1、http:/ 1 - http:/ 录总 论一 项目概况二 承办单位介绍三 项目进展情况四 本报告编制依据第一章 项目建设可行性综合分析一 项目建设的必要性二 项目建设条件第二章 市场分析及产品前景一 物流概念二 物流在社会经济中的作用三 我国具有广阔的物流市场四 物流是降低医药经营成本、调整产业结构的关键五 某地医药物流中心项目前景第三章 工程建设措施一 建设设计指导思想与原则二 项目总体规划方案三 建设方案四 节能节水措施五 环境保护措施六 工程招标http:/ 2 - http:/ 投资估算与融资方案一 投资估算二 资金筹措与资金来源三 投资计划与资金安排第五章 财务效益评价一 财务评价
2、基础数据与参数二 销售收入与税金三 总成本费用评价四 项目财务效益分析五 偿贷能力分析第六章 不确定性分析一 盈亏平衡分析二 信贷风险及防范措施第七章 总评价一 财务总评价二 社会效益评价三 研究结论附表：1 营业收入和营业税金及附加评估表2 损益表3 现金流量表附图：1 某地医药物流中心选址地块方位示意图2 项目总平图3 项目鸟瞰图http:/ 3 - http:/ 论省市重点工程、行业龙头项目“某地医药物流中心”是以政府为主导、药监为主管、医药为专营、厂商为主体、物流为主业的大规模、新理念、主题式、智能化、专业型的现代医药物流项目。一 项目概况1.项目名称某地医药物流中心2.建设单位（发展
3、商）某地医药物流中心有限公司3.建设地点湖南省湘潭市芙蓉东路一侧岳塘区西塘村与高新区茶园村交汇处的西北角地块。4.项目简介某地医药物流中心是湖南省食品药品监督管理局批准的湖南首家医药物流中心，被列为省、市物流重点项目。中心占地面积为 135.68 亩，总建筑面积为 25.8 万平方米，总投资 4.2 亿元人民币。中心由四大功能区域构成，即：医药交易、商务洽谈区；物流配送、仓储作业区；中药饮片深加工区；商务公寓区组成。中心具备药品交易、储存、检验、养护、分拣、配送、运输、中药饮片加工、商务洽谈、数据交换、电子商务、宾馆餐饮等综合服务功能，是一家高档次、大规模、多功能、智能化、花园式的现代化物流园
4、区。三和医药物流中心的建筑群主要由医药商业广场（交易大楼） 、三和大厦（四星级宾馆） 、物流仓库、大型停车场、药品批（零）超市、中药饮片深加工厂房及商务公寓楼组成。其中：1）医药商业广场（交易大楼） ，有药品展位 1480 个，可容纳 1000 家以上的药品生产厂家、总代理商、总经销商等，中心的互连网技术，客户间可实现资源共享、数据共用、信息互通。http:/ 4 - http:/ 100 万箱以上，日处理药品定单 4000 份，具备药品出入库吞吐量 5 万件/天的能力。仓库系统由高层主体货架、输送系统、条码信息识别系统、监控系统、管理系统、温湿控系统等组成。3）三和医药大厦为四星级商务酒店。
5、本大厦具有宾馆、餐饮、娱乐、休闲等功能，并配备有大型医药交流多功能会议厅，主要为大型医药商务活动服务。4）大型停车场（处地下） ，有车泊位 600 个，适合于大型货车及其它车辆停泊。5）药品批（零）自选超市，主要为医药商家、零售连锁店、医疗机构服务。6）中药饮片深加工厂房，用于中药材、中药饮片深加工，基本采用中药加工粉成技术推出中药颗粒产品。7）商务公寓楼（生活服务中心） ，主要服务对象为全国各医药厂、商代表及中心内部员工。5.项目主要经济技术指标序号 项 目 单 位 数 据 备 注1 项目总占地 平方米 90498.7 折合 135.68 亩2 总建筑面积 平方米 258003 建筑占地面积
6、 平方米 36652 折合 54.65 亩4 建筑密度 % 40.55 容积率 2.56 绿化率 % 30.57 项目建设总投资 万元 42021二 承办单位介绍项目承办单位为湖南省湘潭市药材有限责任公司，发展商为某地医药物流中心有限公司。湘药公司是一个严格按照国家 GSP 标准设计、管理、经营的现代化大型医药经营（批发）企业，公司占地面积 36300 平方米，拥有 28000 平方米高标准经营、仓储建筑设施。其中阴http:/ 5 - http:/ 12000 平方米，冷库 800 平方米。公司现有员工 112 人，其中高级物流师 3 人，执业药师 2 人，初、中级各类职称人员 71 人，占
