1、河北保定容城县房地产市场调查暨景泰花园项目定位分析报告石家庄联众同业投资咨询有限公司二零一二年六月七日保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 27-1-1201 电话：0311-836565652前言工作任务石家庄联众同业投资咨询有限公司受发展商委托，于 2012 年 5 月 23 日-5 月 28日对保定市容城县房地产市场及项目开发地块展开了为期 6 天的市场调查，服务内容包括对容城县房地产市场进行调查，对各类业态在容城县房地产市场的发展现状及未来趋势进行研判，对景泰花园改造地块进行调研分析，并对项目作出基础市场定位和产品定位。工作过程在接受发展商委托
2、后，联众同业从公司策划部、市场部、项目部抽调精干力量组成项目工作组，并于 2012 年 5 月 23 日正式启动市场调研阶段服务，通过资料搜集、实地勘察、访谈、楼盘调查等多种方式对容城县房地产市场及本案所处的市场环境进行了详细的调查与分析，包括：宏观经济与市场现状，未来发展趋势，各区域市场现状，重点商圈的调查等等，获得了大量较为详实的基础数据，通过科学的统计方法进行分类筛选，结合典型案例分析，经过数次讨论后得出有关容城县房地产的未来发展趋势及本案的基础定位结论。结论说明本报告所提出结论均为在目前市场环境下进行调研、讨论、分析和判断中得出，有可能因未来城市规划发生变化、房地产政策发生变化或者市场
3、发生重大变故等原因导致结论出现偏差，我公司将在双方合作期间，随时根据市场形式的变化，及时修正各项数据与结论、方案，最大化降低项目运营的市场风险。保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 27-1-1201 电话：0311-836565653目 录第一部分：宏观市场1. 县城概况2. 经济发展状况3. 城市规划建设4. 人均收入状况5. 宏观调控政策对当地市场的影响第二部分：微观市场1. 住宅市场1.1 住宅市场区域分析1.2 住宅产品特征分析1.3 住宅价格走势分析1.4 典型案例分析14.1 领秀城1. 4.2 金台新城1. 4.3 谷丰印象1. 4.4
4、 中金花园1. 4.5 阳光家园1.5 住宅市场综合分析及趋势研判2. 商业市场2.1 商业分布状况2.2 商业业态分析2.3 商业销售分析2.4 商业市场综合分析及趋势研判第三部分：需求市场1. 客户问卷调研说明2. 客户问卷调研分析21 客户居住现状分析2. 2 客户置业偏好分析保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 27-1-1201 电话：0311-8365656542. 3 客户经济承受能力分析2. 4 客户置业关注因素分析2. 5 客户产品偏好分析3.客户需求研究总结第四部分：项目基础分析及定位研究1. 基础分析1. 1 项目概述1. 2 S
5、WOT 分析1. 3 总体分析2. 总体定位研究2.1 住宅产品定位2.1.1 客群定位2.1.2 客群构成2.1.3 目标客群特征描述2.2 商业产品定位2.2.1 商业业态定位第五部分：与定位匹配下的物业发展建议1. 整体规划发展建议2. 物业形态建议3. 建筑风格建议4. 景观规划建议5. 智能化建议6. 物业服务建议结束语保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 27-1-1201 电话：0311-836565655第一部分：宏观市场1.县城概况容城，位于河北省中部，京、津、石三角腹地，总面积 314 平方公里，总人口26 万人，辖五镇三乡、127
6、 个行政村。容城，地理位置优越，北邻首都北京 110 公里，东依经济中心天津 100 公里，距首都机场 130 公里，距石家庄机场 140 公里，距天津机场 110 公里，距天津港口 120 公里；西距京港澳高速公路 8 公里、京广铁路 16 公里，东距大广高速 15 公里、京九铁路 25 公里，津保公路、津保高速公路横贯全境，建设中的保津城际铁路在县城设有白洋淀站。2.容 城 县 经 济 发 展 状 况容城县倾力打造中国北方服装名城、京津冀重要的服装及辅料集散地、面向京津的绿色无公害农产品生产基地、保东物流休闲中心，努力建设实力容城、生态容城、魅力容城、和谐容城。 2010 年，全县地区生产
