1、1毕 业 设 计（论文）中文题目房地产开发项目全程策划方案设计英文题目 Xiamen 2012 P01 process plan design of real estate development project 院 系： 土木工程与建筑学院年级专业：姓 名：学 号：指导教师：职 称：201 年 月 日2毕业设计（论文）诚信声明书本人郑重声明：在毕业设计（论文）工作中严格遵守学校有关规定，恪守学术规范；我所提交的毕业设计（论文）是本人在 指导教师的指导下独立研究、撰写的成果，设计（论文）中所引用他人的文字、研究成果，均已在设计（论文）中加以说明；在本人的毕业设计（论文）中未剽窃、抄袭他人的学术
2、观点、思想和成果，未篡改实验数据。本设计（论文）和资料若有不实之处，本人愿承担一切相关责任。学生签名：年 月 日3厦门 2012P01 房地产开发项目全程策划方案设计【摘 要】房地产业已经成为我国国民经济的支柱行业。随着房地产市场的日趋成熟，购房者越来越理性，房地产开发商之间的竞争越来越激烈。因此，房地产项目全程策划工作显得尤为重要，一个良好的项目策划，是项目开发成功的关键因素。房地产项目全程策划包括：市场调研、项目建设的必要性分析、技术的合理性分析、投资的可靠性分析等。其中，对项目进行财务评价。评价项目的投资效益是项目前期策划的重中之重。本文以房地产全程策划的思维模式为理论基础，拟定了厦门
3、2012P01 地块项目的定位策划、工程实施策划、营销策划等。项目定位策划运用 SWTO 分析，工程的实施策划以项目管理的思想和方法为指导，分别拟定项目的质量、进度、成本控制方案。营销推广策划运用相关营销策划在项目投资分析的基础上对区域市场及竞争楼盘的调查分析。【关键词】 ：房地产 项目定位 财务评价 营销策划4Xiamen 2012 P01 process plan design of realestate development project【Abstract】The real estate industry has become the pillar industry of natio
4、nal economy in our country. As the real estate market matures, buyers are more and more rational, growing competition between real estate developers. Therefore, real estate projects throughout the planning work is particularly important, a good project planning, project development is key factors of
5、 success. Real estate project process plan include: market research, analysis of the necessity of project construction, the rationality of the technology, the reliability of the investment analysis and so on. Among them, the financial evaluation of project. Evaluation of investment benefit is the ke
6、y of the pre-project planning.In this paper, based on the theory of the real estate throughout the planning mode of thinking, to formulate the xiamen 2012 p01 plot the positioning of the project planning, project planning, marketing planning, etc. Localization project planning using SWTO analysis, t
