1、1土地估价师笔记土地管理概述第一章第二节 土地资源构成及特点 一、土地资源构成及分布：我国陆地面积占世界陆地面积的 6.4%，世界第三位。 （一）按地形特征分类：平原：占全国土地面积的 12%，三大平原：东北、华北、长江中下游。高原：26%，四大高原：内蒙古、云贵、黄土、青藏。山地：33% 。盆地：19%，四大盆地：四川、准葛尔、塔里木、柴达木。丘陵：10%，四大丘陵：山东、江南、闽浙、两广。 （二）按土地用途分类：耕地：130 万平方公里，14%，世界耕地面积 的 10%不到。园地；林地；牧草地；居民点、工矿用地；交通；水域；未利用地。 二、我国土地资源特点：土地面积绝对数量大，相对数量小；
2、后备土地资源有限；土地类型多样，山地多于平地；农地分布不均匀；森林覆盖率低；土地质量较差；水土资源不平衡。 第三节 土地管理的内涵与原则 一、 （一）土地管理：国家综合运用行政、经济、法律、技术等手段，为维护土地所有制，调整土地关系、合理组织土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。本质：国家对土地的行政管理。土地管理具有：鲜明的阶级性。土地管理的基础：地籍管理。 （二）土地管理具有两重性：自然、社会属性。 1、土地管理的主体：各级政府的土地主管部门、公务员。从享有、具体行使行政权力的角度分为：政府；土地行政主管机关；行政首长；公务员。 2、土地管理的对象：土地保护、开发利用
3、活动中的社会公共事务。自然载体：土地，社会载体：社会组织、个人，分五类：经济；社会；新闻；科教文卫组织；公民。 2三、我国土地管理的职能：通过行政法规、法规性文件对土地管理主体行使行政职权设定标准，使主体能够在法定的职权范围内，实施各项土地管理活动。 四、土地管理的基本原则：整体、责任、法制、协调；利益、效率、民主化。 土地管理的总目标：充分、合理利用土地，切实保护耕地。 第四节 土地制度与政策 土地政策的基础：土地制度；土地制度的具体体现：土地政策。 一、 （一）土地制度：在特定的社会条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结合形式。 包括：土地所有制：人们在一定社会经济条件下拥有土地
4、的经济形式。是土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有制的法律体现形式土地所有权。土地所有制是社会制度的根本制度之一。土地使用制：对土地使用的程序、形式、条件的规定，是土地制度的另一个重要组成部分。土地管理制：国家对全国或某一区域的土地，在宏观上进行监督、管理、调控的机制、制度、手段的综合。实施单位：中央、各级地方政府。 （二）我国现行的土地所有制形式分为：全民所有制，具体采取的是国家所有制的形式。集体所有制，具体采取的是集体经济组织所有制的形式。 集体所有的土地：农村、城市郊区的土地（除由法律规定属于国家所有的以外） ；宅基地、自留地、自留山。国家所有的土地：城市土地；矿藏、水流、森林、山
5、岭、草原、滩涂等自然资源（法律规定属于集体所有的除外） ； 农村中的国有土地还有：名胜古迹、自然保护区等特殊土地（不包括区内集体所有的土地） ；国家、国营农林渔场拨给国家机关、部队、学校、非农业企业、事业单位使用的土地；国家拨给农村集体、个人使用的国有土地。 集体所有的土地依法属于农民集体所有的，其经营、管理单位：村集体经济组织、村民委员会；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，其经营、管理单位：村内农村集体经济组织、村民小组；已经属于乡镇农民集体所有的，其经营、管理单位：乡镇农村集体经济组织。 现行土地使用制的基本格局：现行城市土地使用制：在不改变土地所有权归国家所有的情
6、况下，国家可采用拍卖、招标、协议的方式将土地的使用权有偿、有限期地出让；土地使用者在使用年限内可以将土地使用权依法转让、出租、抵押、用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；土地使用权期满，土地连同地上的建筑物由政府无偿收回；需要继续使用的可以申请续期，申请批准后，期限可以延长，同时按当时市场行情补交出让金；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据已经使用的年限，开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。现行农村集体土地使用制：家庭联产承包责任制。 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林牧渔业生产，承包经营期限为 30年。 在土地承包