7、总值完成 46 亿元，同比增长 15%；全部财政收入完成 2.8亿元，同比增长 40%，其中，地方一般预算收入完成 1.6 亿元，同比增长 45%。全社会固定资产投资 30.2 亿元，同比增长 91%,其中城镇固定资产投资完成 23.7 亿元，同比增长 94%，农民人均纯收入 6752 元，同比增长 12.8。2011 年，容城县新增民营企业 40 多家，目前，容城县已有民营企业 3000 余家，容城县保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 27-1-1201 电话：0311-836565656年纳税超 10 万元的企业达 165 家。形成了服装企业一业
8、支撑，毛绒玩具、食品加工、汽车灯具等多业并举的格局。 容 城 服 装 闻 名 遐 迩 ， 有 北 方 “中 国 服装 之 乡 ”“中 国 男 装 名 城 ”的 美 称 。容城县现拥有服装企业 920 家，年生产能力达 4.5 亿多件（套） 。品种类涵盖西服、衬衣、休闲、棉服等 6 大系列、500 多个品种，形成了庞大的产业集群。全县年产值超亿元企业 12 家，加工户 2000 余家，从业人员达 7 万余人。同时，服装企业还借船出海，与美特斯邦威、凡客诚品、箭牌、哥伦比亚等国内外多家知名企业进行各种形式的品牌合作。容城县丽友、集宏兴等企业在欧盟、法国、捷克、匈牙利、俄罗斯等国家和地区注册 12
9、个服装品牌，年出口创汇 1000多万美元，占到全县出口总量的 10%，以“创名牌、建名企、出名品、塑名城”为主的品牌战略已初见成效。产 品 远 销 亚 洲 、 南 北 美 洲 、 欧 洲 的 50 多 个 国 家 和 地 区 ， 年 出 口 产 品 交 货 值50 亿 元 人 民 币 ， 直 接 出 口 创 汇 2 亿 美 元 ； 年 产 各 类 服 装 4.5 亿 件 (套 )。 2011年 ， 容 城 正 式 成 为 中 国 唯 一 的 “中 华 国 服 生 产 基 地 ”。 拉链、毛绒玩具、食品加工、设施蔬菜种植等产业迅猛发展。拥有 4 个拉链产业聚集区，拉链企业达 685 家，年创产值
10、近 10 亿元；拥有毛绒玩具加工企业 937户，覆盖 30 个村，年创产值 6.5 亿元；拥有食品加工企业 80 多家，年产值超 3 亿元；容城来福汽车照明有限公司年产汽车灯泡 1.2 亿元，年销售收入达 4.2 亿元，产销份额占国内汽车灯泡市场的 26%。保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 27-1-1201 电话：0311-8365656573. 城市规划建设容城县利用毗邻白洋淀、白沟市场和保津铁路新火车站建设的资源优势，对县城总体规划进行重新修编，将县城建设面积由 10 平方公里拓展到 21 平方公里。规划建设 “县城东南旅游服务区” 、 “白
11、洋淀站仓储物流区” 、 “金台综合商贸区” 、“县城工业聚集区”四大重点园区。近几年,在” 科学规划、有序推进”的原则下，陆续开发了总建筑面积27000 平方米的沟西花园、总建筑面积30000 平方米的祥达嘉园、总建筑面积23000 平方米的谷庄新村一期、总建筑面积 26000 平方米的爱佳小区、总建筑面积 70000 平方米的新容花园二期、总建筑面积 35000 平方米的博奥之家等十余个小区均已先后交付使用。同时，重点启动的总投资 8 亿元的金台东路商贸服装城项目和总投资 7760 万元的谷庄新村二期、总投资 5400 万元的博奥润福苑小区、总投资1.2 亿元的祥和新区建设等项目均在积极建设
12、中。容城县廉租房建设采取小区配建方式，2010 年分别在祥和小区、润福苑小区、爱佳公寓小区进行配建，配建套数分别为 40 套、90 套、70 套，2011 年，在金台新城、谷丰印象、中金花园、阳光花园四个小区配建公共租赁住房 560 套，目前，该县人均住房建筑面积 15 平方米以下的城市低收入家庭廉租住房保障率达到 100%，符合廉租住房保障条件的 86 户居民做到了应保尽保。4. 人均收入状况容城县的支柱产业是服装加工，现拥有服装企业 920 家，加工户 2000 余个，服装厂务工人员多为当地居民，也有部分外来打工者，普通技工的年收入 32000-35000 元/年左右，一个普通家庭的年收入
