1、开发商交房时注意事项一、查看资料 1 z6 W N5 S- o0 ?“ S* Z2、排水（1）验收下水情况，看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等（应听到咕噜噜的声音和表面无积水） 。合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。买房,购房,装修论坛,房产论坛 8 m! d. P7 q3 k! u3 W（2）厕、浴用具有无裂痕，冲厕水箱有无漏水，浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当，水池龙头是否妥当3、防水房产论坛,装修论坛,业主论坛 1 ?+ n$ g( 7 U Z（1）在厕、卫
2、放水（约高 2cm） ，24 小时以后查看下家厕卫的天花。( H- S$ s0 r房产论坛,装修论坛,业主论坛- O1 ! R3 B3 t 三、室内细部1、管道（1）各种管道表面镀层是否完好无破损。新浪乐居论坛“ e2 i2 H# ?5 e（2）看水管有无冻裂。7 i1 J0 （3）弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏） 。（4）排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。2、门（大门，房门）（1）门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠，且平滑无磕碰。各个门的顶部都必须刷漆买房,购房,装修论坛,房产论坛# G0 U8 ! p O- Z. 5 n5 X（8）留意窗台云石是否崩裂，窗边混凝土接口有无缝隙，可用
3、手轻触窗台，以不刮手为原则。（9）窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。四、生活设施新浪乐居 d c r- S; z1、供电（1）拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。房产论坛,装修论坛,业主论坛, V# z8 Q8 e（2）保险插座。距离地面 30 厘米高的插座都必须带保险装置。（3）卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。（4）检查开关、插座的牢固程度房产论坛,装修论坛,业主论坛 2 ?4 H$ h* （5）检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米
4、，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。 T6 （1）打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。新浪乐居论坛 2 O0 h1 O+ e0 ?$ F( h- v（2）电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。! 6 G6 f5 5 i（3）CCTV 监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统、新浪乐居论坛 6 V“ T( _$ Y/ o# N（4）周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统五、其它1、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符新浪乐居论坛 5 a0 J# n) m5 s“ 2、抄电表、水表、燃气表数值。3、有无专用垃圾道，其有无堵塞
5、。买房,购房,装修论坛,房产论坛: h3 c) w6 Q: D4、有无专用邮政报箱。新浪乐居论坛 |( Z- O3 5、查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞6、查问南阳台封闭计划开发商会要求业主交纳电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费等等。对此，也完全可以拒绝。具体可见商品住宅销售价格构成管理办法 ，该文件明确规定对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内。那么除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义
6、的初装费、开通费。 查看房产后并准备签收房屋验收单之前，一定先签订物业管理公约 ，做一个事先约定，避免日后起纠纷。其中，要明物业管理费的构成、标准、收交的起始时间以及交费的周期，还有清洁费、保安费、绿化费等费用的核定。同时，考察小区物业管理公司的资质，是否具备原定的管理标准。上述内容均要清楚明白，以免日后纠纷。 何时交纳、由谁收取、日后管理使用等。按规定，公共维修基金应在入住时交纳。有不少开发商在交楼时，以各种借口强迫买房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”公共维修基金和契税。对此，业主有权拒绝。 契税交纳的时间。按规定，契税应在办理产权证时交，有很多 KFS/物业会要求入住前就
7、交，业主们完全可以拒绝。契税的收取人。契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司是无权向业主收取的！一般情况，对物业公司代收的取暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。明确开发商收取的费用 交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金（不能直接向业主收取） 、装修垃圾清运费等。 对于物业管理费的收费标准，根据商品房销售管理办法 ，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不