7、经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当的调整，必须经村民会议 2 / 3 以上成员或者 2 / 3 以上村民代表的同意，并报乡镇、县级政府农业行政主管部门批准。 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位、个人承包经营的，必须经村民会议 2 / 3 以上成员或者2 / 3 以上村民代表的同意，并报乡镇政府批准。土地所有权、使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由政府处理。单位之间的争议，由县级以上政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级或者县级以上政府处理。 城市房地产管理法规定：土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于：城市基础设施建设、土地开发。土地使用权
8、出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。 二、土地政策：国家为维护土地制度，实现土地资源的优化配置，合理组织土地利用而制定的一系列措施体系、行为准则。我国土地的基本国情：人多地少，耕地资源紧缺。基本国策：十分珍惜、合理利用土地，切实保护耕地。 土地政策的特性：政治、强制、整体、针对、预测、及时。 制定的原则：目标明确，全面、准确收集信息；可行、动态、系统；多方案择优，公共利益。 3制定的程序：美国的凯普纳、崔戈创立的 KT 分析法。 第五节 土地管理体制 一、土地管理体制：土地管理机构的设置、管
9、理权限的划分、运行等各种制度的总称，它是中央、地方各级土地管理机构的设置体系、管理权限、范围的体现。土地管理体制的核心：管理机构的设置。 二、现行土地管理体制：全国土地统一管理体制。1998 年国务院组建了国土资源部，实行陆地与海洋，土地与矿产的统一管理。设 14 个职能司厅局。其中有 6 个与土地管理直接相关：政策法规、规划；耕地保护、地籍管理、土地利用管理司；执法监察局。 第七节 土地管理与社会发展 一、土地是社会发展中一切生产所必须的物质条件，是一切生产、存在的源泉。 二、土地管理在社会发展中的作用：协调社会矛盾；维护社会稳定；实现社会可持续发展。 第二章土地经济理论一、重点 1. 土地
10、的供给 了解土地的自然供给合土地的经济供给及影响供给的因素 土地的自然供给的数量是固定不变的，其弹性为零 土地的经济供给是指土地在自然供给及自然条件允许的范围内，在一定的时间和地区因用途与价格变化而形成的土地供给数量。因此土地的经济供给是有弹性的。 2. 土地的需求 土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求 了解影响土地需求的因素 3. 地租的概念、性质与形式 （1）地租的概念 地租意指报酬或收益。是土地所有权借以实现的经济形式。 （2）西方经济学中的地租形式 契约地租或称商业地租 主要租赁双方通过契约(合同) 形式，规定承租或承包人为占用物主的土地
11、或不动产支付的租赁、承包金额及期限。 经济地租 即利用土地或其它生产资源所得报酬扣除所费成本的余额，即超过成本的纯收入(实际上包括平均利润和超额利润两部分)。 （3）马克思的地租类型 级差地租 是指经营较土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。级差地租按其形成的条件和特点，又分为： 级差地租 指因利用肥沃程度、区位条件较好的土地所创造的超额利润转化的地租。 级差地租 指在同一块土地上连续追加投资而产生的超额利润转化的地租。 绝对地租 是指土地所有者凭借土地所有权垄断说得到的地租。马克思通过对资本主义地租的深入分析发现由于土地被地主所占有和垄断，凡租用土地不论好坏都须缴地租，以作为土地所有权借以
12、实现的经济形式。垄断地租(又称独占地租) 是指由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 4. 土地税收 （1）土地税收的内涵 税收是国家依据法律规定，强制地对经济单位和个人无偿征收的实物或货币，是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种手段。 征税对象按性质一般可划分为对收入额征税、对所得额征税和对财产的征税。其中财产税是指对纳税人所有的动产或不动产所征收购税。 土地税是财产课税中的重要税种，是以土地为课税对象的财产税。 (2)土地税制和地税形式 土地税制度是一国政府制定的土地税收法令、土地税制及其形式和征税办法的总称。 4土地税法中通常必须明确规定征税对象、纳税人、税目、税率、纳税