13、预计在 7-10 元。而且当地的工资是按年一次性支付，居民储蓄额一直比较高，因此对当地房地产市场而言，蕴藏巨大的消费潜力。5.宏观调控政策对当地市场的影响保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 27-1-1201 电话：0311-836565658随着房价调控政策、房产税、限购令、新国八条等相关政策的出台，宏观调控政策对保定地区房地产市场造成了一定的打压，受政策调控影响，2011 年下半年到 2012 年上半年，容城县房地产市场受到不小的冲击。无论从房价还是成交量而言，目前容城县房地产市场均不容乐观。自 2012 年伊始，房地产市场价格出现回落，公众观望
14、气氛浓厚。部分项目由于质素不高，进入滞销状态。由于整体市场不乐观，购房者越来越趋于理性，对于开发产品的质素要求愈来愈高，包括营销包装、整体规划、建筑结构、建筑风格、景观设计、地段、物业管理都成为购房关注的重要指标，因此，在新市场环境下，粗放化的开发模式已经失去其竞争力，精细化开发将有助于开发企业更好应对市场，提升竞争力。保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 27-1-1201 电话：0311-836565659第二部分微观市场本次微观调研主要针对两个方向:住宅市场和商业市场的过去、现在和未来发展趋势，以期对发展商更详细深入的了解当地市场提供实际可参考依
15、据。1、 住宅市场专题1.1 住宅市场综述容城县房地产市场规模小，起步晚，发展相对缓慢，主要是容城县城区面积小，人口数量有限，加上居民自建住房较多，在一定程度上抑制了房地产市场的发展。在过去“三年大变样”的政策刺激下，城市化进程开始加速，城中村改造力度加大，容城县城开始向东部和南部发展，县政府等县直机构均迁往南部城区，带动了这一区域整体发展。进入 2011 年，受到全国房地产行业调整的冲击，住宅市场需求受到明显抑制，市场表现明显偏冷。投资需求受到严重打击，投资客户异常谨慎；自住型客户表现出明显的观望情绪，市场成交量大幅下滑，部分楼盘价格出现跳水。从宏观经济环境、政策走向和城市发展、市政建设及市
16、场动向等多重因素分析，容城县房地产市场整体的“偏冷”态势仍将持续一段时间。但由于容城县本身具备产业支撑，县城房地产开发仍处于初级阶段，整体开发水平属于上升趋势，整体房价仍控制在 3000 元/平方米以内，客户自住型刚性需求依然存在，因此，品质高、定位精准的项目仍然能够受到市场追捧。1.2 住宅市场区域分布容城县城由城里、西关、北关、东关、南关、上坡和沟西七个部分组成，县城原有住房条件较差，城区中心沿街多为居民自建的三层住宅，村落里为普通的平层民房。原有规划较好的社区较少，较新社区有祥达花园、沟西花园小区、爱佳家园和金苑小区。根据容城县发展规划方向和容城县房地产发展格局，本次调研将容城县现有房保
17、定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 27-1-1201 电话：0311-8365656510地产住宅市场依据地理属性划分为四个区域。分别为县城中心区域、县城东部区域、县城西部区域和县城南部区域。项目分布图本案位于容城县住宅市场中心板块,属南关村和东关村城中村改造项目。县城西部区域环境较差，在售项目有阳光家园和谷丰印象，物业类型为住宅和沿街商业，产品类型为多层和高层。区域内无高档住宅社区，容城县供电局和建设局位于此区域。县城南部为城市的主要发展方向，为容城县的政治、文化中心，容城县政府、容城镇政府、税务局、财政局、国土资源局和食品药品监管局等重要机关单位位于此区域，新容文化广场作为容城县唯一的市政公园也座落于此，大大提升本区域的区位价值。此区位交通便利，道路宽阔，沿奥威路向东直达高速路口，借助优越的地理位置，该区域房地产项目销售价格高于其他区域。县城中心为容城县传统的老城区，为容城县的金融中心和商业中心，沿街店铺林立，由于涉及大量拆迁改造，成本较高，该区域开发量相对较小，区域内项目仅有财富大厦，其一期为两栋高层，其中一栋主体已经封顶，两栋均已售罄。后期规划有四栋高层，但建设时间未定。县城东部发展相对滞后，无商业街区，多为小型的服装加工厂。目前在售项目有金台新城，由于金台东路东沿至津海大街路段还未打通，生活配套缺乏，销售状
