1、1新国八条剑指楼市 二套房首付提至六成国务院总理温家宝 2011 年 1 月 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年 4 月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：(一) 进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度
2、和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。(二) 加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。(三) 调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定2价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
3、加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。(四) 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。(五) 严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和
4、中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2 年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。3(六) 合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、
5、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。(七) 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出
6、报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。(八) 坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。新“国八条”被评史上最严 开发商称是重磅炸弹2011-01-27 07:04 4除限购措施，国务院新出台的 8 条措施中，地方政府确定合理房价目标、二套房首付提至六成等也受到了普遍关注。房地产相关人士解读认为，新“国八条”可以说是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政
7、策组合，可见政府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识。新“国八条”解读政府监管方面房价目标施压地方政府【政策】进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行
8、差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制5造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。【解读】这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例。据一位业内人士表示，规定中所提的“住房价格控制目标”应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应该制定并公布一个 2011 年底本区域内的预期房价。这样做的好处可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房
9、。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定出一个房价收入比的区间。地方政府将为如何定这个目标而苦恼不堪。调控房价的效果肯定比去年好。保障性住房须扩大覆盖【政策】加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁
10、住房供应。【解读】今年北京将开工建设 20 万套保障性住房，其中六成为公租房。同时，今年竣工 10 万套保障性住房，实现交用的公租房数量将达到 1 万套左右。 “十二五”期间，北京开工建设的保障房数量6总量将达到 100 万套，其中六成为公租房。金融政策方面二套房首付款提至六成【政策】强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严
11、肃处理。【解读】再次加强了对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，而且， “贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。虽然规定二套房首付提高，但是执行的时间没有具体确定，所以将可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。一旦二套房利率再往上调，根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，意味着更加贷款买不起房，止步于置业升级“门槛”之外。北京房地产业协会副秘书长陈志称，新“国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度” ，都是为了