13、环节、纳税期、减税免税、违章处理等这些税收制度的组成要素。 各国土地制度不尽相同，但一般都征收地价税(即土地原价税) 和土地增值税，有的国家则以土地收益为基础，征收土地转让收益税，还有些国家以土地及地上建筑物为征税对象，而征收土地保有税的。 地价税是根据土地价格向土地所有者征收的一种土地税，一般分为两种： 土地原价税。是按土地的原始价格征税，不包括土地改良价格。这种税是对未被利用的土地征收的“未改良地价税”； 土地增值税。是指按土地价格增加数额征税。土地增值的计征办法又分两种： 一是土地所有权未转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税； 二是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高
14、于其购入价格部分征税。其目的是把因社会发展所增加的土地价格还诸于社会共享，并以此遏制土地投机的发展。 （3）我国现行税收体系 流转税类（含附加税） (1)增值税 (2)营业税 (3)消费税(4)城市维护建设税 收益税类 (5)个人所得税 (6)企业所得税 (7)外商投资企业和外国企业所得税 (8)土地增值税 (9)农业税 财产税类 (10)房产税 (11)车船税 资源税类 (12)资源税 (13)耕地占用税 (14)土地使用税 行为税类 (15)印花税 (16)契税 (17)固定资产投资方向调节税 (18)关税 （4）涉及到土地税收的课税项目 土地增值税：是国家对转让国有土地使用权、地上建筑物
15、及附着物并取得收入的单位和个人，依法就其取得的土地增值额所征收的一种税， 开征土地增值税的主要目的是调节超额收入，抑制投机，防止土地资产流失。 耕地占用税：是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依法按实际占用的耕地面积计征的一种税。 土地使用税：是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，依法征收的一种级差资源税。 与土地税收相关的税种还有：房产税、契税、固定资产投资方向调节税和印花税等。 5土地金融 (1)土地金融 5是以土地作为获取信用的保证，而获得的资金融通。 长期信用的基础则是资产。随着社会经济的发展，人地关系的紧张，土地具有增值趋势，所以土地成为最理想的
16、长期信用基础。 以土地作为抵押品而获得的长期信贷，称为土地抵押信用。 农地金融 市地金融 土地金融 农地改良贷款 农地经营贷款 农地买卖贷款。 房地产贷款 消费贷款 改良贷款 企业贷款 特点是：在契约未到期之前，债权者不得任意要求债务 提前偿还，而债务者则可在契约前随时偿还。 特点：风险较小、盈利相对较高。 (2)土地金融的特征 灵活性。土地金融通常通过发行土地债券而进行，债券面额小，流通方便，易于为人们所接受，使游资能迅速投向经营者。 政策性。土地金融是政府推行有关土地政策和其他政策的重要手段。通过利率调整、贷款投向等手段，能够及时调整土地利用方向和房地产产业发展方向，从而实现政府的政策目标
17、。 风险性。土地金融的运行涉及面广，而发生额相对较小，所以业务成本高。其次，贷款期长，而利率相对较低，所以利润少。这两方面的原因大大增强了土地金融运行中的风险，尤其农业土地抵押信用，受自然条件影响大，使得风险更高。 （3）土地金融的功能 用土地作为抵押品，以融通资金，发展农业生产。 筹集建筑城乡居民住房资金。 政府可通过土地金融手段推行产业政策与土地政策。二、难点 1. 土地报酬递减规律 是指在技术和其它要素不变的条件下，在同一块土地上连续追加物化劳动和活劳动，达到一定限度后，其增加收益就会递减的现象。 平均报酬 AP=y/X，它表示平均每单位生产要素投入所产生的报酬； 边际报酬 MP=y/x
18、，x 表示变动生产要素的增加量，y 表示在相应情况下总报酬的增加量，二者之比表示每增加一单位某种生产要素所增加的报酬。 2报酬曲线和边际报酬曲线的关系。 边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率 3总报酬曲线与平均报酬曲线的关系 在几何上，平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率，因此，当原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，斜率最大，从而平均报酬最高。 4边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系 当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势； 当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降； 当两者相等时，平均报酬最高。 5总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系 6第一阶段:在
