1、目 录第一部分：工程项目总策划 1一、工程项目概况-1二、工程项目定位- - -51、项目总体分析- 52、项目总体定位 -5三、项目营销构想 -6一、项目管理组织形式-7二、项目人力资源管理-8第三部分： 工程项目进度管理-8二、进度控制方法-9三、施工项目进度控制的措施-10四、项目进度计划的检查与评价-11第四部分： 工程项目费用管理 -12一、前期费用管理-12二、合理部署降低成本措施-12第五部分： 工程项目质量管理- 13一、 项目质量计划策划- -13二、质量目标-143、质量风险分析对策- 14第六部分： 工程项目风险管理-19一、项目风险识别-19二 、 项目风险的分析-19
2、三、 项目风险的策略-20第七部分：文明施工措施和环境保护一、文明工地实施措施-22二、环境保护管理-23第八部分： 附图一 施工进度横道图-26项目总体策划书第一部分 项目策划1、项目概况(一)、编制目的和依据1、编制目的：本公司在全面研究招标单位的招标文件、施工图纸，并对工程环境、现场条件、气候、市场供应能力进行调查研究之后，依据国家现行规范、规程及本公司的项目管理办法、质量手册、程序文件等资料编制而成。本施工组织设计在编制过程中，充分考虑了本工程的特点，结合本公司的施工经验、施工能力、供应能力、设备装备水平、管理水平等方面进行了综合分析、统筹安排，并通过优化施工方案，使质量指标、价格指标
3、、工期指标符合招标文件的精神，为中标后实施施工合同提供一个纲领性文件。2、编制依据（1） 、招标文件及答疑记录；（2） 、企业管理层对招标文件的研究分析结果；（3） 、工程现场情况；（4） 、发包人提供的信息和资料；（5） 、有关市场信息；（6） 、企业法定代表人的投标决策意见；（7） 、国家关于建筑业的法律规章；（8） 、国家和行业现行施工验收规范建设工程项目管理规范 （GB/T50326-2001 ）工程测量规范 （GB50026-93 ）建筑工程施工质量验收统一标准 （GB50300-2001 ）建筑地基基础工程施工质量验收规范 （GB50202-2002 ）砌体工程施工质量验收规范 （
4、GB50203-2002 ）混凝土结构工程施工质量验收规范 （GB50204-2002 ）建筑地面工程施工质量验收规范 （GB50209-2002 ）建筑装饰装修工程质量验收规范 (GB50210-2002)，屋面工程质量验收规范 (GB50207-2002)建设工程文件归档整理规范 (GB/T50328-2001)（二） 、项目基本情况1、项目名称：“流水一居” ；2、建设地点：榆林唯一西式高档住宅小区 南临西北第一广场“阳光广场” 西接塞维利亚百米迎宾大道 东面滨河生态公园 北扣榆林市人民政府。 3、项目性质：新建；4、项目开发商：陕西省基泰建筑集团；5、建设规模：该项目总占地面积为 11
5、4421m2，建筑面积为 50503.8m2；6、工程投资：1.2 亿元人民币；7、建设内容：低密度商品住宅及娱乐、运动设施。拟建 131 栋建筑：130栋商品住宅和 1 栋会所/管理中心。会所内设室内羽毛球场、乒乓球、壁球、棋牌室等。（三） 、主题思想欧式主旨绿荫翠华雕栏玉砌庄园宅邸（四） 、设计构想1、大漠风情：该小区坐落于毛乌素沙漠之丘，独特的设计使之成为独树与大漠中最闪耀的“生态绿洲” 。2、自然风光：本案东接是榆林市最大河滨公园，山水园林，碧波荡漾，建筑位于其中与环境相得益彰;3、欧式情调：该建筑风格采用欧式类型别墅，演绎亚热带风情，尽显尊荣华贵;4、塞北之城：总规模达 114421
6、m，建筑面积为 50503.8，规模宏大，富丽堂皇。（五） 、初步经济指标经济技术指标表建筑总用地面积 114421m2总建筑面积（含地下室面积） 50503.8m2计入容积率总建筑面积（不含地下室面积）45503.8m2住宅总建筑面积（不含地下室面积）43000.8m2会所建筑面积 2503m2地下部分建筑面积 5000m2容积率 0.398建筑密度 14%绿地率 60%计划入住总户数 138 户公共停车位 约 20 台私人停车位 约 150 个（六） 、总体分期发展规划2012 年 7 月2012 年 10 月项目全面规划、工程设计2012 年 11 月2013 年 8 月土建（含一期装饰
7、、园林工程在内）2013 年 1 月2013 年 10 月二期土建、装饰、园林工程（七） 、楼型户型初设计计划1、楼型设计朝向设想打造本市唯一一全方位别墅区，注意住宅朝向，务必做到“户户朝南或朝东” 。各楼型所占比例大致如下：别墅约占 90%；会所类其他多层占 10%。2、户型设计设想别墅户型以大规模的户型为主，并以 350-400 平方米的户型为主打户型，多层住宅以 150200 平方米的四房和复式为主。3、空间特征设想别墅与多层复式住宅合理设计方位，使得空间上有层次感。多层复式单位设计在顶楼或底楼，成为“空中别墅”或“花园别墅” 。顶层单位结合坡屋顶作“顶层卖空间” ，底层单位可设私家花园