7、员工总数为 70%以上。该公司 2004 年销售近 2 亿元，是湘潭市的重点利税大户。该公司主要经营中药材、中成药、中药饮片、化学药制剂、抗生素、生化药品、生物制品、诊断药品、一、二、三类医疗器械、医用保健品等。经营品规达 12000 多种，与全国近 4000 个药品生产厂家、经营公司、医疗单位建立了良好的商务关系。为了保证药品质量，公司配置了先进的药品质量检测仪器和设立了质量检验室，并严格按照 GSP 标准要求管理，建立健全了有效的药品质量管理体系，形成了三级质量监控网络。二 00 四年通过了国家食品药品监督管理局的 GSP 认证，获得GSP 认证书 。公司拥有功能齐全的计算机信息管理系统，
8、上游客户和下游终端数据资料收集齐全。信息网络的不断完善，为生产和经营企业、医疗机构、连锁门店提供了时适、快捷的物流通道。公司合理适宜的销售价格，优质稳定的产品质量，品规齐全的商品货源，和谐真诚的售后服务，赢得了广大客户的充分信赖，也为某地医药物流中心项目建设创造了良好的外部环境。三 项目进展过程（一）2003 年 7 月 18 日，湘潭市委、市政府为加快湘潭市现代物流业发展，把湘潭建设成“湘中南现代物流中心” ，将“某地医药物流中心”列为湘潭市“三个中心”的物流中心重点项目之一。（二）2003 年 8 月 14 日，湘潭市人民政府下发潭政办函200366 号文关于重点扶持某地医药物流中心等五个
9、物流项目的通知 。（三）2003 年 8 月 29 日，完成三和项目选址，并得到湘潭市规划局批准。（四）2003 年 9 月 15 日，完成制定准入关键步骤。湖南省药品监督管理局以湘药监函2003110 号文件，批复同意筹建某地医药物流中心。http:/ 6 - http:/ 年 10 月 17 日，在湘潭市规划局领取建设用地规划许可证 。（六）2003 年 11 月 13 日，湘潭市发展计划委员会以潭计投2003397 号下达“某地医药物流中心建设项目工程基建投资计划的通知” 。（七）2 004 年 12 月 22 日 ， 湖 南 省 国 土 资 源 厅 下 发 湘 国 土 资 函 2004
10、386 号 关于某地医药物流中心先行用地的批复文件，同意项目建设先行用地。（八）2 005 年 1 月 20 日 ， 湘 潭 市 人 民 政 府 下 发 潭 府 阅 20052 号 文 件 ， 明 确 某 地 医 药 物流 中 心 建 设 项 目 享 受 工 业 园 区 项 目 的 优 惠 政 策 。（ 九 ） 2005 年 4 月 8 日 ， 在 湘 潭 市 第 二 界 银 企 合 作 融 资 洽 谈 会 上 ， 某 地 医 药 物 流 中 心 有限 公 司 与 市 雨 湖 信 用 联 社 签 订 第 一 期 信 贷 意 向 合 同 。（ 十 ） 2005 年 4 月 11 日 ， 由 市
11、领 导 、 各 区 政 府 、 各 委 局 领 导 组 成 的 某 地 医 药 物 流 中 心 建设 工 作 协 调 领 导 小 组 成 立 ， 湘 潭 市 人 民 政 府 以 潭 府 阅200515 号 文 件 予 以 确 定 。（ 十 一 ） 2005 年 7 月 1 日 ， 湘 潭 市 人 民 政 府 以 潭 府 阅 200550 号 关 于 某 地 医 药 物 流 中心 项 目 建 设 有 关 问 题 的 会 议 纪 要 ， 就 项 目 用 地 性 质 、 供 地 价 格 、 拆 迁 补 偿 、 税 收 征 管 等 问题 作 出 政 策 性 扶 持 规 定 。（ 十 二 ） 2005
12、年 9 月 17 日 ， 在 盘 龙 山 庄 国 际 大 酒 店 举 行 “某 地 医 药 物 流 中 心 项 目 新 闻发 布 会 ”。 某 地 医 药 物 流 中 心 有 限 公 司 与 市 高 新 技 术 开 发 区 、 市 岳 塘 区 政 府 签 订 土 地 征 用 、房 屋 拆 迁 合 同 ， 并 与 全 国 知 名 药 厂 签 订 投 资 入 驻 本 中 心 。四 本报告编制依据1.国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2.项目建设的批准/批复文件和同等效力的文件；3.国家批准的湘潭市城市总体规划、市政基础设施规划等；4.项目所在地自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等基础
13、资料；5.项目区位图；http:/ 7 - http:/ ；8.国家计委 2001 年第九号令建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定 ；9.国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 （第二版） ；10.注册咨询工程师（投资）考试教材编写委员会的项目决策分析与评估 ；11.国家现行的有关行业规范、规程、标准；12.项目相关的基础资料。第一章 项目建设可行性综合分析一 项目建设的必要性随着中国加入 WTO，我国医药市场已成为全球医药市场的有机组成部分，国内医药行业亦面临更为激烈的竞争局面。要在竞争中赢得优势，占有更多份额，就必须进行多元化发展，寻找新的利润增长点。作为