7、he implementation of the project planning guided by the ideas and methods of project management, respectively formulate project quality, progress and cost control plan. Marketing planning with relevant marketing planning in the project investment analysis of regional market on the basis of the inves
8、tigation and analysis of competition and development【Keywords】The real estate Project location Financial evaluation Marketing planning5目录第一章 总论 .81.1 房地产策划的概念 .81.2 房地产策划的发展过程 .81.3 房地产策划的现状 .91.4 房地产策划的内容 .91.5 本文研究的目的、范围以及方法 .10第二章 项目概况及项目背景 .112.1 项目基本概况 .112.2 项目背景 .12第三章 市场调查与预测分析 .133.1 厦门写字楼分
9、析 .133.2 写字楼销售市场分析 .143.3 写字楼市场因应探讨 .153.4 市场复苏迹象 .153.5 写字楼市场需求方向分析 .163.6 写字楼开发方向分析 .163.7 个案调查 .173.8 厦门未来写字楼市场变动趋势分析 .193.9 项目周边环境及配套分析 .19第四章 市场定位策略与产品策划 .234.1 项目 SWOT 分析 .234.2 市场定位 .24第五章 设计方案简介与方案必选 .255.1 总体设计方案 .2565.2 商业圈设计方案 .255.3 写字楼设计方案 .265.4 写字楼系统配置 .295.5 写字楼客梯布置 .295.6 洗手间布置 .295
10、.7 强电、弱电、新风机房 .29第六章 节能专篇 .306.1 相关法规依据 .306.2 用能标准和节能规范 .306.3 项目所在地能源供应情况 .306.4 能源消耗种类及数量 .316.5 项目节能措施及效果分析 .33第七章 营销攻略与市场推广 .397.1 项目营销策略 .397.2 项目营销推广建议 .457.3 销售推广之宏观战略 .47第八章 投资估算与资金筹措 .498.1 投资估算 .498.2 开发成本 .498.2.1 土地费用 .498.2.3 建安工程费 .498.2.5 开发间接费用 .508.3 开发费用 .518.3.1 管理费用 .518.3.2 销售费
11、用 .498.3.3 财务费用 .49第九章 财务效益、经济与社会效益评价 .539.1 财务效益评价 .5379.1.1 财务效益评价依据 .539.1.2 盈利能力分析 .539.1.3 清偿能力分析 .539.1.4 资金平衡能力分析和资产负债分析 .539.1.5 盈亏平衡分析 .539.1.6 敏感性分析 .549.2 经济和社会效益评价 .559.2.1 符合政府相关政策 .559.2.2 对社会经济的影响 .559.3 项目综合评价 .55第十章 结论与建议 .5610.1 项目结论 .5610.2 项目建议 .56致谢 .57参考文献 .58附录 .598第一章 总论1.1 房
12、地产策划的概念我国的房地产市场，在 19 世纪初期就产生了雏形，在这之后一直随着国家经济和社会的发展一直完善。从新中国成立至今，我国房地产业更是发生了翻天覆地的变化。尤其是从 1993 年开始，面对房地产市场过热的情况。我国出台了一系列的法规，使得房地产过热的势头得到有效的缓解，房地产行业中的泡沫被大量的挖掘出来。我国房地产行业进行了一系列的严格整顿，规范了房地产市场的主体行为。因此，我国的房地产市场开始进入了一个良性发展的阶段。同时，也就是从这时开始。我国的房地产策划开始受到越来越多房地产商的重视。有关房地产策划的理论、观点如雨后春笋般的展现出来，越来越多成功策划使得房地产项目获得了很大的收
13、益，同时也有很多死盘被神奇的救活。房地产全程策划贯穿了房地产项目开发的整个过程，是一项极为重要的工作。一般由开发商聘用专业的房地产策划公司来执行。从大的范围来讲，房地产全程策划的内容主要包括：项目的前期定位、项目的推广整合、项目的销售招商等。1.2 房地产策划的发展过程根据房地产开发项目在其所运用的各种策划技术手段来分类。可以将房地产策划划分为三个阶段。既：单项策划阶段，综合策划阶段和符合策划阶段。第一，单项策划阶段：既运用单一的技术手段来对项目进行策划。并且在某一种技术手段上进行深入的深化、拓展。并最使得项目获得良好的效果。这种阶段的成功案例就是广州顺德的碧桂园项目，该项目创造性的提出了一系
