1、2012南京房地产调研,南京城市发展,目 录,地产调控,房地产市场分析,南京概况,城市规划,环境景观,经济运行,城市发展,1、南京概况,历史 南京历史源远流长有“六朝古都”的美誉；与长安、洛阳、燕京合称 “中国四大古都” 。,区位南京，江苏省省会，地处华东区域长江下游，北临淮安市，东接常州，南靠安徽和浙江，西连安徽。,行政区划：共辖11个市辖区，2个县鼓楼，白下，玄武，秦淮，建邺，下关，雨花台，栖霞、浦口、江宁、六合区、高淳县、溧水县。 面积：全市总面积6600k，其中市区面积4730.74k，江南八区总面积782.75K。 人口：2011年末全市户籍总人口636.36万人，年末常住人口810
2、.91万人，到2020年，南京市规划预测常住人口1260万人，城镇人口1130万人，城市化水平90%；,1、南京概况,1、南京概况,交通：铁路：京沪铁路、宁芜铁路（南京-芜湖）、宁启铁路、宁西铁路（南京-西安）以及宁合铁路（南京-合肥）交汇于南京 ；航空：禄口国际机场距南京市中心直线距离为35.8公里 ；公路：有宁沪、宁滁、宁连、宁通、宁合、宁马、宁高、宁靖盐、宁淮、宁蚌、宁常、宁杭等高等级公路呈放射状通往本省及周边省市； 城市道路：南京快速路井字加外环系统中内环线已闭合；主城“经六纬九”主干路系统基本建成，次干路与支路系统逐步完善；地铁 ：南京地铁1号线，1号线南延线 ，2号线 跨江通道：南
3、京现有四座跨江通道，分别为南京长江大桥、长江二桥、长江三桥和南京长江隧道，长江四桥在建中。,南京概况,城市规划,环境景观,经济运行,城市发展,城市性质 :由“著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市”调整为“著名古都、江苏省省会、国家重要的区域中心城市”。(基于南京的历史文化、科技教育、综合交通等方面在全国的现实优势和长期以来表现出来的在全国较高的综合竞争力 。)规划层次： 市域：南京市全部行政区域范围； 都市区：包括六城区、雨花台区、栖霞区、江宁区、浦口区全部和六合区大部，以及溧水拓塘地区，是南京高度城市化地区。 中心城区：由主城和东山、仙林、江北三个副城共同组成。,2.1 城市性质及规
4、划层次,构建“两带一轴”的城镇空间布局结构 沿江两带-沿江发展的江北城镇发展带和江南城镇发展带； 沿路一轴-沿宁连-宁高高速公路走廊形成的南北向城镇发展轴。南京今后的城镇、工厂、园区等将主要在这“两带一轴”上建设。,2.2 城镇空间结构,城镇结构：“中心城-新城-新市镇” 三级城镇体系。 中心城：由主城、东山副城、仙林副城和浦口副城构成。新城：8个，分别是汤山、板桥、禄口、滨江、桥林、永阳、淳溪、龙潭。新市镇：34个，包括竹镇、马集、冶山、程桥、八百桥、横梁、马鞍、龙袍、葛塘；汤泉、永宁、星甸、石桥、乌江；江心洲；八卦洲；谷里、横溪、湖熟、淳化、秣陵；拓塘、和凤、石湫、洪蓝、白马、东屏、晶桥；
5、漆桥、阳江、砖城、固城、东坝、桠溪。,2.3 市域城镇结构,2.4 市域城镇发展策略,2.4 市域城镇发展策略,未来南京将构建以主城为核心，以放射性交通走廊为发展轴，以生态空间为绿楔，“多心开敞、轴向组团、拥江发展”的现代都市区空间格局。也就是说，未来的南京将呈现绿地与交通通道相嵌、更加适宜人居的状态。,2.5 规划空间结构,3 环境景观,山 水,城 林,4 经济运行,1、工业生产平稳增长，高新技术产业增长较快；2、固定资产投资规模不断扩大，房地产投资增幅回落；3、财政收支增长，人均收入稳步提高，消费需求扩大；在欧美国家经济不景气，2011年中国经济趋缓的大背景下，南京经济依然取得了较快稳步增
6、长，但房地产市场形势较为严峻。,孙中山建国方略：“其位置乃在一美善之地区。其地有高山、有深水、有平原，此三种天工，钟毓一处，在世界中之大都市，诚难觅此佳境也。南京将来之发达，未可限量也。”,南京城市发展,目 录,地产调控,房地产市场分析,1、 2011调控回顾, “新国八条”政策出台，限购、二套房贷款首付提至六成, 重庆、上海1月28日起试点征房产税,上半年货币政策持续紧缩 存准率12月三年来首降,商品房销售明码标价5月1日起执行, 发改委下发关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知,国务院发布土地市场“国五条”,住建部公布五项限购扩容标准,各地签明年保障房建设军令状 竣工量纳入考核,