8、同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视。另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同（前期管理） 。建议：对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺（如合法录音等） ，可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。 目前，交房时购房者对公共维修基金的缴纳争议也比较多1
9、、请按入住通知书安排的时间携带相关证件、资料办理收房手续。 2、由专门接待人员陪同您共同查验住宅质量保证书 、 住宅使用说明书和无锡市建筑工程竣工验收备案表 （即两书一表）原件。 3、由专门接待人员陪同您共同验房，并填写房屋验收情况表 。 4、如发现问题，开发商要对业主提出的合理要求进行整改，直到业主满意为止。在此期间发生的任何费用由开发商承担，另外，由此造成的延期交房，开发商要承担全部违约责任。 5、签署 商品房实测面积结算补充协议 。 6、开发商向业主交付房门钥匙。 7、办理完上述手续后，开具办理入住手续通知单 。执此单在物业公司进行执此单在物业公司进行执此单在物业公司进行执此单在物业公司
10、进行业主登记业主登记业主登记业主登记根据城市房地产开发经营管理条例第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交付的违约责任。二、验收房屋质量有关书面材料验收房屋质量有关书面材料验收房屋质量有关书面材料验收房屋质量有关书面材料 1、建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书（填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调） ； 2、整栋楼的XX 市建设工程竣工验收备案表 。表上的每一项都必须报主管
11、部门备案，缺少一项都不能入住的。同时要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。 （注：只有将项目送交主管部门备案后，才能对开发商产生严格约束作用，开发商因此就必须对楼盘终生负责） 3、 住宅质量保证书 ，是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。 4、 住宅使用说明书 ，是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明 5、 保修卡 。根据建设部的商品房销售管理办法 第三十三条：“ 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 （详细细节须见商品房销售管理
12、办法具体规定） 6、 住户手册 ， 注注注注：上述文件均要看原件上述文件均要看原件上述文件均要看原件上述文件均要看原件，而不是复印件不是复印件不是复印件不是复印件。查看房产后并准备签收房屋验收单之前，一定先签订先签订先签订先签订物业管理公约 。商品房销售管理办法 商品房验收交付管理办法二、需要带的工具1)1只塑料洗脸盆用于验收下水管道2)1只小榔头用于验收房子墙体与地面是否空鼓3)1只塞尺用于测裂缝的宽度4)1只5米卷尺用于测量房子的净高5)1只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通6)1只计算器-用于计算数据7)1只笔8)1只小凳子和一些报纸、塑料袋，包装绳 (用于时间长，可休息一下及
13、预先封闭下水管道)建议早晨8：30去或下午2：30去。城市房地产管理法: 城市房地产开发经营管理条例中规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 第一：是房产开发商必须已经取得建筑工程竣工备案表 ，这是国家强制要求的，我国的合同法 、建筑法 、 城市房地产管理法都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得建筑工程竣工表 。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得建筑工程竣工备案表作为交房条件，开发商交房时都应提供。 第二：是我们常说的 “两书“-“ 质量保证书“和“ 使用说明书“，
14、这是建设部 2001 年 6 月 1 日开始实施的商品房销售管理办法中要求的，现在交房时开发商都应提供。房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：一工程竣工验收备案表；二工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；三法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；四施工单位签署的工程质量
15、保修书；五法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书 。商品房销售管理办法：第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 （以下简称规定 ） ，向买受人提供住宅质量保证书 、 住宅使用说明书 。第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚。根据河北省物价局印发的河北省天然气价格管理
16、实施办法（试行） ，第十条规定：新建商品房城市燃气初装费，应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向住户单独收取。本规定自 2010 年 8 月 20 日起施行。所以，2010 年 8 月 20日（以开工许可证时间为准）以后新开工的商品房，开发商不得向住户收取燃气初装费。财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知 财税2008137 号 颁布时间：2008-10-22 发文单位：财政部 国家税务总局 各省、自治区、直辖
