3 本年借款应计利息 4.02 2.67 0.99 1.4 本年还本付息 29.13 33.68 19.37 其中：还本 25.11 31.01
31、18.38 付息 4.02 2.67 0.99 1.5 年末本息余额 49.39 18.38 0.00 2 还本资金来源 25.11 31.01 32.27 2.1 当年可用于还本的未分配利润 11.72 17.62 18.88 2.2 当年可用于还本的折旧和摊销 13.39 13.39 13.39 2.3 偿还本金后余额 0.00 0.00 13.89长期借款偿还期为：2+ 18.38/32.27=2.57 年表 5、利润及利润分配表 单位：万元 序号 项目 计算期1 2 3 4 5 1 产品销售收入 230.00 246.00 246.00 246.00 246.00 2 销售税金及附加
32、12.77 13.65 13.65 13.65 13.65 3 广告费及权利金/10% 23.00 24.60 24.60 24.60 24.60 4 总成本费用 178.36 183.99 182.31 181.58 181.58 5 利润总额 15.87 23.75 25.44 26.17 26.17 6 所得税 3.97 5.94 6.36 6.54 6.54 7 净利润 11.91 17.81 19.08 19.62 19.62 8 未分配利润 11.91 17.81 19.08 19.62 19.62 表 7、资金来源于运用计算表 单位：万元计算期序号项 目 合计1 2 3 4 51
33、 资金来源 321.40 133.10 38.46 38.13 39.13 74.51 1.1 利润总额 117.40 15.87 23.75 25.44 26.17 26.17 1.2 折旧费 41.94 9.23 9.23 9.23 9.23 9.23 1.3 摊销费 25.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 1.4 借款 70.00 70.00 1.5 自有资金 32.00 30.00 2.00 1.6 回收固定资产余值 3.07 3.07 1.7 回收流动资金 32.00 32.00 2 资金运用 201.35 133.10 38.46 24.57 6.23 6.2
34、3 2.1 建设投资 70.00 70.00 2.2 流动资金 32.00 30.00 2.00 2.3 所得税 29.35 3.59 5.56 5.98 6.23 6.23 2.4 借款本金偿还 70.00 25.01 30.90 18.59 3 盈余资金 120.05 0.00 0.00 13.56 32.91 68.28 4 累计盈余资金 190.98 0.00 0.00 13.56 46.47 114.75 表 6、全部投资财务现金流量表 单位：万元计算期/年末序号 项 目 0 1 2 3 4 51 现金流入 230.00 246.00 246.00 246.00 281.37 1.1
35、 销售收入 230.00 246.00 246.00 246.00 246.00 1.2 回收固定资产余值 3.37 1.3 回收流动资金 32.00 2 现金流出 104.5 202.87 212.32 212.74 212.99 212.99 2.1 建设投资 74.52.2 流动资金 30 2.00 2.3 经营成本 161.19 168.19 168.19 168.19 168.19 2.4 广告费 及权利金/10% 23.00 24.60 24.60 24.60 24.60 2.5 销售税金及附加 12.77 13.65 13.65 13.65 13.65 2.6 所得税 3.91
36、5.87 6.29 6.54 6.54 3 净现 金流量（1-2） -104.5 27.13 33.68 33.26 33.01 68.38 4 累计净现金流量 -104.5 -77.37 -43.69 -10.43 22.58 90.97 5 所得税前净现金流量 -104.5 31.04 39.55 39.55 39.55 74.93 6 累计所得税前净现金流量 -104.5 -73.46 -33.91 5.65 45.20 120.13 计算指标： 所得税前 所得税后 项目投资财务内部收益率（%） 28 22 项目投资财务净现值（i c=12%） 26.81 45.14 项目投资回收期（年） 2.6 3.2