14、“第三利润源”的医药物流，正是医药行业利润的新源泉。某地医药物流中心的应运而生，既是医药行业发展的需要，也是国内外医药行业发展趋势的使然。（一）项目建设是湖南医药市场的需要湖南省历史上是全国药品的传统销区。上世纪八十年代，湖南药品销售处在全国的上、中游水平，但到上世纪九十年代末至本世纪初，药品销售总额逐渐跌落至全国平均水平之下。究其原因，关键是“分散采购、自营配送” ，药品经营长期俳徊在高费低效的圈子内。本世纪初，经济发达省份的北京、上海、浙江、广东等省市，相继建成医药物流中心，采取“集约经营，统一配送”方式，充分发挥物流中心中转中心的作用，连接多种运输方式，实行多式联运，降低了营销、物流成本
15、，药品销售总额一举走到了全国各省的前面。湖南人口众多，药品销售额大幅度提升具有广阔的前景。但药品价格的居高不下，http:/ 8 - http:/ 年湘潭市委物流工作调研组根据湘潭医药在全省的地位、湘潭人文背景、地理条件、资源状况；依据全国中药普查所显示的湖南中药品种数处全国第二的地位，多方论证后提出打造某地医药物流中心，以此为契机，重振“药都”雄风。二 项目建设条件（一）区位条件某地医药物流中心选址在湘潭市新城区的芙蓉东路与茶园路交叉的西北角地块。东临湘潭市双马工业园，南傍高新区万博国际物流园。湘潭处于长株潭金三角地区，也是长江以南四大中心城市上海、广州、重庆、武汉的唯一地理中心。区位地理优
16、势明显。http:/ 9 - http:/ 135.68 亩。用地为典型丘陵地貌，地形高差较大。用地以山地为主，兼有少量水塘和农田。且山地多为荒山，林木较少。场址范围内无永久性建筑物。无古树、古墓、古迹遗址或其它人文景观遗址。无电力高压走廊、城市主要管线、排污主管道等，便于建筑布局。用地工程地质、水文地质条件较好。场址上层土为第四纪洪积层，大部分为红色塑粘土和黄色亚粉土，深层为沙砾岩和第三纪红色砂岩，无溶洞等不良土质，不会发生山崩、滑坡等地质灾害。根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001） 湘潭为少震区和无震区。用地区域水文地质条件简单、地下水类型主要为松散岩类孔隙水、红层裂隙水，地
17、下水较低，富水性为中等。工程、水文地质条件较好，不会对项目造成灾害性影响。（三）市政条件某地医药物流中心项目建设市政配套外部环境良好。项目地 800 米处是湘潭市100KV 变电中心站，物流中心生产、配送、生活用电供电线路短，且能满足用电需求。项目周边已形成环状城市供水主管，且用地范围内可供井水和池塘水，能满足项目施工及营运要求。（四）规划条件该项目自 2003 年筹建以来，湘潭市委、市政府主要领导同志曾多次召集相关部门负责人对三和医药物流中心建设协调部署。2005 年 7 月 1 日，就“三和”建设用地、征地、拆迁、税收等问题，市政府召开专门会议，形成了会议纪要，确定了一系列的优惠政策。市国
18、土局、市规划局、物流办公室等职能部门多次现场办公。目前，项目http:/ 10 - http:/ 107 国道和 320 国道相连。铁路项目旁即为湘黔线，直接贯通京广线。铁路货运条件成熟。水运与长江直接相通的千吨级泊位港口距项目地 4 公里，航运便利。航空项目地距黄花国际机场仅需 30 分钟车程。因此，某地医药物流中心是一个既能贯穿东南西北，又可以进行海陆空运输的医药物流优势项目。（六）环境保护项目建在湘潭市高新区茶园村、岳塘区西塘村，用地范围以丘林为主，用地范围及周边无工厂，环境状况良好。项目已被湘潭市环境保护局批准。1.设计规划绿化率达 30.5%，有利于当地植被恢复和加强。除道路外空隙地的绿化，花草、花坛的布置，有美化环境的作用。2.项目无有害废水和气体产生，不会对水质（含地下水）和大气造成污染。3.项目声、热污染源主要是中央空调系统及生活锅炉。设计过程已充分考虑安装和排气口的位置，以减少热污染；空调及锅炉配置，拟采用符合 GB12348-1990工业企业厂界标准类标准的设备，并采取隔音降噪措施，以保证外部环境噪声低于60DB（A） 。（七）技术设备条件医药物流必须有良好的技术设备作保障，才能为顾客提供最好的服务。目前，三和医药物流中心已进入技术设备选型、定型阶段。