19、平均报酬从上升转为下降之前， 边际报酬先升后降，平均报酬处于递增状态，从而增加劳动投入能带来总报酬更大比例的增长， 这个阶段停止投入是不合理的，继续劳动投入将使得劳动-土地- 资本等生产要素组合的生产效率得到进一步提高。 第二阶段：平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前。 这一阶段边际报酬小于平均报酬，且边际报酬和平均报酬均随劳动投入量的递增而下降；边际报酬和平均报酬同时递减，但是在此阶段总报酬持续上升，以至达到最高点。 在通常情况下，选择在第二阶段组织生产是合理的，但具体选择多少变动要素（比如劳动） ，还要取决于农产品价格和投入要素价格。 第三阶段：边际报酬为零，总报酬达到最大之后。
20、投入劳动的边际报酬和生产弹性均为负数，而且平均报酬继续递减，总报酬也趋于下降。因此在这一阶段继续投入是不合理的。 6.土地报酬递减规律对集约利用的制约作用 集约度是指单位面积土地上所投劳动和资本的数量称为土地。 所投资本和劳动越多，则集约度越高；反之，则越低。 采用何种集约度才算合理？ 集约边际，是指某块(幅)土地在利用中所达到的临界点，该点所用的资本和劳动的变量投入成本与其收益相等。即“在边际成本超过边际收益之前，最后一个连续变量投入单位所达到之点正是集约边际”。 粗放边际，则被认为是无租边际，即在最佳条件下土地的产出只能补偿其生产成本。它代表土地利用能力不断减少的一系列土地面积中的一点(扩
21、展用质次的土地的最后一点) ，超过此点，再扩大生产用地即不能补偿其成本。 三、需要重点记忆或容易混淆的内容 1.需要了解的数据 地球面积约 5.1 亿平方公里，其中海洋占 70.8%，陆地面积仅占地球总面积的 29.2%，陆地面积中还有近一半是永久冰盖地、干旱沙漠地、岩石、沼泽地和高寒地等无法利用或现有技术条件下无法利用的土地。真正能供人类使用的土地约 7000 万平方公里。 土地增值税采取四级超额累进税率，其税率为 30%-60%。 耕地占用税是按实际占用耕地面积征税，按人均耕地水平分四个档次计征，其额度为 1-10 元/平方米，一次性征收。 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积，按照城市规
22、模大小，依照规定的税额标准分为四个档次按年度计算，分期缴纳。其税额幅度为每年 0.2-10 元/平方米。 2.需要重点理解和记忆的内容 总报酬曲线和边际报酬曲线的关系 总报酬曲线与平均报酬曲线的关系 边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系 总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系 内在经济 外在经济 外在不经济 规模经济 适度规模经济 3.容易混淆的内容 土地集约利用就是合理利用？或者说集约度越高越好？ 在现行社会经济条件下，是又有必要强制推行规模经济？ 各种地租的内涵和外延第三章土地利用规划管理7一、需要掌握的内容 1.土地利用的涵义 2.影响土地利用的因素 自然因素：主要包括气候、地貌、水文、土
23、壤、植被、矿藏、景观和位置等。 经济因素 经济规模的增长和产业结构的演进， 以人力、物力、财力形式表现的经济条件的增强，进一步提高了土地利用的物质力量。 经济上是否可行，决定了土地是否可持续利用。 社会因素: 制度、人口、法规、政策、教育、技术乃至风俗和宗教。 一个好的土地利用方案应该是：自然因素适宜，经济因素可行，社会因素容许。 3土地合理利用的准则 是否在土地利用中取得最大的经济效益 是否在土地利用中取得最佳的生态效益 是否最大限度地满足了人们日益增长的物质和文化需要 4土地利用规划的概念 是以土地资源合理利用为核心，以最佳综合效益为目标，依据土地自然地理特点、社会经济条件和发展用地需求，
24、在时间和空间上对区域内全部土地资源进行开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。 5土地利用规划的作用 控制 协调 组织 监督 6土地利用规划的任务 分析土地利用问题 明确土地利用目标和基本方针 拟定土地利用控制指标 土地利用结构和布局调整 制定实施规划的政策和措施 7土地利用规划的内容 土地调查。 土地评价。 土地供求预测。 土地利用总体规划方案编制 土地利用布局 建设用地规划 农用地规划 未利用地开发规划 土地整理规划 土地整治规划 土地保护规划 土地利用规划的可行性研究与方案评价 土地利用规划成果的编制 土地利用规划的组织与实施8土地利用规划体系 按规划时限不同， 长期规划：年限达