8、。局部考虑首层架空设计，增加庭院通透感。 4、立面设计设想为体现项目概念设计内涵，塑造建筑形象的象征性、标志性，考虑到欧陆风格在突出楼盘形象、项目档次等方面的优势， “流水一居”拟采用创新的“现代欧风”建筑形式，借鉴居住文化特征鲜明的欧洲国家的民居和园林风格，强调人性化的休闲意趣和自在生活情调，塑造清新自然的“现代欧风”风格。5、环境设计设想本项目的环境设计应具备空间层次丰富、序列化组织、文化内涵深厚、功能配置齐全的特征。小区内装饰：串联各个区域，作为生态系统、人流交通联系纽带拟采用绿脉环境设计，生态绿脉拟采用自由式、现代园林的手法，并增加富有欧洲文化内涵的景点小品，如以欧洲雕塑为题材的环境雕
9、塑、小品等。“流水一居”主题大漠绿洲系：打造高密度绿化区域，使小区内形成一条贯穿社区各组团庭院、生态绿脉的主题绿色情趣，使之凸显大漠绿色长河的分格“流水一居” 。这大漠绿洲系由一系列的园艺景观组成：水池、喷泉、热带植被、当地植被、绿色荧幕，成为贯穿全园的靓点。大漠绿洲系与居住区的结合应当适度。此系不应过于临近居民的生活休息区域，造成不必要的影响。6、配套设施构想1 栋会所/管理中心。会所内设室内羽毛球场、乒乓球、壁球、棋牌室等。配电站，垃圾站一类附属配套设施，应结合周边环境，在外型上适当造型，配以一定的色彩，使之融合在环境中，或与环境互相辉映。避免产生呆板突兀，与环境格格不入的情况。2、项目定
10、位1、项目总体分析（1）项目独具优势A、在这里，奢华与排场是最无用的形容词，空间与景观完美配搭，演绎和谐与美的顶级境界。B、家天下三木城，君临香格里，奥林匹克花等物业的推出，使人们对传统的建筑风格和物业观念有所颠覆，对本项目的奢侈尊贵的品质体验有所期盼。C、货比三家，此楼盘与周围其他项目形成鲜明对比，从层次感，空间感和尊贵程度都已将其的华贵凸显的淋漓尽致。D、人性化的设计理念和娱乐运动设施一体化，是本项目精华所在，让业主可以尽享现代“幸福与健康并存”的时代主题。2、项目瑕疵之处A、本方案的设计理念有别于传统，这与本市相对落后的思想理念有所冲突，当地住户在思想观念的转变上可能有所困难，势必会对楼
11、盘的销售方面有所阻力，故应加大初期广告宣传的力度。B、此案的开发处于新区开发的前沿，新区的真正价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在大量的不确定性，尤其是本方案的升值空间，具体体现在定价的策略。2、项目的总体定位引领亚热带风情的自然绿色生态高档休闲娱乐别墅之城（1）大漠风情：该小区坐落于毛乌素沙漠之丘，独特的设计使之成为独树与大漠中最闪耀的“生态绿洲”。（2）自然风光：本案东接是榆林市最大河滨公园，山水园林，碧波荡漾，建筑位于其中与环境相得益彰;（3）欧式情调：该建筑风格采用欧式类型别墅，演绎亚热带风情，尽显尊荣华贵; （4）塞北之城：总规模达 114421m，建筑面积为 50503.8，规
12、模宏大，富丽堂皇。三、项目营销策划1.独具风格的设计理念从“大漠”的方面做足文章，并寻求概念的创新与突破。一个别墅社区的营造无外乎两点：“山”与“水”。从本案的地块资源和目前的现状分析，做“绿”成为我们无法回避的重点也是我们寻求本案“别墅”产品支撑点的最大出发点。因此在思考方向一上我们把思考重点放在如何做足绿文章，并寻求在绿上做出突破和创新，同时将生态、人文、地段发展前景等方面作为其它支撑点。概念创意如下：A、跳出显得滥调的“岛居”、“亲水”等水概念现有众多的别墅在营销概念上缺乏创新与突破，大多谈自然绿意、人文历史与建筑概念，而说的言之有物、言之有理的很少。以绿为主打概念的别墅往往一提别墅就谈
13、“园林风光”“花园别墅”“环岛别墅”等，这些概念在初期提出时在市场上风光了一阵，但是，在这些概念被越来越多地沿用后，就显得苍白和无力。因此本案对于“绿”概念的创新必须跳出已经被太多沿用的旧概念而寻求新的突破和创新。B、将绿的概念做到极至自由之绿在是百里毛乌素大漠景观中的奇丽角色。从百里黄沙，寸草不生，到贫瘠，缺少生命，缺少活力，大漠一直给人们的印象就是贫瘠与荒凉。要将绿的概念做到极至，我们必须从多个角度进行思考、落实。 C、独创“凉居时代”引领别墅新潮流的全新概念“凉居时代”的独特创新（气温气候气象生活），我们希望通过谈“凉意”来说“绿”。2、营销概念传播：广告总精神：大漠孤烟直，流水独一居推
14、广主口号：用我们的绿意，换来您的爱意3、产品设计的思考A、对环境的思考：依托于我们的“绿色概念”为中心，结合生态绿化造景，在别墅城中缔造非同一般的景观。以绿造景，以凉串景B、对建筑的思考：以绿色凉意环境构筑建筑组团，在营造绿色系景观的基础上进行别墅产品的创意。尊重自然，要求有私密性，建筑同地块和整体景观相连系。别墅要注重室内空间的户外延伸。比如入口道路通向入口庭院，厨房通向待客区，餐厅室通向露台，卧室通向桑拿浴房，游戏室通向娱乐庭院，明堂通向花园等等，经过巧妙的规划，实现室内室外空间的相通互融。4、广告策略 A、主诉求点： 突出社区无以伦比的内部优势，以“用我们的绿意，换来您的爱意”为主诉求点
