1、http:/ 录第一章 总 论 .第一节 概 述 .第二节 研究结论 .第二章 项目建设必要性及意义 .第三章 投资环境及市场环境分析 .第一节 投资环境分析 .第二节 市场环境分析 .第四章 建设目标及建设内容 .第一节 建设目标 .第二节 建设规模及内容 .第五章 项目场址与建设条件 .第一节 项目场址 .第二节 建设条件 .第六章 项目经营方案及设备系统 .第一节 物流配送中心的选择及流程 .第二节 主要物流配送设备设施 .第三节 配送中心信息系统 .第四节 物流配送中心经营及管理策略 .http:/ 超市经营方案 .第六节 超市营销策略 .第七节 超市技术设备 .第七章 工程技术方案
2、.第一节 总体设计概况 .第二节 总平面布置 .第三节 建筑方案 .第四节 结构方案 .第五节 公用工程方案 .第八章 环保、节能与安全 .第一节 环境保护 .第二节 节 能 .第三节 劳动安全 .第九章 组织机构及劳动定员 .第一节 组织机构 .第二节 劳动定员及培训 .第十章 项目进度计划 .第十一章 投资估算及资金筹措 .第一节 投资估算 .第二节 资金筹措 .第十二章 财务评价 .第一节 营业收入和营业税金及附加估算 .第二节 总成本费用估算 .http:/ 项目盈利能力分析 .第四节 项目不确定性分析 .第十三章 综合效益评价 .第一节 经济效益评价 .第二节 社会效益评价 .XXx
3、x物流配送中心及超市项目第一章 总 论第一节 概 述一、项目建设单位基本情况XX商业大厦股份有限公司（以下简称股份公司）创立于1999年9月，由原XXXX商业大厦有限公司整体变更而来，是由XXXX商业大厦集团有限公司(占总股本90%)为主发起人联合XX市商业实业有限公司、XX市商业建设发展公司、XX商业对外贸易公司、XX天鹏集团公司组建的现代大型百货零售企业，注册资本6869万元，2000年末总资产27519万元。股份公司拥有营业面积2万平方米，员工1050余人，是XX市名牌商店、XX省文明单位、全国百城万店无假货示范点，2000年主营收入8.6亿元，利润总额4339万元。1、经营概况（1）经
4、营场所股份公司是XX市最大的商业零售企业，地处XX市黄金地段三阳广场，地理位置优越。http:/ 饰品的修理改制，摩托车维修，家用电器的安装、维修，服装、眼镜的加工服务，商品包装，仓储服务，汽车货运，自有场地出租，电子游艺，经济信息咨询服务，广告、网络技术转让及咨询 服务，软件开发、销售。主要销售对象为XX市及其周边的城乡居民、企事业单位等。（3）销售品种主要从事零售兼批发业务，主要销售品种有洗化用品、服装、 纺织品、针织品、床上用品、家电、鞋帽、皮具、儿童用品、文体用品、黄金珠宝首饰、工 艺品、五金材料、汽 车等。（4）经营业绩股份公司目前与1000余家名优产品生产厂家建立了稳定的业务关系，
5、拥有150多种品牌的总经销、总代理权，销售额占股份公司总销售的29%。股份公司2000年销售额超过300万元的品牌有32个，如森达皮鞋、真 维斯、梦特娇、威鹏服饰、步步高、飞利浦、帅康家用电器等；超过400万元的品牌有10个，如鄂尔多斯羊绒制品，西门子、海信 电器等；超过800万元的品牌有4个，超过1000万元的品牌有3个，其中，春兰及海尔系列家用电器产品的销售均超过2000万元。股份公司在狠抓商品销售的同时，狠抓商品质量管理。股份公司近年还连续获得省“最佳形象企 业” 、全国“计量物价优秀企业”等称号，并成为国内首批、XX第一个获得“全国百城万店无假 货活动 示范店” 的企业。近两年来，股份
6、公司实现销售总额在XX省零售市场均排在首位。股份公司在2000年实现主营业务收入85679.2万元，占全市批发零售贸易业实现总额的3.2%，位居全市商场企业第一位，其中品牌商品的销售总额占XX市大型企业整体销售额的50%以上，有近50个家用电器的著名品牌的销售量位居XX市第一位。股份公司近三年的销售总额及税后利润情况详见表1-1。http:/ 股份公司近三年的销售总额及税后利润表项 目 1998年 1999年 2000年 平均增长率销售总额（万元） 60308 80082 85679 19%净利润（万元） 1859 2766 2868 26%2、股份公司财务状况近年来股份公司经营良性发展，财务
7、状况良好， 资金周转正常， 资产负债率68.9%，股份公司信用等级AA级，被授信开具8000万元额度商业承兑汇票的资格，为股份公司进一步发展打下了良好的基础。股份公司近三年财务状况详见表1-2。表1-2 股份公司近三年财务状况表项 目 1998年末 1999年末 2000年末总资产（万元） 21547 24430 27519资产负债 率（% ） 68.92 61.27 68.92主营业务收入（万元） 60308 80082 85679主营业务利润（万元） 9366 11561 11345净利润（万元） 1859 2766 2868净资产收益率（ %） 27.77 29.24 33.533、股份
8、公司对外股权投资情况目前，股份公司共有13家对外投资参股公司，其中除XX八佰伴商业大厦超市有限公司、XX 商业大厦集 团二百电器商厦公司、 XX东方药业有限公司外， 其余10家均为股份公司控股企业。4、股份公司发展规划（1）发展战略面对国内和国际商业行业的日趋激烈的竞争，股份公司将立足主业并致力于传统零售百货业态的提升，利用股票发行等方式筹集发展资金，进行物流中心及其配套的生产http:/ 润增长点。与此同时，学习并借鉴国内外先进的管理经验、 营销理念、促销方式，通过提高流通企业的组织化程度，实现集约化经营，使其 发展成为XX地区最大的物流中心，从而达到优化社会资源配置、创造规模效益、推 进流