25、10 年以上 中期规划：年限 510 年 8短期规划：年限小于 5 年，中期规划介于二者之间。 按规划范围划分：全国、省级、地市级、县(市) 级、乡(镇)级五个层次。 按自然区域范围或经济管理区域范围进行不同层次的跨行政区域的土地利用规划。 按规划性质划分：土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。 9土地利用规划的原则 10 土地利用总体规划的概念 土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国民经济和社会发展对土地的需求以及当地的自然、社会经济条件，从全局的、长远的利益出发，对区域范围内土地资源的开发、利用、整治、整理、复垦、保护等进行统筹安排 11编制土地利用总体规划的主体：各级人
26、民政府 中华人民共和国土地管理法第十七条规定“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源保护要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。 12土地利用总体规划编制的意义和作用 编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础 土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件 土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础 13.土地利用总体规划的层次体系 根据我国行政区划，土地利用总体规划按行政区域分为全国、省(自治区、直辖市) 、市(地)、县( 市)和乡(镇)五级，即五个层次。其中全国、省级、地市级土地利用总体规划属宏观控制性规划，根据对土地利用
27、加强宏观管理的要求，重点在于强化规划指标控制和政策指南；县、乡级规划是实施性、管理性规划，重点是把上级规划下达的各项指标落实到土地空间上，即划定土地用途区、编定土地用途。 各层次之间，可以根据需要，按自然区划或经济区域，进行跨省、跨市县、跨乡(镇) 的区域土地利用总体规划。 14土地利用总体规划的内容 （1）全国土地利用总体规划的主要内容 确定对全国有指导意义的土地开发、利用、整治、保护的方针政策及目标和措施； 协调各省、自治区、直辖市之间的土地利用关系； 根据全国的生产力总体布局与用地需求，划分不同的土地利用地域区； 提出各省(市、区)的土地利用方向和指令性指标，对跨省 (市、区)的重要工程
28、项目用地进行布局，并确定用地规模； 拟定提高土地利用率和生产力、保护和改善生态环境、调整土地利用结构的政策措施。 （2）省级土地利用总体规划的内容 根据全国土地利用总体规划纲要的要求，结合本省土地资源的特点及土地利用的问题，确定全省土地利用目标和方针； 根据全省土地利用目标和各地区(市) 土地资源特点，提出各地区 (市)的土地利用方向和目标； 根据全省的生产力总体布局与用地需求，划分不同的土地利用地域区。 对各种用地、生产基地及跨地区(市) 的基础设施工程用地进行布局，提出土地利用结构的指导性调整指标及省内重要基础工程和重要工矿项目用地规模； 解决地市级土地利用总体规划所不能考虑的地市与地市之
29、间的土地利用问题。 制定实施规划的有关政策和措施。 （3）地市级土地利用总体规划的主要内容 根据省级土地利用总体规划的要求，结合本地区土地资特点及土地利用的问题提出本地区土地利用的方针； 根据本地区土地的自然条件，社会经济条件，国民经济社会发展的需要，确定本地区的土地利用目标； 根据本地区土地利用的目标和各县土地资源特点，确定各县土地利用方向； 确定区内中心城市、重要基础设施工程、重要工矿项目用地的规模和布局； 9协调地区内县与县之间的土地利用，解决县与县所不能考虑的土地利用问题。 制定实施规划的有关政策和措施。 （4）县级土地利用总体规划的主要内容 根据地市级土地利用总体规划的要求，结合本县
30、的实际情况，确定本县土地利用规划的目标与任务； 合理调整土地利用结构和布局，制定全县各类用地指标，确定分阶段的土地整理、复垦、开发、保护任务； 划定土地利用区，确定各区土地利用管制规则； 安排能源、交通、水利等重点建设项目用地； 将全县土地利用指标落实到乡(镇) ； 拟定实施规划的措施。（5）乡(镇) 级土地利用总体规划的内容 乡(镇)级土地利用总体规划是最基层的土地利用总体规划，它作为一个规划层次，在县级土地利用总体规划指导下单独进行编制，但最好能与县级土地利用总体规划结合起来同步进行。 乡(镇)级土地利用总体规划主要任务是落实县级土地利用总体规划。 根据县级土地利用总体规划的要求及本乡(镇