7、2、 2012调控盘点,6月底前40个重点城市住房信息将联网,住建部：地方不得擅调楼市政策,央行年内三次下调存款准备金率,满足首次购房家庭的贷款需求 三年来央行首次降息,土地一年不开工征20%闲置费,央行下发特急文件:房贷利率最低7折,四部委密集发声 传递调控从紧信号,3、地方政策微调,各地被叫停新政,非常4+1组合,南京城市发展,目 录,地产调控,房地产市场分析,整体来说，上半年的楼市跟去年有很大不同，是以刚需的释放引领市场的复苏。2月品牌开发商引领市场复苏，金三银四整体市场出现回暖，5月虽休整了一段时间，但到月底整个楼市出现红火势头，6月利好政策、市场特征明显，开发商积极推盘，购房者刚需释
8、放，销售量直线上升。,特征变化：一是市场的交易量回暖超过预期；二是，政策转向以及调控松动的力度超出了预期，不但持续降准，而且提前降息，宏观财政刺激计划多箭齐发，首套房7折利率跃然纸上；三是，一大批开发企业在半年时间内就率先完成了全年的销售、回款任务或者超过了计划的任务节点；四是，市场对楼市探底回升的预期在降息后发生了集体性的大转向，齐齐转向乐观，消费者入市热情大爆发；五是，成交量回暖开始往房价回暖传导，一部分楼盘已经率先小幅度、试探性上调价格或者减少优惠力度；六是，楼市回暖由刚性需求向改善型需求和豪宅需求传导。,总体情况,3.1 土地市场,2012南京出让地块一览,土地出让分析,2012年1至
9、6月份，南京共成交了26宗地块，比去年同期的29宗略减一成；土地出让金收入为130多亿元，比去年的164亿减少约两成。从出让面积来看，上半年南京出让26宗土地的总面积为1275462.3平米，与去年上半年出让面积2005600平米相比，下降近四成。,土地出让分析, 纯住宅出让减少，出让土地质量明显提升,大碗开始出手，开发商拿地热情增高,持续调控背景下新地王的产生，折视出楼市升温的情况下，大牌房企出手抄底土地市场的心态，套用一句话为：“手中有钱、心中不慌、避开锋芒，低潮捡金”,南京存量土地数据,存量土地,3.2 房地产市场分析,十大事件,板块分析,市场运行,市场成交情况,2012年上半年南京全市
10、共成交商品住宅28212套/286.8万平方米，比2011年上半年增长8633套/84.9万平方米。自1月春节过后，南京住宅市场刚需逐步释放，成交量呈现回升态势，特别是2、3月份迎来刚需的集中爆发，成交量大幅上涨。,销售速度及去化周期,南京商品住宅可售量为50882套，始终保持高位运行。以前六个月平均销售速度（4702套/月）计算，出清周期为11个月，虽然近几个月南京楼市认购和成交量同比去年大幅上涨，但大量纯新盘的上市和去年积压库存的加推，使南京市场存量丝毫没有减少，去化压力巨大。,供需特点,两江板块领跑楼市，刚需带动楼市复苏，作为南京市的供应主力和刚需大户，江宁和浦口两个区将近共贡献了全市总
11、成交量的五成之多，预计下半年，这两个区域仍是南京楼市的主力成交区域。,3.2 房地产市场分析,十大事件,板块分析,市场运行,事件时间：2012年2月19日,1、限购周年纪,南京限购令实施一周年之际，市场房价回归趋势明显，多个板块出现“筑底价”，房价逐渐趋于合理，这是老百姓乐见的。对于开发商，以价换量才是目的之所在。,2、河西豪宅逆势热销,事件时间：2012年2月2日,限购当道，南京城中、河西与城东多数豪宅无不“受难”！然而，在这样的环境下，中海凤凰熙岸与仁恒江湾城两大品牌项目却凭品牌与口碑活跃于南京。,3、地方政策微调，南京未跟进,事件时间：2012年5月,楼市调控日久，房地产行业的支柱地位却
12、从未改变。地方政府与开发商苦盼调控松动。每一次政策方面的动作，都是对于中央政府的试探与挑战。,4、国企退出地产开发,事件时间：2012年5月16日,国企在南京楼市始终占据举足轻重的作用。尽管目前整改的细则还未出台，但国企加入保障房开发大军对于民生问题无疑是一件好事。,5、品牌房企低价入市,事件时间：2012年2月7日,低价入市是市场大势。而万科、金地等房企大军的加入，无疑加深了趋势动向。热销，是对品牌房企理性定价策略的直接反馈。,6、金三银四红五火六,事件时间：2012年3月6月,连热四个月！这在此前的南京楼市是绝少见到的。要知道，这还是在限购的背景下。最近回暖之声、涨价之声尽起，年中之际南京