12、抑制过度消费和投资需求。毕竟资源是有限的，应该把资源尽可能地向首套房需求倾斜，抑制多套房的投资需求。7土地交易方面保障性住房用地将单列【政策】严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2 年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住
13、房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。【解读】 “十一五”期间北京市累计投放保障性住房用地 3603公顷，保障性住房在全市住房供应中的比例逐年加大。2010 年，北京明确提出了“两个 50%”的建设目标，即保障性住房建设用地占全市住宅供地 50%以上；新开工建设和收购各类保障性住房 13.6 万套以上，占全市新开工住宅套数 50%以上。交易税费方面二手房交易税按全额征收【政策】调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5
14、年转手交易的，统一按8销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。【解读】北京中原三级市场研究总监张大伟称，首先，相比之前执行差额收取营业税，新“国八条”再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得 5 年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。以一套 2008 年 100 万元购买、现在出售 200 万元的二手房为
15、例，之前只需要按照差额缴纳 5.5%的营业税也就是缴纳5.5 万，而以后将需要交纳 11 万。其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。预计各地区将陆续出台房价的抑制措施。第三，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。目前部分城市存在明显的避税现象，导致了楼市调控的部分措施作用减弱。预计调控很快将弥补这部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照 20%收取，如果严格收取将给市场调控带来相比房产税更9有效的作用。业内声音
16、专家新政或为房产税铺路新“国八条”要求，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。专家认为，这或将是为房产税未来试点、实施做好准备。会议要求调整完善相关税收政策，加强税收征管，并没有直接提到房产税。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，此次国务院常务会议要求各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础， “不仅是为已开征的税种提供基础，更是为全国范围开征房产税提供技术支持。房产税并不是个新的税种，上海和重庆两个城市已宣布将率先试点，最终会向全国推广。 ”中国房产信息集团分析师薛建雄称，政府将对新购房屋超面积部分开征房产税的传闻，刺激短期购买力集中释放，抢在宣布实
17、施之前交易规避房产税，这也说明房产税对市场的威力不容小觑。房协住房供需体系将渐合理房协副秘书长陈志说，此前我国保障房供应滞后，再加上居民住房方式单一，造成所有人都通过购买商品房解决住房问题，因此房价持续攀高。现在，政府大力度加大保障房建设，另外将提供公租房，住房品种、居住方式都将有更大的选择余地。不会再有挤独10木桥现象的出现，从而使得市场对商品房的需求逐渐减少，供需趋于理性，价格也会稳定在一定水准上，但这还需较长过程。开发商“确实是个重磅炸弹”昨天，记者致电北京某开发商询问看到新政后的反应，起初此开发商并不知情，但听到部分条款后，立刻表示自己要亲自上网看看内容。半小时后，该开发商语气低沉地说
18、：“确实是个重磅炸弹。”他表示，禁购后肯定会减少销量，购房人的预期可能又被干扰，未来交易量下降是必然，但价格还得再看。银行未来贷款政策或更严格一位大型商业银行相关负责人告诉记者，此次出台的房贷新政进一步限制了想要买房人的购房需求。据市场统计数据显示，在当前的房贷政策下，已有超过半数的购房者选择一次性付清房款，不进行贷款购房，贷款政策已经制约了一部分的贷款购房需求。他认为，未来有可能出台更严厉的贷款政策，比如只能贷款购买一套住房，第二套房禁贷；或者二套房的贷款利率也有进一步上调的可能性，有可能上调到基准利率的 1.3 倍。光大银行一位个贷部经理表示，二套房首付高达六成是史上最高的比例，会伤害一部
19、分人群。从金融信贷政策来看，未来将会陆续上调存款准备金率、加息等等，势必要稳定房价。招商银行个贷部门一位工作人员告诉记者，相关政策银行方面11会立即执行，对于现在已经签约房贷的客户不会产生影响，但是新客户预计不会有“缓冲期” 。他表示，今年信贷收紧的压力较大，银行放贷额度“按月考核”比较严格，从首套房来看，在没有监管层要求的情况下，部分银行已经自发上调了贷款利率或者取消了优惠。据了解，现在各银行大多数是以贷款合同签署日为时间节点，甚至是以网上签约和房产过户日为新旧政策执行界限。也就是说，只要是到昨天为止未签贷款合同的，二套房首付和利率很可能执行新政。记者观察土地财政或是降价关键调控政策一轮接一
20、轮，力度一次比一次大，但房价却依然顽强地在增长，去年 8 月 9 月的销售数据，12 月和今年 1 月的销售数据，无不让人看得眼晕，不能不感慨购房的需求是如此强大，而全款购房比例的不断上升，更让人对市场资金的雄厚心悸。三轮调控，政策都是好的，都切中时弊，可是，效果为什么如此暗淡？一年比一年高涨的地方政府土地收入，可能是答案之一，房地产上下游产业在 GDP 中不断增加的比例，可能是答案之二。有业内人士明确指出，只要地方政府不从土地财政中抽身出来，只要“以 GDP 为主导的经济模式”不变，以 GDP 的增长考核地方官员的业绩准则不变，想降房价，可能都是缘木求鱼。12专家称新“国八条”或为房产税铺路