31、) 的土地资源特点，确定乡 (镇)土地利用的目标和方向； 具体确定并落实县级规划所确定的各类土地利用区； 编定各土地利用区的使用用途，具体落实每块土地的规划用途； 阐明落实上级规划指标和各类土地利用区的途径、措施。 15土地利用总体规划与其它规划的关系 土地利用总体规划与城市规划的关系 16土地利用专项规划和详细规划 土地利用专项规划:是在土地利用总体规划的框架控制下，针对土地开发、利用、整治和保护某一专门问题而进行的规划。土地利用专项规划就其本质而言是土地利用总体规划的深入和补充，是土地利用总体规划的有机组成部分。 与土地利用总体规划相比，土地利用专项规划具有以下特性：针对性、局部性、实用性
32、、选择性 土地利用详细规划:是在总体规划或土地利用专项规划的控制和指导下，直接对某一地段或某一土地使用单位的土地利用及其配套设施作出具体的安排，它是土地利用总体规划或土地利用专项规划的深入和细化。 A. 控制性土地利用详细规划是地方政府为规范和控制土地使用者的微观土地利用行为而编制的规划，它详细规定了各类土地的使用范围、使用界线、使用强度、利用要求、限制条件等。 B. 开发性土地利用详细规划则是为了指导某一地段、地块或某一土地使用单位的土地如何开发利用而进行的具体规划。 17土地利用规划实施与管理的重要性 18土地利用规划实施与管理的衡量标准 各规划项目是否落实到地、到位。 各类用地变更的界线
33、、位置、用途、面积是否符合规划。 土地利用、保护、整治措施是否得到有效实施 土地资金投入是否按规划进度完成。 土地利用规划实施后是否取得显著效益。 19土地利用规划实施与管理的途径 强化土地利用计划的编制与管理。 建立实施规划的领导责任制。 实行规划公告制度。 建立建设项目用地的规划审查制度。 健全基本农田保护制度。 加强城市和村镇规划审核。 建立健全土地开发整理的规划审查制度。 10强化现代高新技术的应用。 制定有利于规划实施的经济政策 强化土地利用立法和监察管理 20土地利用计划的概念及编制意义 21土地利用计划编制的程序和方法 程序：上报计划建议数 下达计划指标 上报计划修正数 22.土
34、地利用规划的监督检查 建立巡回执法检查制度 建立违法案件举报受理制度 建立查处案件报告备案制度 建立案件分级查处制度 建立纠正行政违法、不当行为制度 建立违法案件统计报表制度 建立执行检查报告制度 二、 重点内容 1土地利用总体规划的评审、报批与修编 评审：由上级土地管理部门组织规划成果评审小组，对各项成果进行检查评审。评审通过后方可送上级部门审批。 报批：土地利用总体规划实行分级审批。按照土地管理法第二十一条的规定，有土地利用总体规划审批权的机关分别为：国务院、省级人民政府或省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府。 修编：根据土地管理法第二十六条的规定， “经批准的土地利用总体规划的修改
35、，须经原批准机关批准，未经批准的，不得改变土地利用总体规划规定的土地用途”。 2土地利用计划编制的任务 通过编制土地利用年度计划，实现土地利用总体规划的目标和任务。 合理确定各类用地的计划指标，调整土地利用结构、规模和速度，促进国民经济均衡协调发展。 研究制定用地计划的政策措施，保证计划顺利实施。 3土地利用计划编制的内容 主要包括农用地转用计划、耕地保有量计划和土地开发整理计划等。这些内容主要由下述指标体系构成： 农用地转为建设用地指标。其中重点是耕地转为建设用地的计划指标 土地开发整理增加耕地指标。包括开发增加耕地和整理增加耕地两部分 生态退耕指标。指对破坏生态环境开垦、围垦的土地，有计划
36、有步骤地退耕还林、还牧、还湖的面积。 耕地保有量指标。指计划年末耕地保护的实有数量。 4建设用地的规划审查 (1) 建设用地的规划审查是指对建设单位上报的拟建项目是否符合土地利用规划、土地利用计划和国家土地供应政策进行审查的一项技术性和综合性工作。 (2) 具体建设项目涉及农用地的，建设用地规划审核的内容 审查转用的审批手续、权限是否符合法律规定，对违法批准农用地转用的要依据法律予以处罚； 审查其是否符合规划要求，有没有突破土地利用年度计划，若规划中没有此项建设安排又不是经国务院或者省政府批准的基础设施或线状工程，或者用地数量突破年度用地计划指标，则不允许转用； 审查拟使用的用途、位置是否与土
37、地利用总体规划图相吻合，用地数量是否符合建设用地定额指标，若土地用途、位置与土地利用总体规划图吻合，地数量符合建设用地定额指标，农用地才能转为建设用地，否则必须予以纠正才能转用； 审查补充耕地的位置、面积是否真正落实，保持足额定位落实补充耕地是农用地转用的必备条件之一。 5土地开发整理规划审查内容 数据资料真实性、合法性、准确性审查 可行性审查 11目标和任务审查：规划结果是否能达到规划目标要求，是否能完成规划任务等进行审查。 规模和布局审查 田、水、路、林、村规划布局综合审查 实施措施审查 三、需要记忆的内容 1国务院、省级人民政府或省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府对土地利用总体规