13、楼市走向尚难猜测。,7、涨价潮,事件时间：2012年5月,楼市局部出现止跌回暖，全面回暖可能性增强，但开发商去库存搏现金流仍然会是市场主流。项目在定价时还要谨慎，毕竟很多企业的资金运转仍有较大压力。,8、央行降息,事件时间：2012年6月7日、7月5日,此次降息是自去年年底央行连续三次下调存款准备金率后，首次启动降息工具，对于刺激经济、提振楼市是重大利好！,9、排队买房,事件时间：2012年6月,6月份的市场行情十分不错。总体来看，开发商尤其是一些上市房企，为了冲年中任务，还是会以跑量为主，南京楼市也会出现诸如“金三银四”、“淡季不淡”的上市潮！,10、首套房贷利率85折,事件时间：2012年
14、5月,央行两次下调存款准备金利率后，银行总体资金会宽松一些，购买首套房的人贷款更容易，利率优惠也是大势所趋。,3.2 房地产市场分析,十大事件,板块分析,市场运行,个案研究,板块分析,板块划分,板块特征,上市预测,价格走势,供销情况,1 板块划分,根据目前南京建设的状况与房地产开发特点，将南京城区分为城东、城南、城中、城北、仙林、河西、江宁、江北八个板块。,2 板块特征,仙林板块该片区市场认可度较高。仙鹤组团、白象组团以及青龙组团规划作为高档住宅的集聚区 。地铁4号线一期工程已经动工，将提升该片区的品质。保利、招商、高科、恒基、朗诗地产等房企已进入该片区。,河西板块纳入主城范围，和新街口地位相
15、当。2010年供应3地块，2011年未推地，2012至今仅推出一幅地块。该片区市场认可度较高，豪宅市场成交活跃。保利、中海、招商、华润、金地、和记黄埔、朗诗地产等房企已进入该片区。未来河西向南片发展。,江宁板块江宁商品房销售量仅次于江北、位居第二。随着南站的开通和京沪高铁的全线运行，必定会对周边的就业增长推动及人口吸引有着很大的积极作用，增加房地产需求和购买能力，也给江宁房地产市场带来利好。,城中板块土地及商品房供应稀缺，2009年以后无住宅用地供应。主要是提供商办、金融、文化娱乐等综合服务的功能，房价一直处于高位运行。,城东板块以钟山风景区为主体，属于高档住宅的集聚区，发展成熟的区域 。20
16、07年之后只推出招商紫金山一号地块，土地供应稀缺。,城南板块位于新街口及高铁南站之间，具有区位上的优势，随着大校机场搬迁和未来“智慧新城”的兴建，给南部新城带来利好，也给房地产开发商带来新一轮机遇。,城北板块是继江北之后南京较活跃的房地产板块，但区片面貌较差，属于南京老工业区，市场认可度不高。,江北板块江北升级为副城，规划10条过江通道，可快速方便连通主城区，江北近期住宅销量领跑南京市场。当前土地成交溢价率较低，万科、中海、雅居乐等品牌开发商已进入江北片区。,3 供销情况,销 售,4 价格走势,5 上市量预测,2012年下半年预计上市107家楼盘，上市房源总数2.89万套，其中江宁板块开盘楼盘
17、数最多达31家，而江北板块上市房源数最多约7600套。,6 板块个案研究,江宁万达广场,中冶天城,11.5万平米低密度景观滨河社区，近揽秦淮河，远眺方山，现代主义风格建筑彰显项目不俗品质，主力户型面积85125平米，高利用率及超值附送面积，满足刚性居住需求。,万科金域蓝湾,仁恒江湾城,中海凤凰熙岸,苏宁睿城,万科金色领域,保利罗兰香谷,朗诗钟山绿郡,斯亚首府,来凤街一号,菲呢克斯国际,小 结, 江北、江宁领跑销量，河西销售金额居首，显示出刚需释放带来的成交回暖，同时只要定价合理，定位准确，高端楼盘仍然有市场，中海凤凰熙岸开盘去化8成，高科荣域的日光，许多高端楼盘也取得了优异的销售成绩。, 以刚
18、需定位的楼盘几乎都在户型设计上做足功夫，特别是以附赠面积的方式吸引客户，包括万科、保利、中冶、中航等品牌房企；城中、河西等定位高端的楼盘，多以大套室、大空间的户型为主，强调尊贵体验，如80平米一室、180平米两室、72平米主卧套间等。, 建筑风格上，高层项目如中海凤凰熙岸、苏宁睿城、万达广场、仁恒江湾城、雅居乐花园，都采用现代简洁风格，以淡黄、深黄面砖搭配灰褐色大理石，整体显得深沉内敛，唯美大气，成为外立面风格首选。, 各地楼市微调不断挑战中央政策底线，预计“限购、限贷”政策将继续使用，各地新出台微调政策将经受中央更加严格的审核。市场回暖，房企喊涨，舆论混淆，中央会否出台新的调控政策也未可知。, 随着6月市场全面回暖，下半年的楼市将呈现淡季不淡，旺季更旺的局面，理性的开发商应该趁此机会加快推盘量，以消化库存，促进资金回笼。量在价先，有销量的支撑价格才会出现上涨，目前“跑量”依旧是当前楼市的主导方向，切勿盲目跟风，坐地起价，谋取暴利，以免复杂多变的市场行情转瞬即逝，进入下一个下行周期。,Thank You,