15、。 理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势及多层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。 B、 各销售期诉求 引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。 开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。 正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。 C、广告媒体选择 电视-以形象广告为主，结合综艺性广告。 报纸-软广
16、告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正 式销售期通过硬广告进行冲击 车体-主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。 电台-选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。 三维动画-提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。第二部分 工程项目组织管理一、项目管理组织形式基泰建筑集团总经理集团总经理各主管副总经理物资部合约部工程部其它部门地产部供 应 商 项目经理部 设 计 院政府公用事业主管部门政府行业监督管理机构总 包 商 监理 公司二、项目人力资源管理考虑到本工程地处桂林市政府建设重点新区的繁华窗口地段，因
17、此把本工程列为桂林分公司重点窗口工程，将在技术上、管理上充分发挥集团公司人才优势，抽调更为有力的精兵强将组建项目管理机构，精心组织，精心施工，高质量地如期完成施工任务。姓 名 职 务 学 历 职 称 备 注高磊 总经理 博士 高级工程师赵春晓 副经理 硕士 高级工程师毛云仟 财务科科长 硕士 工程师刘少华 项目策划部部长 硕士 工程师马宗斌 审计科科长 硕士 工程师雷西宁 办公室主任 本科 助理工程师张旭 销售科主任 本科 助理工程师王晓东 合同科主任 专科 助理工程师叮咚 材料科主任 专科 助理工程师姚新 预算科主任 本科 助理工程师本工程将建设工程项目管理规范的要求建立项目管理部，根据本工
18、程的情况选派人员，人员资历如下：岗 位 数量 职 称 资质 简 历项目经理 1 名 助理工程师 二级 从事项目管理 20 年，有同类工程的施工经验技术负责人 1 名 工程师 从事技术管理 24 年施工员 1 名 助理工程师 从事施工管理 14 年质检员 1 名 工程师 从事质量管理 10 年安全员 1 名 工程师 从事安全管理 16 年工 市程 政 承 配包 套商土建分包商安装分包商装修分包商其它分包商材料员 1 名 技术员 从事材料管理 8 年造价员 1 名 工程师 从事造价工作 8 年以上配置使项目部有足够的能力对项目进行全面管理。从而实现项目规划目标。第三部分 工程项目进度管理一、进度计
19、划(见附图)二、进度控制方法1、控制设计进度，将直接影响到项目建设总进度目标的实现。为了缩短建设周期，项目管理人员应协助设计单位进行合理的安排，使设计进度计划为施工招标服务，并尽量使设计满足业主对开工日期的要求、同时兼顾采购周期较长的材料、设备供应时间的要求，同时应充分考虑到有关政府和市政部门对设计文件审批的时间要求。此外，对于由业主自身因素（如业主能否向设计方及时明确设计要求并提供设计所需的参数和条件、能否及时对设计文件进行决策和认可、能否尽量减少设计意图的改变和反复）造成对设计进度的影响，项目管理人员应协助业主尽早发现问题，并提出解决方案。主要任务是:（1）审核设计方提出的详细的设计进度计
20、划和出图计划,并控制其执行,尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总进度计划及造成施工单位要求工期赔偿；（2）助起草主要甲供材料和设备的采购计划,编制甲供进口材料设备清单,以便业主向有关部门办理进口手续；（3）协助研究分析分包合同及招投标、施工进度，与设计方协商，使设计进度为招投标及施工服务，并作为进度目标值；（4）协助业主对设计文件尽快做出审定和决策，以免影响设计进度计划；（5）在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较，并提交进度控制报告和建议；（6）协调各专业工种设计进度，使其能满足施工进度要求。2、建立三级计划进度管理体系所有相关单位，包括业主、设计、监理、施工各级承包单位，必须设立明确的进度管理架构，设置专职计划员，计划员需具备一定生产安排经验，了解图纸、施工组织设计、方案等技术文件，能对施工进度动向提前做出预测。3、三级计划进度管理体系的工作流程（1） 一级计划总控制进度计划（2） 二级计划阶段性工期计划或分部工程计划（3） 三级计划周计划3、施工项目进度控制的措施1、组织措施