9、通科技进步、 实现物流产业化的目的，立足苏南并进而形成辐射整个华东地区的商品流通集散中心。股份公司的发展战略是“ 以零售百 货为主导，以连锁经营为 主体， 以物流配送为重点，以电子商务为手段，建设现代商业企业”。股份公司将立足传统零售百货业，通过收购、兼并等资本运营的手段，实施低成本扩张，建立新型的连锁经营架构；通过实施现代化的物流配送措施，实现内部交易成本的最低化与市场范围的放大；同时辅之以承载信息流的电子商务手段，实现商品及服务结构、物流功能、 营销方式等的升级，形成发展“大流通、大市场、大商 业” 的格局， 实现股份公司的利 润率与市场占有率的同步增长，保证股份公司的可持续性发展努力建成
10、新型的现代化商业企业目标。（2）经营目标股份公司2001-2002年的规划为：在2002年使主营业务收入达到11.7亿元规模，年利润总额预计达到5510万元，继续保持在XX省百货零售企业的领先地位；股份公司在做大主业的同时，以汽车、食品为突破口，在 苏南及华东 地区初步建设成以股份公司为中心的商业连锁经营网络，其中汽车销售达到5亿元规模，并取得10-15只国内外著名品牌的地区代理权；股份公司进一步完成内部物流配送体系的建设与加强，尝试开展第三方物流，在2002年底前初步形成现代化、科学化的商业企业形态。二、项目背景近年来，股份公司已经实现了产权多元化、运作规范化、功能完善化、规模最大化的改制目
11、标并在领导班子基本素质、市场份额、基础管理水平、员工素质、技术装备更新水平、行业影响力以及长期发展能力等多方面有了极大提升，为了应对我国加入WTO以后完全放开的市场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定打破传统的商业经营模式，积极探索新的经营业态领域，发展多元化经营，全方位拓展http:/ 同意“ XX东方物流配送中心及超市项目建议书” ，并纳入XX商业大厦股份有限公司拟上市申报项目。三、可行性研究报告编制依据1、国家经贸易委等六部委国经贸运行（2001）189号关于加快我国现代物流发展的若干意见;2、国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 （第二版） ；3、国家发展计划委员会
12、计经贸2000999号关于XX东方物流配送中心及超市项目建议书的批复 ；4、股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备的收购协议；5、专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告；6、股东大会关于同意募集资金投向的决议；7、国家、省、市有关统计调查资料；8、国家有关设计规范、标准；9、项目单位提供的有关资料；10、研究过程中实际调查及收集的其它资料；11、XX市商贸流通业发展 “十五” 规划；12、项目单位委托XX省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同；四、可行性报告主要研究内容本报告在调查研究的基础上，以当前XX商业大厦股份有限公司实际经营及发展需要为基础，对建设XX东方物流配送中心
13、及超市项目进行可行性研究。项目可行性研究http:/ 研究结论一、主要研究结论1、 “物流中心 ”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会计经贸2000999号文批复同意建设XX东方物流配送中心及超市项目。2、XX是XX苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流中心及大型超市，将为推动XX及周边地区经济的发展起到重要作用。3、投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使XX商业大厦股份有限公司由大商场经营进一步涉足连锁经营、超级市
14、场、无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务产业“第三方物流产业” ，为股份公司拓展新的业务空间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“ 第三利润源 ”等方面奠定基础。http:/ 2，其中：超市卖场面积12000m 2，仓储及配送面积16000m 2，其它用房面积20620m 2。项目总投资19300万元，其中：固定资
15、产投资总额为 17650万元，铺底流动资金1650万元。6、经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为22.00%（所得税后），高于基准收益率，以8%为折现率计算的全部投资财务净现值为21551万元（所得税后），大于零。全部投资回收期为5.70年（所得税后，含建设期） ，符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。二、主要经济技术指标本项目主要技术经济指标详见表1-3。表1-3 项目主要技术经济指标表序号 指标名称 单位 数值 备 注一 主要技术指标1 总用地面积 m2 474002 总建筑面积 m2 486202.1物流配送中心及超市大楼m2 47970其中超市卖场面积12000m2，仓储及配送面积16000m 22.2 辅助配套设施用房 m2 650包括冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机http:/ 建筑密度 % 41.44 容积率 1.03