21、2011-01-27 06:13:25 26 日召开的国务院常务会议要求，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基矗专家认为，这或将是为房产税未来试点、实施做好准备。上海重庆：宣布将试点房产税会议要求调整完善相关税收政策.26 日召开的国务院常务会议要求，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。专家认为，这或将是为房产税未来试点、实施做好准备。上海重庆：宣布将试点房产税会议要求调整完善相关税收政策，加强税收征管，并没有直接提到房产税。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，此次国务院常务会议要求各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础， “不仅
22、是为已开征的税种提供基础，更是为全国范围开征房产税提供技术支持。房产税并不是个新的税种，上海和重庆两个城市已宣布将率先试点，最终会向全国推广。 ”目前，我国房产税的税率可以以两种方式计算，纳税人每年可自行选择纳税：一是按照房产价值 7090计算缴纳，税率为1.2；二是按照房产租金收入计算缴纳，税率为 12。不过，该税种实施后并没有对个人所有非营业用房产开征。对于上海房产税的开征时间，上海市政府新闻发言人陈启伟1 月 25 日公开表示， “房产税开征的发令枪在国家，上海目前正在13积极做好试点准备工作，一旦有结果将第一时间向社会公布。 ”上海楼市：上周成交量不降反升而上海将试点房产税的消息也让楼
23、市掀起了一波销售高峰：根据中国房产信息集团统计数据显示，1 月前 23 天，全市新增商品住宅的供应量仅 32.18 万平方米，成交量却达到 76.85 万平方米，上周（1.171.23 ）上海共有 5 个项目推出仅 8.04 万平方米的新房源，仅相当于近 20 周平均周供应的三成水平，为近 23 周的最低点。但出人意料的是成交量却不降反升，上周成交商品住宅 24.06 万平方米，供求比约为 1：3。中国房产信息集团分析师薛建雄称，政府将对新购房屋超面积部分开征房产税的传闻，刺激短期购买力集中释放，抢在宣布实施之前交易规避房产税，这也说明房产税对市场的威力不容小觑。今年房价：仍存上涨压力1 月
24、25 日，全国工商联房地产商会发布报告指出，由于房企资金充裕，目前负利率状况以及市场对未来通胀预期仍较高，2011 年中国房价仍存一定上涨压力，因此今年上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉。税收政策对调节房地产价格能够产生一定影响，但仅凭通过某一项税收政策的实施、或开征某一税种而有效解决当前房价过高问题，是不现实的，需综合运用信贷政策、土地政14策、廉租房制度等措施，形成房价调控的合力。专家解读“最严格调控”将继续下去“这一次出拳很重，很明显是不希望投资者再搅和楼市了！”面对 26 日出台的“国八条” ，上海永庆房屋有限公司总经理陈史翎如此评价。 “国八条”对投资投机性购房、高房价的指向十分明
25、确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的“加码” 。典型的是：强化差别化住房信贷政策， “对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍” 。去年 9 月底的“国五条”曾强调， “对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于 50、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍” 。3 个多月后，首付在高位之上再提一成，力度罕见。陈史翎说：“投资者买一套300 万元的房子，原来需自备 150 万元，现在增加到 180 万元。再加上限购措施继续实施，投资投机性购房的空间被进一步压缩。 ”“但总体上讲，房地产调控一系列措施的效果离预期还有距离。 ”复旦大学房地产
26、研究中心主任尹伯成说。国家统计局的数据显示，去年 12 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4，涨幅比 11 月份缩小 1.3 个百分点，但环比上涨 0.3。其中，部分二、三线城市的楼市尤为活跃。尹伯成说，这一次政策再度出手的意图很明显，就是“最严格的调控”将继续下去；此外，在流动性不断收紧的情况下，对投资投机性需求的抑制更是丝毫不会放松。15值得关注的是，此次“国八条”还对楼市调控中地方政府的责任作了更明确的规定：2011 年各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。此外， “未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨
27、幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责” 。“显然，政府对抑制高房价已经做足了准备工作。 ”陈史翎说。楼市调控既存在矛盾和问题，也面临有利条件。不利的因素主要包括流动性仍较充裕，通胀预期强烈；有利的条件主要是 2011 年将实施稳健的货币政策，信贷规模有所收紧，有利于抑制投资投机性购房需求，大规模的保障性安居工程建设，将提供更多的中小套型住房，有利于分流中低收入家庭购房需求。算算账“国五条”（2010 年 9 月出台）对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50、贷款利率不低于基准利率 1.