14、列全新的生活方式。再加之前期的大量广告媒体的宣传攻势，使得消费者在传统观念上发生了很大的转变。对于之前的只是单纯的买房子，转而变成了入住碧桂园是一种身份地位的象征。因为大家都认为，碧桂园是成功人士的家园。所以，碧桂园策划项目的成功就在于其深化了某一种单一的策划手段。通过这个策划案例，验证了那句话：“好项目不是找来的，是是策划出来的” 。由此可见，房地产策划在项目开发中的重要性。在这一阶段，强调项目所蕴含的文化因素所产生的名牌效应作为主导作用。从此房地产策划得到了业界普遍的认可。第二，综合策划阶段：就是具体的项目根据自己的情况，以主题策划为主要轴线。综合运用投资、市场、广告和营销等一系列技术手段
15、，使得销售达到预期的效果。在这个阶段策划成功的案列也不胜枚举，例如：广州翠湖山庄项目。其主题是“非一般度假9或生活居所” ，在这一策划的主线题之下，辅之以优秀的园林设计方案。在此之后又推出了独具匠心的营销策划方案随后，又组织策划了一些公共活动。在这些综合策划活动的推动下，使得翠湖山庄取得了很好的销售业绩。在这一阶段，逐渐形成了房地产策划的理论，并且出现了策划理论的百家争鸣。在此阶段主要产生了王志刚的“策划基本理论”和冯佳的“全程策划理论” 。第三，复合策划阶段：就是使狭义地产和泛地产相结合。既房地产策划除了在房地产领域运用之外，还可以运用房地产领域以外的其他技术。所谓泛地产就是不局限于以房子为
16、核心，是在某一特定的概念下营造一种个性化的主体功能区域，房子在这里或许不是主体，可能成为附属的配套设施。1.3 房地产策划的现状房地产策划的开始是在深圳、上海和广州等一些沿海发达城市。经过多年的房地产策划的积累和实践。使得在第一线的策划人员积累了许多丰富的案例和非常有价值的策划理论。在最近的几年内，内陆的一些城市也开始逐渐对房地产策划注重起来。这些城市学习策划的方式主要有一下几种。第一,派一些专业的人士到沿海发达城市学习，通过参加一系列的培训班学到相关的理论和原理。第二,高薪聘用知名的策划专家到内地的开发项目担任项目开发的中策划或总监。但与此同时，内地的策划人员不可避免的会出现一些“雷同”的现
17、象。要想房地产策划健康可持续的发展，一条最可行的，也是最有效的方法就是创新。房地产策划是在人们的争议中发展，成长起来的。在这些年中，即时人们对房地产策划的经济价值和社会价值有了普遍的认可度。但是，还是有不少的人对于房地产策划的价值和地位持否认态度。当前，有些人认为房地产策划对于房地产策划没有太多的作用。另一些人认为房地产策划过于神秘，过分的夸大了房地产策划在房地产行业中所起到的作用。如果我们可以用一种客观的心态来看待正在成长的房地产行业，就不会出现上述这些过于苛刻或者盲目崇拜的心理1.4 房地产策划的内容房地产项目策划主要包括一下内容：第一，项目相关消费者心理与行为分析；第二，房地产项目的策划
18、；第三，项目土地使用权的获取；第四，项目房地产市场调查；第五，房地产项目市场定位；第六，房地产项目的价格策略；第七，房地产项目的投资策略；第八，房地产项目的广告策略；第九，房地产项目的销售策略；第十，房地产项目物业管理的前期介入。在这一系列的策划活动中，项目的可行性研究是策划的核心活动。项10目可行性研究所主要解决的问题包括：项目建设的必要性，技术的可能性和投资的可靠性。在项目前期策划的重点，是对项目进行技术经济分析，对项目的投资效益进行评价。房地产项目全程策划从资源整合、项目定位、投资分析、产品设计、营销推广等一系列环节中进行“全过程”策划，各个环节相互连贯，缺一不可。1.5 本文研究的目的、范围以及方法房地产开发项目全程策划，是房地产商品开发的重要环节。通过本文对真实存在的，厦门 2012P10 地块进行分析。从而论证该项目的可行性。本项目的地点位于美丽的海上花园厦门。本文侧重于分析项目建设的必要性和投资的可靠性。研究范围包括厦门市房地产现状的分析，厦门市地产发展基本情况，市场现状及预测，项目自身条件，项目规划设计要点，项目定位和运作，配套设施设计建议，项目投资估算及财务评价。本文是在充分的进行市场调查的基础上，大量收集了项目相关的资料和详细的数据后，并进行详细的分析。