38、划的审批权限 2考虑到土地利用总体规划修编需要一定的时间，为了保证国家重点工程项目的及时用地， 土地管理法第二十六条同时还规定：“经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划”。 “经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改编土地利用总体规划的。属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划”。但是，如果经省、自治区、直辖市批准的建设用地项目，改变的土地利用总体规划是由国务院批准，则仍需报国务院批准修改。第四章地籍管理5地籍管理的含义 地
39、籍管理，是国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的法律（权属） 、自然和经济状况而采取的以土地调查（含测量） 、土地登记、土地统计、地籍档案工作等为主要内容的国家行政措施。地籍管理亦称为地籍工作。 地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地。 地籍管理的核心是土地的权属问题，包括土地的所有权和使用权的确认和变更。 6地籍管理的基本内容 l 土地调查：是以查清土地的位置、数量、等级、利用和权属状况为主要目的而进行的调查。通过调查获得准确的土地数量、质量、利用和权属状况的资料，为编制国民经济计划和制定有关政策提供依据。 土地调查可分为土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查三种类型。 l 土地登
40、记：土地登记是国家用来确认土地所有权、使用权和他项权利，依法规定由土地权利人或变更当事人向国家主管机关提交登记申请书、产权证书等权源文件，经审核无误后将土地权利或权利变更事项记载于国家土地登记簿的法律过程。 12l 土地统计：土地统计是国家对土地的数量关系及其动态变化规律进行系统、全面、连续地调查、分类、整理和分析，是国家为了掌握土地数量、质量、分布和利用状况其动态变化规律而制定的一项制度。 l 地籍档案管理：地籍档案管理是对地籍管理工作中直接形成的具有保存价值的历史记录，包括文件、图册、图像资料等，进行搜集、鉴定、整理、保管、统计、编码和提供利用等多项工作的总称。 7地籍管理的原则 地籍管理
41、必须按照国家规定的统一法规制度实施 保证地籍资料的可靠性和准确性 保证地籍资料的概括性和完整性 保证地籍资料的系统性、连续性和现势性 8土地利用现状调查： 土地利用现状调查是以县为单位，查清村和农、林、牧、渔场，居民点及其以外的独立工矿企事业单位土地权属界线和村以上各级行政界线，查清各类用地面积、分布和利用状况。 土地利用现状分类 土地利用现状分类体系中采用三级分类体系，一级设 3 个， 二级类 15 个、三级类 71 个。 9土地条件调查 土地条件调查是对土地的构成要素如地质、地貌、土壤、植被、气候、水文等自然条件以及对土地的地理位置与投入产出关系等社会经济条件的调查，为土地经济评价、适宜性
42、评价等提供基础资料。 土地构成要素主要指构成土地的气候、地形、地质、土壤、植被、水文等自然条件因素。 地的社会经济条件调查内容包括：人口、劳动力(劳动力的数量及其素质，教育水平) ，交通状况及区位，基础设施、能源、供水、供电、电讯等公共设施，工农业产值及产业结构，国民生产总值(GNP)，国内生产总值(GDP)，工农业主导产业及市场等。 10地籍调查 地籍调查是以权属调查为核心，查清每一宗土地的位置、权属界线、数量、用途等基本状况，满足土地登记需要。 地籍调查包括权属调查和地籍测量两项内容。 A. 权属调查是对宗地权属及其权利所及范围的调查。它是针对土地使用者的登记申请，对申请者的宗地位置、界线
43、、用途等进行实地核实、记录，并经土地使用者认定，为地籍测量、权属审核、登记发证提供具有法律效力的文书凭证。 B. 地籍测量是在权属调查基础上运用测绘科学技术测定界址线的位置、计算面积、绘制地籍图，为土地登记、核发证书提供依据，为地籍管理服务。 地籍调查按调查对象分为城镇地籍调查和农村地籍调查。农村地籍调查又分为村庄地籍调查和农用地地籍调查。农村地籍调查除村庄宅基地外，现阶段都是在土地利用现状调查的基础上进行的，而城镇地籍调查主要是针对城市、建制镇及独立工矿用地的地籍调查，目前是在城镇地籍调查规程的指导下进行的，农村宅基地地籍调查也基本上参照了城镇地籍调查规程的作法。 11土地动态监测 土地动态