17、市、计划单列市财政厅（局） 、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下： 一、对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。 二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。 本通知自 2008 年11 月 1 日起实施。 财政部 国家税务总局 二八年十月二十二日 【面积误差比绝对值】按套计价房屋的面积误差问题提要本文介绍了按套计价房屋的面积误差问题，理由是：房屋系按套
18、计价，不能按面积据实结算，允许实际面积与约定面积有一定范围的误差，面积误差标准可以参照按面积计价的规定。并提供专业律师进行免费法律咨询.【面积误差比绝对值】按套计价房屋的面积误差问题案情出卖人与买受人就预售房屋签订房屋买卖合同 ，合同约定：按套房总价82800元包干，不按平方米计价，房屋的面积约140 m2，没有约定面积误差范围。出卖人实际交付使用的房屋建筑面积为134 m2。买受人要求退还因交付面积不足140 m2 而多收的6 m2的房款。分歧在本案处理过程中，对该按套计价房屋的面积误差如何处理存在较大分歧。第一种意见认为，出卖人应退还面积不足的全部6 m2的房款。理由是：1、本案属于出卖人
19、交付面积与合同约定面积不符，合同对如何处理约定不明确的情况，参照商品房买卖合同解释第14条的规定，应按单价据实结算，面积误差比超出3%的部分考虑到该房屋是按套计价，不需双倍返还。2、买受人有房屋面积为140 m2的心理预期。第二种意见认为，面积误差比在3%以内的部分不应计作违约部分，出卖人只需退还面积误差比超出3%的面积不足部分 1.8 m2(=6 m2-140 m23%)的房款。理由是：房屋系按套计价，不能按面积据实结算，允许实际面积与约定面积有一定范围的误差，面积误差标准可以参照按面积计价的规定。评析建设部商品房销售管理办法第十八条明确规定，房屋买卖可以有两种计价方式，一是按建筑面积计价，
20、二是按套计价。本案的主要问题是当事人既约定了按套计价的方式，又约定了房屋的面积，但没有约定交付面积不符约定面积时该如何处理。笔者认为，根据合同法、商品房买卖合同有关法规和司法解释的规定，本案应当按第二种意见处理。一、第一种意见不符合当事人约定和法律规定。首先， 商品房买卖合同解释第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：” 该条规定针对的是按建筑面积计价的情况，在单纯按面积计价的情况下，如果面积有误差，合同又对如何处理没有约定或约定不明确的适用该条款。本案中合同已经明确约
21、定按套房总价包干计价，不按建筑面积计价，抛开此约定，单谈面积不符的问题，显然不符合当事人真实意思表示。其次，如果完全按该条规定，出卖人对面积误差比超过3%的部分即1.8 m2的房款应双倍返还，而不是第一种意见的据实返还。再者，本案合同约定该房屋面积“约140 m2”，并未确定为140 m2，少一点多一点不能绝然视为违约。当事人并没有房屋面积一定达到140 m2的心理预期，因其所约定的房价为整套房屋的包干价，房屋面积在140 m2左右浮动符合当事人的心理预期。二、面积误差标准可以参照按面积计价的规定。当事人既约定了按套计价的方式，又约定了房屋的面积，在没有约定面积误差范围的情况下，不能对房屋交付
22、面积过低或过高的部分不作控制。我国商品房买卖相关法律法规没有对按套计价情况下的面积误差标准作出具体的规定。笔者认为，由于双方当事人对于面积误差范围没有作出约定，根据合同法的相关规定，当事人就质量、价款等内容合同没有约定的，可以按照交易习惯或国家标准、行业标准确定。鉴于本案房屋买卖合同的性质，本案可以参照商品房销售的国家标准、行业标准确定面积误差。 商品房销售管理办法第二十条第二款、 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条均规定，按建筑面积计价的房屋的面积误差比标准为3%。鉴于本案诉争房屋系按套收费，不按建筑面积计价，因此，面积误差比绝对值在3%以内 (含3%)
23、的部分不应计作违约部分，面积误差比绝对值超出3%的面积不足部分应计为违约部分，根据单价计算应退回的房款。因此，出卖人应退还面积误差比超出3%的面积不足部分 1.8 m2的房款。法条链接最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一) 面积误差比绝对值在3%以内( 含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二) 面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支
24、持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%) 部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。商品房销售管理办法第十八条 商品房销售可以按套(单元) 计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利
25、，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。第十九条 按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计
26、价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：(一) 面积误差比绝对值在3%以内( 含3%)的，据实结算房价款 ;(二) 面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足; 超出3% 部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内( 含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