28、1 倍。“国八条”（2011 年 1 月 26 日出台）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60，16贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。案例：买一套 300 万元的房子，原来首付需自备 150 万元，现在增加到 180 万元，一下多出 30 万元。新华时评加大楼市调控力度巩固扩大调控成果26 日召开的国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作，无论是既有措施的细化，还是新措施的出台，都传递出加大楼市调控力度、巩固扩大调控成果的信号。新一轮调控措施进一步强化地方政府责任，明确了地方政府在住房价格控制目标，加大保障性安居工程建设、严格住房用地管理、从严制定和执行住房限购措施等
29、方面的职责。同时，明确约谈问责内容，强调落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。新一轮调控措施进一步加大保障性安居工程建设力度，对保障性住房房源，住房保障制度覆盖面、保障性住房管理等都提出新的要求。新一轮调控措施综合运用税收信贷限购等政策手段，通过调整个人转让住房营业税政策，提高二套房贷首付款比例，扩大限购城市范围，继续遏制投资投机性购房。应当看到的是，新一轮调控措施对于自住性购房需求并没有出台限制规定。一紧一稳之间，体现了楼市调控强化差别化住房信贷政策、合理引导住房需求的要17义。新一轮调控措施进一步强调加大住房用地供应，既从用地年度计划入手，又从供地方式、企业土地市场准入资格和资金来源审
30、查等方面作出严格规定，防止高价地、囤地等现象出现，从源头上确保增加土地有效供应。2011 年是“十二五”开局之年，房地产市场走势与宏观经济走势密切相关，既存在不少突出矛盾和问题，也面临一些有利条件。不利的因素主要包括流动性仍较充裕，通胀预期强烈，近年来住房用地供应波动较大，地方政府追求土地财政的动力仍然较强。有利的条件主要是 2011 年将实施稳健的货币政策，信贷规模有所收紧，有利于抑制投资投机性购房需求，大规模的保障性安居工程建设，将提供更多的中小套型住房，有利于分流中低收入家庭购房需求。楼市调控是一项艰巨复杂的任务。只要我们不断加强和改善房地产市场调控，确保政策落实到位，既着眼于解决当前问
31、题，又致力于长远制度建设，相信房地产市场一定会平稳健康发展，城镇居民住房问题一定会逐步得到解决。 （新华社记者杜宇）第三轮调控亮相 中国楼市迎来“新国八条”2011-01-27 05:44:17 买房人急：首付又不够了 18听说二套房的首付又要提高，家住水西门的曹小姐立马急了：夫妻俩看中一套房，报价 200 万，因为是二套房首付要 100 万，如今提高首付要多掏 20 万，实在承受不起。昨晚，传言已久的楼市第三轮调控终于亮相，2011 年的中国楼市迎来了新的“国八条” 。消息是在昨晚 7 点多曝出来的：据央视报道，国务院总理温家宝 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调
32、控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。此举能否进一步“弹压”房价呢？记者紧急对此进行了采访。对于此次调控，南京业内直言“寒意阵阵” 。不少人认为，二套房首付款提高、限购范围扩大、营业税从严征收等举措，对楼市的影响恐将持续相当长一段时间。1 二套房首付比例提至 6 成 利率不低于基准利率的 1.1 倍强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上
33、，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。19关于二套房首付六成调高二套房首付，这一政策对购房人有什么影响？通知中还提到“强化差别化信贷政策” ，这又意味着什么？记者昨晚连线了多位业内人士。二套房新政这是房贷“差别化”的要求“二套房首付比例由现在的 50%提高到 60%，说明信贷政策的差别化程度越来越高。 ”昨晚，一家股份制银行南京分行个贷部负责人向记者分析，所谓“差别化信贷政策” ，就是拉开信贷政策的档次，实际上首套房和非首套房之间现在已拉开了档次，比如三套房及三套房以上住房都已停贷、二套提高首付和利率。“当然，二套房贷款
34、利率不低于基准利率的 1.1 倍，这不是新政策，去年 4 月份楼市调控后就已执行这一政策，此次只不过再次重申一遍。 ”“我们行去年楼市调控以来，二套房贷业务一直占比不大，大约在 10%左右。 ”两家中等规模的股份制银行人士均如是表示。对买房人心理有影响那么二套房首付由 50%提高至 60%后，会不会遏制市场需求呢? “真想买二套房的人，首付多个 10%，怎么着也能凑齐这部分钱。对这部分的市场需求影响不大。 ”但一家中等规模的股份制银行个贷部负责人则认为， “虽然表面上看影响不大，但对想买二套房的人来说，心理预期的影响是20存在的” ，这一通知也表明了中央调控的决心，加上最近上海、重庆传征房产税