44、监测是指运用遥感和其他现代科学技术对土地变化情况，特别是城镇建设用地和耕地的变化情况进行连续的调查观测。监测内容可以包括由于自然或人的因素引起的土地所有变化。土地动态监测是为完成土地管理任务服务的。 目前监测内容包括土地利用监测、土地权属变化和土地价格、土地质量监测等内容。 土地利用动态遥感监测有航空遥感监测和航天遥感监测二大类。 12 土地登记的特点 统一性：即实行分区登记。在同一分区内，确认土地权属的标准要尽可能一致，并且只是一个登记机关管辖。在分区时，尽可能将界线划定在分属两个分区的相邻宗地的相互联系较弱的位置上。在我国，目前主要是按行政区划分管辖区的。 唯一性 完整性和连续性 13强制
45、性 可信性 13土地登记的基本原则 依法原则 申请原则 土地权利人要求政府土地管理部门保护自己的合法权益必须要有明确的意思表示，即提出登记的申请。由于土地登记是受国家强制力支持的行政管理措施，所以，不申请登记的土地权利非但不受法律保护，而且对于逾期不申请登记的权利人还要给予处罚。 审查原则公示原则 14土地登记的种类 初始土地登记 初始土地登记是指土地登记机关在同一时间内对一定范围（一般是县或市）的全部宗地的土地所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。因此，又可称为土地总登记。 变更土地登记 变更土地登记是日常土地登记，是对已经进行初始土地登记的任一宗地的土地所有权、使用权和他项权利及相
46、关内容发生变化而进行的相应的变更登记。变更土地登记是土地登记机关对个别宗地土地权属、用途等变化进行的及时登记，是随时的、经常性的。 15 土地登记的内容 我国土地登记内容主要包括土地权利主体、权利客体及其权利合法性证明。权利合法性证明主要是权属性质和权属来源。 土地权利主体：即权利的归属，指国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者。集体土地所有者只能是农民集体。如集体经济组织或村民委员会；个人合伙联营组织也可以成为民事主体；土地权利客体 权属界址及其面积 宗地的坐落、界址点的坐标、界址线、四至及相邻宗地权利人，表达了权利主体的权属范围。权属界址清楚无争议，是确认土地权属，
47、土地注册登记的重要条件。 土地用途和等级 地上附着物的登记 土地权属来源 土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地权属来源合法，是进行土地登记，确认土地权属的必要条件。 16. 土地登记的法律依据 目前，我国尚未制定土地基本法，体现我国地权及地权制度法律内容散见于宪法、民法、土地管理法、相关法律及国家土地管理行政机关制定的有关规章文件中。 17.土地登记机关 县级以上人民政府土地管理部门，由土地管理部门内设置的地籍处、科、股具体执行。但随着土地登记制度的日益完善，土地登记业务工作将从日常行政管理工作中划分出来，设立隶属于土地部门，公开对外受理土地登记事宜的专职机构。 18 土
48、地登记申请 土地登记申请的提出，申请人为个人的，应由本人直接提出申请；申请人为单位的，应由单位的法定代表人提出。土地登记申请可以代理。 19初始土地登记的程序 组织准备 14行政准备 业务准备 初始土地登记工作可分为五个阶段： 准备工作 申报阶段 通 告 申 请 审 查 收 件 地籍调查 权属调查 地籍测量 初 审 审 核 公 告 批 准 权属审核 注册登记颁布证书 注 册 缮 证 通 知 验 证 发 证 20土地代理登记 土地登记申请代理，是指在初始土地登记申报期间，土地登记申请人不能亲自申请土地登记时，可以授权代理人办理；被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 21.代理登记类型 根据
49、我国法律规定，土地登记申请代理可采用三种方式：委托代理、法定代理和指定代理。委托代理和指定代理均应具有代理授权书， 22变更土地登记的特点 分散性和个别性 经常性和及时性 连带性：由于一宗地的变更，会涉及周围众多宗地的变化，当一宗地进行变更登记时，则相邻宗地土地登记资料中的四至说明等相关内容必须随之变更。 23更土地登记的程序：变更土地登记申请变更地籍调查审核换发或更改土地证书或核发他项权利证明五个阶段。 24变更土地登记类型：土地使用权、所有权和土地他项权利的设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利的变更登记，名称、地址和土地用途变更的更名、更址登记，注销土地登记等四种类型。 25土地统计的概念 土地统计是指利用数据、图表及其他手段，对