35、，对买房人的心理会造成一定的影响认为房价不会涨了，也就不一定急着买，特别是某些购房需求可能会缓一缓，比如父母为子女买房，可能会观望。不少人担心首套房首付会跟着上调吗？二套房首付提高后，首套房首付是否也会跟着上调？对此，接受采访的几位业内人士均表示， “不太可能，毕竟购买首套房是国家政策支持的，与民生息息相关，国家现在只是提高了二套房的贷款门槛，这已经伤及一些改善性住房需求，如果再提高首套房的首付，那打击面就太大了。 ”记者了解到，目前首套房首付是三成，但也有人表示，不排除首套房首付调至四成的可能。首套房利率已经调了吗？一位本地银行个贷部老总认为，自己所在银行的首套房利率很可能要调整，目前执行的
36、是 85 折利率，估计节后就会上调，至于是执行 9 折利率还是恢复基准利率，尚不清楚。 “如果执行基准利率 6.4%，以上次加息 0.25 百分点计算，接近于加息 4 次” ，这位老总向记者算了笔账。另一家已执行首套房基准利率政策的股份制银行个人信贷部负责人认为，去年楼市调控国家只是规定首套房的利率下限是 8521折，没有限制上浮比例，可以是 9 折，也可以是基准利率，甚至再上浮，具体自定。现在各家银行贷款额度都很紧张，自然会逐步上调利率门槛，估计各家银行取消首套房贷款优惠利率只是个时间问题。但总体来看，南京地区首套房利率不太会在基准利率上再上浮，毕竟住房贷款在我国一直是专用利率，低于其他商业
37、贷款利率。2 本地人限购两套房 外地人限购一套房各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。关于限购这些清楚了：直辖市、计划单列市、省会城市都在“限购”之列这些还不清楚：1.到底哪些城市是“房价过高、上涨过快的城市”？2.“原则上”限购，如果不限购，有什么说法？江苏苏垦机构董事长经纶认为， “限购令”的提法从去年上半年出台至今，已经将近一年，而真正执行的只有上海、深圳等少数城市，许多地方虽然有限购令，但并没有落在实
38、处。以南京为例，去年下半年公布了限购令的措施，却一直没有具体的操作细则和执行时间，市场上三套房以上过户照常进行。22“这次国务院非常明确地提出，不仅是房价过高、上涨过快的城市，连省会城市也被包括在内，换句话说，你就必须要限购了。 ”经纶表示，在国务院去年首次提出限购令时，仅提出“房价过高、上涨过快的城市” ，而究竟是哪些城市，一直没有明确说法，这次将直辖市、计划单列市、省会城市也拉了进来，可见力度之大、决心之强烈。在执行的具体细则上， “国八条”提出的方案类似深圳的限购方案，即“限购第三套房” ，与上海执行的“限制新购一套房”的较宽松政策有所区别。就南京而言，去年推出但没有执行的“限购第三套房
39、”与此次国务院精神相吻合，至于何时执行，则要看当地政府的态度了。而对于此次“新国八条”的规定，南京有关人士则明确表示， “我们不折不扣执行国务院精神” 。 3 购房不足 5 年转让 全额征营业税调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。关于税收我们明白了：1.对南京来说，只对不满 5 年的普通住宅有影响；232.全额征收营业税后，比现行的优惠要多交大概 3 倍左右。关于税收方面的调整方案，此次“国八条”中只针对营业税
40、进行了调整，不过调整方案还是比较严厉的。满堂红南京置业公司市场部经理李宁介绍说，目前南京的营业税政策执行了快两年时间，具体是按 5 年期限来划分：不足 5 年交易的，普通住宅（144 平方米以下，容积率在 1.0以上）按交易差价的 5.56%缴纳营业税，非普通住宅按销售收入全额的 5.56%缴纳营业税；超过 5 年交易的，普通住宅免征营业税，非普通住宅按差额征收营业税。按照“国八条”的精神，所有不足 5 年交易的住房都必须按照全额征收营业税。但这点对于南京来说，真正受影响的只是普通住宅。 以一套购入价 100 万的普通商品住房为例。在 5 年期内售出时的价格为 150 万，按现有政策，房主只需
41、缴纳卖价与买价的差价的营业税，即（150 万-100 万）5.56%=27800 元。而政策调整后，该房主必须缴纳 150 万5.56%=84000 元的营业税，两相比较，增幅一般在 3 倍左右，这笔钱还是比较客观的。李宁表示，按“国八条”的文件叙述理解，此次只是调整了 5 年内转手交易的营业税，对于满 5 年交易的，仍按原政策执行，普通住宅免征，非普通住宅按差额征。至于以后会不会再有所调整，李宁表示， “这个真不好说，看调控政策的走势吧。 ” 244 制定房价调控目标 一季度要公布“新国八条”进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011 年各城市人民
42、政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。关于房价目标要求很清楚：1 南京在 3 月底前一定要公布新房的价格控制目标2. 今后可以不用跑到售楼处，就能详细了解房价了“政府要公布新房的价格控制目标，这倒是个新鲜事，体现了中央抑制房价的决心” 。昨晚，记者采访时，南京雅居乐房地产开发有限公司副总经理邵晴表示，南京此前很少提供当地的新房价格数据，媒体上关于房价数据的报道一般都以国家统计局每月公布一次的数据为准，具体的数字难以见诸报端。“此次国八条明确要求地方政府必须合理确定房价的控制目标，这就意味着，一是地方政
43、府要公布此前的房价水平，二是要将今年的控制目标公之于众。 ”邵晴告诉记者。记者了解到，之前官方网站南京网上房地产也实时公布过南京市楼盘的成交价格，但不知为何后来就不见了，网上只剩下商品房成交量等信息。面对记者询问，回复是“房价数据应由统计部门提供” ；而南京统计部门又表示， “一切以国家统计局”的数25字为准。在这种情况下，老百姓想了解房价，除了到售楼处亲自看看，还真没太多办法。至于“一季度”这个时间节点，江苏苏垦机构董事长经纶认为，也就是说在今年 3 月份以前，南京市政府必须向社会公布新房房价的控制目标，此举会让更多南京老百姓，尤其是买房人更加直观地了解南京的房价水平，提供更多参考，以便大家合理制定购房计划。
